論低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向

1、論低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向 2012年4月,國家財(cái)政部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見,其目的就是為進(jìn)一步深入推進(jìn)建筑節(jié)能,加快發(fā)展綠色建筑,促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)制定指導(dǎo)方針及實(shí)施細(xì)則。上海市早在2008年就開始推動(dòng)綠色建筑發(fā)展,是全國最早開展綠色建筑示范的城市,目前已編制完成了綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),完善了符合上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、適合上海地域氣候特色的綠色建筑技術(shù)體系,并于2012年9月15日起實(shí)施上海市建筑節(jié)能項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法,旨在推廣和鼓勵(lì)綠色建筑的發(fā)展。本文在解讀有關(guān)發(fā)展綠色建筑的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展綠色建筑提出了一些建議。 一、綠色建

2、筑的內(nèi)涵和發(fā)展綠色建筑的意義 綠色建筑的基本內(nèi)涵可歸納為:減輕建筑對(duì)環(huán)境的負(fù)荷,即節(jié)約能源及資源;提供安全、健康、舒適性良好的生活空間;與自然環(huán)境親和,做到人及建筑與環(huán)境的和諧共處、永續(xù)發(fā)展。根據(jù)2006年國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式頒布的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),綠色建筑的定義是指滿足綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(gb/t 50378-2006)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),在全壽命周期內(nèi)最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材,保護(hù)環(huán)境和減少污染,為人們提供健康、適用和高效的使用空間,與自然和諧共生的建筑。綠色建筑是綜合運(yùn)用現(xiàn)代建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)及其他高新科技的成果,把建筑建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng),為使用者提供貼近自然、方便舒適并節(jié)能的使用環(huán)境

3、。所謂“綠色”并非僅僅指一般意義上的景觀綠化等,而是指對(duì)環(huán)境無污染的一種標(biāo)志,本質(zhì)是物質(zhì)系統(tǒng)的循環(huán),無廢無污、高效和諧、開放式閉合良性循環(huán)建立起建筑物內(nèi)外的自然空氣、水分、能源及其他各種物質(zhì)的循環(huán)系統(tǒng)。 發(fā)展綠色建筑是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要措施。低碳經(jīng)濟(jì)是指運(yùn)用可持續(xù)發(fā)展的理念,通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開發(fā)等多種手段,最大限度地減輕對(duì)高碳能源的依賴、減少溫室氣體排放,保障生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì),一方面是要積極承擔(dān)保護(hù)環(huán)境的責(zé)任,節(jié)能降耗;另一方面是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),提高能源利用效益,發(fā)展新型工業(yè),建設(shè)生態(tài)文明。其核心問題就是綠色能源技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)的創(chuàng)新,產(chǎn)業(yè)結(jié)

4、構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)政策的重新規(guī)劃。建筑業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,有規(guī)模大、投資大、能耗高、壽命周期長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點(diǎn),在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下大力提倡發(fā)展綠色建筑,對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)具有重大而深遠(yuǎn)的意義。 我國政府在聯(lián)合國氣候變化峰會(huì)上所做出的承諾,我國在應(yīng)對(duì)氣候變化方面將采取一系列強(qiáng)有力的節(jié)能減排措施,節(jié)能減排將作為約束性指標(biāo)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的中、長期規(guī)劃,保證執(zhí)行受到法律和輿論的監(jiān)督。而另一方面我國正處于工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)快速發(fā)展的歷史時(shí)期,根據(jù)聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事務(wù)部人口司于2010年3月發(fā)布的世界城市化展望2009年修正版的報(bào)告指出,我國的城市化水平

5、從1980年的19%躍升至2010年的47%,預(yù)計(jì)到2025年將達(dá)到59%。目前,我國城鄉(xiāng)建設(shè)增長方式仍然粗放,發(fā)展質(zhì)量和效益不高,建筑建造和使用過程能源資源消耗高、利用效率低的問題比較突出。節(jié)能減排目標(biāo)和工業(yè)化、城市化發(fā)展的需求相沖突,而解決這一沖突的根本措施就是大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì),推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新;以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為核心,推進(jìn)節(jié)能減排創(chuàng)新,發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),包括新能源、工業(yè)節(jié)能、資源回收、環(huán)保節(jié)能材料和綠色建筑等。 二、綠色建筑的相關(guān)政策內(nèi)容及解讀 近幾年來,綠色建筑一直是國家、政府部門和行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。早在2006年我國政府就頒布實(shí)施了綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),可見對(duì)綠色建筑發(fā)展的重視程度。為指導(dǎo)“十二

