蓬安縣城中市場改造工程可行性分析報告

1、selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaa

2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacin

3、glinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf蓬安縣“城中市場”改造工程可行性分析報告 二零零七年四月目 錄一、項目背景二、項目慨況三、項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析四、有利投資經(jīng)濟形勢分析五、市場物業(yè)分析六、項目地塊分析及商業(yè)價值可行性研究七、項目swot分析八、建設(shè)方案九、節(jié)能措施十、項目實施進度十一、項目投資估算十二、項目資金籌措十三、財務(wù)評價十四、風(fēng)險分析十五、研究結(jié)論與建議一項目背景1.項目名稱:蓬安縣城中市場2.開發(fā)單位四川相如房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)

5、濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（住宅經(jīng)濟與商業(yè)經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的生活需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，改善目前蓬安農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營現(xiàn)狀。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開發(fā)、改造城中市場。城中市場地位于蓬安縣城中心地段，肩負著直徑1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購，是縣城中心經(jīng)濟之一。近兩年來，隨著蓬安的城市建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，城中市場功能結(jié)構(gòu)存在的問題已不相匹配，對市場的拓展及功能定位是當(dāng)今之必然。城中市

6、場的重新規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施，將有利于改善蓬安中心城區(qū)建設(shè)的面貌。二項目概況1.項目地點四圍東臨東風(fēng)路，南處悅慶街、與縣政府、人事局相對望，西連建設(shè)路、縣商業(yè)街，北接市場出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)城中市場改造項目規(guī)劃總用地面積4000平方米，建筑面積12952平方米，其中住宅8000平方米，市場、商業(yè)4952平方米。總居住戶數(shù)60戶，規(guī)劃總居住人口200人，容積率3.23，綠化率45%。一、二樓為集貿(mào)市場、3-8層為住宅。致力打造蓬安縣城頂級規(guī)?；膶I(yè)農(nóng)貿(mào)市場。3.主要建設(shè)條件供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設(shè)施已成熟。建設(shè)時尋找最

7、近接入口三、項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析1、國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。2007年一季度中國經(jīng)濟運行分析預(yù)測展望2007年一季度宏觀經(jīng)濟運行走勢， 2006年經(jīng)濟運行的慣性將會對之產(chǎn)生明顯影響。2006年我國出臺的宏觀經(jīng)濟政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時還會受到國際經(jīng)濟環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟運行的走勢。綜合考慮這些因素的影響，我們認(rèn)為，2007年一季度國民經(jīng)濟將保持較快增長，預(yù)計

8、gdp增長速度將達到10.2%，較2006年四季度有所下降；通貨膨脹率將有所提高。1996年1季度2006年3季度消費景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢圖 從國內(nèi)外需求的變化來看，2007年上半年我國消費品市場將繼續(xù)保持活躍局面，主要是2006年各地提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加社會保障支出、下半年國家落實公務(wù)員提高工資水平等項措施，直接起到提高居民收入的作用，對于推動居民消費具有正面影響；房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較快增長，將拉動與之相關(guān)的建材工業(yè)品銷售；數(shù)字電視的播放將促進城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上2007年元旦與春節(jié)之間間隔時間較長，節(jié)假日效應(yīng)將比2006年更為明顯。根據(jù)上圖的消費景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)

9、先消費品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于2006年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢，這預(yù)示著2007上半年消費品市場繼續(xù)保持較快增長，預(yù)計一季度消費品零售額增長14.5%，比上年同期提高1.7個百分點。 同時國內(nèi)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢強勁；平均銷售價格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效， 2006年商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長21.8%，同比加快0.9個百分點，但比1至11月回落2.2個百分點，

10、延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢，預(yù)計2007年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。2四川房地產(chǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資322.04億元，同比增長45.5；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會投資的24.9。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與全國平均水平比較，由去年上半年低11.9個百分點轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?2個百分點。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快的主要原因，一是民營企業(yè)和港澳臺商企業(yè)投資活躍。二是成都市投資增勢強勁。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資占

