酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一篇 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析一.全國酒店業(yè)形勢(shì)酒店是在古時(shí)候的“亭驛”、“客舍”和“客棧”的基礎(chǔ)上,隨著人類的進(jìn)步、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺,酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來,而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展,營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長;酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢(shì),客房出租率和房價(jià)同時(shí)增長,其經(jīng)營依舊呈現(xiàn)“星級(jí)越高、效益越好”的特點(diǎn),但是單體酒店的經(jīng)營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展,外資酒店的經(jīng)營狀況明顯的好于國內(nèi)的同類型酒店。國際品牌的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大,各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均領(lǐng)先于

2、內(nèi)資酒店企業(yè);同時(shí),行業(yè)內(nèi)品牌競(jìng)爭(zhēng)成為主導(dǎo),酒店集團(tuán)化趨勢(shì)尤為突出。2006年度假游,自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎,此類旅游客源快速增長。一些酒店更加趨向于專一性客源定位,其產(chǎn)品也更加細(xì)化,更有深度。主題酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店和一些專題酒店如會(huì)議酒店和度假酒店在市場(chǎng)上以其鮮明的市場(chǎng)形象擁有著更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而2008年的北京奧運(yùn)會(huì)和2010年的上海世博會(huì),將會(huì)大大的推動(dòng)中國酒店業(yè)的發(fā)展,所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。二.本項(xiàng)目基本情況及優(yōu)勢(shì)介紹1.項(xiàng)目區(qū)域介紹本項(xiàng)目坐落在美麗的臨安市市區(qū)臨安地處浙西北,東鄰杭州,西接黃山,南連富陽、桐廬和淳安,北靠安吉,是距離上海、杭州等大都

3、市最近的山區(qū)市。市域東西長100余公里,南北寬50余公里,總面積3126.8平方公里,轄4個(gè)街道22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)662個(gè)行政村,人口52萬。市區(qū)建成區(qū)面積20平方公里,人口15萬。臨安是首批全國生態(tài)建設(shè)示范市,擁有中國優(yōu)秀旅游城市中國竹子之鄉(xiāng)中國山核桃之鄉(xiāng)中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)全國綠化造林先進(jìn)縣等稱號(hào),兩次躋身全國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣(市)行列,今年被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣(市)之一。房地產(chǎn)e網(wǎng) 臨安山清水秀、風(fēng)光迷人,森林覆蓋率達(dá)74.9%。境內(nèi)有天目山和清涼峰兩處國家級(jí)自然保護(hù)區(qū),其中天目山被列入聯(lián)合國人與生物圈網(wǎng)絡(luò)成員,還有青山湖國家級(jí)森林公園,大明山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)等數(shù)十處名勝景點(diǎn)。湖光、山色、巨樹、

4、溶洞、峽谷、飛瀑、溫泉等形成了臨安獨(dú)特的自然風(fēng)光。臨安歷史悠久,新石器時(shí)代人們就在這里繁衍生息。西漢時(shí)設(shè)縣建制是,是吳越國王錢謬故里和墓葬地。歷代以來人才輩出,宋代大文人洪咨夔,清代數(shù)學(xué)家方克猷,革命烈士來學(xué)照,愛民模范趙爾春,高原赤子陳金水等都是臨安的杰出人物。秀麗的山水吸引來眾多名人墨客。謝安、昭明太子、李白、白居易、蘇軾、郁達(dá)夫、周恩來等曾留下他們的足跡和詩文,給臨安的山水更增添了深厚的文化底蘊(yùn)。臨安的佛教文化源遠(yuǎn)流長,西漢佛教初傳中國時(shí)就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊為韋馱菩薩的道場(chǎng)。歷代高僧輩出,在東南亞尤其是日本影響深遠(yuǎn)。2.項(xiàng)目基本情況本酒店項(xiàng)目位于臨安市錢王大街西,玲瓏山腳

5、下,其酒店建筑是街邊的一棟七層的樓房,室外是淡紅色彩磚,室內(nèi)是毛坯,總共的可用面積為2300平方米,帶電梯.酒店裝修完后,將有客房64間,一樓營業(yè)房三間,有停車場(chǎng).三.項(xiàng)目周邊酒店分析臨安上點(diǎn)規(guī)模的酒店大約有30多家,本酒店項(xiàng)目附近有三家酒店,都在錢王大街邊上.它們分別如下1.東方假日酒店,是一家三星級(jí)酒店,有客房170多套,其入住率比較高,客人以團(tuán)隊(duì)為主,零星散客.距離本項(xiàng)目200多米.2.假日之星酒店,是一家經(jīng)濟(jì)型酒店,其建筑外力面為淡黃色,給人一種清新的感覺,所以散客比較多,但仍以團(tuán)隊(duì)為主, 入住率較高,有客房80個(gè)左右.,距本項(xiàng)目100米左右.3.保羅山莊,是一家傳統(tǒng)酒店,有客房50套

