安徽合肥房地產(chǎn)分析報告

1、安徽合肥市房地產(chǎn)分析報告標(biāo)準(zhǔn)化管理處編碼968T-XBB8968-NNJ668-一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場迅隹發(fā)展2、合肥市房價一路走高3、商品房總體上供小于求4、合肥各區(qū)域房價現(xiàn)狀5、規(guī)?；_發(fā)主導(dǎo)市場6、賣方市場漸變買方市場7、五大因素推動房價上漲8、加大二手房監(jiān)管力度確保房價穩(wěn)定增長二、合肥潘力購房消費(fèi)者特征分析1、購房需求更旺，購房群體更年輕。2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布3、家庭年收入4萬一 6萬元群體是市場需求主體4、不同收入消費(fèi)者購房意向分布5、中高學(xué)歷群體成為購房主力三、合肥土地市場發(fā)展四、直面2005合肥房地產(chǎn)市場1、加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計劃指標(biāo)

2、，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。2、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡3、加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地計劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。4、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡5、三位聯(lián)動，有力推動城市I日城區(qū)改造的進(jìn)程6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)名產(chǎn)業(yè)并進(jìn)7、規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場配宣經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高土地利用率8、信貨:政策謂整引導(dǎo)理暫消費(fèi)9、未來合肥樓盤的戈展趨勢拱徽合啟市房地產(chǎn)市場今祈報告隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，房改政策逐步到位，盡管近些年受國家宏觀調(diào)控 政策的影響，但合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭依然迅猛，特別是2004年合肥市房地產(chǎn)開發(fā) 投資及整體規(guī)模仍然保

3、持較快的發(fā)展態(tài)勢，正逐漸成為二線城市中新的投資熱點(diǎn)。一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展據(jù)統(tǒng)計，2004年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，其中住宅投資額億元，同比 分別增長了 和;施工面積萬平方米，其中住宅萬平方米，同比分別增長 T %和;新開工面積萬平方米，其中住宅萬平方米，同比分別增長了 和；竣工面積萬平方米，其中住宅萬平方米，同比分別增長了 和%； 2005年1-2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資億元，增長肌2004年合肥基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表房地產(chǎn)開發(fā)投資億元施工面積萬平方米其中住宅投資額億元其中住宅面積萬平方米其中新開工面積萬平方米竣工面積萬平方米其中住宅面積萬平方米其中住宅面積萬

4、平方米與2003年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。 而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距，說 明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與 房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。與此同時，合肥市的商品住房銷售狀況一直呈穩(wěn)中有升、一路走高的趨勢。尤其是近 7年，合肥市房地產(chǎn)市場形勢更加看好。從商品房銷售看，1999年市區(qū)辦理合同登記備案 萬平方米，銷售金額億元。2000年已達(dá)到萬平方米、銷售金額21億元。而剛剛結(jié)束的 2004年，合肥市商品房銷售面積萬平方米，其中住宅銷售面積萬平方米，

5、同比分別 增長了 和 ；商品房銷售額億元，其中住宅銷售額億元，同比分別增長了 和 。另據(jù)資料顯示，在2004年合肥市商品房銷售中，個人購房率達(dá)98 %以上，U 前該市城市居民人均住房建筑面積達(dá)平方米，住房成套率達(dá)91 %。隨著各大樓盤在 省城遍地開花，全市商品房需求量也成倍增長：建筑面積8 0 -15 0平方米住宅保持良 好銷售勢頭，尤以12 0 15 0平方米的商品住宅銷量占主流；同時，建筑面積1 5 0 -2 0 0平方米大套型住房銷量大幅上升。2、合肥市房價一路走高tT前合肥市商品住房預(yù)售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，2004年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價僅為

6、每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然LI前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但山于房價上漲速度較快，居民感到難以 承受。這一上漲勢頭在2004年8月份以后開始趨于平緩。據(jù)悉，2005年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000-4000元/平方米的約占52%； 2000元/平方米左右的占8%。從售價上看，2000-3000元/平方米的住 宅銷量逐步擴(kuò)大，3000-3500元的也有大幅增長，單套4 0萬元的住宅銷售增長迅速，占 總銷量的近3 2%。山于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成 熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交

7、通因素；此外， 伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。與此同時，一個明顯的現(xiàn)象已引起政府的關(guān)注，即近年來房價上漲較快：2002年省 城新建商品房的均價1856元/平方米，2003年增至2148元/平方米，到2004年乂猛增 到2791元多，至2004年底，一些熱點(diǎn)地段的住房售價已達(dá)到近4000元/平方米。就在 2005年第一季度，合肥的商品房均價又上漲了 100元左右。年均增長27%的售價與省 城居民可支配收入上漲率9%相比，導(dǎo)致大多數(shù)市民對房價漲幅難以接受。此外，引起政府不安的另一個關(guān)鍵問題是，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消 費(fèi)的中低價位樓盤稀缺，80平方米以