6、五”綠色建筑產(chǎn)業(yè)科技發(fā)展,2012年我國針對(duì)綠色地產(chǎn)的相關(guān)扶持政策相繼陸續(xù)出臺(tái)并付諸實(shí)施,為傳統(tǒng)地產(chǎn)商的“轉(zhuǎn)型”指明了方向,為綠色地產(chǎn)商的發(fā)展奠定了基礎(chǔ),這些將有助于大規(guī)模推進(jìn)我國綠色建筑的發(fā)展。2012年4月,國家財(cái)政部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加快推動(dòng)我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見(以下簡稱“實(shí)施意見”),這是我國首次以正式文件形式提出綠色建筑發(fā)展目標(biāo),其目的就是為進(jìn)一步深入推進(jìn)建筑節(jié)能,加快發(fā)展綠色建筑。實(shí)施意見中包括六大部分內(nèi)容:一是發(fā)展綠色建筑的重要意義;二是推動(dòng)發(fā)展綠色建筑的主要目標(biāo)與基本原則;三是建立健全綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)體系;四是建立高星級(jí)綠色建筑財(cái)政政策激勵(lì)機(jī)制;五

7、是推進(jìn)發(fā)展規(guī)?；G色建筑;六是引導(dǎo)保障性住房及公益性行業(yè)優(yōu)先發(fā)展綠色建筑。實(shí)施意見中對(duì)發(fā)展綠色建筑提出的具體實(shí)施要求有四點(diǎn):一是要求到2020年,綠色建筑占新建建筑比重超過30%,建筑建造和使用過程中的能源資源消耗水平接近或達(dá)到現(xiàn)階段發(fā)達(dá)國家水平。要求到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),力爭到2015年,新增綠色建筑面積達(dá)到10億平方米以上。二是首次明確了對(duì)高星級(jí)綠色建筑的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn):2012年獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為:二星級(jí)綠色建筑45元/平方米(建筑面積,下同),三星級(jí)綠色建筑80元/平方米。獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、成本變化等情況進(jìn)行調(diào)整。三是鼓

8、勵(lì)和支持綠化生態(tài)城區(qū)建設(shè):凡新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中的一星級(jí)及以上的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),其中二星級(jí)以上綠色建筑達(dá)到30%以上,2年內(nèi)綠色建筑開工建設(shè)規(guī)模不少于200萬平方米的集中連片發(fā)展新城區(qū),給予資金定額補(bǔ)助,資金補(bǔ)助基準(zhǔn)為5000萬元,對(duì)規(guī)劃建設(shè)水平高、建設(shè)規(guī)模大,能力建設(shè)突出的綠色生態(tài)城區(qū),將相應(yīng)調(diào)整增補(bǔ)助額度。四是支持引導(dǎo)保障性住房及公益性行業(yè)優(yōu)先發(fā)展綠色建筑。保障性住房發(fā)展一星級(jí)綠色建筑達(dá)到一定規(guī)模也將優(yōu)先給予定額補(bǔ)助。鼓勵(lì)各地在政府辦公建筑、學(xué)校、 醫(yī)院、博物館等政府投資的公益性建筑中,率先執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。從2014年起,政府投資公益性建筑全部執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2012年5月住建

