煙臺(tái)銀都項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)0807 (NXPowerLite)

1、 商業(yè)整體定位及規(guī)劃發(fā)展策略商業(yè)整體定位及規(guī)劃發(fā)展策略謹(jǐn)呈：煙臺(tái)銀都實(shí)業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：煙臺(tái)銀都實(shí)業(yè)有限公司2008.7.12本報(bào)告是嚴(yán)格保密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 第三大經(jīng)濟(jì)圈第三大經(jīng)濟(jì)圈環(huán)黃環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿城市，較優(yōu)秀的沿海環(huán)境、投資環(huán)境；環(huán)黃環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿城市，較優(yōu)秀的沿海環(huán)境、投資環(huán)境； 優(yōu)越的地理區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)奠定良好的發(fā)展?jié)摿?；?yōu)越的地理區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)奠定良好的發(fā)展?jié)摿Γ?經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，2007年煙臺(tái)市g(shù)dp總量超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二； 煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長(zhǎng)，購(gòu)買力持續(xù)增

2、強(qiáng)。煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長(zhǎng)，購(gòu)買力持續(xù)增強(qiáng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）城市發(fā)展規(guī)劃分析（二）城市發(fā)展規(guī)劃分析芝罘組團(tuán)芝罘組團(tuán)商業(yè)商務(wù)中心、金融中心和服務(wù)中心商業(yè)商務(wù)中心、金融中心和服務(wù)中心通過(guò)用地功能置換、環(huán)境整治、舊城改造強(qiáng)化中心城區(qū)職能，調(diào)整布局并增加商貿(mào)、文化娛樂(lè)、公共服務(wù)等公共設(shè)施，構(gòu)成以商貿(mào)聚集為主體的城市綜合服務(wù)城市綜合服務(wù)功能區(qū)；實(shí)施濱海地區(qū)帶綜合開(kāi)發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的濱海城市風(fēng)貌。萊山組團(tuán)萊山組團(tuán)政治文化中心及科研中心政治文化中心及科研中心以高等院校、體育公園、世貿(mào)中心和行政中心建設(shè)為重點(diǎn)，突出人文亮點(diǎn)，提升城市品位，形成科技教育、行政、體育和先進(jìn)的智能化技術(shù)為

3、核心的新產(chǎn)業(yè)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)對(duì)外開(kāi)放基地、先進(jìn)制造業(yè)核心區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放基地、先進(jìn)制造業(yè)核心區(qū)域以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)集聚為核心，以引進(jìn)大型工業(yè)項(xiàng)目為龍頭，拓展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，增加完善居住、商業(yè)等配套設(shè)施用地，使之成為煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新區(qū)。福山組團(tuán)福山組團(tuán)綜合制造業(yè)、農(nóng)業(yè)高新技綜合制造業(yè)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等城郊外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域術(shù)產(chǎn)業(yè)等城郊外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域合理布局工業(yè)、居住及各項(xiàng)建設(shè)用地，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提煉壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集的高地。煙臺(tái)城市居住后花園煙臺(tái)城市居住后花園。八角組團(tuán)八角組團(tuán)臨港工業(yè)和物流中心臨港工業(yè)和物流中心加大港口建設(shè)力度、完善港口配套設(shè)施、提高

4、港口容量、大力發(fā)展臨港大工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與港口聯(lián)動(dòng)的發(fā)展格局。牟平組團(tuán)牟平組團(tuán)以旅游發(fā)展為重點(diǎn)的綜合以旅游發(fā)展為重點(diǎn)的綜合功能區(qū)、發(fā)展備用地功能區(qū)、發(fā)展備用地充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施及自然條件重點(diǎn)發(fā)展旅游接待設(shè)施，合理布局城市各項(xiàng)用地，形成相對(duì)獨(dú)立的綜合功能區(qū)。煙臺(tái)城市總體規(guī)劃提出：積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。資料來(lái)源：煙臺(tái)2007年總體規(guī)劃展牟平組團(tuán)牟平組團(tuán)八角組團(tuán)八角組團(tuán)福山組團(tuán)福山組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)芝罘組團(tuán)芝罘組團(tuán)牟平組團(tuán)牟平組團(tuán)萊山組團(tuán)萊山組團(tuán)本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（三）微觀商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展分析（三）微觀商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)業(yè)