11、全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.1。三是土地購置費大幅度增長。上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費達110.2億元，同比增長1.1倍。 另據(jù)四川省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)中商品房新開工面積在去年同期下降的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了恢復(fù)性增長，其中商品住宅增長最快，開發(fā)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理。其中，上半年成都市商品房新開工面積884.34萬平方米，同比增長64.9。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù)近年來,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長的態(tài)勢.據(jù)省統(tǒng)計局測算,從去年以來川房景氣指數(shù)運行良好,8個分類指數(shù)連續(xù)四個月全部在景氣區(qū)間運行.今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為1 26

12、.9點,比上季度上升3.2點;房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)為116.3點,比上季度上升0.5點.從川房景氣指數(shù)來看,3月份為100.98點,仍處于景氣期間,但比去年同期下降4.05點,導(dǎo)致投資增速回落較大.3需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（100平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。4、蓬安

13、縣房地產(chǎn)市場2006年的蓬安縣房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目較前些年增多，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的方向轉(zhuǎn)變。（1）個人購買率舒緩。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，從都市水鄉(xiāng)、陽光麗都、世紀(jì)廣場的銷售情況可以看出：2006年全縣商品房個人購買率是消費平穩(wěn)，并無火爆場面，較2005年總體消費量有所增加，這主要從一個側(cè)面表明由于開發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費市場發(fā)育進程緩慢。（2）房地產(chǎn)銷售價格進步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價格走勢。價格指數(shù) 一季度800二季

14、度850 三季度950 四季度1200第1到第3季度價格繼續(xù)上浮緩慢，第4季度在3季度價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較大的增幅，這主要是由于世紀(jì)廣場電梯公寓的帶動，總的趨勢是價格保持攀升。5市場特點分析5.1宏觀市場特點：1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)

15、濟軌道。2空置商品房消化能力加強。2006年蓬安房地產(chǎn)市場的銷售情況趨緩，市場容量擴大范圍不大，除吸納上市的一部分商品房外，還消化一點往年的空置商品房。3金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的提至“7成20年”的期限。公積金方面：公積金貸款購房也得到大數(shù)人的首選。52微觀市場特點1從地理位置來看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是目前市場上的主要結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型成為市場主力地位，受

16、市場的青睞。而面積大都在100-130平方米之間。3從樓盤的形態(tài)看，高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。4從價格上看，1000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，對高價位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。5從樓盤設(shè)計上看，去年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，去年整個市場中有江南風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。6從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，去年全縣發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的

17、投入。 7從樓盤配套設(shè)施來看，去年不少發(fā)展商的樓盤都配有三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。8從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。54分類物業(yè)特點從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年住宅增長較快，商業(yè)的增長較為平緩?？偟膩碚f，蓬安商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有增長，商業(yè)步伐雖慢但形勢喜人。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的焦點，1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；2高

18、層住宅，走勢平平，產(chǎn)銷基本持平，有反彈的跡象，是市場的議論點。商業(yè)蓬安的商業(yè)發(fā)展相當(dāng)正在初期發(fā)展階段，還停留在初期門面商業(yè)發(fā)展，只有建設(shè)路一條商業(yè)經(jīng)濟街，其他的邊緣經(jīng)濟都沒有發(fā)展起來，區(qū)域商業(yè)梯度不夠，影響和制約了城市的房與地價值，降低了其發(fā)展速度。 四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 蓬安慨況：蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約22.1公里，南北長約61公里，幅員面積1332平方公里，耕地面積54.9萬畝，轄46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、598個村，總?cè)丝?8萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口68287人，占10.1%。地貌以丘陵低山為主，淺

