影響美國房價(jià)水平的因素分析--孫瑞晨

1、影響美國房價(jià)水平的因素分析:-分位數(shù)回歸方法孫瑞晨摘要：本文利用分位數(shù)回歸方法研究了房屋的各種因素對于其售價(jià)的影響，結(jié)果表明不同 因素對于房屋售價(jià)的影響隨著所考察的分位數(shù)不同而變化，得到不同因素對于房屋價(jià)格的 影響更全面的描述。關(guān)鍵詞：房屋價(jià)格；不同因素；分位數(shù)回歸一、問題的提出房價(jià)一直是最近十幾年的熱點(diǎn)問題， 一般認(rèn)為影響房屋價(jià)格的因素分為以下 幾個方面。第一，房屋的自身屬性，主要包括房屋年齡、燃?xì)鉅顩r、景觀等。第 二,房屋所處的地段等級是影響房屋價(jià)格的重要因素， 另外還包括小區(qū)內(nèi)部以及 周邊環(huán)境、管理和各種配套設(shè)施情況，交通條件等客觀外部因素。三是市場大環(huán) 境和消費(fèi)者心理因素。主要包括經(jīng)濟(jì)

2、狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。可以看出，與房屋有關(guān)的各種因素對房價(jià)的影響是復(fù)雜的、 為了更準(zhǔn)確的描 述房屋屬性對于其售價(jià)的影響，受到國外一些研究的啟發(fā)，我們利用分位數(shù)回歸 方法對房屋價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行建模分析，并與通常采用的普通最小二乘線性回歸模型 進(jìn)行了比較。定量分析的結(jié)果在一定程度上印證了經(jīng)驗(yàn)的定性分析，并發(fā)現(xiàn)了房屋屬性對售價(jià)影響的一些具體特征，每種因素對于價(jià)格的影響可隨著所考察的分 位數(shù)不同而變化。、文獻(xiàn)綜述目前國內(nèi)關(guān)于房價(jià)的研究分析比較多，但利用分位數(shù)回歸的還比較少。王朝等2013通過建立基于Bootstrap估計(jì)的面板數(shù)據(jù)分位數(shù)回歸模型，解釋了隨著房 價(jià)的提高，恩格爾系數(shù)對房價(jià)的彈

3、性變化最為明顯，但是人均GDP增幅變化不明顯，人均收入的提高對房價(jià)的改變微不足道，單靠提高工資難以解決消費(fèi)者購房問題。高風(fēng)偉等2016從條件均值角度和分位數(shù)回歸角度對房價(jià)的幾種影響因素 進(jìn)行了回歸分析，研究發(fā)現(xiàn)：人口密度是影響房價(jià)的最主要因素， 且在不同分位 點(diǎn)上影響程度各不相同：人均可支配收入對房價(jià)的影響在各分位點(diǎn)上影響相差不 大。林海波等2016對移民、房價(jià)和經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，討論移 民教育程度和房價(jià)之間的關(guān)系，進(jìn)行分位數(shù)面板分析，結(jié)論表明：房價(jià)上漲沒有 表現(xiàn)出對于大學(xué)生的阻礙作用，教育改進(jìn)和創(chuàng)業(yè)努力可能讓高學(xué)歷移民更加適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的升級變遷。三、實(shí)證研究（一）變量選取根據(jù)文獻(xiàn)綜

4、述以及相關(guān)性分析，我們將選取房屋價(jià)格的對數(shù)作為因變量， 將 自變量分成房屋本身特性和宏觀環(huán)境兩類，具體如下：VariableDefin iti onDepe ndent variablelhpriceLog(house price)House Characteristicshse1000Thousa nds of square feet in housefireFireplace dummyageAge of houseairAir con diti oning dummyroomsNumber of rooms in houseGARG1OO0Thousa nds of square fee