8、下套型的樓盤更是少之乂少，全年還不到10萬平 方米，與總銷量存在巨大差距。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給會緩解部分中低收入者 的住宅需求，但此舉不能從根本上解決問題。而對于由此萌發(fā)出來的炒房現(xiàn)象，除了導(dǎo)致 房價上漲外，也會對整個房市產(chǎn)生不利影響。好在政府已注意到這種傾向，正釆取多種措 施予以遏制。3、商品房總體上供小于求據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，2004年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌 制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響 了房價的上揚(yáng)。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價上漲，而H前合肥 市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求

9、快速增長主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計當(dāng)發(fā)展中國家人均GDP達(dá) 1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。LI前中國的城市化已處于快速 發(fā)展階段。人均建設(shè)用地113平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市H前的城市人口約180 萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。數(shù)字的差距意味著在近6年內(nèi)，城市將擴(kuò)大一倍，人口要增加一倍。近兩年，合肥市 人口增量將以每年20萬人口的速度增加，這些人群形成了龐大的住房需求。按照人均建 筑面積33平方米汁算，每年需建新住宅70000套，近700萬平方米。按國家2010年戶均 一套、人均一室、平均每戶120平方米的住宅建設(shè)目標(biāo)，合

10、肥市300萬人口以城市每個家 庭人訃算，人均需增加近10平方米，預(yù)測需3000萬平方米的住宅建設(shè)，才能滿足合肥市 居民的住房實(shí)際需求。4、合肥各區(qū)域房價現(xiàn)狀LI前合肥房價受地段和區(qū)域因素的影響依然比較明顯，與市中心直線距離較近的一、 二環(huán)之間的房價偏高，從區(qū)域上看，東南板塊、西區(qū)板塊、新站板塊因?yàn)橄鄬Τ墒欤績r 相對較高。大部分在售樓盤的均價集中在每平方米2 5 0 0元一 3 0 0 0元之間，當(dāng)然也 不乏類似綠城桂花園、木白景灣、聯(lián)邦家園等均價在每平方米3 0 0 0元以上高檔次 樓盤，均價在每平方米2 0 0 0元以下大多集中在東區(qū)和南區(qū)位置相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域。這樣 的價格水平相對于北京、杭

11、州、上海等發(fā)達(dá)城市是非常低的，但如果從合肥在全國的城市 地位以及合肥市口前市民收入水平來看，應(yīng)當(dāng)說房價上漲的幅度與居民收入增長還是有一 定的脫節(jié)。如果按照房價與收入比例來衡量房價高低，合肥房價與收入比大約在8 9之 間，與國際慣例的房價與收入比6,房價漲幅偏高。隨著融入長三角經(jīng)濟(jì)圈和千億元規(guī)劃的實(shí)施，合肥作為江淮中心經(jīng)濟(jì)大城市的地位日 益突出，無論是經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市競爭力還是城市建設(shè)，都已大踏步地邁上新的歷史臺階， 房地產(chǎn)開發(fā)也隨之進(jìn)入質(zhì)變時代。5、規(guī)?；_發(fā)主導(dǎo)市場經(jīng)過近兒年的快速發(fā)展，合肥房地產(chǎn)開發(fā)的中小樓盤已經(jīng)提升到相當(dāng)?shù)乃健?004 年以來，以房地產(chǎn)新軍和外來開發(fā)商為主的眾多新盤不斷搶

12、灘，超百萬平方米的大盤頻現(xiàn) 合肥，20多個20萬平方米以上的、附有全新規(guī)劃理念的樓盤也將于2005年陸續(xù)亮相。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大盤的不斷涌現(xiàn)標(biāo)志著規(guī)模化開發(fā)時代應(yīng)勢而生。盡管上世紀(jì)90年代合肥也曾出現(xiàn)了琥珀山莊、西園新村等少數(shù)大盤，但整個市場尚 無法與近兒年呈現(xiàn)出的規(guī)?；_發(fā)蓬勃發(fā)展之勢相比。2001年，30萬平方米的栢景灣推 出，拉開了規(guī)?；_發(fā)的療;幕；占地490畝的新華學(xué)府花園和占地600畝的頤和花園先后 于2002年和2003年上市，更是延續(xù)了本土開發(fā)商的規(guī)?；_發(fā)進(jìn)程。尤其是占地480畝 的綠城桂花園及建筑面積70萬平方米的國際花都、37萬平方米的金色池塘等山外地知名 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)