19、丘帶壩為輔。地形呈南北兩端高、中間低，一般海拔在500800米之間，東有海拔達827米的山峰白云山。蓬安經(jīng)濟：近年來，蓬安國民經(jīng)濟健康發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例分別為34.1 : 34.7 : 31.2。農(nóng)村經(jīng)濟充滿活力，年水果產(chǎn)量達4025萬公斤，制種產(chǎn)量800萬公斤，出欄生豬60萬頭，小家禽800萬只，蠶繭、水產(chǎn)、蔬菜產(chǎn)量穩(wěn)中有增，糧食產(chǎn)量3.1億公斤，糧經(jīng)比例調(diào)整達到5.5 : 4.5；森林覆蓋率達27.8%，勞務(wù)輸出15萬人次，創(chuàng)收4.9億元。工商經(jīng)濟快速增長。馬電、嘉寶等一批擴張型企業(yè)加速技改，不斷發(fā)展壯大。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值6.02億元，稅費3430萬元。商貿(mào)企業(yè)銷售總額5.6

20、3億元，實現(xiàn)稅金1105萬元。民營經(jīng)濟穩(wěn)步壯大，個體工商戶達9426戶。招商引資248個，資金6.34億元，海峽絲綢、齊祥食品、金華紡織、金壇電化等一大批企業(yè)落戶蓬安，使私營企業(yè)達136戶，從業(yè)人員2.88萬人，年交稅金3560萬元，促進了縣域經(jīng)濟發(fā)展。蓬安城市定位：相如故縣、工業(yè)經(jīng)濟強縣、特色農(nóng)業(yè)大縣、商貿(mào)旅游旺縣、民營經(jīng)濟新縣、綠色生態(tài)靚縣和財稅收入富縣 蓬安資源：蓬安資源豐富，有大小溪河104條，總長600多公里。嘉陵江在縣境內(nèi)流長89公里，流域面積占全縣幅員面積90%，嘉陵江上游興建的馬回電站欄河大壩享有“千里嘉陵第一壩”的美稱。植被種類繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐樹、柏樹、馬尾松

21、、慈竹、銀杏、紅豆等18種珍希樹種。水稻、小麥、玉米、豆類、油菜、花生、蠶繭、煙草、黃麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等聞名中華。我縣享有“中國錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽，先后被國家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷全國，“錦橙100號”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨領(lǐng)風(fēng)騷。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟強縣。做大做強能源工業(yè)，積極推進馬電技改和管理升級。發(fā)展壯大機械工業(yè)；改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；引進培育新興企業(yè)。 二是以水果產(chǎn)業(yè)為支

22、柱，建設(shè)特色農(nóng)業(yè)大縣。按照市場規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國錦橙第一縣，力爭十五末全縣錦橙100號產(chǎn)量達成1億公斤，產(chǎn)值2億元；建成中國南方制種大縣，力爭十五末全縣制種面積達到10萬畝，產(chǎn)量達到1800萬公斤，種業(yè)收入過億元；建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。三是以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)商貿(mào)旅游旺縣。緊緊圍繞相如古縣為主題，加快開發(fā)以白云山風(fēng)景區(qū)、大深南海渡假村為主體的自然生態(tài)景觀，以燕山古寨、龍角山等為主體的歷史文化景觀；加強特色市場建設(shè)，調(diào)整市場布局、完善市場功能，構(gòu)建統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場體系，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物業(yè)配送中心和農(nóng)資配送中

23、心；大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)檔次，加快發(fā)展步伐。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營經(jīng)濟新縣。在深化企業(yè)改制中擴大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟；在創(chuàng)新思路中擴大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟；在建立高效運作的工作機制中擴大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。大力推進城鎮(zhèn)建設(shè)，樹立經(jīng)營城市理念，按照布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級路網(wǎng)建設(shè)，推進村道公路建設(shè)；大力推進水利建設(shè)，堅持開源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工

