論未來(lái)我國(guó)民法典中應(yīng)如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、論未來(lái)我國(guó)民法典中應(yīng)如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度 一、引言 秘魯學(xué)者德索托及其研究小組在對(duì)發(fā)展中國(guó)家進(jìn)行長(zhǎng)期大量的實(shí)證性調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)：之所以發(fā)展中國(guó)家經(jīng)歷無(wú)數(shù)千辛萬(wàn)苦的努力始終無(wú)法進(jìn)入西方國(guó)家那樣高度發(fā)達(dá)的資本主義社會(huì)，享受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的繁榮與富裕，根本原因就在于：這些國(guó)家缺乏一套僵化的資產(chǎn)體現(xiàn)為活躍的資本的正規(guī)所有權(quán)制度，從而導(dǎo)致巨大的資產(chǎn)因被排斥在法律制度之外而無(wú)法轉(zhuǎn)換為資本服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在西方國(guó)家，由于每一塊土地、每一棟建筑物、每一件設(shè)備、每一件存貨都在所有權(quán)文件中得到表述。這些資產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的其他方面緊密相聯(lián)；所有權(quán)文件成為這個(gè)龐大的潛在聯(lián)系過(guò)程中可見(jiàn)標(biāo)志。由于這一表述過(guò)程：資產(chǎn)就能產(chǎn)

2、生出與它們的物質(zhì)存在相平行的一種不可見(jiàn)的存在方式。資產(chǎn)能夠用作貸款的抵押物，在美國(guó)，用于開(kāi)辦新企業(yè)的資金的一個(gè)最重要的來(lái)源就是抵押企業(yè)家的房屋。資產(chǎn)還能用作聯(lián)系資產(chǎn)所有人的信用歷史的紐帶，用作償還債務(wù)和納稅的記錄地址，用作公共設(shè)施機(jī)構(gòu)向資產(chǎn)所有人提供服務(wù)所需的可靠基礎(chǔ)，用作發(fā)行有價(jià)證券（例如背書(shū)抵押債券）的基礎(chǔ)這些有價(jià)證券然后又能在二級(jí)市場(chǎng)上再貼現(xiàn)和銷(xiāo)售。由于這一潛在的、不可見(jiàn)的聯(lián)系過(guò)程，西方國(guó)家能夠?yàn)橘Y產(chǎn)注入活力，使之成為通用的資本。1西方國(guó)家的正規(guī)所有權(quán)制度著手把資產(chǎn)加工成資本所采用的方法是，仔細(xì)描述資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)中最有利用價(jià)值的方面，使它們?cè)谟涗浵到y(tǒng)中得到確認(rèn)（就像手寫(xiě)賬本中的插頁(yè)或者

3、計(jì)算機(jī)磁盤(pán)上的標(biāo)簽），然后極富成效地對(duì)其進(jìn)行組織并收錄在所有權(quán)憑證中。西方國(guó)家還用一套詳細(xì)而精確的法律條文來(lái)管理這個(gè)過(guò)程。正式所有權(quán)記錄和所有權(quán)憑證就此變成了用于表述資產(chǎn)中共有的經(jīng)濟(jì)意義的人工產(chǎn)物。它們把資產(chǎn)中的潛在價(jià)值概念化所需的相關(guān)信息加以掌握和組織，使西方人可以控制他們的資產(chǎn)。人們?cè)谒袡?quán)范圍內(nèi)確認(rèn)和開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，使它們和其他資產(chǎn)相聯(lián)系。正規(guī)所有權(quán)制度就是資本的誕生地。2 作為社會(huì)主義國(guó)家，中國(guó)顯然與走資本主義道路的那些發(fā)展中國(guó)家存在著本質(zhì)的區(qū)別，我們的問(wèn)題也沒(méi)有德索托說(shuō)的那么嚴(yán)重。但是無(wú)論如何，在建立有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，西方發(fā)達(dá)國(guó)家完善正規(guī)的各種權(quán)利記錄制度在技術(shù)層面

