無錫高力國際汽車文化村可行性報告

1、第 18 頁 共 18 頁無錫高力國際汽車文化村可行性報告一、前言隨著集團走中國汽配連鎖之路可盈利模式的日益清晰，項目儲備力度的加大，無錫項目作為高力汽配連鎖旗艦店的示范意義尤顯重要。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避開發(fā)風險，提升綜合競爭力，特制定可行性報告以供指引。二、項目決策背景及摘要1、外部環(huán)境1.1汽車產(chǎn)業(yè)以及汽車后服務領(lǐng)域的發(fā)展。 汽車市場增長迅速。改革開放以來，尤其是加入世界貿(mào)易組織之后，我國的汽車工業(yè)得到了飛速發(fā)展。國外著名的汽車廠商一致看好中國這一最具潛力和發(fā)展的市場，紛紛攜帶資金、技術(shù)和品牌涌入中國市場，展開激烈的競爭。毫無疑問，二十一世紀初，我國將成為或正在成為汽車

2、生產(chǎn)和消費大國，汽車生產(chǎn)與消費時代已經(jīng)到來。據(jù)國家統(tǒng)計信息披露，2002年我國各類汽車消費已突破380萬輛，比2001年增長30%以上。2003年一季度，比2002年同期增長35%以上，特別是私家車增長速度高達60%以上。眾多的人口和經(jīng)濟的迅速增長，展現(xiàn)了汽車行業(yè)發(fā)展和消費的良好前景。據(jù)美國19101980年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如果一個國家或地區(qū)的年經(jīng)濟增長率為1%，那么其汽車消費增長率為3.6%；按平均年經(jīng)濟增長率7%計算，我國將在2013年左右汽車消費量突破1.5千萬輛，成為世界排名第一的汽車消費大國。由此可見，中國的汽車消費市場潛力之巨大，規(guī)模之宏大，前景之輝煌，是世界上任何一個國家都無法與之媲美

3、的。 目前中國每1000人擁有24輛汽車，而全球平均水平為120輛，美國為750輛。因此，中國汽車市場增長潛力巨大，預計到2015年中國汽車市場規(guī)模將超過美國。年中國汽車需求量為萬輛，小汽車產(chǎn)量已從1993年的22萬輛上升到2004年的234萬輛，預計到2007年中國的汽車產(chǎn)量將超過德國，從而成為僅次于美國和日本的全球第三大汽車生產(chǎn)國。國家統(tǒng)計局調(diào)查，目前我國有萬戶家庭買得起、用得起汽車。如果汽車消費政策，公務用車政策改革進一步放寬、到位，將有更多家庭和個人買車。 另外，據(jù)世界發(fā)達國家經(jīng)驗，人均gdp達到3000美元時，小汽車開始大規(guī)模進入家庭，人均gdp達到12000-15000美元時，增長

4、趨于穩(wěn)定。隨著我國人均的提高，汽車消費將繼續(xù)迅猛增長，勢不可擋。 汽配產(chǎn)業(yè)借機迅猛發(fā)展。中國2005年汽車需求量為萬輛，由此形成了680億元的汽車配件售后市場。中國汽車工業(yè)協(xié)會專家委員會統(tǒng)計，2005年中國汽車用品的行業(yè)產(chǎn)值達420億元，汽車維修行業(yè)的產(chǎn)值達400億元。汽車用品、汽車維修、汽車美容、汽車裝飾、汽車養(yǎng)護等售后市場更蘊藏著高達千億元的市場需求，預計2010年將達1900億元的巨額規(guī)模，將在亞洲位居第二位。 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，目前我國汽車服務業(yè)每年以40的速度遞增，照此速度，到2010年，預測將形成1萬億至1.5萬億元的超大規(guī)模市場。汽配市場的利潤非常驚人，業(yè)內(nèi)公開的秘密是“一輛新車