24、業(yè)；大力推進綠化建設(shè)，搞好天然林保護和退耕還林工作。六是以培植財源為出發(fā)點，建設(shè)財稅收入富縣。大力培植稅源，拓寬生財渠道，以招商引財，以基建生財，以產(chǎn)業(yè)取財；強化財稅征管，做好聚財文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財政審批制度，完善部門預(yù)算，堅持政府采購制度，規(guī)范會度核算中心運作，加強財務(wù)審計和監(jiān)察。五、市場物業(yè)分析：1、現(xiàn)行市場大慨情況：現(xiàn)城中市場經(jīng)營面積為約3000平米，共5個出入口，一間市場管理辦公室，業(yè)主及市場管理人員共計5人，攤位共計66個，經(jīng)營類別現(xiàn)只有肉，菜，水產(chǎn)，自銷，干副四類，其中，肉類攤位位于市場最南面橫向30個，菜類攤位市場中間橫向30個，水產(chǎn)位置西面縱向6個，攤位尺

25、寸3.3*0.6米，水產(chǎn)攤位尺寸1.1*1.1米，市場北面為空地，主要是農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)。攤位的經(jīng)營數(shù)量一半左右，相反自銷的場地到是熱火嘲天。肉類攤位每天交納10元/攤的攤位費，菜攤每年3500-2500-1500的租賃費不等，水產(chǎn)攤位1500元/年，自銷區(qū)每位交管理費0.5元/天。市場內(nèi)的門面出租價3500-1500/年/間。2、區(qū)域物業(yè)情況： 蓬安農(nóng)貿(mào)市場調(diào)查1、蓬安農(nóng)貿(mào)市場地理分布特征蓬安的農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)共有6個： 共性（1）經(jīng)營面積不大，功能不齊，無專業(yè)性價值，氛圍弱。（2）交通條件一般。（3）周邊情況較差。個性蓬安農(nóng)貿(mào)市場主要分布于縣城的東、西、南、北、中。（1）趨于低檔，主要因為市場的規(guī)

26、模小。（2）經(jīng)營管理差。（3）配套不完善、自銷占多數(shù)。2、蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場租售行情調(diào)查 蓬安農(nóng)貿(mào)市場租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/m2*年）物業(yè)管理費（元/m2*天/攤）出租率備注門面城南市場1500-60003500改造中人民市場800-250040%自銷0.550%三樓空80%城東市場2500-360095%1000-3000自銷0.596%城西市場 700-2000100%自銷0.590%城北市場2000100%自銷0.591%城中市場1500-5000100%3500肉類10100%蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布水產(chǎn)菜類肉類水果豆制品熟食鹵品家禽調(diào)味品干副糧油自銷

27、加工倉庫目前情況城南市場人民市場城東市場城西市場 城北市場城中市場從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)分布上看，市場還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。市場相關(guān)情況一覽表 情況案名經(jīng)營面積（平米）物管公廁廣播位置消防系統(tǒng)城南市場10000（含住宅）有有有馬電對面，建設(shè)路有人民市場10000（含二三樓超市）有有無嘉陵中路有城東市場4000有有無周口中學(xué)旁有城西市場3000無有無嘉陵西路與磨子街交匯處有城北市場1700無有無磨子街中段有城中市場3000有有無悅慶街有3、小結(jié)（1） 總體上講，蓬安現(xiàn)行的市場租售情況不太好，。（2） 經(jīng)營狀況不太樂觀。住宅物業(yè)調(diào)查分析在售住宅樓盤調(diào)查分析 案名 房型都市水鄉(xiāng)陽光麗都碧

28、水芳洲城南市場世紀(jì)廣場總計套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)366.49%485.25%844二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)40072.%65071.1%24068.1%98100%10875%149672.55四房二廳二衛(wèi)11821.29%21623.6%11231.8%3625%48223.37合計5549143529814420621、房型供應(yīng)量分析分析：目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的72.55%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場空間逐漸變小。市場供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善