4、上值得我們加以學(xué)習(xí)借鑒，況且我國(guó)現(xiàn)存的各種財(cái)產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度上也的確存在一些嚴(yán)重的缺陷，需要在未來(lái)我國(guó)的民法典中加以完善。本文首先論述我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的幾個(gè)主要的問(wèn)題及其危害后果，然后提出相應(yīng)的一些完善措施。 二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題 （一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一 在我國(guó)，目前的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記機(jī)關(guān)是各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的行政主管機(jī)關(guān)，但是現(xiàn)在卻存在對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)在不同的機(jī)關(guān)辦理權(quán)利登記，甚至同一不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記也存在多個(gè)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記的現(xiàn)象。例如，依據(jù)現(xiàn)行擔(dān)保法的規(guī)定，以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房

5、等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)；以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)?，F(xiàn)行的多重登記機(jī)關(guān)不僅極大的增加交易成本，不利于交易的快捷，而且人為的造成查詢(xún)困難，有害于交易安全，易孳生各種糾紛。 （二）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記錄不完整與查詢(xún)的困難 任何財(cái)產(chǎn)權(quán)屬登記記錄作為記載財(cái)產(chǎn)上權(quán)利狀況的文件，不僅應(yīng)當(dāng)符合恰當(dāng)?shù)男问脚c準(zhǔn)確的表述，而且必須能夠使交易中的當(dāng)事人方便、快捷的查閱。惟其如此，交易的安全方能得到保護(hù)。然而，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記記錄本身以及查詢(xún)的過(guò)程卻是一件讓人非常頭痛的事情。 首先，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員的素質(zhì)低下，辦公設(shè)備的欠缺以及工作經(jīng)費(fèi)的匱乏，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)記簿的記載不僅不規(guī)范

6、而且也不完整。登記記錄的不完善，不準(zhǔn)確給抵押權(quán)人帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，造成了人民法院審判工作中的重大困難。 其次，目前我國(guó)還沒(méi)有一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記記錄能夠建立起全國(guó)性的數(shù)據(jù)信息交換查詢(xún)系統(tǒng)。當(dāng)事人與律師為了查閱某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況而需要花費(fèi)大量的時(shí)間親歷親為。 第三，由于各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的歸口管理部門(mén)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記，結(jié)果一項(xiàng)簡(jiǎn)單普通的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬記錄的查詢(xún)被設(shè)置了重重障礙，極為困難。一些地方的登記機(jī)關(guān)對(duì)人們查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記記錄作了許多限制性規(guī)定。本來(lái)用以保護(hù)交易安全的登記記錄制度卻被這些行政管理部門(mén)變成了機(jī)密檔案管理制度，登記制度的公示力公信力從何談起？！ （三）不動(dòng)產(chǎn)登記中的不合理收費(fèi) 改革開(kāi)放以來(lái)，雖

7、然黨中央、國(guó)務(wù)院多次進(jìn)行機(jī)構(gòu)改革，然而都沒(méi)有抑止住國(guó)家機(jī)構(gòu)與官員隊(duì)伍的不斷膨脹。一方面，國(guó)家機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張速度大大超過(guò)了財(cái)政預(yù)算的承受能力；另一方面，預(yù)算不足不僅沒(méi)有成為促使政府機(jī)構(gòu)消腫的有效壓力，反而激發(fā)了機(jī)構(gòu)為謀求生存而尋找預(yù)算外收入的沖動(dòng)。3于是，默許甚至鼓勵(lì)政府機(jī)構(gòu)自謀生路，尋找預(yù)算外收入就成為伴隨改革開(kāi)放大潮而產(chǎn)生的另一股激流。而與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的各種名目的收費(fèi)順理成章的成為了這股激流中的一朵浪花。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，政府服務(wù)觀念比較強(qiáng)的地方，不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較低的，在廣大經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，由于機(jī)關(guān)人員嚴(yán)重超編登記機(jī)關(guān)常常入不敷出，于是對(duì)于各種登記收費(fèi)就成為解決超編人員工資以

