皖江城市帶九座城市房地產(chǎn)市場淺析

1、皖江城市帶九城市房地產(chǎn)市場淺析 2009年第三季度房地產(chǎn)市場態(tài)勢報告一“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”介紹安徽省“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”已報國務(wù)院審批，目前全省以及示范區(qū)內(nèi)各城市正在抓緊制訂更詳細的規(guī)劃細節(jié)。“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃”將按照“兩軸三區(qū)三組團”的空間分布格局，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，提升現(xiàn)有開發(fā)區(qū)，合理開發(fā)岸線資源，增強產(chǎn)業(yè)承載能力，使之成為科學(xué)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。以合肥市為起點，經(jīng)巢湖、蕪湖到宣城市，形成縱向軸線；以滁州市為起點，經(jīng)馬鞍山、蕪湖、銅陵、池州到安慶市，形成橫向軸線，兩軸交叉于蕪湖市，構(gòu)成“十”字型產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。 在綜合實力強、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的合肥

2、、蕪湖、馬鞍山、安慶等市，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集中連片開發(fā)，大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力度推進工業(yè)化、城市化進程，形成皖江城市帶三大增長極。依托銅陵、池州、宣城、滁州產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和開發(fā)園區(qū)，發(fā)展銅池產(chǎn)業(yè)組團、宣城產(chǎn)業(yè)組團、滁州產(chǎn)業(yè)組團，形成皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)多點支撐的格局。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)由合肥、蕪湖、馬鞍山、巢湖、宣城、安慶、銅陵、池州、滁州九城市組成。二皖江城市帶各城市近兩年社會經(jīng)濟發(fā)展情況匯總城市g(shù)dp增長人口數(shù)量(萬人)人均可支配收入(元)商品房銷售(萬平米/億元)200720082007200820072008200720082009合肥18.1%17.2%198.39(市區(qū))203.

3、49(市區(qū))13427155911028.35921.9696.22(1-8月)蕪湖16.5%15.8%105.28(市區(qū))105.58(市區(qū))1323414939195.92172.79227.08(1-9月)馬鞍山18.5%15.5%126.57(全市)127.32(全市)1370516137228110.71105.3(1-8月)巢湖13.4%13.2%455.03(全市)456.8(全市)113311304434.6億元36.88億元宣城17.59%13.0%275.2(全市)276.8(全市)10432.611809.7149.3135.8117.05(1-6月)安慶13.4512.

4、2%610.99(全市)613.89(全市)1071012418.934.8億元39.9億元24.5億(1-7月)銅陵15.1%13.2%73.65(全市)73.89(全市)132661517319.59億元12.71億元9.7億元(1-6月)池州15.2%16%158.0(全市)158.9(全市)110191284812.73億元18.53億元滁州12.8%11.3%443.95(全市)447.37(全市)1090312255134.8128.973.5(1-7月)三皖江城市帶各城市土地交易市場情況1各城市近三年土地（住宅、商?。┙灰浊闆r比較 城市成交地塊總面積(平米)樓板價（元/平米）說明

5、200720082009200720082009平均值合肥3167163123017518435002308103313201760蕪湖83078513893427321114971馬鞍山9560117885348315310688309021003巢湖128008004370824140137967008年無住宅商住地塊出讓宣城5948471411700106556060541068254107、08年出讓地塊缺少規(guī)劃指標(biāo)信息安慶173891708482707762751銅陵414383692279731499586池州334866150484822375民宅類缺少規(guī)劃容積率指標(biāo)信息 滁州5

6、26470525合計710970注：2009年數(shù)據(jù)為1-9月統(tǒng)計值。2各城市土地出讓情況淺析皖江城市帶各城市2009年住宅、商住土地出讓面積比2008年明顯增加，全年出讓總量估計將超過2007年全年總量。2009年1-9月平均樓板價(不含池州、滁州兩市)從2008年710元/平米增加至970元/平米左右，同比增長36%。（1）合肥市合肥市2007年商住地塊比例大，整體樓板價達2308元/平米，2009年1-9月出讓總量已超2008年全年總量，平均樓板價比2008年提高約300元/平米，達到1320元/平米。從近年情況來看，合肥市各類土地年供應(yīng)總量平均在4500畝左右。而09年上半年合肥市就已供