29、居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳一衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量僅占總供應(yīng)量的4%，且這些房型的面積一般在100平方米以下，雖然總價低，但不適合主力群體的消費，市場需求空間小，去化速度很慢。 2、戶型面積配比分析面積分組套型數(shù)量比例70-89m2844%101-110m2160.7111-130m2149672.55%131-140m248223.37%合 計2062100%從上面的面積分組統(tǒng)計資料可以看出：市場上供應(yīng)最多的面積在111-130m2之間，市場占有率為72.55%，總套數(shù)在1496套，市場供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目

30、標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大，131m2以上的房源市場占有率為23.37%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。100m2以下的房源供應(yīng)市場占有率為4%，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在111-130平方米。3、價格分析案 名價格范圍（元/m2）均 價（元/m2）主力面積（m2）主力總價(萬元)樓層差價（元/m2）物業(yè)收費（元/m2月）都市水鄉(xiāng)800-9709001251220-50陽光麗都900-1128105012012.60.4碧水芳洲750-98090012011.8城南市場800-99890

31、012010.8世紀(jì)廣場1200-1700145011015.5300.5分析：各樓盤均價都在900元/m2以上樓層差價在20-50元/m2主力總價在12萬元/套，市場承接能力大，銷售去化快。同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在100-140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯滿足市場需求。4、客源客層分析目前樓市消費群最主要由以下四種：首先是日益增多的進城人員成為住房消費的主力軍.他們都有住房需求。城市建設(shè)力度的加大，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。人們的觀望心理加劇了市場的萎縮,5、小結(jié)1、目前住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費者市場的承受力。2、100-1

32、30平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過強，市場風(fēng)險小，需求強勁。3、過小或過大平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。六、項目地塊分析及商業(yè)價值可行性研究（一）、地快分析1.土地性質(zhì)及地理位置綜述該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心地段，呈矩形，南北線長60米，東西長64米，四圍主要老居民樓，地勢較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河-清溪河。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染。地快周圍建筑物密集，地快主干道-悅慶街，街面面寬6米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無論近看或遠望的視線都有

33、所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。北面出市場有面寬6米的民安巷通道，是市場上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 社會環(huán)境：水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線（一部分住戶除外），有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。沿街商業(yè)基本是一些小吃點，小商品門店，距相如廣場500米。人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都比較陳舊，周邊無新建小區(qū)。3、建設(shè)路路段分析建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交1、2路均穿過，出街東可到營山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由

34、來已久，是蓬安縣的經(jīng)濟中心，路面開闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購物場所讓街道人流不息，熱鬧非凡。城中市場與此街接壤，步行不到200米，人口居住量相當(dāng)密集。4、東風(fēng)路路段分析東風(fēng)路為進年來新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場，步行100米，另一邊到相如廣場200米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。5、相如廣場附近分析相如廣場為進幾年新建的休閑、文化、行政廣場，廣場上方建有蓬安的三星級酒店，相如飯店，廣場周圍匯集

35、大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無論任何時候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場300米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。（二）地塊商業(yè)價值可行性研究從市場消費需求的角度研究：1、城市內(nèi)沒有功能齊全的市場，采購物品極為不方便，有購物的需求性。2、城市內(nèi)沒有一個象樣的農(nóng)貿(mào)市場，而蓬安是一個日常居住人口8萬人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。3、地塊周圍半徑1000米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機構(gòu)消費采購，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。4、目前市場臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。5、社會經(jīng)濟是商品交易的產(chǎn)物，只有一個好的市

36、場才能促進更多更好的商品流通，有蓬安社會經(jīng)濟促進的需求。6、前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。7、市場的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來更大的交易額，對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會帶來更大的經(jīng)濟效益，有和偕三方經(jīng)濟的需求。從商圈角度進行研究：1、商圈概述從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。商圈名稱級別區(qū)域范圍主要特點建設(shè)路商圈主力級以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次是家電、家居、通訊等相如廣場次級以相如廣場、相如大道為中心以休閑、餐飲商業(yè)、為主