5、發(fā)展分析u 商業(yè)消費(fèi)環(huán)境分析商業(yè)消費(fèi)環(huán)境分析 煙臺(tái)市居民購(gòu)買力、消費(fèi)力同比增強(qiáng)，物價(jià)水平持續(xù)上揚(yáng)； 商業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)高度集中市中心區(qū)域，外延帶發(fā)展速度較慢； 中心區(qū)域?qū)ν庥绊?輻射力較高，綜合消費(fèi)相對(duì)高度集中； 國(guó)內(nèi)外二線品牌商業(yè)形態(tài)進(jìn)入度較高，一線高端品牌匱乏； 受區(qū)域地理環(huán)境影響，外來(lái)經(jīng)濟(jì)/投資/商業(yè)機(jī)構(gòu)持續(xù)進(jìn)入。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展分析（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展分析u3 3、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展分析、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)服務(wù)業(yè)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的持續(xù)持續(xù)發(fā)展證實(shí)了煙臺(tái)市居民購(gòu)買力的發(fā)展證實(shí)了煙臺(tái)市居民購(gòu)買力的不斷不斷增強(qiáng)；增強(qiáng)； 近兩年煙臺(tái)市商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁榮發(fā)展吸引了

6、近兩年煙臺(tái)市商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁榮發(fā)展吸引了眾眾多國(guó)內(nèi)外品牌商家多國(guó)內(nèi)外品牌商家紛紛紛紛進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)；進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)； 商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展使得商業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展擴(kuò)張，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增加。商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展使得商業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展擴(kuò)張，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增加。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）商業(yè)結(jié)構(gòu)分析（一）商業(yè)結(jié)構(gòu)分析u1.1.城市整體商業(yè)分布特點(diǎn)城市整體商業(yè)分布特點(diǎn) 煙臺(tái)市的重要商業(yè)區(qū)域集中在芝罘區(qū)，一級(jí)商業(yè)圈集中在舊城區(qū)，形成以舊城區(qū)商業(yè)向煙臺(tái)市的重要商業(yè)區(qū)域集中在芝罘區(qū)，一級(jí)商業(yè)圈集中在舊城區(qū)，形成以舊城區(qū)商業(yè)向周邊分散的布局特色。政府缺乏前期對(duì)城市的商業(yè)規(guī)劃；周邊分散的布局特色。政府缺乏前期對(duì)

7、城市的商業(yè)規(guī)劃； u2.2.商業(yè)格局規(guī)劃商業(yè)格局規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 市級(jí)商業(yè)功能區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)1 1處；處； 區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)7 7處；處； 社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)2828處；處； 大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)5252處；處； 商品交易市場(chǎng)集中布局，形成商品交易市場(chǎng)集中布局，形成6 6處市場(chǎng)，共計(jì)處市場(chǎng)，共計(jì)4848處商品交易市場(chǎng)。處商品交易市場(chǎng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u1.1.核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈 區(qū)域劃分：煙臺(tái)的商業(yè)中心圈集中在芝罘區(qū)南大街區(qū)域劃分：煙臺(tái)的商業(yè)中心圈集中在芝罘區(qū)南大街海港路海港路北馬路北馬路三站批發(fā)市場(chǎng)三站批發(fā)市場(chǎng)附近。附近。 租金水平

8、：租金水平：80-15080-150元元/ /平方米平方米/ /月月. . 業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費(fèi)用品售賣為主業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費(fèi)用品售賣為主. .（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u2.2.次級(jí)商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈 區(qū)域劃分：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域劃分：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路段、萊山區(qū)迎春大街長(zhǎng)江路段、萊山區(qū)迎春大街路段。路段。 租金水平：租金水平：80-10080-100元元/ /平方米平方米/ /月；月； 業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型超市及日常消費(fèi)品售賣為主；超市及日常消費(fèi)品售賣為主；建材綜合市場(chǎng)；寫(xiě)字樓。建材綜

9、合市場(chǎng)；寫(xiě)字樓。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u3.3.邊緣商圈邊緣商圈邊緣商圈邊緣商圈 區(qū)域劃分：待開(kāi)發(fā)鎮(zhèn)、區(qū)中心街道、居住集中社區(qū)區(qū)域劃分：待開(kāi)發(fā)鎮(zhèn)、區(qū)中心街道、居住集中社區(qū) 租金水平：租金水平：40-5040-50元元/ /平方米平方米/ /月；月； 業(yè)態(tài)組合：中小型社區(qū)商超，滿足日常生活消費(fèi)的便利型商業(yè)為主。業(yè)態(tài)組合：中小型社區(qū)商超，滿足日常生活消費(fèi)的便利型商業(yè)為主。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。海港路商圈海港路商圈市級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：振華商廈/振華購(gòu)物中心/百盛幸福商圈幸福商圈區(qū)級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：九隆商街/振華廣場(chǎng)黃務(wù)商圈黃務(wù)商圈區(qū)