8、及增加單位福利最有效的措施。在這種情況下，高昂的收費(fèi)不僅極大的增加了當(dāng)事人的交易成本，而且導(dǎo)致實(shí)踐中許多當(dāng)事人甚至財(cái)大氣粗的銀行為了避免昂貴的收費(fèi)都不愿意辦理登記，結(jié)果造成了大量的糾紛，不利于我國(guó)物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定與發(fā)展。 （四）登記簿與權(quán)屬證書(shū)之間的沖突 如前所言，我國(guó)實(shí)行的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的強(qiáng)制性登記，但是，與實(shí)行權(quán)利登記制度國(guó)家不同的是，我國(guó)除進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之外還頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)即采取的所謂“登記發(fā)證制度”。例如，依據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第4條的規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬

9、證書(shū)?！鄙暄灾?，房屋所有權(quán)產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移、變更以及設(shè)定他物權(quán)，除需要在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的進(jìn)行初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記以及他項(xiàng)權(quán)利登記之外，還由登記機(jī)關(guān)發(fā)給權(quán)屬證書(shū)，即房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。 在登記機(jī)關(guān)的登記簿（卡）上進(jìn)行權(quán)屬登記與頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)過(guò)程通常都是在同一登記程序中完成。這樣一來(lái)產(chǎn)生的問(wèn)題就是：公示力與公信力究竟是應(yīng)當(dāng)建立在登記機(jī)關(guān)的登記簿上，還是建立在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之上？對(duì)此問(wèn)題，現(xiàn)行法律沒(méi)有規(guī)定，而各個(gè)部委規(guī)章的規(guī)定又不相同。就土地登記中土地登記卡與土地證書(shū)的關(guān)系而言，土地登記規(guī)則第62條第2款第1句以及第65條認(rèn)為土

10、地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的法律依據(jù)，而土地證書(shū)是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者持有的法律憑證。但是城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第 5條卻規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)”。登記（卡）簿與權(quán)屬證書(shū)的并存以及法律規(guī)定上的差異導(dǎo)致了實(shí)踐中人們常常很難判斷：究竟是權(quán)屬證書(shū)具有法律效力，還是登記卡（簿）上的記載更有法律效力？事實(shí)上，由于到行政機(jī)關(guān)查閱登記記錄的諸多困難，使得人們更加相信權(quán)屬證書(shū)的可靠性。然而，發(fā)生糾紛時(shí)法院又僅依據(jù)登記機(jī)關(guān)的記

11、錄來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)上真正的權(quán)屬。登記簿（卡）與他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)并存的局面非常不利于對(duì)交易安全的保護(hù)，容易造成更多的糾紛，給交易的當(dāng)事人帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。 三、未來(lái)我國(guó)民法典中應(yīng)采取的完善現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的措施 在建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，我們也必須充分吸收借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家完善正規(guī)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利記錄制度，尤其是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度才能夠真正的實(shí)現(xiàn)保護(hù)產(chǎn)權(quán)，貫徹公示、公信原則的要求。 我們認(rèn)為，在未來(lái)我國(guó)的民法典中，應(yīng)當(dāng)采取以下幾項(xiàng)措施完善現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度： （一）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān) 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是指依據(jù)民法典及其他法律的規(guī)定，負(fù)責(zé)接受自然人、法人等民事主體的不動(dòng)產(chǎn)

12、權(quán)利登記申請(qǐng)，依法就有關(guān)民事主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行登記的社會(huì)組織。目前世界各國(guó)、各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置大致可以歸納為兩種模式：一是法院負(fù)責(zé)登記工作，例如在德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記由屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局負(fù)責(zé)。在瑞士，由各州的地方法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。4韓國(guó)也是由法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作；5二是由政府機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記，日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、采石權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記。登記事務(wù)以管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的法務(wù)局、地方法務(wù)局或其分局、辦事處為管轄登記所掌管之。6 就未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一的必要性，學(xué)界基本上達(dá)成共識(shí)，存在爭(zhēng)議

