033香港特區(qū)戴德梁行商業(yè)計(jì)劃書

1、2004-12月 商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展綜合顧問服務(wù)建議書戴德梁行的使命戴德梁行的使命是與客戶共同開創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，并提供全球性的投資及商務(wù)方案。使命的核心包括整合、團(tuán)隊(duì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、創(chuàng)意、熱誠和協(xié)力同心”拓展未來”。目錄 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月壹序言貳戴德梁行簡介叁 對(duì)_商業(yè)項(xiàng)目的理解肆對(duì)項(xiàng)目的期望伍達(dá)到期望的方法陸商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù)柒建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)捌前期市場推廣策略服務(wù)玖租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù)拾商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)拾壹服務(wù)期限及服務(wù)費(fèi)用拾貳專案人員資歷拾叁成功案例拾肆公司專業(yè)資格 1 序言目錄 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月1. 序言（1） 十分感謝_有限公

2、司（下稱_公司）對(duì)我們上一階段工作的肯定，同時(shí)也感謝_公司給予我們機(jī)會(huì)去共同探討_的商業(yè)發(fā)展。通過11月17日雙方在成都召開的溝通會(huì)，我司在上一階段研究的基礎(chǔ)上，提出一些初步的實(shí)操建議。同時(shí)，貴公司也表述了對(duì)該商業(yè)策劃項(xiàng)目的期待和要求。憑借我司對(duì)貴項(xiàng)目的理解而進(jìn)行編寫的研究策劃服務(wù)建議書，希望能滿足貴公司的要求，同時(shí)，隨著雙方溝通的加深，建議書會(huì)不斷得到修正。（2） 憑著于國內(nèi)及東南亞多年豐富的商業(yè)物業(yè)一站式服務(wù)，戴德梁行將針對(duì)_商業(yè)部分之規(guī)模特色及獨(dú)特條件，配合發(fā)展商之需要，結(jié)合本公司不同專業(yè)部門的力量，提供一套全方位、切合實(shí)際之全程服務(wù)方案，包括商業(yè)策劃、市場推廣策略及物業(yè)管理等各個(gè)專業(yè)范

3、疇，以確保商業(yè)項(xiàng)目的投資符合市場需要并成為盈利的資產(chǎn)。（3） 如本司有幸被_公司委托提供專業(yè)服務(wù)，本公司全體專業(yè)人員將傾盡全力將_的商業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)成為國際級(jí)的社區(qū)配套，打造成都市區(qū)的后花園和新客廳。22 戴德梁行簡介戴德梁行簡介 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月2.戴德梁行簡介梁振英測量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問公司英國的dtz及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超過六千五百位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十三個(gè)國家一百二十五間分公司，為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務(wù)。我司了解客戶在全球各地的房地產(chǎn)需要，因此亦與美洲首屈一指的房地產(chǎn)策略及服務(wù)公司the

4、 staubach company組成聯(lián)營公司dtz staubach tie leung，為客戶提供迅速的一站式服務(wù)。戴德梁行的成立，標(biāo)志著亞洲房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。以成員梁振英測量師行為例，自一九九三年成立以來，即迅速發(fā)展為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問公司之一，在香港、中國內(nèi)地、臺(tái)灣設(shè)有十間分公司，而且是中國內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州均設(shè)有正式領(lǐng)有牌照的分公司。盡管有此成就，公司上下不敢自滿，因?yàn)槲宜旧钚烹S著全球營商環(huán)境一體化。真正具備長遠(yuǎn)目光的公司必會(huì)看準(zhǔn)在亞洲的機(jī)遇，尋求在區(qū)內(nèi)扮演積極的角色。因此，過往我司一直銳意拓展跨國聯(lián)系

5、，并與另外兩間國際房地產(chǎn)顧問公司新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司及英國的dtz保持密切的商業(yè)合作關(guān)系。戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司在一九九五年由十三位資深的房地產(chǎn)專業(yè)人士創(chuàng)立，業(yè)務(wù)范圍遍及東南亞的主要城市。在新加坡，公司與跨國企業(yè)、上市公司、政府合作關(guān)系良好，并在估價(jià)及投資市場等范疇占據(jù)重要的市場占有率。戴德梁行的另一成員為dtz，隸屬英國上市公司dtz holdings plc，為歐洲其中一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九九至二零零零年單在英國的營業(yè)額便達(dá)一億二千零四百二十六萬英鎊。戴德梁行的成立，是三家在亞歐各占熬頭的公司的強(qiáng)力組合。今后，本地及國際客戶都可以不論地域疆界，獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。