7、應(yīng)土地3251.36畝，是計劃供應(yīng)總量的72.2%。按此標(biāo)準(zhǔn)下半年供應(yīng)量只有1200多畝。但是由于去年流拍現(xiàn)象，往年有不少土地結(jié)余下來，預(yù)計下半年土地供應(yīng)不會出現(xiàn)縮減。9月份成交住宅、商住359畝，而且政務(wù)區(qū)純住宅地塊zwqtb-034將住宅類土地樓板價提高到5120元/平米。10月份供應(yīng)住宅、商住用地630畝，從這些數(shù)據(jù)來看，下半年出讓土地總量不會下降，成交價格還會延續(xù)全年保持增長的趨勢。2009年9月合肥市土地成交列表：2009年10月合肥市土地供應(yīng)列表：（2）蕪湖市蕪湖市2009年1-9月出讓面積超出2008年全年出讓總量50萬平米，平均樓板價同比提高380元/平米，達到1114元/平米

8、。（3）馬鞍山市估計2009年全年出讓總量將和2007年出讓總量1400畝相當(dāng)，2009年1-9月平均樓板價為902元/平米,低于2007年的1068元/平米。但出讓總量已遠超2008年出讓總量，平均樓板價比08年上漲70元/平米。（4）巢湖市巢湖市2007年全年出讓128萬平米，土地成交量偏大,其中07-22號商住地塊占全年出讓總面積的51.93%，由碧桂園以樓板價187.556元/平米獲取，而且將全年商住地塊平均樓板價攤薄至414元/平米，如果不考慮該地塊，2007年成交住宅地塊平均樓板價在900-1000元/平米之間。2008年全年沒有住宅、商住土地出讓。2009年1-9月出讓43萬平米

9、，地塊位置較好，平均樓板價達到1379元/平米，比2007年有較大幅度提高。（5）其它城市宣城市從2007年至2009年土地出讓保持增長，目前出讓地塊平均樓板價為682元/平米，仍然處于較低水平。 安慶市2009年1-9月出讓面積比08年全年出讓總量多50萬平米，目前平均樓板價760元/平米，仍然處于較低水平。3結(jié)論 從各城市目前土地交易樓板價來看，皖江城市帶九城市可以大致劃分為4個級別，第一級別有合肥、蕪湖、巢湖，第二級別為馬鞍山，第三級別為宣城、安慶，第四級別為銅陵、池州、滁州。從發(fā)展趨勢來看，合肥的樓板價絕對值將高于其它城市，而蕪湖、馬鞍山、巢湖將成為第二級別，安慶成為第三級別，而其它為

10、樓板價稍低的第四級別城市。城市2009年平均樓板價范圍（元/平米）級別趨勢預(yù)測（元/平米）合肥1000 第一級別1500以上蕪湖1000-1500巢湖馬鞍山800-1000 第二級別宣城600-800第三級別600-800 安慶800-1000 銅陵600 第四級別600-800 池州600-800 滁州600-800 四2009年上半年商品房交易情況1各城市2009年商品房銷售情況比較城市銷售面積（萬平米）銷售均價（元/平米）價格同比上漲樓板價/銷售均價備注合肥414.43410211.66%32.18%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類蕪湖176.724051-2.3627.5%1-9月數(shù)據(jù)，市區(qū)住

11、宅類馬鞍山35.9400022.55%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類巢湖23.06267053%1-5月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類宣城36.052939-3.13%23.21%1-6月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類安慶52.1733388.78%22.83%1-5月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類銅陵19.63610-5.15%13.82%1-4月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類池州64.492412-1.15%1-8月數(shù)據(jù)，市區(qū)住宅類滁州88.03340015.4%1-8月數(shù)據(jù)，全市商品房2各城市商品房銷售情況分析合肥市2009年上半年共銷售了住宅類商品房414.43萬，銷售金額達167.00億元，均價為4102元/。與2008年上半年相比，2009年