13、的是究竟統(tǒng)一到哪一機(jī)關(guān)。有的人認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)法理和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記。惟其如此，方能使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國(guó)際上常見(jiàn)的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。7而有些學(xué)者認(rèn)為，由法院負(fù)責(zé)登記并不符合我國(guó)國(guó)情。8還有些人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由社會(huì)中介組織負(fù)責(zé)，這樣當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)性質(zhì)上屬于一個(gè)民間組織的時(shí)候，能夠有效的防止行政權(quán)力對(duì)民事權(quán)利的不正當(dāng)干涉。 筆者認(rèn)為，未來(lái)民法典究竟以何種機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的問(wèn)題并非一個(gè)理論上可以爭(zhēng)辯出對(duì)錯(cuò)的問(wèn)題已經(jīng)超越似乎已經(jīng)超越了法學(xué)的研究范疇，因?yàn)檫@是一項(xiàng)對(duì)現(xiàn)行行政管理體制的變革，它必然要觸動(dòng)許多部門(mén)的利益，而且還涉及到財(cái)政預(yù)算上的相應(yīng)安排。因

14、此，只要未來(lái)能夠?qū)⒇?fù)責(zé)登記的機(jī)關(guān)進(jìn)行統(tǒng)一即可，至于具體統(tǒng)一到哪一個(gè)部門(mén)應(yīng)由其他的單行法律加以規(guī)定。 （二）明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿的性質(zhì)、地位及其類(lèi)型 所謂不動(dòng)產(chǎn)登記簿就是指，記載不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況并備存于特定機(jī)關(guān)的簿冊(cè)。在登記制度中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有特殊的地位，即登記簿是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)法律體系中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有十分重要的作用。首先，就權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是有效的表明權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件，能夠清晰的展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況，因此具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。9 其次，就第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。再次，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿便于國(guó)家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與

15、管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。 考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如此的重要性，因此其應(yīng)由登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一掌握并保存，并允許公開(kāi)查詢(xún)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公開(kāi)。這種公開(kāi)并非只是向不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人以及利害關(guān)系人公開(kāi)，而是要向所有的人公開(kāi)，即任何意欲查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記記錄的公民或法人都有權(quán)到登記機(jī)關(guān)查閱、抄錄或者復(fù)印不動(dòng)產(chǎn)登記簿的有關(guān)內(nèi)容，而登記機(jī)關(guān)不得設(shè)置任何障礙。這樣既能有效的維護(hù)交易安全，確立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示力與公信力，從而使投資者更樂(lè)于投資，而且能夠有效的減少一些腐敗現(xiàn)象。 至于未來(lái)我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)后，如何設(shè)置登記簿的問(wèn)題。學(xué)者們多認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型，采取物的編成主義

16、分別設(shè)立土地登記簿與建筑物登記簿。德國(guó)、日本以及韓國(guó)等國(guó)家都是如此設(shè)置的。筆者認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)民法典以及不動(dòng)產(chǎn)登記立法中應(yīng)只設(shè)立一種登記簿即房地產(chǎn)登記簿，而無(wú)須分列土地登記簿與建筑物登記簿，原因在于：首先，雖然土地與房屋是兩項(xiàng)最為重要和主要的不動(dòng)產(chǎn)，但是由于我國(guó)立法在處理土地與建筑物的關(guān)系時(shí)采取的是“房隨地走或者地隨房走”的原則，即要求土地使用權(quán)的主體與地上建筑物及其他附著物所有權(quán)的主體保持同一。對(duì)于此原則，各種房地產(chǎn)立法給予了反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。因此，在我國(guó)現(xiàn)行立法中，既不認(rèn)為土地與建筑物是獨(dú)立的物權(quán)客體，也不認(rèn)為建筑物附屬于土地或者土地附屬于建筑物，而是認(rèn)為房屋與土地只能是一個(gè)整體，其名稱(chēng)為“房地產(chǎn)

17、”。其次，在交易實(shí)踐中，很少有建筑物與建設(shè)用地相分離的情形，亦不存在分離的必要。再次，我國(guó)實(shí)行的是土地公有制。在我國(guó)，除國(guó)家與集體之外任何主體不得享有土地的所有權(quán)，土地所有權(quán)被完全排除出了市場(chǎng)。然而，由于建筑物可以歸私人所有，且實(shí)踐中真正能夠?qū)?guó)有土地加以實(shí)際利用的主體只能是公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，于是法律又規(guī)定這些主體可以取得國(guó)有土地的使用權(quán)。既然法律是將國(guó)有土地的使用權(quán)授予給公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，則這些主體必須對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，否則法律授予這些主體國(guó)有土地使用權(quán)的根本目的將落空。眾所周知，對(duì)土地的使用只有一種形式，即在土地上建設(shè)建筑物及其他附著物。為了能夠使國(guó)有土地真正

