“肥羊滿圈”洋氣連連——2003北京別墅市場盤點

1、“肥羊滿圈”，洋氣連連2003年度北京別墅市場盤點 時光荏苒，別墅市場已漸入沉寂的冬日里，轉身審視北京別墅市場，北京別墅市場的總體發(fā)展可以說具有重大歷史意義，2003年“北京別墅年”稱號非浪得虛名。一、年內重大事件對別墅市場影響的總結1、國土資源部2003年2月土地政策2003年2月18日國土資源部下發(fā)了關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知，嚴令停止別墅類用地的土地供應。政策出臺之前，發(fā)展商手里已經(jīng)存在較大規(guī)模未進行市場開發(fā)的土地儲備，因此，對已經(jīng)立項、取得土地使用權、正在前期醞釀操作的別墅項目相當于無形中制造了政策性賣壓，開拓了項目的市場空間。對于別墅總體市場而言，此政策的出臺從短

2、期影響來分析，將導致總體供應量有相當程度的放大（從2003年別墅市場新增供應量可以判斷，詳細統(tǒng)計見后文），市場競爭將更趨激烈；而從長期效果來看，此政策將對一段時期以來別墅市場總體過熱、各界爭先進行別墅項目建設的局面起到有效控制作用，降低持續(xù)相當時期的開發(fā)熱度。同時，也會在很大程度上促進市場存量的消化。2、央行信貸政策2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)布了關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知。新政主要目的在于提高房地產行業(yè)的門檻，規(guī)范房地產金融市場，對高檔商品房、別墅項目進行控制，以及制止一段時間以來開發(fā)企業(yè)盲目“圈地”的勢頭；另一方面，控制購房者的貸款行為，對購買第二套以上(含第二套)住房

3、及高檔商品房、別墅的借款人，適當提高其首付款比例。由此來看，該政策對于別墅市場的影響相對最為直接。但通知中較多細節(jié)未明確規(guī)定，如：怎樣對個人購買“第二套住房”進行認定、對“高檔住房”應該如何定義等問題說法不一，目前還未形成系統(tǒng)的更為實效性的細則，該政策對別墅市場的總體影響值得時刻關注。3、sars北京是sars肆虐的重災區(qū)，疫情期間，城市內一般住宅公寓銷售均受到較大阻力；但相對而言，對別墅市場卻是利好刺激：鋪天蓋地的宣傳引導及現(xiàn)實案例的反思，使消費者對于居住環(huán)境的關注度明顯提高，對居住品質更加重視，低密度項目、尤其是離城不遠的別墅項目由于自身相對優(yōu)良、無法比擬的環(huán)境條件，銷售形勢反而走好，如西

4、邊的西山美墅館、南面的翡翠城，在最為嚴重的時期內，此項目售樓處卻引來了較大量的上門客戶，其它別墅項目同期的客戶上門量也有不同程度的增多，銷售情況好于普通時期的一般水平。sars對于北京別墅市場的影響更重要的在于對消費者心理的影響，此影響是對傳統(tǒng)居住生活理念具有革命性的沖擊，對別墅產品消費將起到潛移默化的推動作用。另一方面，也由于sars疫情，讓人們對北京目前一些傳統(tǒng)不認知的地區(qū)產生了好感（譬如南城豐臺、大興等地），從而對別墅區(qū)劃有了新的認識。二、別墅市場特征近期，北京別墅總體市場供應量較前期相對放大，供應持續(xù)截至2003年12月，北京別墅在售項目約150余個，總建筑面積（含規(guī)劃未開發(fā)面積）近1