13、的項LI,把先景觀后建房的理念帶到合肥，使規(guī)?；_發(fā)的優(yōu)勢體現(xiàn)得淋 漓盡致。隨著建筑面積130萬平方米的金水灣、23萬平方米的濱水城、30萬平方米的西 湖花園、40萬平方米的靜安新城、占地面積1000畝的奧林匹克花園、600畝的翡翠花園 等樓盤于明年的全新上市，可以預(yù)測合肥樓市的未來無疑是大盤的天下，并將在開發(fā)產(chǎn)品 品質(zhì)和營銷推廣方式等多方面有較大飛躍。6、賣方市場漸變買方市場在2004年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、 奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯 示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場

14、產(chǎn)生了較大影響， 不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的 城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥 房地產(chǎn)市場的市場化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重 新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分 化、周期性的市場概念，注重團(tuán)隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并 借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。對于外來企業(yè)的介入，是有人歡喜有人憂：喜的是消費(fèi)者可以住上性價比較高的優(yōu)秀 品質(zhì)的房子，憂的是舊觀念的改變在

15、不斷破壞著一些開發(fā)商的“賣方”夢想。但隨著 市場的發(fā)展，客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品、法律和政策等相關(guān)內(nèi)容的了解和把握越來越深入，消費(fèi) 者、開發(fā)商、監(jiān)管部門在市場的博弈中攜手成長和成熟起來，合肥房地產(chǎn)市場將山賣方市 場轉(zhuǎn)為買方市場。7、五大因素推動房價上漲其一是住房需求量仍然很大。近兒年，合肥市的城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，城市規(guī)模和 城市人口增長很快。2002年以前，合肥市城區(qū)面積為130平方公里，人口為137 .95萬。但2002年行政區(qū)劃調(diào)整后，根據(jù)合肥市千億元規(guī)劃，到2010年城區(qū)面積將增加到280平方公里，人口將增加到300萬。龐大的需求量決定了房屋在一定時期 內(nèi)仍供小于求。與此同時，市民購買力大大提

16、高，消費(fèi)觀念也趨于成熟。其二是2004年前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)完成 億元，同比增長% , 土地購置面積為萬平方米，同比增長% ；完成土地開發(fā)面積為萬平方米，同 比下降%;可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用加大，開發(fā)成本增加。拍賣土地價格的居 高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年 的一個市場特征之一。有關(guān)土地供應(yīng)的政策會越來越規(guī)范，加上2005年開發(fā)的土地絕大 部分已是“招、掛、拍”手段取得的，地價節(jié)節(jié)攀升，由原來的兒萬元一畝增長到現(xiàn)在的 兒十萬，甚至100多萬元。小區(qū)的建筑成本會因此相應(yīng)提高。其次，拆遷成本必然增 加，建材成本價格的上漲、

17、住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整和品質(zhì)的提高，更讓開發(fā)商的成本居高不下， 進(jìn)一步拉動房價上漲。此外，炒房現(xiàn)象也是促成房價上漲的另一個重要因素。為了平抑市場暴漲商品房房價，合肥市政府劃撥土地新建50萬平方米“平價房”投 放市場，政府對房價暴漲已經(jīng)給出了一個明確的用市場手段干預(yù)的信號。隨著“平價房” 以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，2005年房價漲勢將明顯趨緩，預(yù)計全年房價走勢仍 然是上半年緩漲、下半年在高位盤整。如果沒有特別重大意外事惜發(fā)生，預(yù)計合肥明年房 價整體漲幅在10%左右，與2004年的暴漲幅度相比較減緩50%。但是多層、小高層、 高層、花園洋房、別墅等各建筑類別版塊以及區(qū)域間漲幅會有較大差異。其三是合肥

18、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系尚不平衡供求結(jié)構(gòu)矛盾是合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展中較為突出的一個問題，據(jù)統(tǒng)汁，2004年合 肥房地產(chǎn)市場上中高價位（3000元/平方米以上）和大戶型100150平方米的商品 住房，供給和銷售占了市場的近一半，而適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少： 從面積上看，80平方米以下的僅有8 .13萬平方米，總戶數(shù)僅為1286戶；從價格上看，在580 .7萬平方米的新建房屋中，售價低于2000元每平方米的僅有100萬平方米，戶數(shù)只有7000戶左右，可以說少而乂少，根本無法滿足市民的需求。雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費(fèi)的中低價位樓盤稀缺，80平方米以下套 型的樓盤更是少之乂少，全

19、年還不到10萬平方米，與總銷量存在巨大差距。房地產(chǎn)的投 資已處于高位運(yùn)行，市場供需雙方的矛盾依然突出。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，雖然二手房的供給會 解決部分中低收入家庭的需要，但不能從根本上解決問題，中低價位住宅供應(yīng)仍是瓶頸。 因而，政府多提供廉價房成為2005年中低收入者的一大期待。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥房地產(chǎn)市場仍然處于培育期，合肥房地產(chǎn)自2002年快速增長，相當(dāng)一部分是恢復(fù)性的增長，隨著人們從“住得下”往“住得好”的轉(zhuǎn)變，人們對住宅的 選取則將注重環(huán)境優(yōu)秀、戶型新穎、質(zhì)量良好、服務(wù)頗佳的優(yōu)秀樓盤。也就是說，品牌的 競爭將是開發(fā)企業(yè)競爭的主要手段。加上開發(fā)商的背景不同、競爭能力不同，2005年合 肥房地產(chǎn)