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6、g, math, andcitize nship為什么選取這些作為自變量呢，我們通過經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為這些變量往往會對 房價(jià)有影響。如房子的面積、房齡、是否有壁爐、是否有空調(diào)、房間數(shù)量以及車 庫面積這些房子本身的因素會影響房屋的價(jià)格； 另外外部環(huán)境如犯罪數(shù)量、人均 收入以及教育相關(guān)因素也是影響房價(jià)的重要因素。（二）數(shù)據(jù)描述性分析自變量與因變量的描述性統(tǒng)計(jì)如下:.auimdarize 1 tip rice ad.r rir yocah hssioao garglO 口 D 在alLSl coLldeg avginc cr inw1VdEiibleObsMeanDev.MlnHaXLhprice72

7、544 .113.04460207642_ia5 86air725436LCH224S03359n1file72 54.3626233P 48610921rocixis725.1640471 281371310hat10CO72541.4417484527976.533gargiOOO72 54.32L40B51502691n1.42aqe72542.5Q2?e24.4914i141725SO.758241155337calldcg7254.2C64211.11352840avglnc7254H2L3.2119032.S36B6G302S5E725.05?514.031534 0Q5初步分析自

8、變量與因變量之間的相關(guān)關(guān)系，用stata軟件檢驗(yàn)相關(guān)性可得,在顯著性水平為5%的情況下：房價(jià)與各自變量之間都存在相關(guān)關(guān)系，且顯著不 為零。直觀上，這些自變量都會顯著影響房價(jià)水平。- pwcorr lh.price ai r Fire rooms hLselOOC grairglOOOs agia a191 ac-ll-deg a.vginc crims 1 r sigIhpzxceairtirehgelDOD?EglOOQiagelhpriee1.0000air0.4fiB5丄.0口0口o-ooaofire0.48110.32441.00000.00900.0000zcanis0.40S70.

9、2445.37001.0000a.aoaoO .ODOD.DODOliselDOO0.5338a.asea口翎冊Q.7&33I.0000C.OODOa .0000.OOOOc.cacagarglOO 00.40320201S.27040.24710_327U0OD0-OOOOO . ODOD-DODO0.ODOD0-.0000age-0,5601-0.4643-a. 2172-0.10-430.2546-0.2601i.oooaIX|1 Conf.Intervalaxr.0923662.01Q14233,110. 000.0725043.11228f XEB.D95107.niQL1676.8

10、7 . 000.043679.C8S3424rooiris014551-6.0048619-2 99a . cos0240824-r 0050208hsalOOO.30204050143112. Li0 000273$84.33OO94SgarglOOO.3161SS2.02341fi712 500 000.270554.3S20G19旳注-0D574S.000207-57.76a. ono-1539-Q053422a2131,0口360.000345310.44a. ooo.002939rQ02S2Scolldg1 16538.053247321.63a oco1.0611.26976avg

11、lne3 75t-0fi3 23e-0711.730 0003.H5e-D4 42e-06匚-.3800&23.181 呑召 &.S50. ooc-1.235SS4-.5252053.36154.CI3DD865111、 73a, oco3.3 025623,420519reg thprice airfoomfl heLOOO ga.rlQ00S 口 uz:ceModelRem xdualTot*L1771.39314!177.13S3L4857.SO04457243-1L843165.oollde丄吊口 crimslNurabei uf oba =725F ( ,724 3)-1435.70

12、Preb T=o oaooS. aqua red=D.673?Adj R-sqva -ed =0 ST33Root MSE-.3441411191由回歸結(jié)果可以看出，回歸系數(shù)大體上符合預(yù)期， air和fire的系數(shù)為正， 說明空調(diào)和壁爐對房屋價(jià)格有正向影響，age和crimel系數(shù)為負(fù)，說明房齡越老, 房價(jià)越低，周邊犯罪數(shù)越多，房價(jià)越低。es t-a.七 imt es fc r vrhL t-eTThits 1 18 st for He : Iiqiziq k s d a a t ci & yHa:l e a j k ea i; 1 aix y739.65Pi ob chi 20 oococh

13、il ：63：iCanerc口 & Irlpedi1 a d電亡aipaaz.ticzi of IM-testSturet.DDOO3.DDOOKuctosi 0 0000.00003QQ.C8對ols進(jìn)行異方差性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)存在顯著的異方差性， OLS不再具有優(yōu)良性 質(zhì)，且穩(wěn)健性非常差。分位數(shù)回歸系數(shù)估計(jì)結(jié)果比 OLS估計(jì)更穩(wěn)健，因此，接下 來，我們進(jìn)行分位數(shù)回歸，我們選取 20%, 40%, 60%, 80%四個分位作為分析 指標(biāo)，結(jié)果如下圖：Bast stxapLhipx iceCaaf.Std.- Exiz _te|t|9&% Conf.I n.tezrjal q20.C842319.D

