房地產(chǎn)稅制改革與稅基評(píng)估體系的構(gòu)建

1、房地產(chǎn)稅制改革與稅基評(píng)估體系的構(gòu)建 摘 要：根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的實(shí)際，應(yīng)當(dāng)減少現(xiàn)行房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的比重，并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這就要求建立一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系，對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)的客觀價(jià)格作出分析、測(cè)算和判斷，滿足稅收的公平合理性要求和開(kāi)征房地產(chǎn)稅的成本核算要求，使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基；評(píng)估 中圖分類號(hào)：p208 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：a 文章編號(hào)：1673-291x（2013）08-0098-02 一、房地產(chǎn)稅制改革的意義 （一）解決重流轉(zhuǎn)、輕保有的弊端 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種中耕地占用

2、稅、土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，而且免稅范圍較大，只對(duì)經(jīng)營(yíng)用房、用地征收。根據(jù)中國(guó)稅務(wù)年鑒20072011年的數(shù)據(jù)，20062010年房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)占到房地產(chǎn)稅收的90%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)占房地產(chǎn)業(yè)總體稅負(fù)不超過(guò)6%。房地產(chǎn)稅制這種“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的狀況，使進(jìn)入市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)要承受較高的稅負(fù)，抑制了房地產(chǎn)的正常流動(dòng)；而一些投資者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后不需要付出太多成本就可以坐等房?jī)r(jià)上漲。這不但降低了房地產(chǎn)的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的自然增

3、值的分配，造成財(cái)政收入的流失。為了有效發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，應(yīng)該減少房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制進(jìn)行規(guī)范性改革并按照房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格課稅。 （二）增加地方政府的稅收來(lái)源 根據(jù)有關(guān)資料，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產(chǎn)稅收發(fā)達(dá)國(guó)家其房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的40%50%。要使房地產(chǎn)稅收成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，房地產(chǎn)稅制改革有必要減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收。因?yàn)椋啾攘鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲，更有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為；另一方面也為

4、地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，促使地方政府完善地方公共財(cái)政建設(shè)，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的趨勢(shì)是合并現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象擴(kuò)大為所有的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人所有的房產(chǎn)規(guī)定一定的免稅面積外，所有不動(dòng)產(chǎn)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定計(jì)稅依據(jù)。 （三）對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的作用 房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接并快速改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加房產(chǎn)持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。例如，2011年開(kāi)始的重慶房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有一

5、定的作用。重慶房產(chǎn)稅主要針對(duì)獨(dú)棟別墅、高檔商品房以及外來(lái)炒房者征收，稅率設(shè)為0.5%、1%和1.2%三個(gè)檔位，對(duì)于存量和新增的應(yīng)稅房產(chǎn)分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，房產(chǎn)稅實(shí)施后部分購(gòu)房者改變了買(mǎi)大房、買(mǎi)高檔房的消費(fèi)傾向。在房產(chǎn)稅推行的10個(gè)月內(nèi)，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交70萬(wàn)平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，高檔商品住房成交建筑面積均價(jià)也較房產(chǎn)稅實(shí)施前下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。 （四）調(diào)節(jié)收入分配 房地產(chǎn)稅除了在住房保有環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)、增加地方財(cái)政收入的功能外，作為將房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房地產(chǎn)稅的作用還在于調(diào)整收入分

6、配、縮小貧富差距。縮短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規(guī)劃的重要目標(biāo)。這一目標(biāo)的重要實(shí)現(xiàn)手段就是通過(guò)稅收調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的二次分配。讓擁有更多房產(chǎn)、占有更多社會(huì)財(cái)富的公民繳納更多的稅費(fèi)，以縮小貧富差距，這是中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要。 二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)稅征收的必要性 如何有效評(píng)估房地產(chǎn)稅基是征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。因?yàn)椋覈?guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的計(jì)稅依據(jù)不能準(zhǔn)確反映財(cái)產(chǎn)在征稅時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，比如，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除10%30%作為計(jì)稅依據(jù)，沒(méi)有考慮到房產(chǎn)使用后的折舊或升值因素，使得房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價(jià)值的增減而相應(yīng)調(diào)整；而城鎮(zhèn)土地使用稅以單位和個(gè)人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依

7、據(jù)，各級(jí)別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級(jí)差收益。當(dāng)前，我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)自用房屋按房產(chǎn)原值扣除10%30%后的余值征稅以及單位和個(gè)人出租房產(chǎn)按租金收入征稅的方式，統(tǒng)一合并為房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象擴(kuò)大為所有的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)按照土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值又稱為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值能夠反映在特定時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)值量的大小，能夠反映不動(dòng)產(chǎn)從政府公共服務(wù)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施）獲得收益的大小，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，對(duì)政府稅收來(lái)說(shuō)更具有彈性，對(duì)