5、如果拆成配件銷售，銷售收入將是整車銷售的兩倍”。 這表明我國汽配市場有廣闊發(fā)展前景和巨大的增長潛力，并將成為世界最大的汽車消費市場，加上更多國際跨國汽車企業(yè)的介入，我國汽配產(chǎn)業(yè)正面臨一個新的轉(zhuǎn)型發(fā)展期。2、無錫的城市發(fā)展規(guī)劃及汽車汽配行業(yè)發(fā)展計劃。 2003年無錫市區(qū)汽車保有量達11.9萬輛，其中私人汽車超過4.2萬輛，2004年私家車增長率高達83%，全市私家車呈現(xiàn)迅速增長之勢。 預計2010年，市區(qū)汽車總量達40萬輛，其中小轎車30萬輛；2020年，市區(qū)汽車總量達80萬輛，其中小轎車60萬輛。2002年末，無錫市的機動車億元市場已達5個。無錫市機動車億元市場已出租的攤位數(shù)占全市億元市場已出

6、租攤位數(shù)的比重僅為1.6%，而實現(xiàn)的成交額和零售額卻占全部億元市場的20.6%和18.1%，平均每個已出租攤位實現(xiàn)的年成交額達2780.03萬元，由此可見，無錫汽配經(jīng)營企業(yè)的業(yè)績空間巨大。 因此，無錫作為一個快速發(fā)展的中心城市，處在長三角地區(qū)的中心位置，具備汽配行業(yè)發(fā)展的實際條件和發(fā)展?jié)摿?。綜上所述，述本項目的提出無論從時機上，發(fā)展的角度上，還是地域觀念上來看，均符合汽車時代的要求，是切實可行的。3、項目所在地-惠山在無錫市的地位及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)促進政策。二、內(nèi)部因素1、無錫高力國際汽車文化村是集團確立核心主業(yè)，走中國汽配連鎖之路后啟動的第一個項目，其近800畝的體量和代表國內(nèi)汽車貿(mào)易及服務領(lǐng)域最

7、高業(yè)態(tài)的國際汽車主題mall模式也是集團以往項目所不具備的優(yōu)勢條件，作為高力汽配連鎖市場的旗艦店，其示范和標桿意義在未來幾年內(nèi)將逐步體現(xiàn)，因此可以說無錫項目是集團2006-2007年度的核心項目，其完善的開發(fā)實施，對于集團深入長三角市場，完成產(chǎn)業(yè)布局，提高品牌影響力都具有重要而深遠的意義。2、無錫項目的開發(fā)利潤完全可以滿足集團每年同時開發(fā)2-3個汽配市場項目的計劃。第一部分：項目概況一、項目基本情況基地位于惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中部，和惠山區(qū)政務文化新區(qū)隔街相鄰。1、四至：北起東西景觀路，南至欣惠路，東靠惠山大道，西臨惠源路。2、 地勢平坦，有自然河道。3、 周邊情況：基地西面為大型商住區(qū)，南北均為

8、層住區(qū)，東側(cè)為大型汽車生產(chǎn)企業(yè)，西北為行政金融區(qū)。4、 交通狀況：通過惠山大道可便捷地到達主城中心區(qū)，通過錫澄公路可方便地與滬寧高速、錫澄高速、錫宜高速聯(lián)系，交通優(yōu)勢明顯，基地周邊的道路為惠山新城的主骨架，規(guī)劃中的滬寧城市輕軌將沿惠山大道穿過該區(qū)域并且將預留站點。由此可見，該地塊地理位置優(yōu)越，與外圍有著緊密的聯(lián)系，交通相當便捷，具有良好的交通可達性優(yōu)美的環(huán)境景觀和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，都為將來的汽車文化村建設(shè)奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。二、功能定位及業(yè)態(tài)分布項目建設(shè)以“現(xiàn)代、生態(tài)、人文”為主題構(gòu)思，力求創(chuàng)造體現(xiàn)代化科技精神，環(huán)境景觀優(yōu)美且具有豐富文化內(nèi)涵的汽車文化園區(qū)。建設(shè)項目分為四大區(qū)域：(1)4s店專

9、賣區(qū)4s（sale、supplement、survey、seruice即銷售、零配件、信息反饋和售后服務）銷售模式是國際上先進而又通行的一種汽車銷售方式。無錫高力國際汽車文化村將以4s店專賣區(qū)作為經(jīng)營活動的主要平臺。在這個專賣區(qū)域里，將通過招商、合資和合作的方式逐步建立23個左右的4s專賣店，襄括世界各主要品牌汽車如：奔馳、寶馬、通用、豐田、本田、標致、沃爾沃等。同時，國內(nèi)主要汽車品牌也將在這兒占有一席之地，形成品牌薈萃，群雄逐鹿之勢。所有的4s店都均按照國際標準設(shè)計建造，而建筑風格及規(guī)模則由入駐汽車廠商按其經(jīng)營模式和傳統(tǒng)形象自行決定。根據(jù)總平面規(guī)劃，整個4s專賣區(qū)約占地230畝左右，計劃在兩