10、級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：汽車交易廣場(chǎng)/海爾物流園/東方家園/現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)振華振華商廈商廈化妝品：蘭寇、化妝品：蘭寇、skiiskii、資生堂、碧歐泉、資生堂、碧歐泉、h h2 2o o。多國(guó)。多國(guó)際二線品牌際二線品牌女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、z.z.pointz.z.point、 motleymotley。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌百盛百盛購(gòu)物購(gòu)物中心中心化妝品：資生堂、化妝品：資生堂、h h2 2o o、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌女裝：多是深圳生產(chǎn)的國(guó)內(nèi)二線品牌女裝：多是深圳生產(chǎn)的國(guó)內(nèi)二線品牌

11、振華振華購(gòu)物購(gòu)物中心中心化妝品：資生堂、化妝品：資生堂、h h2 2o o、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國(guó)內(nèi)女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國(guó)內(nèi)二線品牌二線品牌3、煙臺(tái)主要高檔大型百貨商店及其零售品牌：、煙臺(tái)主要高檔大型百貨商店及其零售品牌：代表性商業(yè)中心高檔品牌較少，不能滿足高端人群的購(gòu)物需求。1 1、對(duì)比環(huán)渤海其他城市，煙臺(tái)的人均、對(duì)比環(huán)渤海其他城市，煙臺(tái)的人均gdpgdp、人均可支、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、人均消費(fèi)支出等指標(biāo)較配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、人均消費(fèi)支出等指標(biāo)較低

12、，表明煙臺(tái)居民在收入與商業(yè)消費(fèi)均較低水平。低，表明煙臺(tái)居民在收入與商業(yè)消費(fèi)均較低水平。2 2、從購(gòu)物環(huán)境、停車等服務(wù)來(lái)看，煙臺(tái)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施、從購(gòu)物環(huán)境、停車等服務(wù)來(lái)看，煙臺(tái)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能滿足市場(chǎng)需求。不能滿足市場(chǎng)需求。0707年年gdpgdp和社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億和社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）元）煙臺(tái)核心的市級(jí)和區(qū)級(jí)商業(yè)中心集中在芝罘區(qū)，其中海港路商圈是煙臺(tái)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，也是煙臺(tái)人經(jīng)常消費(fèi)的區(qū)域。煙臺(tái)市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費(fèi)水平低。煙臺(tái)市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費(fèi)水平低。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報(bào)告是嚴(yán)

13、格保密。（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩ru1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析中心商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街特點(diǎn)：集中在城市主干道附近，區(qū)域過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。大多外立面破舊，低商業(yè)街特點(diǎn)：集中在城市主干道附近，區(qū)域過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。大多外立面破舊，低矮，缺乏商業(yè)外觀感受；大多沒(méi)有規(guī)劃統(tǒng)一停車場(chǎng)地，常伴有交通堵塞出現(xiàn)。故整體發(fā)矮，缺乏商業(yè)外觀感受；大多沒(méi)有規(guī)劃統(tǒng)一停車場(chǎng)地，常伴有交通堵塞出現(xiàn)。故整體發(fā)展空間缺乏。展空間缺乏。 業(yè)態(tài)組合：以大型百貨、超市帶動(dòng)零售消費(fèi)品銷售，百貨業(yè)在當(dāng)?shù)卣急容^大的消費(fèi)份額；業(yè)態(tài)組合：以大型百貨、超市帶動(dòng)零售消費(fèi)品銷售，百貨業(yè)在當(dāng)?shù)卣急容^大的消費(fèi)份額；

14、租金水平：見(jiàn)后附租金水平：見(jiàn)后附各路段租金水平情況各路段租金水平情況及及城市主要街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析 ；本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析一級(jí)路段舊城區(qū)店鋪， 外圍環(huán)境比較差80-150元/方米二級(jí)路段城市主干道，外圍環(huán)境較好50-80元/方米三級(jí)路段不注重店面裝修修20-30元/方米四級(jí)路段不注重店面裝修20-15元/方米各路段租金水平情況各路段租金水平情況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析 名稱所屬商圈商業(yè)街規(guī)模業(yè)態(tài)組合租金（元/）出租率主力店/主要品牌南大街一級(jí)城市主干道旁

15、商業(yè)大型百貨、超市100-120100大潤(rùn)發(fā)、百盛百貨、振華廣場(chǎng)、二線品牌海港路一級(jí)城市主干道旁商業(yè)大型百貨、超市85-100100沃爾瑪、振華百貨、國(guó)際品牌多、麥當(dāng)勞、數(shù)碼手機(jī)超市等北馬路一級(jí)城市主干道旁商業(yè)專業(yè)建材超市85-9090-95海港建材超市、時(shí)代廣場(chǎng)南洪街一級(jí)舊城區(qū)主商業(yè)街洗化餐飲街100120100以小型商鋪為主， 洗化、餐飲門(mén)店較多北大西街一級(jí)舊城區(qū)主商業(yè)街品牌服裝街100120100以小型商鋪為主， 服裝加盟店鋪較多港口路一級(jí)舊城區(qū)商業(yè)街專業(yè)建材超市70-9085建材超市上夼西路次級(jí)舊城區(qū)餐飲娛樂(lè)街50-8098各種風(fēng)味的餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū)長(zhǎng)江路次級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)主干道中型超市、商