5、200萬平方米，供應量達到4萬多套，其中2003年新增面積為140萬平方米，截至12月份統(tǒng)計顯示：2003年北京總體市場新增別墅項目約20個，昌平區(qū)的新增項目最多，其他各區(qū)的開盤量基本相同，海淀區(qū)的開盤量明顯下降，這與海淀區(qū)總體土地存量少和別墅類用地叫大部分分布在香山地區(qū)（香山地區(qū)受政策性控制最嚴格）有直接關系。市場需求因國民經(jīng)濟發(fā)展總體良好而保持較為強勁的勢頭，別墅客戶本地化趨勢顯著，且存在兩級分化趨勢，生活型別墅客戶群規(guī)模擴張明顯。從銷售量分析，截止到今年下半年，銷售總量近70萬平米，目前市場需求較為旺盛。近幾年來，總體國民經(jīng)濟一直保持高速成長，隨著經(jīng)濟發(fā)展，個人收入不斷增加，財富階層、準

6、財富階層以至于部分中產階層逐漸成為別墅消費的客戶主流，別墅不再是典型財富階層的專屬，而向更大的消費人群靠攏。別墅消費客戶層面的放大和數(shù)量上的明顯增加，也自然顯示了需求指向的多元化。當前，別墅產品主要客戶群年齡大概是40歲到45歲之間。增長比較快的是35歲到40歲之間的客戶，此類客戶最顯著的特征為需要在事業(yè)與私家生活間不斷轉換，家庭人口較少是另外一個特征。從總體市場來看，售價在人民幣5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的別墅數(shù)量相等，共占70的份額，其余為中間價位，而從新增項目的情況來看，售價低于10000元/平方米的項目占新增總數(shù)的一半以上，且更為生活化、檔次相對較低的產品形式（如

7、聯(lián)排）采用較多。依據(jù)各自不同的基礎發(fā)展條件，總體市場已經(jīng)基本形成競爭互補的板塊格局；各別墅板塊特征鮮明。目前，北京別墅總體市場已經(jīng)形成了如下圖示意的別墅板塊區(qū)分。重點別墅板塊特征對比表重點別墅板塊項目統(tǒng)計表注：京昌、天竺地區(qū)新入市項目相對較多（前文已述），兩區(qū)域的供應統(tǒng)計主要為新增供應量。除以上幾個重點別墅聚集區(qū)外，在市區(qū)范圍內及其他部分區(qū)域也陸續(xù)出現(xiàn)了一些別墅項目；市區(qū)別墅（如碧海方舟市場售價$3000/平方米起）由于獨特稀罕的土地資源，在別墅市場中獨樹一幟，取得最高市場價格，而其他區(qū)域的別墅項目分布分散、沒有形成規(guī)模，市場反應相對一般，對幾個傳統(tǒng)別墅板塊沒有構成較強競爭。各別墅項目產品在升

8、級換代的同時，逐漸形成了自然景觀與社區(qū)氛圍兩種不同側重的發(fā)展方向如下圖示意，新入市項目從建筑外觀風格到私家庭院的處理以至社區(qū)公共環(huán)境的營造均較老項目有了較為顯著的提高。同時，各別墅項目依托各自所在別墅板塊特征條件，相對發(fā)展成為自然景觀型與社區(qū)生活型兩種不同側重的別墅類型。按照別墅功能來劃分，強調發(fā)展自然景觀的別墅項目多定位為第二居所，此類項目往往距城市核心區(qū)相對較遠，擁有天然絕佳的自然景觀環(huán)境基礎；而側重社區(qū)氛圍的別墅項目一般因為自身與城市核心區(qū)具有較為方便、快捷的聯(lián)系，而具備常駐居所的使用功能，多定位為第一居所，此種定位在本年內新入市的項目中較多的采用，而相應圍繞此定位的宣傳推廣中對于區(qū)域位置、交通價值的渲染筆墨較多就不足為奇了。從另一方面來講，在一定意義上也驗證了別墅客戶生活型、大眾化的發(fā)展趨向。結束語：縱觀2003年，對于北京的別墅市場而言，是最為興盛、蓬勃壯大的一年、也是發(fā)展變化較大的一年。在回顧總結過去的同時，更重要的是展望未來，由于自身的限制，本文沒有對別墅市場的未來預測一二，但可以判斷的是：2004