37、2、典型商圈定位（1）以建設(shè)路為中心的主力級商圈（a）商圈定位在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級商業(yè)功能區(qū)。（b）商圈概況地域范圍以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，人流結(jié)構(gòu)中偏高檔消費者商業(yè)區(qū)域由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成區(qū)域價值蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈商業(yè)特點由大型商業(yè)門店組成經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等購物環(huán)境由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中，人氣旺盛商圈描述1、

38、該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚；2、商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛；3、商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求；4、商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。建設(shè)路主力級商圈分析：商圈特點商業(yè)功能較齊全商業(yè)點多而密集，功能較齊全；經(jīng)營商品品種多，消費者選購空間大。輻射范圍廣該商圈是蓬安唯一的主力級商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。交通便利該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，多條線路公交車抵達。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在7%-8%之間。商業(yè)網(wǎng)點間競爭激烈

39、商業(yè)點扎堆于縣中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點之間競爭非常激烈。存在的問題網(wǎng)點布局不盡合理商業(yè)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)形態(tài)單一商業(yè)點多，街區(qū)式商業(yè)。購物環(huán)境亟需改善商點配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點建設(shè)缺乏引導(dǎo)機制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。商業(yè)功能受到限制商點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。（2）、以相如廣場為中心的次級商圈（a）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以

40、休閑消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū)。（b）商圈概況地域范圍以相如大道和相如廣場為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路人流結(jié)構(gòu)全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟區(qū)商業(yè)區(qū)域由相如大道和相如廣場組成區(qū)域價值滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點以相如廣場周圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè)購物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動線設(shè)計合理，購物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述1、該商圈屬次級商圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū)2、該商圈人流量大，日平均人流量達1.8萬，

41、與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無幾；3、形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；4、商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計合理，人流導(dǎo)向性較強；5、該區(qū)域居民消費力強，商業(yè)經(jīng)營情況良好。次級商圈分析：商圈特點輻射范圍大該商圈屬由于功能定位獨特，目標(biāo)人流為全縣人口人流量大四周居民小區(qū)較多且上檔次，匯集眾多知名商家匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。從商業(yè)潛力角度研究：商業(yè)項目，特別是中小型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。對于蓬安項目，商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進行研究論證：1、基本商業(yè)條件滿足情況：一般來說，商業(yè)項目生存和發(fā)展的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個

42、方面：（1）交通條件：商業(yè)項目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具、路面交通狀況和輻射網(wǎng)絡(luò)。從本項目看來，其地處蓬安二大經(jīng)濟點的“樞紐”位置，建設(shè)路和相如廣場在本項目附近，購物便利性比較強，滿足中小型商業(yè)設(shè)施的基本需要。要說明一點的是，這是每個中小型商業(yè)設(shè)施的共同條件。（2）場地狀況：要做相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。本項目單面臨街，臨街面有一定的空間設(shè)計門面，便于開展商業(yè)活動（產(chǎn)品展示、經(jīng)營等等），但土地總面積只有4000平米，將來的停車位有可能不足。 （3）人氣狀況：作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和

43、購買，有人氣才有商氣。通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，上午市場臨街邊的人流量達到秒/3人，但在下午，這個數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動平均3秒/人。（4）現(xiàn)有商業(yè)氛圍：商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當(dāng)“商點”形成“商圈”，其人氣集聚才會經(jīng)久不息。對本項目來說，東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點，從上面的分析中說明在該地塊做商業(yè)是樂觀的。2、消費者商業(yè)行為研究：（1） 總體人口狀況：如前所述，蓬安總?cè)丝谥挥?來萬。總?cè)丝诘牟蛔悖古畎脖镜匾龃笠?guī)模的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。吸引消費者的唯一辦法是差異化生存，但從城南市場的改造工程差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品