6、戴德梁行中國大陸辦事處架構(gòu)香港派駐當(dāng)?shù)囟挛飿I(yè)估價(jià)租售代理策劃物業(yè)管理施工管理室內(nèi)設(shè)計(jì)市場研究中國辦事處架構(gòu)項(xiàng)目小組本公司曾提供服務(wù)的地方包括：沈陽、昆明、武漢、西安、長春、上海、杭州、臺(tái)南、南京、天津、廈門、東莞、番禺、廣州、深圳、重慶及成都。并且為發(fā)展商提供了專業(yè)服務(wù), 對(duì)各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已組成全國性的數(shù)據(jù)庫, 對(duì)各地之物業(yè)發(fā)展情況提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。針對(duì)成都_項(xiàng)目, 本公司將結(jié)合全球的經(jīng)驗(yàn)及成都地區(qū)的實(shí)際環(huán)境, 組成項(xiàng)目小組, 為成都_提供完善到位的專業(yè)服務(wù)。執(zhí)行批準(zhǔn)物業(yè)管理各部門核心人員租售代理策劃市場研究物業(yè)評(píng)估報(bào)告、方案_7戴德梁行簡介 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議

7、書 2004年12月戴德梁行組織架構(gòu)香港總公司董事局維修保養(yǎng)物業(yè)管理部租約管理管理服務(wù)香港總行工貿(mào)大樓租售寫字樓租售商業(yè)店鋪?zhàn)馐圩≌馐蹣怯罟纼r(jià)市場研究物業(yè)管理投資策略 建筑顧問 國內(nèi)辦事處物業(yè)管理樓宇估值市場研究租售代理施工管理設(shè)計(jì)顧問顧問服務(wù)大廈公契設(shè)施管理戴德梁行簡介 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月戴德梁行環(huán)球網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行架構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)委 任戴德梁行任何公司資料發(fā)放及推進(jìn)亞洲公司歐洲公司美洲公司 3 對(duì) 商業(yè)項(xiàng)目的理解對(duì)項(xiàng)目的理解 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月 3.戴德梁行對(duì)_商業(yè)項(xiàng)目的理解在前一階段的_公建配套市場研究中，我們已得到以下的有關(guān)商業(yè)發(fā)展的主要結(jié)

8、論，也得到貴公司的基本認(rèn)同。 就整體_而言，_的優(yōu)勢在于其環(huán)境好、規(guī)模大、企業(yè)品牌好，缺點(diǎn)是地點(diǎn)較生疏、人氣缺失。就商業(yè)部分而言，面臨的市場和區(qū)域特點(diǎn)是：雖然周邊常住人口很少，但地區(qū)仍存在休閑性商業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。該區(qū)可能在未來幾年會(huì)有巨大的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展的使命是，幫助_確立成為成都市區(qū)后花園和新客廳，令在項(xiàng)目開發(fā)初期作為一種識(shí)別物，吸引市區(qū)消費(fèi)，吸納人氣，為住宅的銷售造勢。發(fā)展采取穩(wěn)健的態(tài)度，最終成為盈利的資產(chǎn)。開發(fā)理念是以block的建造形式分期開發(fā)，彈性定位。初步設(shè)想是分成三個(gè)階段開發(fā)：啟動(dòng)階段、發(fā)展階段和成熟階段。商業(yè)的業(yè)態(tài)含括：旅游、娛樂、觀光休閑餐飲、酒吧等，以旅游帶動(dòng)商業(yè)。首先解決人

