房地產(chǎn)知識(shí)問(wèn)答房屋租賃類(lèi)

1、七、房屋租賃類(lèi)234、房屋租賃關(guān)系是否需要登記？不進(jìn)行合同登記，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：需要登記。房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起十日內(nèi)到區(qū)主管機(jī)關(guān)登記。 租賃當(dāng)事人違反深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例的有關(guān)規(guī)定，出租房屋而不進(jìn)行登記的，對(duì)出租人或者轉(zhuǎn)租人處以月租金的一至二倍罰款，并追繳管理費(fèi)和滯納金；對(duì)有過(guò)錯(cuò)的承租人或受轉(zhuǎn)租人處以一倍以下罰款。235、房屋租賃登記需提交哪些材料？ 答：租賃登記，由當(dāng)事人向區(qū)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)，并提交下列材料：（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件；（二）房屋租賃合同；（三）出租人身份或法律資格證明；（四）承租人身份或法律資格證明。236、有哪些

2、情形不予辦理租賃登記？ 答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例的規(guī)定，有下列情形之一的，區(qū)主管機(jī)關(guān)不予登記：（一）當(dāng)事人不是房屋所有人或者合法使用人的；（二）改變土地、房屋用途未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的；（三）租賃合同期限超過(guò)規(guī)定期限的；（四）租賃合同期限超過(guò)土地使用年限的；（五）租賃合同內(nèi)容違反本條例及其他有關(guān)法律規(guī)定的。 237、承包、合作、聯(lián)營(yíng)是否屬租賃行為？ 答：房屋出租人將房屋承包給他人經(jīng)營(yíng)，或以合作、聯(lián)營(yíng)的名義，不直接參與經(jīng)營(yíng)的，視為房屋租賃行為。238、對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)后的行政劃撥、減免地價(jià)款的土地上的房屋出租，有什么規(guī)定？ 答：行政劃撥、減免地價(jià)款的土地上的房屋，經(jīng)批準(zhǔn)出租的，出租人應(yīng)按市主管機(jī)關(guān)的

3、規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)款。239、房屋出租稅費(fèi)和租賃管理費(fèi)的基數(shù)是如何確定的？ 答：稅務(wù)部門(mén)和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)。240、房屋出租需繳納哪些稅費(fèi)？ 答：屬私人出租房屋的，需繳納以下稅費(fèi)：（1）房產(chǎn)稅，按租金的4%；（2）營(yíng)業(yè)稅，按租金的3%；（3）個(gè)人所得稅，租金不超過(guò)4000元的，按（租金已納稅金800元）的10%；租金超過(guò)4000元（含4000元）的，按（租金已納稅金（120%）的10%；（4）教育附加費(fèi)，按營(yíng)業(yè)稅的3%；（5）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的1%；（6）印花稅，按租金的0.1%

4、；（7）房屋租賃管理費(fèi)，按租金的2%。 屬企業(yè)出租房屋的，需繳納以下稅費(fèi)：（1）房產(chǎn)稅，按租金的12%，按年度繳納；（2）營(yíng)業(yè)稅，按租金的5%；（3）教育附加費(fèi)，按營(yíng)業(yè)稅的3%；（4）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的1%；（5）印花稅，按租金的0.1%；（6）房屋租賃管理費(fèi)，按租金的2%；（7）屬行政劃撥、減免地價(jià)款的房屋出租人，按租金的6%補(bǔ)地價(jià)款。 屬行政、事業(yè)、團(tuán)體出租房屋的，需繳納以下稅費(fèi)：（1）房產(chǎn)稅，按（房產(chǎn)原值70%）的1.2%，按年度繳納；（2）營(yíng)業(yè)稅，按租金的5%；（3）企業(yè)所得稅，按（租金已納稅金費(fèi)用）的15%；（4）教育附加費(fèi)，按營(yíng)業(yè)稅的3%；（5）城市建設(shè)維護(hù)稅，按營(yíng)業(yè)稅的1

5、%；（6）印花稅，按租金的0.1%；（7）房屋租賃管理費(fèi)，按租金的2%。241、當(dāng)事人是否可以委托他人代為出租或承租房屋？答：當(dāng)事人可委托他人代為出租或承租房屋。 受委托人應(yīng)持有授權(quán)委托書(shū)。境外當(dāng)事人的委托書(shū)應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。242、房屋租賃合同包括哪些主要條款？ 答：租賃合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責(zé)任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責(zé)任；（十一）當(dāng)事人約定的其他條款。243、對(duì)房屋的租賃年期有什么規(guī)定？ 答：住宅

6、不超過(guò)八年，其他用房不超過(guò)十五年。因特殊情況需超過(guò)上述期限的，須經(jīng)市主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。244、在什么情況下，可以變更或解除租賃合同？ 答：有下列情形之一的，允許變更或解除租賃合同：（一）因不可抗力不能履行或不能全面履行的；（二）當(dāng)事人協(xié)商一致的；（三）當(dāng)事人一方有合理原因確需變更或解除的；（四）當(dāng)事人一方失去房屋所有人或者合法使用人資格的。因變更或解除租賃合同，造成一方當(dāng)事人損失的，有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；當(dāng)事人雙方均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。245、在房屋出租期內(nèi)，出租人死亡或終止或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更時(shí)，原租賃關(guān)系如何處理？ 答：承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃

7、關(guān)系的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。出租人在租賃期內(nèi)死亡或終止，或因出租房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更，其合法繼承人或受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。246、出租人是否可以收取房屋租賃保證金？ 答：出租人可按租賃合同約定向承租人收取不超過(guò)三個(gè)月租金數(shù)額的租賃保證金。保證金的返還方式，由當(dāng)事人在合同中約定。247、出租人未能在約定時(shí)間內(nèi)提供房屋或提供的房屋與合同約定不符時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋。 出租人未按租賃合同約定時(shí)間向承租人提供房屋，或所提供的房屋不符合合同約定的，應(yīng)向承租人支付合同約定的違約金，違約金不足以賠償由此造成承租人損失的，出租人應(yīng)就不足部分進(jìn)行補(bǔ)償

8、。248、對(duì)共有房屋的出租，有什么規(guī)定？ 答：共有房屋出租時(shí)，首先應(yīng)征得房屋共有人的同意；其次在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。249、除租金外，出租人是否可以向承租人收取其他費(fèi)用？ 答：出租人不得因房屋租賃向承租人收取租金以外的其他費(fèi)用。250、對(duì)承租人的哪些行為，出租人可以解除租賃合同？ 答：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：（一）利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益或他人利益的；（二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；（三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的；（四）超過(guò)合同約定期限的；合同未約定，拖欠租金達(dá)三個(gè)月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。251、在出

9、租期間，房屋的維修由誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 答：出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。 出租人改建、擴(kuò)建或裝修房屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。252、房屋出租是否會(huì)影響房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移？ 答：房屋出租不妨礙房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人應(yīng)承擔(dān)原出租人的義務(wù)并享有原出租人的權(quán)利。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。253、租賃合同期限屆滿(mǎn)，承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出時(shí)，出租人該如何處理？ 答：租賃期限屆滿(mǎn)而又沒(méi)有重新簽訂租賃合同的，出租人有權(quán)按合同約定的期限收回房屋；因承租人違反本條例第二十九條規(guī)定，出租人解除租賃合同的，出租人有權(quán)收回房屋。承

10、租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出的，除可要求承租人加倍交付租金，如造成出租人損失的，要求承租人負(fù)賠償責(zé)任外，出租人還可要求區(qū)主管機(jī)關(guān)向承租人發(fā)出限期遷出通知書(shū)或向人民法院提起訴訟。254、承租人不按合同約定交付租金，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：承租人應(yīng)按租賃合同約定向出租人交付租金。對(duì)不按合同約定交付租金的，承租人應(yīng)向出租人支付合同約定的違約金。255、對(duì)出租人的哪些行為，承租人可以解除租賃合同？ 答：（一）出租人不按合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋的；（二）出租人因房屋租賃向承租人收取租金以外其他費(fèi)用的；（三）出租人干擾或妨礙承租人對(duì)所租房屋正常、合理使用的；（四）出租人不按合同約定負(fù)責(zé)檢查、維修及其

11、設(shè)施，以保證房屋的安全使用的。256、承租人因自己的原因不能行使對(duì)房屋的使用權(quán)，是否可以不交付租金？ 答：承租人因自己的原因不能行使對(duì)房屋的使用權(quán)，不免除交付租金的義務(wù)。257、承租人是否可以對(duì)租住房屋改變用途或進(jìn)行裝修？ 答：承租人應(yīng)按租賃合同的約定，合理使用房屋，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。 承租人確需改變房屋用途或進(jìn)行裝修，應(yīng)征得出租人同意；按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。由此發(fā)生的費(fèi)用，由承租人承擔(dān)。258、因房屋質(zhì)量問(wèn)題影響正常使用時(shí)，承租人該如何處理？ 答：租賃期間，因房屋出現(xiàn)缺陷而影響房屋正常使用的，承租人應(yīng)采取有效措施防止缺陷擴(kuò)大，并立即書(shū)面通知出租人，同時(shí)報(bào)區(qū)主管機(jī)關(guān)

12、備案。 出租人經(jīng)承租人書(shū)面通知仍不修繕?lè)课莸?，承租人可?bào)請(qǐng)區(qū)主管機(jī)關(guān)即時(shí)進(jìn)行核查，經(jīng)同意后可自行修繕，由此發(fā)生的費(fèi)用，由出租人支付。 出租人與承租人對(duì)前述所稱(chēng)缺陷發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可請(qǐng)求有關(guān)部門(mén)鑒定。259、因承租人使用不當(dāng)，造成房屋損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：承租人因使用不當(dāng)，造成房屋損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修繕并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。260、在租賃期間，承租人未解除租賃關(guān)系而自行遷出，被第三人占用致使房屋損壞時(shí)，承租人該承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：租賃期間，承租人未解除租賃關(guān)系而自行遷出，由第三人占用致使出租房屋受到損壞的，承租人與第三人應(yīng)負(fù)連帶賠償責(zé)任。261、承租人是否可以轉(zhuǎn)租房屋？擅自轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：經(jīng)出租人同意，承租人可將租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人；未