14、1704514.940.000.05081851176454f. ixe.071G829.014 C1944.900.000.043D25C.1002422rci ums-T02X421-Q050797-4 P220 . ODO-,0313787-D114632hselQOO295C4S3、015532IT GO0 口口口.2646011 3254954garg! 000.3422-6258.910 0Q0.2938393.4595334呂號巨-.0094764.dm acai-53 .540.0077755alLSl.0036255.oaoEEa .SIo .oao

15、.0D2E 39.0047262calldeg.S097Lfi1072368C .480 c 口口.S5539-521 12C034avginc：3 22e-0S . Ole074.14o oao1.75*-04 5a-0dEiaMil-1 WBB.28749C1-C.C20.000-2.47051S-1.34141c cns3 41403oaefis?飪.70a .ooo3.54252a aoiscj4O&J.E.0714401.012BCS25.650.000上4馳。眈.DMH71B.0aai_75_aoes4*79? _lfia .ooo.0459734.CfiDfi24E-Q Qins

16、-0067242.0035157-1.920.055-.0196259.0001575h.310CO.278483.U0990C52S . 110 ODO.2590E35.2979026garglOOaisooea.0275S3711 .52o oao.2G39153721且些巨-OOE49G1.a00344-15 .910 ODD-_0D1731-004919a.111.oo3C?a?.0004DI79 .140 .ODO.cm2陰磋.口044612colldeg,.934830.053505915.93 CDO.Q2019221.09569avginc3 27-0C3.29e-07S .9

17、20.0002.2*-03 91e-0-1.DSQ3&5.L2019SY .410 0Q0“ 3C-.720799Sc umm9 410762022611 .2L0 0002.3 4S499q0067116300877667.650.000.0495116DS43209Sue0671,0092876t. ieO.QOO.0484727.DS4B85Srooms-0口125S5.38327-.320.74 6-3C 8 E8i3DD637Z3hsalOO口.3032474.0131332ZM. 03o.ooa.2775025.3289923gar1000274G444018182E15.100.

18、000.23900133102S75-004Q1GB.00033-12.17o.aoo-.00434-.00236.41151，口36224衛(wèi)口 0254414.24 .0 0.Q03123S.004121collddg8C399L9.0459S3119.930.000.7740475.9539323.14-062.e9*-Q710.9So.ooa2. 57e-063.70-06.err ilziel-7Bea7es.X5S2532-5.08o.aoo-L.093519-.44534COIXS3.429J7022S571114.95 .002 382953.75445q90aix,04091_

19、60Q94S94d. ?5o.aoo0454S9召.002693?fire.057348.0122895.33o. do口.a4iss.OS55031r qcios，口308C3.00501050. 20 539-.00735S0129094hselflOO.5372171上15277321.430.000.27S93S7ie5figar g1060.15753Se.019673311.4n. aoo.細(xì)趣3age-.0025641,0013-1&.89o.aoo-002983“，002214*1151,0口3257700022914.190.000.0028070037077c=olldeg

20、.7706132.O55G57313.95oaoo.G615067.8797177a v-gina4.036-063.13.15 - dod343e-O64 . 4e-&cr ixnel-.452482143210E一4 510.000 259S27 345138cens3.44402.0262144131,38OuOOO3.332323.49540S然后對分位數(shù)回歸進(jìn)行斜率檢驗(yàn)，檢驗(yàn)得出不同分位點(diǎn)估計(jì)的斜率系數(shù)是不 同的。teat L =q60=qS 0119,7543 =218.87Prab s F =0.0000為了便于比較，下面把 OLS和“20%, 40%, %60, 80%分位數(shù)”的系數(shù)估計(jì) 值列于下表：VariableOLSQR20QR40QR60QRSOair0.09 1O.OB40.0710.0670.0&4nre0*690.