9、氣不足的問題。 94 對(duì)項(xiàng)目的期望對(duì)項(xiàng)目的期望 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月4. 對(duì)項(xiàng)目的期望我們所理解_公司的期望是通過我司針對(duì)商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的策劃工作，能清晰地預(yù)期商業(yè)物業(yè)（尤其是首期）的業(yè)態(tài)組成，重點(diǎn)目標(biāo)商家或投資家的興趣程度和具體條件，推廣招商的策略和計(jì)劃，_公司應(yīng)提供的營商環(huán)境。并根據(jù)業(yè)態(tài)的組成計(jì)劃編寫設(shè)計(jì)任務(wù)指引書，以指引商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，清晰包括各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑本身的技術(shù)要求。11 5 達(dá)到期望的方法對(duì)項(xiàng)目的期望 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月5.達(dá)到期望的方法在11月17日的溝通會(huì)上，我司提出以嘉年華歡慶活動(dòng)來作為“旅游”品牌的核心競爭力和吸引力，一

10、方面吸引成都人不斷地自發(fā)涌到項(xiàng)目現(xiàn)場，給住宅銷售墊定人氣基礎(chǔ)，促進(jìn)住宅銷售進(jìn)度；另一方面給商場（業(yè)）帶來人氣，形成良好的商業(yè)氛圍，吸引商家入場經(jīng)營。當(dāng)然，要達(dá)至以上的策劃目標(biāo)，我們認(rèn)為還需解決以下問題： 如何制定適合本項(xiàng)目的商業(yè)零售概念，市場定位與商業(yè)業(yè)態(tài)組合？ 面臨的競爭和如何提高競爭力？ 商業(yè)的面積分布比例如何？ 怎樣提高本商業(yè)項(xiàng)目的整合性和形象性？ 策劃方案如何能在設(shè)計(jì)、內(nèi)外裝修、租戶組合、出租策略、商業(yè)管理及促銷宣傳上體現(xiàn)出來？為有效達(dá)至對(duì)項(xiàng)目的期望，我司將提供專業(yè)的多部門聯(lián)合服務(wù)，并分成五個(gè)階段：5.1 商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù)5.2 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)5.3 前期市場推廣策

11、略服務(wù)5.4 租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù)5.5 商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)13 6 商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù)商業(yè)前期市場研究及策劃顧問 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月6. 商業(yè)前期市場研究及策劃顧問服務(wù)進(jìn)行商業(yè)前期市場研究及策劃時(shí)，將會(huì)考慮覆蓋范圍內(nèi)的人口與市場目標(biāo)的需求和特征，以及具有競爭力的其他個(gè)案和未來的零售趨勢。整體目標(biāo)在于建立別具一格而又有吸引力的嶄新購物與娛樂焦點(diǎn)，以吸引源源不斷的購物人潮。6.1 市場分析為了擬定最佳的商場定位，以確保貴公司的投資能獲得最高的回報(bào)，本公司采取了以下步驟： 針對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)有可發(fā)展的商業(yè)概念、銷售情況和租金作一評(píng)估，以便分析需求的市場特性。 將所有

12、主要且具競爭性的商場現(xiàn)有的零售品牌加以歸類整理，以作為本項(xiàng)目擬定商品組合之主要參考。用此細(xì)微的方式來分析商品組合情況，以便找出市場的空隙與機(jī)會(huì)，其中亦包括比較各國內(nèi)外零售商的數(shù)量及其產(chǎn)品的價(jià)格。 將其他規(guī)劃中的零售發(fā)展項(xiàng)目之各項(xiàng)細(xì)節(jié)詳加對(duì)照，包括商場面積、位置、商品組合（是否籌備旅游商業(yè)、百貨商場、超級(jí)市場、美食廣場、餐廳或電影院）、發(fā)展及工程時(shí)間、發(fā)展商名稱，若可能的話，租金及租賃條件等，這些現(xiàn)有及未來市場供應(yīng)有關(guān)的資料，將有助本公司更清楚地評(píng)估本項(xiàng)目在市場定位與產(chǎn)品區(qū)別上應(yīng)采取的立場。 回顧當(dāng)?shù)嘏c外國娛樂市場的發(fā)展趨勢，針對(duì)本項(xiàng)目提供各種適當(dāng)且詳細(xì)建議適合的租戶、所需面積大小、租金負(fù)擔(dān)能力