18、被利用起來(lái)，法律上只能將土地與建筑物作為一個(gè)整體加以看待，并且要求兩者的權(quán)利主體嚴(yán)格保持一致，否則不僅會(huì)導(dǎo)致國(guó)家授予個(gè)人或組織國(guó)有土地使用權(quán)的目的落空，而且將出現(xiàn)土地使用權(quán)淪落為土地所有權(quán)的嚴(yán)重情形。10 （三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書(shū)之間的關(guān)系 明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書(shū)之間的關(guān)系，其前提就是明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的法律性質(zhì)及其作用。筆者認(rèn)為，首先，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)界定為“享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)”，而不能像城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第5條第1款那樣將權(quán)屬證書(shū)的性質(zhì)界定為“權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”。原因在于：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并不具有代表不動(dòng)

19、產(chǎn)物權(quán)的功能。在這一點(diǎn)上，其與證券大不相同。我國(guó)著名法學(xué)家謝懷?螄壬?俚鬧賦觶?槭羌竊匾歡姆?墑率禱蚍?尚形?奈氖椋?渥饔媒黿鍪侵髡庵址?墑率禱蚍?尚形?劣謖飫嘀櫚撓形蘚痛嬖謨敕癲荒苤苯泳齠堤宓姆?曬叵檔拇嬖謨敕瘛p惺谷?氤鐘兄槲薰兀?迫?參薹?桓噸榻?小h歡?喚黽竊匾歡娜?潯舊砭痛?硪歡娜?諭g樾蝸攏?脛?墻岷顯諞黃鸕模?喚鍪侵魅?嬖冢?拇嬖謨肴?拇嬖諞燦忻芮械墓叵怠?11實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)在交易中僅具有初步的證明作用。例如，在一宗房屋買(mǎi)賣(mài)交易的磋商過(guò)程開(kāi)始時(shí)，欲出賣(mài)房屋的一方出示房產(chǎn)證，可以初步證明自己是房屋所有權(quán)人，有關(guān)的談判可以據(jù)此展開(kāi)。如果雙方初步達(dá)成一致并且準(zhǔn)備簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

20、時(shí)，則一方當(dāng)事人不應(yīng)只根據(jù)對(duì)方房產(chǎn)證的記載就與之訂立合同，而應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管機(jī)關(guān)查閱房屋登記簿，以了解對(duì)方是否為真正的房屋所有權(quán)人、該房屋上是否設(shè)定了抵押等情況，因?yàn)橹挥械怯洸旧系挠涊d才是具有公信力的權(quán)利歸屬證明。 既然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅僅是起到證據(jù)的作用，那么在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)所記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容不一致的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。 （四）確立實(shí)質(zhì)審查主義 從世界各國(guó)立法來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在對(duì)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí)，有的采取實(shí)質(zhì)審查主義，有的采取形式審查主義。形式審查主義是指，只要登記申請(qǐng)人提供的資料能夠滿(mǎn)足法律所規(guī)定的程序性條件，不動(dòng)產(chǎn)登

21、記機(jī)關(guān)就進(jìn)行登記，至于申請(qǐng)人與相對(duì)人之間實(shí)際的法律關(guān)系情況，登記機(jī)關(guān)不予理會(huì)。而所謂實(shí)質(zhì)審查主義是指，由登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記申請(qǐng)不僅要逐一審查該申請(qǐng)是否符合必備的形式要件、登記手續(xù)是否完備，而且要對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行審查，即對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人之間的實(shí)際法律關(guān)系狀態(tài)進(jìn)行審查，例如該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得方式是否合法、權(quán)利的實(shí)際存在情況等問(wèn)題。 就未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中究竟采取何種立法例，學(xué)者的觀點(diǎn)也不一致。有的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采取形式審查主義，理由在于：首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記中既不享有權(quán)利也不承擔(dān)義務(wù)進(jìn)行調(diào)查和舉證，所以其無(wú)法對(duì)申請(qǐng)人的實(shí)質(zhì)性權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行審查；其次，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查