10、年時間內(nèi)逐步完成招商、建設(shè)和開業(yè)經(jīng)營工作。屆時，國內(nèi)外主要品牌名車將云集此地（轎車、商務車、旅行車、越野車、跑車等），以4s理念引導消費，主導市場。(2)、大車交易區(qū)該區(qū)是汽車文化村的又一商貿(mào)易區(qū)域，規(guī)劃分為室內(nèi)和室外兩個市場區(qū)，整個用地面積約為60畝。室內(nèi)交易區(qū)擬建造三座單層建筑面積約3000平方米的展示交易廳，其余為室外展示區(qū)。安排布置：大型客車、貨車展示交易區(qū)，特種車展示交易區(qū)；工程車、農(nóng)用車，二手車等展示交易區(qū)。(3)、汽車配件區(qū)該區(qū)主要提供各類汽車、零部件，汽車音響，汽車養(yǎng)護用品和輪胎的專賣。這兒將薈萃世界各知名品牌。提供全方位的服務，因此該區(qū)也是整個汽車文化村啟動的示范性區(qū)域。規(guī)劃

11、建筑采用街坊式布置形式設(shè)為3層，以9米7.5米為基本單元模式，規(guī)劃用地約在250畝，總建筑面積為17萬平方米。(4)、汽車文化公園該區(qū)是文化村的中心，用地約150畝。區(qū)內(nèi)擬建一座總建筑面積約5.38萬平方米，層數(shù)為28層。該大廈內(nèi)設(shè)賓館、購物中心、商務中心、健身餐飲中心、客戶服務中心和休閑中心。其中，客戶服務中心可為汽車消費者和汽車經(jīng)銷商提供購車、上牌、保險、檢測、工商、稅務、銀行等配套服務。為了突出汽車文化主題，規(guī)劃結(jié)合地塊內(nèi)河道沿河布置以汽車為主題的觀光旅游景點；結(jié)合地塊內(nèi)景觀道路布置試乘試駕區(qū)域；結(jié)合地塊內(nèi)地形，布置汽車文化博覽點，講述汽車文明史，展示各個時期的汽車模型；利用聲光技術(shù)，配

12、套汽車娛樂，汽車歷險等項目。最大可能地將好萊塢模式與江南園林相融合，使汽車文化與旅游文化有機的結(jié)合，將汽車文化村成為無錫又一新的旅游景點,同時消費者在一個全新的以汽車為主題的優(yōu)雅環(huán)境中領(lǐng)悟到汽車文化氣息，從而達到一個品味高雅的消費。三、經(jīng)濟技術(shù)分析表用地總面積53.3萬平方米建筑總面積29.56萬平方米綠化面積25.58萬平方米綠化率48%容積率0.61建筑密度24%停車位2800個(地上800,地下2000) 四、各功能區(qū)用地、建筑面積一覽表項目用地（畝）建筑面積（萬平方米）4s店專賣區(qū)230畝6.05 汽配貿(mào)易區(qū)250畝16.98 大車交易區(qū)60畝0.9 汽車文化公園150畝5.38 五、

13、 經(jīng)營機構(gòu)、管理與勞動定員1、經(jīng)營管理機構(gòu)本公司經(jīng)營管理為董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，采取部門管理。2、經(jīng)營區(qū)域管理鑒于汽車文化村是一個綜合性、多元化經(jīng)營的大型公園式市場，人員流動與物資進出的頻率應該居于一個相當高的水平，管理上一定會隨之產(chǎn)生新的矛盾和問題。為了把矛盾減少到最低程度，使公司經(jīng)營運轉(zhuǎn)順利，在公司創(chuàng)建和營運初期，將采用園區(qū)集中封閉管理，這種園區(qū)集中封閉管理首先是以汽車文化村為園區(qū)進行封閉（汽車文化村的硬件是可以達到這一要求的），然后再采取集中管理，其模式應該是一元化、多層次、分區(qū)域。當然，這一管理模式是隨實際經(jīng)營要求而不斷加以調(diào)整和改進的，目的就是為了汽車文化村的繁榮與發(fā)展。此外，