13、等資料。6.2目標(biāo)市場(顧客)本行將分析本項(xiàng)目可能主要目標(biāo)市場的特點(diǎn)和未來潛力，以便了解其特性，以及該發(fā)展項(xiàng)目各個(gè)目標(biāo)市場的占有程度： 居民：本公司將以競爭項(xiàng)目之交通便利情況及遠(yuǎn)近來為本項(xiàng)目制定一覆蓋范圍。本公司亦會(huì)同時(shí)分析將影響覆蓋范圍內(nèi)的交通之未來運(yùn)輸設(shè)施工程，利用政府?dāng)?shù)據(jù)分析來覆蓋范圍內(nèi)居民之人口、零售消費(fèi)及人口統(tǒng)計(jì)概況。 國際及國內(nèi)旅游人士：有見于本項(xiàng)目為程度景點(diǎn)區(qū)必經(jīng)之處，因此有需要研究游客的潛力。6.3 測試有關(guān)零售構(gòu)思之可行性為測試擬采用之構(gòu)思及商品組合之可行性，本行建議在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及零售商進(jìn)行市場調(diào)查。該項(xiàng)調(diào)查分為兩部份：第一部分：通過小組討論，從質(zhì)量的角度測試零售商的反應(yīng)；第

14、二部分：透過街頭截?fù)粼L問，從數(shù)量的角度測試消費(fèi)著的反應(yīng)。本行初步建議將被訪對(duì)象分為四大組別，包括一般的零售商、食肆、娛樂設(shè)施及百貨公司的經(jīng)營者。預(yù)期的公司名單，討論題目和所用材料將由我司籌備并與_公司討論。商業(yè)前期市場研究及策劃顧問 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月附：_項(xiàng)目商業(yè)前期市場研究及策劃報(bào)告大綱第一部分：市場調(diào)查分析一、_大公建配套定位研究回顧1) _和公建配套的特點(diǎn)2) 商業(yè)物業(yè)的使命和問題3) 商業(yè)物業(yè)的初步定位方向二、成都住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究1) 成都新住宅區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)狀況2) 成都新住宅區(qū)商業(yè)物業(yè)供求狀況3) 購房者對(duì)住宅區(qū)商業(yè)的需求分析（專項(xiàng)調(diào)查）4) 總結(jié)與發(fā)展趨勢預(yù)

15、測三、旅游（娛樂）商業(yè)市場分析1) 成都旅游（餐飲娛樂）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2) 成都旅游（餐飲娛樂）商業(yè)的業(yè)態(tài)特征3) 成都各大旅游（餐飲娛樂）商業(yè)商圈分析4) 成都旅游（餐飲娛樂）商業(yè)供求狀況5) 成都旅游（餐飲娛樂）商業(yè)發(fā)展的條件和前景四、嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式1) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的起源2) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)模式的特點(diǎn)3) 個(gè)案分析4) 嘉年華歡慶活動(dòng)的旅游商業(yè)的前景五、旅游商業(yè)潛在消費(fèi)者和商戶需求特征研究（專項(xiàng)調(diào)查）包含但不僅限于以下幾個(gè)方面1) 消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)滿意度2) 消費(fèi)者/商戶對(duì)成都目前旅游商業(yè)不滿意度3) 消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的首要考慮

16、因素4) 消費(fèi)者對(duì)旅游商業(yè)消費(fèi)的配套條件的需求5) 消費(fèi)者旅游商業(yè)消費(fèi)的特征6) 商戶進(jìn)場的配套條件的需求7) 商戶進(jìn)場的條件8) 商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的滿意度9) 商戶對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的不滿意度10) 商戶對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求六、項(xiàng)目地塊條件分析1） 商業(yè)規(guī)劃方案分析2） 交通條件分析3） 配套環(huán)境七、項(xiàng)目開發(fā)的swot分析1） 優(yōu)勢分析2） 劣勢分析3） 市場機(jī)會(huì)4） 市場威脅第二部分：項(xiàng)目定位建議八、項(xiàng)目定位1） 目標(biāo)客戶定位2） 主題定位3） 檔次定位4） 功能定位5） 各層定位（主題、功能、業(yè)態(tài)組合）九、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建議1） 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步建議l 產(chǎn)品規(guī)模的初步建議l 整體布局的關(guān)鍵點(diǎn)2） 建