9、部又下發(fā)“十二五”建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃,提出將設(shè)立建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)資金。科技部也印發(fā)了“十二五”綠色建筑科技發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(以下簡稱規(guī)劃),其中明確提到,將加大財(cái)政對(duì)綠色建筑科技的投入力度。 國家針對(duì)綠色建筑相關(guān)扶持政策的密集出臺(tái),表明我國政府對(duì)發(fā)展綠色建筑、大規(guī)模推進(jìn)國內(nèi)綠色住宅消費(fèi)的態(tài)度和決心,這些將大大提高我國綠色建筑的發(fā)展水平,并撬動(dòng)萬億元的綠色建筑產(chǎn)業(yè)。 三、發(fā)展綠色建筑是提高房地產(chǎn)開發(fā)商核心競爭力的重要舉措 隨著國家利好政策的出臺(tái),綠色建筑成為未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展主流方向,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)型“綠色”,尤其是獲得相應(yīng)認(rèn)證的綠色建筑,正越來越多地受到國內(nèi)外開發(fā)商的重

10、視。根據(jù)中國建筑科學(xué)研究院上海分院估算的數(shù)據(jù),近幾年,我國房地產(chǎn)開發(fā)商排名前十位的都在成體系的開發(fā)綠色建筑,而一些中型開發(fā)商甚至是把綠色建筑作為差異化競爭的主要手段。前者如萬科集團(tuán)、綠地集團(tuán)等;后者如南京的朗詩集團(tuán)等。作為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的龍頭,萬科集團(tuán)也是綠色建筑的先導(dǎo)者之一,早在2004年萬科就在上海做了第一個(gè)綠色建筑“朗潤園”,當(dāng)時(shí)也是上海市政府剛剛開始推行綠色生態(tài)建筑,朗潤園除了按當(dāng)時(shí)的政府要求建成為“四高小區(qū)”外,還把節(jié)能率提高到一半以上,甚至為當(dāng)時(shí)政府制定的一些政策提供了參考。綠地集團(tuán)也是較早介入綠色建筑的開發(fā)商,在上海,綠地集團(tuán)得到了上海市政府專向節(jié)能基金的資助;在其他一些地方,

11、正是因?yàn)闈M足了當(dāng)?shù)卣d建綠色生態(tài)小區(qū)的要求,綠地集團(tuán)較為順利的取得了土地開發(fā)。 我國房地產(chǎn)企業(yè)在改革開發(fā)以來的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)從原始積累期發(fā)展到了穩(wěn)定發(fā)展期。房地產(chǎn)開發(fā)商要做大、做強(qiáng)就要從單一的開發(fā)銷售轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)銷售、租賃與經(jīng)營共舉,通過優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)沉淀獲得核心競爭力。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須要從開發(fā)建設(shè)(增量)為主轉(zhuǎn)向經(jīng)營投資為主(存量),房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)也將變?yōu)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)全生命周期(從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營管理直至報(bào)廢拆除)的管理,因此,未來建筑物業(yè)全生命周期內(nèi)的能源消耗將是房地產(chǎn)開發(fā)商自身的一項(xiàng)重大成本支出,而誰能把這項(xiàng)成本降低,就將大大提高自身產(chǎn)品的市場競爭力,實(shí)現(xiàn)良

12、性循環(huán)。而綠色建筑的所關(guān)注的核心點(diǎn)正是建筑物全生命周期內(nèi)的節(jié)能減排,節(jié)約各類資源,因此開發(fā)綠色建筑可以使開發(fā)企業(yè)大大降低經(jīng)營成本,從而在市場競爭中立于不敗之地。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)越來越成為購房者選擇購房的重要因素之一,未來的房地產(chǎn)市場越來越成為品牌的競爭。開發(fā)商如果能將綠色建筑作為經(jīng)營理念之一,則能夠加深購房者對(duì)開發(fā)企業(yè)的“社會(huì)責(zé)任感”印象,從而提高開發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值,增強(qiáng)品牌競爭力。 因此,應(yīng)該說發(fā)展綠色建筑是今后房地產(chǎn)開發(fā)商提高核心競爭力的重要舉措。 就上海房地產(chǎn)市場而言,明確標(biāo)明為綠色建筑的只有朗詩綠島、中鷹黑森林與印象鋼谷等,其他都是概念營銷,在某些部位使用了一些節(jié)能材料。“十二五”期間,上海計(jì)劃建設(shè)1000萬平方米綠色建筑,并在保障性住房中率先推進(jìn)綠色建筑,使民生工程更惠民。