14、隨著公司經(jīng)營的日益發(fā)展，園區(qū)管理必將實現(xiàn)社會化，即由專業(yè)商業(yè)管理公司進行管理。由于入駐汽車文化村園區(qū)的經(jīng)營客商較多（估計可達1000戶以上），因此對他們的管理將成為汽車文化村的一個重要工作內(nèi)容。這一工作將由汽車文化村投資有限公司的總經(jīng)理全面負責，并委任一副總經(jīng)理專門負責日常的管理，責任部門有招商部、督察部等。主要管理內(nèi)容為：文明經(jīng)營、法律法規(guī)培訓、安全防范、防火措施和園區(qū)規(guī)章制度等。通過日常管理和定期檢查，使園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營活動能夠在公平和文明的氣氛中有序地開展，符合汽車文化村的投資初衷和品牌意識。3、 勞動定員本汽車文化村建成開業(yè)后，在三年內(nèi)，隨著招商工作的進展，將陸續(xù)給社會提供5000余個就業(yè)

15、崗位。具體分解為：4s專賣店需750個崗位（25家專賣店30名員工）；汽配區(qū)需4000個崗位（1000家汽配店4名員工）；大車交易區(qū)需100個崗位；文化公園需100個崗位；中心大廈與其它需200個崗位。第九章 投資估算與效益分析一、投資估算1、估算編制依據(jù)（一）江蘇省建筑工程綜合預算定額 （2001）（二）江蘇省建筑安裝工程費用定額 （2001）（三）其他相關(guān)項目資料。2、投資估算編制說明（單位：萬元）（1）前期費用1-1、征地拆遷 8000萬元1-2、各項規(guī)費（商業(yè)用房） 202元/m22956萬平方米*202萬元/萬平方米=5970萬元1-3、規(guī)劃勘察設(shè)計費用 110元/ m2（含規(guī)劃設(shè)計

16、、建筑設(shè)計、園林景觀設(shè)計、室外工程設(shè)計及工程勘察）2956萬平方米*110萬元/萬平方米=3250萬元前期費用總計：17220萬元（2）建筑安裝工程總建筑面積：29.56萬平方米2-1、4s店專賣區(qū)：計6.05萬平方米,按3500元/平方米建設(shè)6.05萬平方米*3500萬元/萬平方米=21175萬元室外工程環(huán)境:14.10萬平方米*60%*400萬元/萬平方米=3385萬元合計:24560萬元2-2、汽配交易區(qū):計16.98萬平方米,按1400元/平方米建筑16.98萬平方米*1400萬元/萬平方米=23750萬元2-3、大車交易區(qū);計0.9萬平方米,按5000元/平方米建筑0.9萬平方米*5

17、000萬元/萬平方米=4500萬元2-4、汽車文化大廈:計5.38萬平方米,按5000元/平方米建筑5.38萬平米*5000萬元/萬平方米=26900萬元2-5、道路、橋梁道路用地:10.46萬平方米,按300元/平方米修建10.46萬平方米*300萬元/萬平方米=3140萬元橋梁:200萬元/座*3=600萬元合計:3740萬元2-6、廣場、公園廣場用地:8.2萬平方米,按500元/平方米修建8.2萬平方米*500萬元/萬平方米=4100萬元公園用地:8.35萬平方米,按500元/平方米修建8.35萬平方米*500萬元/萬平方米=4175萬元河道整治:3650平方米*0.25萬元/米=915

18、萬元合計:9190萬元 建安工程費用總計:92640萬元(3)配套工程:雨 污 綠化配套費及其它 120元/平方米29.56萬平方米*120萬元/萬平方米=3550萬元(4)建設(shè)期利息按開發(fā)周期二年,四期建設(shè),年度均勻投入,年利率按6%計取合計:1150萬元(5)不可予見費,按開發(fā)成本的6%計取(1)+(2)*6%=6590萬元(6)其它相關(guān)費用:15670萬元(7)稅金：5039萬平方米3、投資估算無錫高力國際汽車文化村項目投資：121150萬元其中：前期費用；17220萬元建安工程；92640萬元配套工程；3550萬元建設(shè)期利息；1150萬元不可預見費；6950萬元總投資估算詳見附表表一