17、筑設(shè)計(jì)的初步建議l 產(chǎn)品風(fēng)格的初步建議l 空間布局的關(guān)鍵點(diǎn)l 功能分區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)3） 景觀設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)4） 配套設(shè)施的關(guān)鍵點(diǎn)注：主要以文字、圖片表達(dá)，并配以適量簡要的平面示意圖。十、推廣策略建議1） 推廣主題2） 媒體組合3） 各階段訴求十一、銷售策略建議1） 租售比例2） 價(jià)格策略及定位3） 賣點(diǎn)梳理4） 銷售手段十二、招商策略建議1） 招商策略2） 各區(qū)招商客戶定位（主力商戶、衛(wèi)星商戶等）3） 租金定位4） 各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域5） 招商形式十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析方案的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果將令貴司對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況及發(fā)展將取得的實(shí)際性投資回報(bào)數(shù)據(jù)有更深的了解。1） 成本費(fèi)用分析2） 營業(yè)利潤分析3

18、） 經(jīng)濟(jì)效益分析十四、結(jié)論及關(guān)鍵控制點(diǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月 7建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)檢討服務(wù)本行將透過商業(yè)策劃及推廣工作上的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)有的規(guī)劃及平面進(jìn)行初步的檢討分析。根據(jù)第一階段的研究結(jié)果，制定整體商業(yè)策略及構(gòu)想。本行按發(fā)展規(guī)劃及用途組合（零售、食肆及娛樂）進(jìn)一步修訂內(nèi)部設(shè)計(jì)及商品組合建議，務(wù)求盡善盡美，精益求精。本行將為各個(gè)零售和娛樂樓層制定實(shí)用的業(yè)態(tài)方案，并把建議的主題或商品組合結(jié)合在內(nèi)。本行將對(duì)以下各方面提供建議：l 本項(xiàng)目的臨街的店面、曝光度、出入點(diǎn)、上下及每層平面流動(dòng)提供意見；l 根據(jù)主力零售商的基本要求對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)作出建議；l 人流動(dòng)線，樓層的間隔及

19、走廊的寬度提出建議，以達(dá)致理想的客流量； l 餐飲、娛樂設(shè)施和其他特別用途設(shè)備的位置（如考慮充分使用本項(xiàng)目地點(diǎn)較差的地方）；l 服務(wù)性設(shè)施的位置與通道；l 租戶組合建議，包括主要承租戶，食肆及娛樂場所等；l 參考消費(fèi)者和經(jīng)營者的意見，對(duì)建筑、裝修配套、景觀等方面作出建議；作為貴項(xiàng)目的顧問，將在整個(gè)設(shè)計(jì)階段由開始以至完成與貴建筑師合作。本行將定期就平面圖則及商品組合用途（零售、食肆及娛樂）等方面為發(fā)展商和建筑師們提供設(shè)計(jì)建議。隨著設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展并在認(rèn)為有必要的情況下，本行將為各個(gè)樓層制定實(shí)用的設(shè)計(jì)方案以便將講義的主題結(jié)合在內(nèi)。前期市場推廣策略顧問 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月 8前期

20、市場推廣策略顧問服務(wù)在前期進(jìn)行商場策劃和設(shè)計(jì)檢討服務(wù)的同時(shí)，本行將會(huì)協(xié)助處理有關(guān)前期所需的市場推廣工作，并針對(duì)推廣計(jì)劃中的目標(biāo)客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、接觸，積累大型潛在租戶，并為發(fā)展商提供及時(shí)的市場反饋信息。本行可持續(xù)提供市場推廣策略的意見、建議及指引，包括下列工作：l 為貴項(xiàng)目訂定明確的推廣目標(biāo)及總體策略，并貫徹于項(xiàng)目推廣之不同階段，執(zhí)行項(xiàng)目之營銷推廣。主要包括針對(duì)前期客戶定位確立營銷目標(biāo)，并決定適當(dāng)?shù)臓I銷組合；l 制定階段推廣策略及方案；l 制定媒體推廣策略方案、制定不同媒體的發(fā)布時(shí)間組合建議、不同媒體的發(fā)布頻率建議、不同媒體的具體時(shí)段及具體版面與篇幅建議、廣告訴求對(duì)象及訴求主題的擴(kuò)展建議及廣告推廣