20、市場將進(jìn)一步細(xì)分，以滿足不同消費(fèi)層的需求。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，旅游地產(chǎn) 也將出現(xiàn)，住宅的開發(fā)層次也將明顯分化。2005年，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成為合肥樓市的突破 點(diǎn)。在合肥市，因?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不強(qiáng)大，合肥市目前在全國的版圖也不具有經(jīng)濟(jì)流通 中心地位，而寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥市整體經(jīng)濟(jì)繁榮的風(fēng)向標(biāo)，基于前面的分析，可 以看出寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)2005年上升速度還將乏力。合肥的房地產(chǎn) 仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場，而從五極漂移態(tài)勢來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先 鋒。2005年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量漸漸超過多層建筑，中型規(guī)模 的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場將逐漸走進(jìn)“大盤時

21、代”。其四是區(qū)域連動因素的影響。從近兩年的走勢看，房價上漲具有區(qū)域性特征。長三角 地區(qū)是經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)，也是地價、房價上漲最快的地區(qū)。安徽作為泛長三角地區(qū)， 在承接投資、產(chǎn)業(yè)對接等方面連動效應(yīng)漸顯，地價、房價出現(xiàn)補(bǔ)漲現(xiàn)象。相對于長三角地 區(qū)的高房價，合肥等省內(nèi)大中城市仍然存在想象空間。其五是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化的影響。一方面，合肥居民自身消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善和升級，推 動合肥住宅的檔次和品位不斷提高，另一方面，山于利益機(jī)制的驅(qū)使，開發(fā)商投資瞄準(zhǔn)投 資需求，中高檔物業(yè)快速增長的勢頭沒有得到緩解，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高檔化趨勢將拉動房價進(jìn)一 步上升。8、加大二手房監(jiān)管力度確保房價穩(wěn)定增長從合肥市房地產(chǎn)管理局獲悉，為

22、加大房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，進(jìn)一 步規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護(hù)交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，合肥市成立了存量房（二手 房）資金托管中心，并已于2004年底在廬陽區(qū)分局開始實(shí)施資金托管試點(diǎn)。據(jù)了解，自2004年以來，合肥市二手房交易市場異?；鸨习肽旰戏适卸址拷?易額超過去年全年水平達(dá)億元，其中房改房上市交易達(dá)3457戶，成交額億多元。全年累 計完成交易額39億多元，同比增長了一倍以上，約占全年商品房交易額的1/3強(qiáng)，但由 于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛（目前已達(dá)170余家）造成不少中介資質(zhì)等級低、人員素質(zhì) 差，將買房人購房款挪作他用的現(xiàn)象時有發(fā)生，從而給存量房交易市場帶來諸多不安定因 素

23、，對當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展產(chǎn)生了不良的影響。二、合肥市場潛力購房消費(fèi)者特征分析消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入 與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢。1、購房需求更旺，購房群體更年輕。按照中等發(fā)達(dá)國家水平，在人均使用面積達(dá)到3 0平方米之前，住房需求會持續(xù)旺 盛。tT前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為1 8. 1 2平方米，市場需求仍有強(qiáng)大的增長 后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：2005年初有7 0. 1 2 %的合肥居民打算在近兩年購房，購 房意向較2 0 0 2年上升18. 7%。而且在打算購房的人群中，2 3歲一3 9歲的占8 5%,比2 0 0

24、2年提高了 1 6.9%,其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，2 0 0 2年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是3 0 - 3 9歲者，占被調(diào)查總體的3 7. 7%,而2 0 0 4 年主力消費(fèi)者年齡下移，為2 3 - 2 9歲，占被調(diào)查總體的比例為47. 8%。2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢研究分析20 0 4年住房消費(fèi)市場在以下方面發(fā)生了變化：一是低齡化群體需求上升，表明2 0 0 4年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分 小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機(jī)會和空間；二是2 0 0 4年中檔定位的項已更加艱難，總

25、體的市場需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn) 市場屬于典型的梯級消費(fèi)市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中 產(chǎn)階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要 和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān)；三是山于年輕消費(fèi)者購房意向相對強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，2 0 0 4年咼層、小咼層需求略冇上升；四是2 0 0 4年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變 化。從不同年齡層住宅需求來看，2 0 0 4年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求 增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。3、家庭年收入4萬一 6萬元群體是市場需求主體雖說這兩