6、左右,入住率較高, 距本項(xiàng)目100米左右.這三家酒店各有特點(diǎn),其優(yōu)勢(shì)都是入住率較高,以團(tuán)隊(duì)為主,劣勢(shì)就是有些酒店設(shè)計(jì)過時(shí)四.項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)介紹本酒店項(xiàng)目是杭州運(yùn)河鋼材市場(chǎng)有限公司在臨安投資的第二家酒店,另一家酒店-臨安大世界酒店,也位于臨安錢王大街,距本項(xiàng)目500米左右,故其優(yōu)勢(shì)有;1.產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張,低成本經(jīng)營本酒店項(xiàng)目是由杭州運(yùn)河鋼材市場(chǎng)有限公司投資的,其公司宗旨是走集團(tuán)化道路,多元化投資.現(xiàn)經(jīng)營方向?yàn)殇摬暮途频瓴⑦M(jìn),已有杭州北晶大酒店和臨安大世界酒店,即將投資的酒店項(xiàng)目有安吉棋盤石度假村和本酒店項(xiàng)目.因本酒店離臨安大世界酒店較近,所以可以在客戶方面把本酒店的客戶帶到大世界酒店用餐,既提高了效益又節(jié)

7、省了成本,在公司酒店人力調(diào)動(dòng)和分配方面,也比較靈活方便2.管理人員減少,組織更加精簡(jiǎn)因?yàn)楸卷?xiàng)目和臨安大世界酒店較近,所以總公司可以派較少的管理人員到臨安,不需要設(shè)置復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu),因此辦事有效簡(jiǎn)便,資源可以共享3.政策利好臨安市的未來市區(qū)規(guī)劃是向西擴(kuò)展,而本項(xiàng)目就是位于市區(qū)西面,所以周邊商業(yè)會(huì)更加活躍,人流量更大五.項(xiàng)目定位根據(jù)全國酒店業(yè)趨勢(shì),區(qū)域特點(diǎn),項(xiàng)目周邊酒店情況,項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)等因素,此項(xiàng)目可以定位為”價(jià)廉,干凈,舒適”的經(jīng)濟(jì)型酒店第二篇 項(xiàng)目投資估算一.項(xiàng)目前期投資預(yù)算前期投資主要是建筑裝修費(fèi)用和采購酒店產(chǎn)品費(fèi)用.一般需要采購的產(chǎn)品包括:電視機(jī).空調(diào).地板,床及床上用品,衛(wèi)生間用品,電話機(jī)

8、,電腦,窗簾,茶幾等,每間房采購的產(chǎn)品具體如下:1.床頭燈: 70元/個(gè) 2。鏡燈:45元/個(gè) 3。吸頂燈 :28元/個(gè) 4。 廊燈: 10元/個(gè) 5。坐便器: 350元/個(gè) 6。浴巾架 :80元/個(gè) 7。淋浴器: 300元/個(gè) 8。 洗臉盤: 150元/個(gè) 9。 臺(tái)板: 130元/個(gè) 10。熱水器: 880元/個(gè) 11。電熱壺 : 80元/個(gè) 12。 窗簾 :350元/件 13。 空調(diào): 1700元/臺(tái) 14。 電視機(jī): 800元/臺(tái) 15。床 :250元/個(gè) 16 電視柜,衣櫥,行李架,圈椅: 1200元/套 17。 地板 : 50元/平方米 18。油漆 :16 元/平方米 19。地磚 :

9、 35元/平方米 20。 磁磚: 35元/平方米 21。塑料扣板 : 60元/平方米 22。玻璃淋浴房 : 900元/間,床上用品大約要花費(fèi)3萬元,前廳的裝修費(fèi)用為10萬元左右,樓梯扶手大約為5萬元左右(1)每間房總價(jià):9661元/間(2)64間房總成本:966164=618304(3)前期總投資:618304+30000+100000+500000=79830480萬二.項(xiàng)目后期營業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目后期營業(yè)費(fèi)用主要包括房子年租金,年?duì)I業(yè)費(fèi)用,其它費(fèi)用.1.房子年租金根據(jù)目前甲乙雙方達(dá)成的初步意向,年租金為二十萬左右.2.年?duì)I業(yè)費(fèi)用年?duì)I業(yè)費(fèi)用一般包括人員工資,年水電費(fèi)用,年發(fā)票稅.,具體如下(1)人員

10、工資目前的人員安排為:客房5人,總臺(tái)3人,保安2人人數(shù)月工資年工資客房59005.4萬總臺(tái)312004.3萬保安210002.4萬合計(jì)1012.1萬(2)水電費(fèi)用水電一年的費(fèi)用大約為:14.4萬發(fā)票稅每年的發(fā)票稅費(fèi)為:3萬年?duì)I業(yè)費(fèi)用為: 12.1+14.4+330萬3.后期年?duì)I業(yè)費(fèi)用總額: 房子年租金+年?duì)I業(yè)費(fèi)用=20+30=504.其它費(fèi)用其它費(fèi)用一般指每隔五年酒店要重新裝修一次的費(fèi)用,大約為初次費(fèi)用的一半:40萬左右根據(jù)以上數(shù)據(jù),項(xiàng)目第一年總投資為:80+20+30=130三.項(xiàng)目籌資來源一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生并運(yùn)行必須要有資金做后盾,一般企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入的資金來源一般有:企業(yè)自有資金,向銀行借