44、的單一化，進而導(dǎo)致消費對象的單一化。（2）收入狀況：從縣城區(qū)域消費來看，地塊半徑1000米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群收入相對偏低，消費能力相對充足。（3）消費習(xí)慣：消費習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。大部分蓬安人稱自己購物去建設(shè)路、相如廣場中心商點多一些，可以讓消費者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。（4）可選擇的商業(yè)形態(tài)近代商業(yè)的歷史也是其不斷開發(fā)新業(yè)態(tài)、不斷拓展新市場的歷史。目前國內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式：（5）按服務(wù)半徑分類： 類別參考因素nsc近鄰型購物中心csc社區(qū)型購物中心

45、rsc地區(qū)型購物中心srsc超地區(qū)型購物中心店鋪面積1萬平米以下3萬平米以下39萬平米 9萬平米以上業(yè)種日常服務(wù)日常用品、高級用品、服務(wù)日常用品、高級品、服務(wù)日常用品、高級品、服務(wù)核心店鋪農(nóng)貿(mào)市場、雜貨商店農(nóng)貿(mào)市場、雜貨商店、gms,百貨店雜貨店、gms、百貨店gms、百貨店商圈車程10分鐘以內(nèi)車程15分鐘以內(nèi)車程30分鐘以內(nèi)車程30分鐘以上商圈人口8000人左右3萬人10萬人10萬人20萬人20萬人以上停車輛數(shù)5010010015050050005000以上從以上各商業(yè)模式的主要特征對比可以看出：a、單從蓬安總?cè)丝冢?萬）看來，只適合做1-2規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購物中心

46、，由于總量不大，其銷售可行性是最大，同時它有能很好的發(fā)掘項目的商業(yè)價值。b、做社區(qū)型購物中心，其流行模式是gms購物中心，雖然蓬安的居民總量也基本可以支撐gms購物中心，但在競爭和項目的地塊面積上不相符合：一是縣城市場面積達到30000平米，服務(wù)半徑基本飽和；二是該地塊面積不允許。（6）按照銷售形式和國民經(jīng)濟行業(yè)分類：零售業(yè)食品、飲料、煙草零售；日常生活資料零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報刊零售；家具等其他零售批發(fā)業(yè)除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)據(jù)統(tǒng)計顯示：蓬安商品批發(fā)行業(yè)還沒有

47、怎么啟動，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場規(guī)模以平方公里計，大規(guī)模市場一方面可以打響知名度，二來更便于采購商多樣化采購和價格比選，單一網(wǎng)點的批發(fā)市場很難做大作強，況且城中市場就處于中心區(qū)，所以做零售比做批發(fā)的條件要成熟些。（7）按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點：形態(tài)形態(tài)細分經(jīng)營特色核心競爭力場所選擇百貨大廈傳統(tǒng)百貨它是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，隨著時代進度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)劃更現(xiàn)代和專業(yè)百年品牌其場地資本上均屬于商業(yè)公司自有大型產(chǎn)銷品它實現(xiàn)的“一站式”購物，即在一個商業(yè)中心可以實現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢現(xiàn)代與全能自建為主，買斷與租賃為輔休閑百貨其內(nèi)部商業(yè)

48、布局引進商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族特色，可擔(dān)當(dāng)?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類別時尚與休閑投資買斷再轉(zhuǎn)租超級超市農(nóng)貿(mào)市場其主要特點是規(guī)模適中、品類全、價格低。緊扣日常生活資料，內(nèi)部裝修簡單，可讓消費者自由選購的樂趣低廉價格租賃百貨超市規(guī)模適中，往往深入新建社區(qū)，以提供生活便利服務(wù)于近鄰便利性、親和力買斷或租賃專營市場以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個專業(yè)領(lǐng)域為框架，重在完善品牌的多樣性和服務(wù)的專業(yè)性，使客戶在購買同一功能產(chǎn)品時可進行多品牌選擇，并得到專業(yè)的售后服務(wù)專業(yè)和專營性自建、買斷或租賃臨街門店主題特色街開發(fā)商在

