商鋪如何定價(jià)

1、a、 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：y億元。 b、 憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 c、 計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同） 公式一：系數(shù)x銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

2、 d、 計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù) 公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) e、 計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推 公式三：（目標(biāo)銷售總額總權(quán)重系數(shù)）x層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià) 公式四：層別總價(jià)層別銷售面積（建筑面積）=層別均價(jià) f、 在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下： 根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系

3、數(shù)和銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。 公式五：商鋪系數(shù)x商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) 依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。 公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù) 計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷售單價(jià)。具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價(jià)等于該具體商鋪的銷

4、售總價(jià)除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推 公式七：（層別計(jì)算銷售總額層別總權(quán)重系數(shù)）x具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià) 公式八：具體商鋪總價(jià)具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價(jià) 至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價(jià)不合理的比例關(guān)系目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來(lái)吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最好的一種方式,但是投資者并非直接是參與經(jīng)營(yíng)的,他們只看中的是投資回報(bào)率8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理包括業(yè)態(tài)定位,所以再高的售價(jià)

5、也能賣掉的原因所在.而且開發(fā)商追求的是高額的售價(jià)利潤(rùn)沒考慮到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理是否能給予業(yè)主8%-10%的回報(bào).也就是說(shuō)如果要出售時(shí)開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達(dá)到8%-10%的回報(bào),或者要租賃時(shí)就要預(yù)設(shè)售價(jià)為多少這樣才能使項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)售價(jià)與租金回報(bào)分析假設(shè)目前售價(jià)15000/ m2 租金3/天/m2 面積：100 m2該商鋪出售總價(jià)：1500000 月租金回報(bào)：9000 年租金：108000年投資回報(bào)率：7.2% 資回報(bào)年限：13.9年假設(shè)目前售價(jià)15000/m2 租金2/天/ m2 面積：100 m2該商鋪出售總價(jià)：1500000 月租金回報(bào)：6000 年租金：72

6、000年投資回報(bào)率：4.8 %資回報(bào)年限：20.8年按照國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào)10% 售價(jià)15000/m2的商業(yè)租金應(yīng)該在4.17/ m2/天按照商業(yè)項(xiàng)目正常的投資回報(bào)8% 售價(jià)15000/ m2的商業(yè)租金應(yīng)該在3.33/ m2/天相反測(cè)算方法按照國(guó)際商業(yè)正常的投資回報(bào)10%測(cè)算假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回報(bào)的話租金是6000/月、72000/年10=720000總價(jià)/100 m2=7200/ m2假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回報(bào)的話租金是9000/月、108000/年10=1080000總價(jià)/100 m2=108000/ m2相反測(cè)算方法按投資回報(bào)8%測(cè)

7、算假設(shè)目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回報(bào)的話租金是6000/月、72000/年12.5年=900000總價(jià)/100 m2=9000/ m2假設(shè)目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回報(bào)的話租金是9000/月、108000/年12.5年=1350000總價(jià)/100 m2=13500 m2本人還特此做過(guò)一張租金與售價(jià)的分析表適用與任何項(xiàng)目售價(jià)與租金回報(bào)分析 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年)15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00

8、 15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11 15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50 15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(

9、%) 回報(bào)年限(年)20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00 20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11 20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50 20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29 20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67 20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20

10、.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年)7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00 8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11 9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29 12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67

11、14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年)9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00 10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11 11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50 12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.2

12、9 15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67 18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年)10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00 12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11 13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,00

13、0 8 12.50 15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29 18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67 21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00 單價(jià) （元/m2） 總價(jià) (元) 日租金（/m2） 面積（m2） 月租金 （元/m2） 年租金 （元/m2） 回報(bào)率(%) 回報(bào)年限(年)12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00 14,000 1,400,000 3.50 100 1

14、0,500 126,000 9 11.11 15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50 18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29 21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67 25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00 但是大部分開發(fā)商沒有意識(shí)到這點(diǎn).回顧此類項(xiàng)目的操作過(guò)程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營(yíng)甚至經(jīng)營(yíng)管理公司跟本拿不出回報(bào)給小業(yè)主.導(dǎo)致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已

15、收的房?jī)r(jià)款吐出來(lái)返還業(yè)主2 小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問(wèn)題這個(gè)問(wèn)題是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題好多投資者是想做短線投資的利用項(xiàng)目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應(yīng)運(yùn)情況不理想時(shí)決定再賣掉時(shí)問(wèn)題就出現(xiàn)了首先做為商鋪本身來(lái)講購(gòu)入總價(jià)決定回報(bào)收入比如說(shuō)一套商鋪購(gòu)入總價(jià)為100萬(wàn)開發(fā)商承諾回報(bào)為8%也就是年收益是8萬(wàn)(不包括個(gè)人所得稅和租賃稅等稅收)但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時(shí)房?jī)r(jià)發(fā)生了變化,因?yàn)樯霞野焉啼佫D(zhuǎn)讓會(huì)產(chǎn)生一系列產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅5.55%+差價(jià)部分差價(jià)稅20%+契稅3%+銀行利息6.12%)等成本轉(zhuǎn)加到房?jī)r(jià)上這樣一來(lái)該商鋪總價(jià)必然抬高20%-30%而且上家1分錢都沒賺的情況下,但是回報(bào)收入還是8萬(wàn)也就是說(shuō)回報(bào)率就不是8%了肯能是5%(不包括個(gè)人所得稅和租賃稅)了甚至 更低了,這重情況下誰(shuí)還會(huì)接手這商鋪?3 開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項(xiàng)目然后銷售贏利為目的他把市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移