12、上半年的銷售面積下跌了4.17%，銷售金額上漲了5.12%，銷售均價則上漲了11.66%。蕪湖市19月市區(qū)累計住宅用房銷售面積 176.72萬平方米，較去年同期增長157.38，銷售金額為71.59億元，較去年同期增長151.28 ，銷售均價為 4051元/平方米，較去年同期下降2.36，巢湖市1-5月商品住房實際銷售備案面積23.06萬平方米，平均銷售價格約2600元/平米，由于09年在售項目樓板價較低，目前巢湖住宅類銷售價格偏低，隨著09年出讓地塊的開發(fā)上市，預(yù)計未來本市商品房價格有較明顯上漲。09年土地平均樓板價占銷售均價比例達到50%以上，土地成本的提高必將推高銷售價格，從09年6月以

13、來本市商品住宅價格保持在2800元/平米以上。宣城市上半年備案登記商品住宅銷售36.05萬，同比增長84.97，商品住房銷售均價2939元/，同比下降3.13。安慶市15月份商品住宅銷售面積為52.17萬平方米，同比大幅增長，商品住房平均價格為3338元/平方米，同比增長8.78%，本市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入快速發(fā)展通道，安慶瞎一市七縣三區(qū)，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)59.57萬人，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，預(yù)計房地產(chǎn)市場能保持較快速度增長。3結(jié)論從銷售均價來看，我們將皖江城市帶九城市劃分為三個級別，第一級別城市有合肥、蕪湖、馬鞍山，第二級別城市有安慶、銅陵、滁州，第三級別城市有巢湖、宣城、滁州。城市

14、銷售均價范圍（元/平米）級別合肥4000第一級別蕪湖馬鞍山安慶3000-4000第二級別銅陵滁州巢湖2500-3000第三級別宣城池州從2009年前三季度銷售量來看，我們將皖江城市帶九城市劃分為三個級別，第一級別城市為合肥，全年銷售量400萬平米以上；第二級別城市為蕪湖，全年銷售量在100萬平米以上；其它城市估計全年銷售總量低于100萬平米。本組數(shù)據(jù)僅代表2009年銷售狀況，從發(fā)展趨勢判斷，合肥的房地產(chǎn)銷售市場在全省范圍內(nèi)一枝獨秀，蕪湖、安慶的銷售增長較快，馬鞍山城市區(qū)域較小，市場空間有限，巢湖和宣城07、08年大量的土地成交將增加后市商品房供應(yīng)。城市住宅類銷售量（萬平米）級別合肥400第一級

15、別蕪湖100第二級別滁州100第三級別馬鞍山安慶銅陵巢湖宣城池州五皖江城市帶主要城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢淺析1總體發(fā)展趨勢從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，九城市2009年土地出讓、住宅銷售量均有較明顯增加，平均樓板價巢湖市上漲幅度最大。但是，從09年銷售均價除少數(shù)城市如合肥以外其它均比08年同期稍有下跌。從目前房地產(chǎn)整體運行形勢判斷未來市場銷售價格上漲幅度依然不會很明顯。分析各城市09年土地成交樓板價與目前銷售均價之比。合肥超過30%，蕪湖為27%左右；馬鞍山、宣城和安慶均為23%左右，其它城市更低。對于皖江城市帶九城市未來市場趨勢判斷，我們認為合肥、蕪湖、馬鞍山屬于第一級別，巢湖、宣城、安慶屬于第二級別，其它

16、屬于第三級別。2主要城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢合肥市作為安徽省省會城市，近年隨著合武高鐵的通車，濱湖新區(qū)的開發(fā)等城市建設(shè)成果逐步顯現(xiàn)，商品房銷售量2007年已突破1000萬平米，2009年土地交易市場和商品房銷售市場在全省內(nèi)一枝獨秀，住宅類價格本年度上漲達到11.66%，合肥作為中部崛起城市之一，在政策支持下將迎來新一輪發(fā)展周期，可作為尋求短平快的普通住宅項目的重點關(guān)注市場之一。巢湖市2007年土地供應(yīng)量較大，其中碧桂園低價獲取全年51%土地，從銷售均價來看，巢湖市通過控制08、09年住宅土地供應(yīng)量來調(diào)控商品住房供應(yīng)量，同時調(diào)節(jié)銷售價格。09年成交樓板價的上漲一定程度上會推高銷售均價至3000元/平米左右；安慶市08-09年銷售量和銷售價格的增長幅度較大。兩市郊縣人口比例