房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書（完整版）

1、公司絕密房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書(完整版)資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告正文資產(chǎn)評估說明資產(chǎn)評估明細表和相關(guān)附件構(gòu)成。以下是整理的關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書(完整版)。歡迎大家參考!一 個別因素分析估價對象位于*，其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積共9687.69平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于xx年年，于xx年年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為*。副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于xx年年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為*。二 區(qū)域因素分析1.概況2.自然條件3.對外交通條件

2、4.基礎(chǔ)設(shè)施三 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。本估價對象當前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。四 估價方法的選取估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。五 估價過程1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入a.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入確定客房年總收入據(jù)調(diào)查，*縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政.府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計

3、算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表:房間名稱數(shù)量(套)房價(元)入住率年收入(元)主樓標準客房4924870%3104836副樓標準客房812070%245280主樓單間1325860%734526副樓單間616060%210240主樓高級套間288050%321200副樓套間238050%138700總統(tǒng)套房2126040%367920合計82-5122702客房年收入=房價數(shù)量入住率365客房年總收入=512.27萬元日平均入住人數(shù)=(49+8)270%+(13+6)160%+(2+2)250%+2240%=96.8人確定

4、會議室年總收入根據(jù)委托方提供的資料及相關(guān)調(diào)查結(jié)果，確定估價對象會議室使用收入情況如下表:會議室名稱半天價格(元)出租率年收入(元)大會議室180030%394200小會議室120040%350400合計-744600會議室年收入=半天價格2出租率365會議室年總收入=74.46萬元確定餐飲年總收入餐飲年總收入包括食品煙酒雜項服務(wù)費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則餐飲年總收入=96.880%100365=282.66萬元確定估價對象房地產(chǎn)年總收入估價對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則年總收入=512.27+74.46+282.66=869.39萬元b.確定估價對象年總費用確

5、定人員工資福利年總費用估價對象現(xiàn)有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀確定人數(shù)為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則工資福利年總費用=100180012=216萬元確定餐飲年總成本餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則餐飲年總成本=282.6640%=113.06萬元確定消耗品年總成本消耗品年總成本按客房及會議室年總收入的8%計算，則消耗品年總成本=(512.27+74.46)8%=46.94萬元確定年廣告宣傳費年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則年廣告宣傳費=869.392%=17.39萬元確定年水電供熱費年水電供熱按總收入的5%計算，則年水電供熱費=869.395%=43.47

6、萬元確定年維修保養(yǎng)費年維修保養(yǎng)費按年總收入的3%計算，則年維修保養(yǎng)費=869.393%=26.08萬元確定年行政管理費年行政管理費按年總收入的6%計算，則年綜合稅收及附加=869.396%=52.16萬元確定年綜合稅收及附加年綜合稅收及附加包含營業(yè)稅及附加企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則年綜合稅收及附加=869.3915%=130.41萬元確定估價對象年總費用估價對象年總費用為以上1-8項之和，則年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41=645.51萬元c.確定估價對象年純收入年純收入=年總收入-年總費用=869.3

7、9-645.51=223.88萬元2. 確定資本化率資本化率是指年投資回報率，本次估價專指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應(yīng)介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間，可以采用投資利率內(nèi)插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現(xiàn)按照黃金分割位內(nèi)插，則資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)0.618=6.20%3.確定收益年限估價對象建成于xx年年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-xx年=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。4.計算估價對象價格公式:p=a1-1(1+r)n r式中:p為估價對象房地產(chǎn)收益總價，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。房地產(chǎn)總價=223.881-1(1+6.20%)47 6.20%=3397.28萬元根據(jù)*房地產(chǎn)評估咨詢有限公司出具的*字xx年估第*號土地評估報告結(jié)果確定估價對象中土地總價為1131.94萬元，則估價對象房產(chǎn)總價=3397.28-1131.94=2265.34萬元六 估