22、將違背意思自治原則，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)無(wú)權(quán)改變當(dāng)事人依據(jù)自己的意愿建立的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系。12筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取實(shí)質(zhì)審查主義，理由在于： 首先，實(shí)質(zhì)審查制度有利于貫徹物權(quán)的公示、公信原則，使不動(dòng)產(chǎn)登記真正具有公示力與公信力。通過(guò)登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記申請(qǐng)的形式、內(nèi)容等各方面的細(xì)致審查，可以最大程度的確保登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，登記簿所展示的權(quán)利內(nèi)容越真實(shí)、給當(dāng)事人提供的信息越可靠，公示制度就越能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 其次，實(shí)質(zhì)審查制度也便于明確登記機(jī)關(guān)的責(zé)任。在我國(guó)由于登記機(jī)關(guān)的極端不負(fù)責(zé)任，經(jīng)常發(fā)生錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記的情形，這常常給當(dāng)事人造成嚴(yán)重的損害。通過(guò)明確實(shí)質(zhì)審查制度，有利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)工作人

23、員的責(zé)任，并明確由于登記機(jī)關(guān)的哪些錯(cuò)誤、疏漏，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的情形。 再次，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)法律法規(guī)中的不動(dòng)產(chǎn)登記都是采取實(shí)質(zhì)審查主義。例如，依據(jù)土地登記規(guī)則，登記機(jī)關(guān)在接受當(dāng)事人的土地權(quán)利登記申請(qǐng)之后，應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行地籍調(diào)查（土地權(quán)屬調(diào)查與地籍測(cè)量），其次進(jìn)行權(quán)屬審核，然后加以公告，最后才予以登記。 （五）增加更正登記與異議登記制度 所謂更正登記就是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人或登記機(jī)關(guān)在發(fā)生登記出現(xiàn)錯(cuò)誤、遺漏的時(shí)候而予以更正時(shí)所進(jìn)行的登記。只要進(jìn)行登記，那么無(wú)論登記機(jī)關(guān)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，都不可避免的會(huì)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤或者遺漏的事情發(fā)生，為了能夠及時(shí)的消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而造成的登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致情形

24、，有效的保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，世界上許多國(guó)家的民法典或登記法中對(duì)于更正登記都作出了規(guī)定。例如，德國(guó)民法典第894條規(guī)定：“土地登記簿記載的土地物權(quán)、在此權(quán)利上設(shè)定的物權(quán)、或者依據(jù)第892條第1款確定的處分限制與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致時(shí)，如因權(quán)利未被登記、未被正確登記、或者因登記并不存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)或者權(quán)利限制而遭受損害的人，為了更正土地登記簿上記載的內(nèi)容，有權(quán)請(qǐng)求利害關(guān)系人同意進(jìn)行更正登記。”然而，由于更正登記的程序較為漫長(zhǎng)且需要進(jìn)行舉證，然而，在這一段時(shí)間內(nèi)登記權(quán)利人有可能就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，而基于登記簿的公信力，第三人將受到保護(hù)。為了能夠暫時(shí)中斷登記簿的公信力，維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，各國(guó)登記法上還規(guī)定了所謂了異議登記制度，依據(jù)該制度，真實(shí)權(quán)利人可以方便快捷的暫時(shí)中斷登記簿的公信力，使登記權(quán)利人在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法處分不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于更正登記與異議登記制度均未作出明確的規(guī)定，因此必須在將來(lái)民法典中加以規(guī)定。 （六）增加預(yù)告登記制度 我們知道，債法上的法律行為即負(fù)擔(dān)行為只是使當(dāng)事人負(fù)有某種義務(wù)，例如買(mǎi)賣(mài)合同僅使賣(mài)方負(fù)有交付標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，但是如果賣(mài)方不履行這種義務(wù)那么賣(mài)方是無(wú)法依據(jù)負(fù)擔(dān)行為來(lái)加以控制的。法律上為了保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益，創(chuàng)設(shè)了一種特別的制度，即預(yù)告登記制度（vormerkung）。預(yù)告登記目的在于保全某種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。申言之，預(yù)告登記是