21、費(fèi)用預(yù)算；l 檢討店鋪的裝修設(shè)施及交場標(biāo)準(zhǔn)；l 推廣期間市場變化趨勢及其對(duì)本案項(xiàng)目影響。另外，有關(guān)推廣所需的材料及其準(zhǔn)備工作（本項(xiàng)工作需與廣告公司合作），本行將會(huì)提供全面的意見，以協(xié)助貴司籌備下列工作：l 就貴司籌備及制訂合適的市場推廣冊子、傳單及其它宣傳資料提出意見l 就貴司統(tǒng)籌傳媒廣告宣傳之計(jì)劃提出意見l 租務(wù)處及宣傳橫幅度就環(huán)境格調(diào)、位置及設(shè)計(jì)提供建議l 就圖板設(shè)計(jì)提供意見l 協(xié)助籌備商場的效果圖、位置圖及平面圖等l 招商說明資料（樓書）制作統(tǒng)籌或協(xié)助貴司統(tǒng)籌各委任之廣告商、公關(guān)顧問、宣傳顧問及其它顧問等以便籌備及制訂一切有關(guān)之推廣宣傳資料。注：本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣

22、告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場展示室供現(xiàn)場推廣使用。租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù) 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月 9租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù)9.1 主力店獨(dú)家招商代理由于主力店之確定與建筑規(guī)劃息息相關(guān)，若待本項(xiàng)目經(jīng)營管理者確定后方行作業(yè)，恐造成開發(fā)進(jìn)度之延宕，因此我司建議待項(xiàng)目定位確認(rèn)后即盡早開始執(zhí)行主力商店之招商作業(yè)。主力店獨(dú)家招商顧問主要工作內(nèi)容如下：l 主力店名單研擬l 主力店軟硬件設(shè)施需求規(guī)劃建議l 聯(lián)絡(luò)拜訪主力店，進(jìn)行初步洽商l 帶看地盤及說明l 設(shè)店位置及圖面檢討溝通、租賃條件（租金、租期、押金

23、、管理費(fèi)、調(diào)幅等）之談判協(xié)商，以協(xié)助業(yè)主爭取最大利益為原則l 協(xié)助完成承租意向書（loi）之簽訂l 協(xié)助租賃保證金之催收l 協(xié)助簽訂正式租賃合約9.2 全面招商于主力店招商工作進(jìn)行至后半段時(shí)期，即著手同步進(jìn)行大規(guī)模之相關(guān)行銷，有計(jì)劃地逐步展開全面招商工作，主要工作內(nèi)容如下：l 根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，持續(xù)審核及修改平面圖l 根據(jù)招商活動(dòng)的進(jìn)展，提供招租策略的意見l 協(xié)助貴公司審訂最合適租客名單l 協(xié)助舉辦招商說明會(huì)l 聯(lián)絡(luò)拜訪目標(biāo)零售商，進(jìn)行租賃洽商l 帶引目標(biāo)客戶考察現(xiàn)場及解說l 設(shè)店位置及租賃條件之談判協(xié)商l 協(xié)助完成承租意向書（loi）之簽訂l 協(xié)助收取租賃承諾保證票l 協(xié)助簽訂正式租賃合約

24、注：本行公司人員及相關(guān)目標(biāo)客戶出席貴司會(huì)議、實(shí)地視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。9.3 租賃顧問及獨(dú)家招商服務(wù)9.3.1 服務(wù)期限我司將于顧問之最終報(bào)告提交后開始貴項(xiàng)目之招商代理工作，此項(xiàng)工作時(shí)間共計(jì)12個(gè)月。9.3.2 服務(wù)費(fèi)用及支付方式于招商期間，本行將向委托方收取聘用定金每月人民幣*元，共計(jì)人民幣*元。此聘用定*金將在以下所述之招商代理服務(wù)費(fèi)中扣除，其扣除額不超過每月聘用定金的50%，即不超過人民幣*元。招商代理服務(wù)費(fèi)用將于招商工作開始之后，以每單租賃合約向貴司收取服務(wù)費(fèi)用。（1）招商代理服務(wù)費(fèi)以固定租金計(jì)