49、招商時規(guī)定經(jīng)營類別，在有限規(guī)模內(nèi)強化產(chǎn)品特色，比如女人街、文化街、風(fēng)情街等，使購買者更有針對性和消遣性特色突出、休閑性買斷后租賃混合商業(yè)開發(fā)商只管賣門面，由個體業(yè)主自行決定經(jīng)營產(chǎn)品類別，這是大部分臨街門面的運作模式買斷買斷后租賃其他形式餐飲娛樂中式餐飲一般設(shè)在在辦公場所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場內(nèi)或附近特色和便利租賃為主辦公場所高檔辦公場所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方現(xiàn)代和便利買斷或租賃金融超市多家銀行門市集中辦公，為市民提供更全面的服務(wù)全能和便利租賃或買斷其他概念店it行業(yè)帶來的新概念，網(wǎng)上購物，正在發(fā)展中專業(yè)化、虛擬化租賃根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為

50、：在蓬安做商業(yè)，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點：a、依據(jù)地塊的條件，在經(jīng)營形態(tài)上走農(nóng)貿(mào)市場的道路。b、必須主題鮮明，以特色吸引消費者。c、必須具備一定的規(guī)模，以擴大知名度和影響力。d、在經(jīng)營業(yè)態(tài)上創(chuàng)新，比如規(guī)劃豆制品攤位、加工攤位等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費者求新、求變的心理。結(jié)論在對以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位：1、市場的消費需要確定了地塊的功能定位2、位于主力經(jīng)濟與次經(jīng)濟圈的黃金交割點，確定其商業(yè)價值3、依據(jù)消費潛力，確定了地塊的開發(fā)定位地塊開發(fā)定位：地塊的商業(yè)價值+地塊的自身條件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟收益價值最大化，對于該地塊的開發(fā)思路是綜合農(nóng)貿(mào)市場+居住樓

51、。七、項目swot分析1、優(yōu)勢：（1）區(qū)位優(yōu)勢明顯：地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢；（2）依托縣城中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （3）項目周邊人員密集，對市場的需求量大； （4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌；（5）配套成熟。 周邊配套齊全，辦事、購物、上班都十分方便。2、劣勢：（1）地塊面積小，生活環(huán)境營造相對困難，有閉塞感；（2）項目臨近的街道狹小，規(guī)劃差，人車交通擁擠；（3）項目的市場建設(shè)對住宅的銷售有一定的影響；（4）項目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)；（5）人文環(huán)境及形象較差。八、建設(shè)方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是

52、在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。1總平面布置本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積4000平米。小區(qū)將采用多層錯層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計1棟南北及2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營行列式單調(diào)布局.又能增加了組團綠地。景觀設(shè)計改變以前小區(qū)的設(shè)計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。根據(jù)場地狀況，市場按原方案設(shè)置5個出入通道，兩個主通道分別設(shè)在南面悅慶街與東面悅慶街與民安巷的

53、交匯處。此入口設(shè)市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。市場的定位及規(guī)劃：該市場定位為農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場是商品交易市場的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場。該時常所有人是相如房產(chǎn)公司，為該市場舉辦者，（不提供產(chǎn)權(quán)出售），向多個經(jīng)營者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營業(yè)房等）和相應(yīng)設(shè)施，提供物業(yè)服務(wù)，實施經(jīng)營管理，并有多個經(jīng)營者進場獨立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)等食品經(jīng)營的固定場所，市場一樓二樓為農(nóng)貿(mào)市場攤位，計劃修建988個，每個攤位尺寸3.3*0.6米，約合2個平方，市場一樓整體挖地1米，地面層高3.3米，共計層高4.3米，二樓層高3米，四周鋁合金窗戶，離地1.2米。市場道路一樓四圍道路寬6米，內(nèi)道路寬3米，局部支路寬2米。2、土建（一）建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)