26、年合肥居民總體收入不斷增長，但伴隨著購房需求總體年齡下降的趨勢，有 購房意向的家庭總收入在2 0 0 4年增長并不明顯，購房主力仍集中在家庭年收入6萬元 以下的群體。其中年收入在3萬元以下的家庭所占比例從2 0 0 2年的4 6. 6 %下降到 了今年的1 6.1%,下降幅度較大；而年收入在4萬一 6萬的家庭所占比例由2 0 0 2 年的4 1 . 8 %上升至2 0 0 4年的6 2%,可以看出今年整個合肥購房者向家庭年收入 4萬一6萬的群體靠攏4、不同收入消費(fèi)者購房意向分布3 0歲以下有購房意向的年輕人絕大部分正處于事業(yè)起步階段，他們的家庭平均月收 入大部分在3 0 0 0 4 0 0 0

27、元，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工，另一方面他們 還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群在置 業(yè)消費(fèi)上的總體購買力不高。正如上面的分析，購房群體的低齡化，必然導(dǎo)致可支配收入 的減少和購買力的下降。盡管開發(fā)商不愿意，政府也會加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，盡量保 持合肥房市穩(wěn)步向中低收入走齊。但曲于開發(fā)成本較之前兒年有了較大提高，特別是土地 成本的提高，必然限制了今年房價的下調(diào)。合肥住宅消費(fèi)市場的主力LI前是：以中低收入水平的年輕消費(fèi)者為主的消費(fèi)群體，正 是這一消費(fèi)群支撐了合肥的中低檔住宅市場的發(fā)展。5、中髙學(xué)歷群體成為購房主力六成以上的潛在購房群體擁有?？萍耙陨蠈W(xué)

28、歷，學(xué)歷和購買力之間存在著強(qiáng)相關(guān)關(guān) 系。一般而言，對于在同一行業(yè)中具有類似工作經(jīng)歷和工作年限的不同群體，學(xué)歷越高， 其收入水平一般也越高（職位通常也高），相應(yīng)購買力也越強(qiáng)。高學(xué)歷群體在購買需求，購買決策過程等方面也會存在差異：相對于中低學(xué)歷群體而言，高學(xué)歷群體的購買決策相對比較理性；從購買需求來看，山于高學(xué)歷群體在掌握和理解房 地產(chǎn)相關(guān)信息和知識方面要優(yōu)于中低學(xué)歷群體，所以在和開發(fā)商進(jìn)行購買談判和簽訂合同 時，相對而言擁有的主動權(quán)略高一些；另外中高學(xué)歷群體在了解房地產(chǎn)信息渠道方面，相 對于低學(xué)歷群體而言，形式更加多樣化，山于這個群體具有接觸網(wǎng)絡(luò)的機(jī)會比較多的特 點(diǎn)，所以對于房產(chǎn)商而言，網(wǎng)絡(luò)推廣

29、的作用比照以往顯得日益重要起來了。三、合肥土地市場發(fā)展自2004年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長悄況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市 的合肥，乂占到了安徽省的1/3。2004年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總 價達(dá)63億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在 全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約畝，較上年增長,成交僅額 約萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為2004年度主要上市交易土地使用權(quán)項LJ,不含1月份成交 項忖和面積為20畝以下項目）按區(qū)域劃分，2004年合肥市成

30、交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共 32宗，成交面積約畝，成交金額萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約畝，成交金 額萬元。瑤海區(qū)成交11宗，成交面積約畝，成交金額約萬元。按土地用途劃分：成功出讓的76宗地塊中，住宅用地（含住宅配套公建用地）為33宗，合計面積約 畝，成交金額212967萬元；商住用地29宗，合汁面積約畝，成交金額萬元；商業(yè)用地 11宗，合計面積約畝，成交金額萬元；其他綜合用地為3宗，合計面積為畝，成交金額萬兀正確定位是有效開展工作的前提和基礎(chǔ)，將合肥市土地儲備交易工作引領(lǐng)到正確的道 路。正確定位主要體現(xiàn)在以下兒個方面：一是定位為政府實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供

31、“抓手”。土地資源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時 性和對土地市場的控制權(quán)，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止 土地市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。2004 年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市汁劃為7300畝，土 地儲備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了 政府調(diào)控的要求。二是定位為有效保證城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)舊城改造、加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù) 設(shè)施的配套。一方面是土地收儲機(jī)制的建立，徹底改變了過去開發(fā)企業(yè)各自為政、