25、收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：以進(jìn)駐租戶租約期內(nèi)*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。用作計(jì)算服務(wù)費(fèi)用之租金是指每份租賃合約上所列載之每月租金。而每月租金之定義是指進(jìn)駐租戶租賃第一年內(nèi)的平均月租金（不包括任何租戶應(yīng)繳交的稅費(fèi)、管理費(fèi)、空調(diào)收費(fèi)等），同時(shí)裝修免租期和租賃期內(nèi)的免租期及委托方給予租戶的任何優(yōu)惠條件及利益均不計(jì)算在內(nèi)。以抽成方式計(jì)收服務(wù)費(fèi)用（傭金）：如對(duì)租戶只按營業(yè)額提成收取租金而不設(shè)固定租金，則根據(jù)以市場行情制定的底租標(biāo)準(zhǔn)作為月租金的計(jì)算方式，以該租金的*倍，即相當(dāng)于*個(gè)月租金總價(jià)計(jì)算。（2） 支付方式：于每月初由本行匯總上月招商成果向業(yè)主出具發(fā)票請款經(jīng)業(yè)主審核后依業(yè)主付款程序以支票或轉(zhuǎn)帳形式支付。（3）招商

26、資料經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，制作費(fèi)由業(yè)主支付。（4）戴德梁行人員出席貴司會(huì)議、視察，均應(yīng)事先向業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主書面同意后方得成行；所產(chǎn)生之差旅費(fèi)與有關(guān)費(fèi)用，將以實(shí)際開支單據(jù)向業(yè)主實(shí)報(bào)實(shí)銷。本行將協(xié)調(diào)一切有關(guān)本項(xiàng)目租務(wù)的廣告事宜。廣告費(fèi)用（包括廣告公司的聘請、制備推廣書、媒介、傳單）及其它市場推廣費(fèi)用將由貴司支付。另外，貴司須協(xié)助在貴項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)場展示室供現(xiàn)場推廣使用。商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù) 商業(yè)研究策劃服務(wù)建議書 2004年12月10.商業(yè)物業(yè)管理顧問服務(wù)協(xié)助制訂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，確保商場設(shè)計(jì)概念包括為后勤用地提供設(shè)施及足夠的空間規(guī)劃，即貨物卸月臺(tái)、污水池、廢物壓縮器及其他廢物管理設(shè)施、服務(wù)設(shè)施用地及通道

27、、洗手間、喂哺室、傷殘輔助設(shè)施、斜道、美食廣場之清潔、清潔工人貯物室，工程工作室、推廣工作室、停車設(shè)施等。在許多情況下，建筑師的設(shè)計(jì)均華而不實(shí)，照顧未盡全面，導(dǎo)致日后的物業(yè)管理出現(xiàn)困難及障礙。本公司將會(huì)就下列項(xiàng)目提供意見及資料作為指引：l 后勤服務(wù)設(shè)施規(guī)劃包括起卸臺(tái)、垃圾壓縮機(jī)、作業(yè)地方及走廊選擇大樓的建筑用料（從將來進(jìn)行清潔及保養(yǎng)角度來提供意見）；l 綠化設(shè)計(jì)及灑水系統(tǒng)的建筑對(duì)音響系統(tǒng)、公眾廣播、緊急控制室及系統(tǒng)的種類及位置提供意見；l 招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全標(biāo)志等；l 各個(gè)保安亭（包括停車場內(nèi)保安亭）的位置及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)；l 停車場收款系統(tǒng)、位置及停車場管理控制措施；l 存?zhèn)}規(guī)劃；l 工作間及工程貯物后備設(shè)施（大部分商場計(jì)劃提供的這方面設(shè)施通常都不足）；l 各管理部門的辦公地方；l 員工休息室、鎖柜及廁所等；l 美食廣場規(guī)劃，包括后勤服務(wù)設(shè)施、清洗室、洗衣場、制服儲(chǔ)存室；l 營運(yùn)管理的設(shè)備規(guī)劃；l 宣傳工作室及道具貯存室；l 舞臺(tái)及娛樂場地規(guī)劃；l 提供廢物管理的意見，包括職業(yè)健康及安全事項(xiàng)；l 提供機(jī)電設(shè)備安裝位置的意見，以避免將來受到損害及為將來有需要更改時(shí)作出預(yù)算；l 提供機(jī)電設(shè)備保護(hù)措施的意見，即防水膜層、排水、路緣、供水豎管柱保護(hù)器、電話及電力開關(guān)室等；l