19、總投資估算表 單位：萬元序號工程項目及費用名稱 估算價值一直接費9264014s店21175+3385=245602汽配237503大車45004汽車文化公園269005道路 橋梁37406廣場 公園9190二其它費用172201征地 拆遷 8000 2規(guī)費59703規(guī)劃、勘察設(shè)計3250三配套工程3550四預備費6590五建設(shè)期利息1150六稅金5039七其它相關(guān)費用15670固定資產(chǎn)投資+121150總投資+141859二、資金籌措經(jīng)初步測算，無錫高力國際汽車文化村項目總投資141859萬元，其中項目投資121150萬元，流動資金20709萬元，結(jié)合各方面的情況考慮，該項目分二期進行實施進

20、行，每期按投資總額50%投入，其資金來源由以下幾個方面籌集。1、無錫高力國際汽車文化村投資有限公司自籌資金:71709萬元;其中:資本金:3000萬元土地征遷:8000萬元其它:60709萬元2、招商引資:24560萬元，3、向銀行貸款45590萬元,一期申請貸款20000萬元表二 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目（年份）合計建設(shè)期經(jīng)營期1總投資14185922-5011固定資產(chǎn)投資12115012流動資金207092資金籌措14185921申請貸款4559022自籌資金7170923招商引資24560三、經(jīng)濟效益分析：本項目全部投資現(xiàn)金流量表。（表三至表六）本項目稅后動態(tài)投資回收期為

21、10年。四、招商進度分析：招商在無錫高力國際汽車文化村中起著舉足輕重的作用，招商的順利進行對項目的實施及滾動開發(fā)起著決定作用。招商時序:4s店：200 . 200 . 汽配交易店：200 . 200 . 大車交易展銷區(qū)：200 . 200 . 五、財務指標無錫高力國際汽車文化村，總建筑面積：29.56萬平方米其中： 4s店： 6.05萬平方米汽配交易店: 16.98萬平方米大車交易區(qū)： 0.90萬平方米文化大廈: 5.38萬平方米變電所： 0.25萬平方米4s店，按國際標準設(shè)計建造，由入駐汽車廠商按其經(jīng)營模式和宣傳形象自行決定。資金由廠方自籌。汽配交易店：70%用于出售，余下的30%用于出租。

22、大車交易大廳：招租。汽車文化大廈：主體經(jīng)營，部分客房出租。1、收入估算及經(jīng)濟分析：1-1、4s店 建筑安裝工程:21175萬元，其它配建3385萬元 合計：24560萬元資金來源:由廠方自籌。經(jīng)濟分析：三年收回成本1-2、汽配交易區(qū)： a、銷售收入估算：根據(jù)無錫市商類房地產(chǎn)銷售價格和規(guī)定，無錫高力國際文化城汽配銷售均價為 3500元/平方米。汽配銷售額:3500萬元/萬平方米16.98萬平方米70%=83200萬（經(jīng)測算），。b、出租收入估算：經(jīng)測算：可用于出租的汽配年收入為：租金:60元/月平方米1216.98萬平方米30%=3670萬元。經(jīng)濟分析：當年收回投資。1-3、大車交易廳:大車交易

23、廳按無錫市近期同類地產(chǎn)租金調(diào)查，租金按建筑面積計算：150元/月.平方米150萬元/萬平方米120.9萬平方米=1620萬元。 經(jīng)濟分析：三年收回投資1-4、汽車文化大廈：經(jīng)營?？偼顿Y：26900萬元。予計年利潤2000萬元。經(jīng)濟分析：12年回報投資。1-5、其它收入：a、無錫高力國際汽車文化村正常營業(yè)后，年廣告收入及物管收入約：1000萬/年; 。b、公園收入：100萬/年；合計：1100萬/年收入估算一覽表 單位：萬元項目招商引資銷售出租經(jīng)營4s店專賣區(qū)24560汽配貿(mào)易區(qū)832003670/年大車交易區(qū)1620/年汽車文化公園2000/年其它1100/年合計24560832005290/年3100/年2、營業(yè)稅金及附加計算：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，1、房屋銷售（出租）適用營業(yè)稅為5%，城市維護建設(shè)稅率為營業(yè)稅的7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%。無錫高力國際汽車文化村銷售稅金：8,3200萬元*5%=4160萬元汽配商鋪銷售營業(yè)稅及附加稅為：416