8、納稅人來(lái)說(shuō)更公平。世界上財(cái)產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家和地區(qū)大多也是以經(jīng)評(píng)估確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)本身不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估的方式以應(yīng)稅時(shí)點(diǎn)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、以房地產(chǎn)的預(yù)期收益或以房地產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)來(lái)確定。因此，房地產(chǎn)稅的征收離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)稅稅基即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。 三、我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系的構(gòu)建 房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開(kāi)征房地產(chǎn)稅的成本核算要求，使納稅結(jié)果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估體系。 （一） 選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)稅評(píng)估主體 房地產(chǎn)稅基

9、評(píng)估結(jié)果帶有行政結(jié)論性質(zhì)，關(guān)系到地方政府稅收收入和納稅人應(yīng)納稅額。所以，在房地產(chǎn)稅開(kāi)征初期及過(guò)渡期內(nèi)，選擇準(zhǔn)政府性質(zhì)的專屬評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)稅基評(píng)估工作更符合我國(guó)國(guó)情，即房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)是隸屬于政府的不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位，經(jīng)費(fèi)由財(cái)政提供，評(píng)估人員可以從社會(huì)上有豐富評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)評(píng)估人員中招收。這樣既可以保證評(píng)估工作的專業(yè)性、獨(dú)立性，又利用了政府部門(mén)在信息搜集和溝通協(xié)調(diào)方面的長(zhǎng)處，還可以克服因政府部門(mén)設(shè)立專門(mén)的稅基評(píng)估部門(mén)帶來(lái)的人員編制負(fù)擔(dān)。 （二）房地產(chǎn)稅基評(píng)估周期的確定 國(guó)外房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期長(zhǎng)則每隔35年進(jìn)行1次價(jià)值重估，短則每年評(píng)估1次。如加拿大各省和地區(qū)通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助評(píng)稅，評(píng)稅周

10、期由過(guò)去的35年縮短到每年評(píng)估一次。我國(guó)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期不宜太長(zhǎng)，否則會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)使計(jì)稅依據(jù)失去意義；但由于評(píng)估成本較高并且我國(guó)目前房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)還不完善，因此，也不宜每年評(píng)估一次。結(jié)合我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估周期確定房地產(chǎn)稅基評(píng)估周期比較適合。目前，全國(guó)各大中城市及縣、鎮(zhèn)都有基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，覆蓋工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地。國(guó)土資源部規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次。在實(shí)踐中大部分城市都是以23年為周期進(jìn)行更新和調(diào)整的。因此，結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估周期，運(yùn)用各地的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)結(jié)合不同類型房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑成本等資料所測(cè)算的房地產(chǎn)價(jià)格可以作為不同類型房地產(chǎn)稅的稅基。 （三） 建立以

11、市場(chǎng)比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充的稅基評(píng)估方法體系 在選擇房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主、收益法和成本法為補(bǔ)充。市場(chǎng)法評(píng)估的前提條件是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍、估價(jià)需要的可比實(shí)例數(shù)據(jù)比較容易收集。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、類似房地產(chǎn)有交易的條件下，這種方法的評(píng)估結(jié)果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩(wěn)定預(yù)期收益并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)估價(jià)，但對(duì)未來(lái)收益預(yù)測(cè)受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)收益不可預(yù)見(jiàn)因素的影響。對(duì)于一些很少交易而又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)可以考慮采用成本法估價(jià)。 （四）房地產(chǎn)稅基評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評(píng)估部門(mén)掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)

12、。目前，多數(shù)國(guó)家在為征收房地產(chǎn)稅而進(jìn)行稅基評(píng)估的過(guò)程中引入了批量評(píng)估方法，即應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評(píng)估方法和技術(shù)評(píng)估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。批量評(píng)估過(guò)程包括一個(gè)非常重要的步驟即對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等。因此，完善的財(cái)產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)稅順利實(shí)施的保障。所以，應(yīng)當(dāng)盡快健全有關(guān)財(cái)產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）登記、處理的法律法規(guī)，盡快建立個(gè)人資產(chǎn)檔案管理。 （五）形成納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制 在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值過(guò)程中，因房地產(chǎn)個(gè)別因素造成的估價(jià)結(jié)果差異是不可避的。因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制，保護(hù)納稅人合法權(quán)益。首先，要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評(píng)估信息的透明度。其次，當(dāng)納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許在一定期限內(nèi)向原稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；為了保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評(píng)估專家委員會(huì)，允許納稅人對(duì)復(fù)核評(píng)估的結(jié)果有異議時(shí)向當(dāng)?shù)氐亩惢u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。