32、各自為 利、找地開發(fā)，城市規(guī)劃難以實(shí)施的局面；另一方面是收儲的土地一律采用招標(biāo)拍賣掛牌 的形式公開向市場供應(yīng)，并擴(kuò)大了凈地供應(yīng)量，吸引了一大批全國乃至世界一些房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入合肥，對合肥的城市建設(shè)快速發(fā)展起到了積極作用，尤其是收儲為城市建 設(shè)注入前期資金和配套資金，提升了房地產(chǎn)業(yè)的高速高質(zhì)量發(fā)展。2002年該市在環(huán)城路 以內(nèi)建設(shè)小高層尚得不到認(rèn)同，可2004年在二環(huán)路以內(nèi)的建筑容積率已很少有小于2的 了，商住樓已基本沒有多層建筑。三是定位為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、支持和幫助國有企業(yè)改制、脫貧解困。土地儲備制度 建立前，一些瀕臨倒閉的企業(yè)以土地資產(chǎn)為法碼，到處招商引資，擾亂了土地市場秩序； 收

33、儲機(jī)制建立后，對需盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)均山土地儲備中心統(tǒng)一收回收購，統(tǒng)一申報 規(guī)劃，統(tǒng)一運(yùn)作。實(shí)行凈地拍賣、捆綁式退城進(jìn)工業(yè)園區(qū)、騰籠換鳥式招標(biāo)掛牌等方式處 置，不但使國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了最大化，而且徹底改變了瀕臨破產(chǎn)企業(yè)，要“活”沒出路，要 “關(guān)”沒資金的狀況，達(dá)到了政府保品牌、保就業(yè)、保產(chǎn)業(yè)、保產(chǎn)值稅收的愿望，促進(jìn)了 國企改革中的穩(wěn)定。如該市公交一保場騰空的45畝土地開價4000萬元多次“嫁”不 出，山土地儲備中心提供6000萬元收購后，企業(yè)不僅按期建成了新的保養(yǎng)場，實(shí)現(xiàn)了與 香港口馬巴士集團(tuán)的資本對接，實(shí)現(xiàn)了城市公交檔次的整體提升，還投資建設(shè)了一所現(xiàn)代 化的醫(yī)院，而原土地由開發(fā)企業(yè)以1. 44億

34、元競拍成交后，開發(fā)成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)吸引了家樂福 等世界商業(yè)巨頭的進(jìn)駐；建材二廠位于該市東郊，廠區(qū)荒廢近20年，前兒年分別以61 0多萬元/畝的價格均難出手，儲備中心收購后，與規(guī)劃部門一起8次調(diào)整規(guī)劃、數(shù)次招 開協(xié)調(diào)會，解決諸如學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施配套、整合周邊地塊等問題，并在全國性的會議上推 介，最后以每畝61萬元成交。據(jù)統(tǒng)計，自2002年實(shí)施招拍掛出讓國有土地使用權(quán)制度以 來，共收購老企業(yè)73家，提供資金8. 6億元，盤活老企業(yè)土地資產(chǎn)26. 85億元。四是定位于合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地國策，實(shí)現(xiàn)土地價值的最大化。單位土 地面積產(chǎn)出率逐步提高，單位土地面積投入逐步加大，GDP增長對土地面積需求變小

35、，最 終實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供更可靠的資源保障，是該市 土地管理匸作的重要LI標(biāo)。土地山政府統(tǒng)一儲備并公開上市交易制度的建立，為這個U標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)提供了最好的機(jī)制。通過招拍掛形式向市場供地，促進(jìn)了土地利用的最大化、最快 化，是利用市場經(jīng)濟(jì)杠桿解決土地使用中浪費(fèi)和閑置的有效手段。從合肥這兩年供地的統(tǒng) 計看，開發(fā)企業(yè)取得凈地后，都能在三到六個月內(nèi)開工建設(shè)。五是定位于讓開發(fā)企業(yè)有利可圖。首先是不向開發(fā)企業(yè)提供虛假的信息，不為招商、 追求土地價格夸大土地的價值，實(shí)事求是地進(jìn)行推介，讓購買人自己去看、去查、去決 策，不因人而異，真正體現(xiàn)了市場的誠信度；其次是給開發(fā)企業(yè)提供真心

36、的參謀意見，如 果開發(fā)企業(yè)需要，有關(guān)人員會毫不保留地分析利弊，嚴(yán)格審查拍賣公司制作的拍賣文件， 統(tǒng)一宣傳口徑，不允許拍賣公司虛假吹噓；再次是積極做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，特別是半第一 次進(jìn)入該市的企業(yè)遇到矛盾的時候，決不推委扯皮，及時有效地組織召開協(xié)調(diào)會，解決企 業(yè)的困難。六是定位于為城市建設(shè)積累必要的資金。據(jù)統(tǒng)訃，2003年1月至2004年11月，該 市儲備交易中心儲備的土地上市交易為政府提供凈收益億元；2004年全市包括開發(fā)區(qū)在 內(nèi)按年初計劃公開上市四類經(jīng)營性用地7300畝，實(shí)現(xiàn)政府收益近30億，口前庫存儲備土 地近萬畝，貸款余額 億。有了這些資金的支持，有效支撐了城市的道路交通、基礎(chǔ)配套 設(shè)施建