11、貸,發(fā)行股票,取得基金支持等根據(jù)我們投資酒店項(xiàng)目資金需要,如果企業(yè)自有資金充足,則項(xiàng)目十年總投資為:80+2010+40=320萬如果資金不足,根據(jù)資金籌劃的需要,我們可以向銀行借貸100萬兩年期(兩年期的銀行利率為6.75)的信貸資金,則十年總投資為100(1+6.75) (1+6.75)-100+80+2010+40=334萬四.費(fèi)用分?jǐn)側(cè)绻亲杂匈Y金投資,根據(jù)會(huì)計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則有1.前五年 每年待攤費(fèi)用:805+20=36萬每月待攤費(fèi)用:3612=3萬2.后五年 每年待攤費(fèi)用:405+20=28萬每月待攤費(fèi)用:2812=2.3萬如果是向銀行借貸資金,根據(jù)會(huì)計(jì)里的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,則

12、有1.前五年 每年待攤費(fèi)用:100(1+6.57) (1+6.57)-100=13萬(13+80)5+20=38.6萬每月待攤費(fèi)用:38.612=3.2萬2.后五年 每年待攤費(fèi)用:405+20=28萬每月待攤費(fèi)用:2812=2.3萬第三篇 項(xiàng)目投資利潤預(yù)測(cè)一,酒店年收入預(yù)測(cè)1.靜態(tài)銀行收益預(yù)測(cè)企業(yè)投資就是為了追求利潤,當(dāng)企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目時(shí),就必須會(huì)有資金的投入,于是就會(huì)產(chǎn)生收益或虧損,假如這筆錢是存到銀行,則根據(jù)中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)利率表,整存整取,一年利率:2.79,兩年利率:3.33,三年利率:3.96。五年利率:4.41,于是十年收益為銀行存款總收益=100(1+4.4

13、1)10+50(1+4.41)9+50(1+4.41)8+50(1+4.41)7+50(1+4.41)6+50(1+4.41)5+50(1+3.96)4+50(1+3.96)3+50(1+3.33)2+50(1+2.79)1-320=415萬以上計(jì)算的銀行總收益是一個(gè)靜態(tài)指標(biāo),如果把資金用于投資酒店,就會(huì)發(fā)生酒店動(dòng)態(tài)收益2.酒店年收入預(yù)測(cè)酒店經(jīng)營一般有旺季和淡季之分.按一般劃分,旺季有9個(gè)月,淡季有3個(gè)月.假如在旺季的星期六的入住率為100,房價(jià)每間120元,星期五入住率為50,房間每間90元,其余時(shí)間房間入住率為40,房價(jià)為每間70元,則有全年星期六的總收入:1206449=27.6萬全年星

14、期五的總收入:903249=10.4萬其余時(shí)間收入:365-294) 644070=51.2萬全年總收入:27.6+10.4+51.2=89.2萬90萬十年總收入:9010=900萬十年利潤:自有資金產(chǎn)生的利潤:900-320=580萬借貸資金產(chǎn)生的利潤:900-334=576萬顯然,靜態(tài)銀行總收益酒店十年利潤總額二.項(xiàng)目投資回收期預(yù)測(cè)靜態(tài)投資回收期(簡(jiǎn)稱回收期),是指投資項(xiàng)目收回原始總投資所需要的時(shí)間,即以投資項(xiàng)目經(jīng)營凈現(xiàn)金流量抵償原始總投資所需要的全部時(shí)間。它有包括建設(shè)期的投資回收期和不包括建設(shè)期的投資回收期兩種形式。因?yàn)槲覀兪亲庥脛e人的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng),于是可以大致歸入“不包括建設(shè)期的投

15、資回收期”,于是有:不包括建設(shè)期的投資回收期=原始總投資/投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量假如投資回收期為未知數(shù)m,則有投產(chǎn)后若干年相等的凈現(xiàn)金流量xm=原始總投資90m=80+40+(30+20)xmm=3于是最后的投資回收期大致為三年三,盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析或本量利分析法,是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量或銷量)、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析,用來預(yù)測(cè)利潤,控制成本,判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。一般說來,企業(yè)收入=成本+利潤,如果利 房地產(chǎn)e網(wǎng)潤為零,則有收入=成本=固定成本+變動(dòng)成本,而收入=銷售量價(jià)格,變動(dòng)成本=單位變動(dòng)成本銷售量,這樣可以推導(dǎo)出盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式