37、設(shè)，緩解了政府財政緊張的局面，推動了城市建設(shè)的快速發(fā)展。截止目前，合肥市土地儲備總量近2萬畝，04年市場公開配置土地7006畝，土地供 應(yīng)總價近63億元，政府土地收益近30億元，經(jīng)營性用地100%實(shí)現(xiàn)了 “招標(biāo)拍賣掛牌” 出讓。我市國有土地資產(chǎn)運(yùn)營和土地市場治理整頓工作在03、04年國家和省開展的多次 專項檢查、審汁和驗(yàn)收中均獲得好評。四、直面2005合肥房地產(chǎn)市場1、加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地汁劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀 調(diào)控。由于土地儲備交易機(jī)制的不斷完善，到2004年，在房地產(chǎn)市場中政府的主導(dǎo)思想和 地位真正得到了體現(xiàn)，政府調(diào)控和駕馭市場的能力不斷增強(qiáng)。政府通過采取上收經(jīng)

38、營性用 地供應(yīng)權(quán)，嚴(yán)格控制經(jīng)營性用地供應(yīng)汁劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強(qiáng)了 土地資產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場秩序，利用手中充足的土地儲備，成功實(shí) 現(xiàn)了對地產(chǎn)和房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保證了土地市場的健康有序，保持了城市建設(shè)和社會 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。2、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡受多年城市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)像全國很多城市一樣，也存在著區(qū) 域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等弊端。局部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)啟動 較早的區(qū)域，商品房價格持續(xù)走高；而有些區(qū)域比如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展相對滯后，尤其是房地產(chǎn)市場長期處于低谷狀態(tài)，近兩年隨著

39、國企改革的不斷深入，政 府加大了老舊企業(yè)和嚴(yán)重污染企業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，采取”退二進(jìn)三”、”騰籠換業(yè)”等多種 方式盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為中心向四周輻射的物流和各 類專業(yè)市場區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和經(jīng)濟(jì)飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場的 配套設(shè)施相當(dāng)不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴(yán)重，04年，政府有 針對性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場投放量，利用成片組團(tuán)式的規(guī)模供地和相對較低。3、加強(qiáng)對土地資產(chǎn)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)控供地汁劃指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀 調(diào)控。山于土地儲備交易機(jī)制的不斷完善，到2004年，在房地產(chǎn)市場中政府的主導(dǎo)思想 和地位真正得到了體現(xiàn)

40、，政府調(diào)控和駕馭市場的能力不斷增強(qiáng)。政府通過采取上收經(jīng)營性 用地供應(yīng)權(quán)，嚴(yán)格控制經(jīng)營性用地供應(yīng)計劃，杜絕多頭供地等各種行之有效的措施，加強(qiáng) 了土地資產(chǎn)集中統(tǒng)一管理，規(guī)范和凈化了土地市場秩序，利用手中充足的土地儲備，成功 實(shí)現(xiàn)了對地產(chǎn)和房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，保證了土地市場的健康有序，保持了城市建設(shè)和社 會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁。4、通過宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域平衡受多年城市發(fā)展格局的影響，合肥房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)像全國很多城市一樣，也存在著區(qū) 域發(fā)展不均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等弊端。局部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)啟動 較早的區(qū)域，商品房價格持續(xù)走高；而有些區(qū)域比如瑤海區(qū)作為合肥的老工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展

41、相對滯后，尤其是房地產(chǎn)市場長期處于低谷狀態(tài)，近兩年隨著國企改革的不斷深入，政 府加大了老舊企業(yè)和嚴(yán)重污染企業(yè)的關(guān)停并轉(zhuǎn)，采取”退二進(jìn)三”、”騰籠換業(yè)”等多種 方式盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，逐漸形成了以新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)為中心向四周輻射的物流和各 類專業(yè)市場區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了該區(qū)的第一次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和經(jīng)濟(jì)飛躍，然而這些物流和專業(yè)市場的 配套設(shè)施相半不完善，市場檔次普遍較低，商品住宅缺位現(xiàn)象較為嚴(yán)重，04年，政府有 針對性的加大了該區(qū)域住宅用地的市場投放量，利用成片組團(tuán)式的規(guī)模供地和相對較低的 地價吸引一批實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，激活了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場，使該區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn) 出多元化快速發(fā)展的良好局面，形成了社會經(jīng)濟(jì)

42、的第二次轉(zhuǎn)軌和第二次騰飛。5、三位聯(lián)動，有力推動城市舊城區(qū)改造的進(jìn)程我們在實(shí)施舊城區(qū)和城中村改造過程中，一直堅持依托市直各有關(guān)部門、依托各級政 府、依托有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的工作方針，遵循著“地方政府出力、開發(fā)企業(yè)出資、國土部 門出面”三位聯(lián)動的工作原則，聯(lián)合社會各方力量，對每一個建設(shè)改造項目，均要做出科 學(xué)詳細(xì)的論證和測算，在確保群眾利益的基礎(chǔ)上，盡可能地為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)便捷 的服務(wù)，保證其能獲取合理的利潤。6、以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)，促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)04年合肥市國有土地資產(chǎn)運(yùn)營呈現(xiàn)的另外一個特點(diǎn)是，在鞏固房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)并進(jìn)，確保社會經(jīng)濟(jì)的長期可

43、持續(xù) 發(fā)展。在對國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活過程中，并不以房地產(chǎn)開發(fā)作為唯一模式，而是根據(jù)每 個企業(yè)的實(shí)際狀況和不同特點(diǎn)，對癥下藥，或采取土地和資產(chǎn)剝離分別處置，或以引進(jìn)新 的產(chǎn)業(yè)、新的技術(shù)采取土地和資產(chǎn)捆綁處置等多種方式，其主要忖的是為了確保傳統(tǒng)工業(yè) 項目、優(yōu)勢工業(yè)項忖、特色工業(yè)項目的延續(xù)和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)與土地資源的最 佳結(jié)合。03、04年兩年我們盤活的國有企業(yè)土地資產(chǎn)總額達(dá)27億元，不但為國企改制、 改革、解貧脫困和職工安置提供了大量的資金支持，有效地維護(hù)了社會穩(wěn)定，而且利用土 地市場這個平臺引進(jìn)了聯(lián)合利華、香港華潤、上海綠寶電纜、北京國富投資、加拿大松芝國際企業(yè)機(jī)構(gòu)、家樂福、沃爾瑪、易

44、初蓮花、中國輕紡城等一大.批知名工業(yè)和商業(yè)企業(yè) 入駐合肥。7、規(guī)劃引導(dǎo)，成片配套，通過市場配置經(jīng)濟(jì)杠桿作用，提高土地利用率1）、成片規(guī)劃，成片配套，提升城市建設(shè)水平。為了防止項目重復(fù)建設(shè)和減小城郊 結(jié)合部改造建設(shè)成本，合肥市一開始便按土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，對城市周邊 地區(qū)進(jìn)行成片規(guī)劃控制儲備和集體土地統(tǒng)征儲備，并對“黃山公園、“森林城、“望湖 城”、“東南引風(fēng)口、“合瓦路、“樊洼路”、“新安江路”等城市重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行了規(guī) 劃論證和控制性詳規(guī)，已投入規(guī)劃費(fèi)用數(shù)千萬元。今后這些土地供應(yīng)和開發(fā)建設(shè)必須嚴(yán)格 按照已審批的詳規(guī)執(zhí)行?？刂菩栽斠?guī)的編制，提升了城市建設(shè)的水平，更提高了土地的集 約利用

45、。2）、依據(jù)審批后的控制性詳規(guī)，市土地儲備交易中心投入資金對規(guī)劃儲備區(qū)域進(jìn)行 統(tǒng)征統(tǒng)拆，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施配套，統(tǒng)一營造大環(huán)境。這樣做，不但促進(jìn)市政配套設(shè)施功能更 加完善，而且能更好的保護(hù)群眾利益，維護(hù)社會穩(wěn)定。同時，“凈地出讓”，使開發(fā)企業(yè) 更準(zhǔn)確的測算成本，把開發(fā)企業(yè)從拆遷安置中解放出來，使他們精心于設(shè)計和管理，精心 于營造功能齊全、配套設(shè)施完善的小區(qū)人居環(huán)境來吸引消費(fèi)者，獲取利潤。通過市場化配 置的土地，開發(fā)建設(shè)周期大大縮短，動工率、竣工率和開盤率較之以往都有較大幅度的提 升，而且土地資源也得到了更加合理、集約的利用，基本杜絕了閑置土地的現(xiàn)象。3）、合理規(guī)劃，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營理念和群眾消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地利用 率的大幅提升。以往，合肥的老白姓習(xí)慣于居住多層住宅，對高層和小高層住宅難以接 受，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)尤其是本地開發(fā)企業(yè)不敢過多涉足這一開發(fā)領(lǐng)域。近兒年，我們在加大 住宅用地的功能配套和環(huán)境建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，利用市場配置杠桿，陸續(xù)推出了一些位置 較好、面積較大、規(guī)劃容積率較高的土地，吸引了一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，打造出了一批 功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的高檔次、高品位的高層住宅小區(qū)，受到了廣大消費(fèi)者的歡迎。U 前，高層和小高層住宅己被合肥市民所接受，04年市場配置的城市二環(huán)以內(nèi)的