16、城50-8090振華百貨、德勝商城、彩云城迎春大道次級(jí)萊山區(qū)主干道中小型超市、商業(yè)門(mén)店35-6085新城區(qū)主干道，中低檔商業(yè)消費(fèi)品、建材（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析次級(jí)商業(yè)街區(qū)次級(jí)商業(yè)街區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主干道長(zhǎng)江路、上夼西路、萊山區(qū)迎春大街等，以中型百貨商超業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主干道長(zhǎng)江路、上夼西路、萊山區(qū)迎春大街等，以中型百貨商超業(yè)為主，銷售貨品多為當(dāng)?shù)仄放疲髁ι虉?chǎng)面積多數(shù)在銷售貨品多為當(dāng)?shù)仄放?，主力商?chǎng)面積多數(shù)在3000500030005000平方米左右。因居住人口較密平方米左右。因居住人口較密集，集， 故商業(yè)氣氛也相對(duì)比較

17、強(qiáng)。故商業(yè)氣氛也相對(duì)比較強(qiáng)。 （三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展?fàn)顩r本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（四）商業(yè)模式分析（四）商業(yè)模式分析u1.1.商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析 煙臺(tái)的商業(yè)主要以煙臺(tái)的商業(yè)主要以百貨業(yè)態(tài)為主，帶動(dòng)周邊的零售消費(fèi)；，帶動(dòng)周邊的零售消費(fèi)； 大型百貨商廈大型百貨商廈 集中在芝罘區(qū)，商業(yè)區(qū)域，商業(yè)區(qū)域過(guò)于集中； 功能上，功能上，百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中，百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中， 其余餐飲區(qū)域等則比較分散其余餐飲區(qū)域等則比較分散，缺乏有風(fēng)情及品缺乏有風(fēng)情及品味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場(chǎng)及家具市場(chǎng)多，整個(gè)膠東半島的建材貿(mào)易多集中于此；味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場(chǎng)及家具市場(chǎng)多，整個(gè)膠

18、東半島的建材貿(mào)易多集中于此； 本地商貿(mào)力量強(qiáng)， 在老振華及新振華集中了較多的國(guó)際品牌；在老振華及新振華集中了較多的國(guó)際品牌； 外來(lái)百貨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不及本地商廈。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u1.1.商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析重點(diǎn)物業(yè)商業(yè)模式分析重點(diǎn)物業(yè)商業(yè)模式分析 名稱名稱位置位置規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）所屬商圈所屬商圈主力店主力店/ /主要品牌主要品牌經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)情況百盛百貨西大街6萬(wàn)一級(jí)國(guó)美電器一般大潤(rùn)發(fā)西大街2萬(wàn)一級(jí)超市很好陽(yáng)光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)南大街6萬(wàn)一級(jí)沃爾瑪較好振華商廈（老振華）海港路4.3萬(wàn)一級(jí)國(guó)際品牌、國(guó)內(nèi)一線品牌很好振華購(gòu)物中心（新振華）南大街7萬(wàn)一級(jí)國(guó)內(nèi)品牌很好南大街購(gòu)物中心南大街4萬(wàn)一級(jí)

19、中低檔次服飾、商品較好百年好傢俬廣場(chǎng)海港路2萬(wàn)一級(jí)中高檔家具中心較好三站批發(fā)市場(chǎng)北馬路260萬(wàn)一級(jí)中低檔服裝、小商品集散很好海港建材市場(chǎng)海港路36萬(wàn)一級(jí)建材集散地較好海港家飾城海港路3萬(wàn)一級(jí)中檔家具集散較好（四）商業(yè)模式分析（四）商業(yè)模式分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u已成型項(xiàng)目已成型項(xiàng)目1.1.振華商廈振華商廈（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（1 1）項(xiàng)目基本情況）項(xiàng)目基本情況 發(fā)展商：振華集團(tuán)發(fā)展商：振華集團(tuán) 項(xiàng)目位置：南臨南大街，東臨海港路項(xiàng)目位置：南臨南大街，東臨海港路 所屬商圈：海港路所屬商圈：海港路- -南大街南大街 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：6 6萬(wàn)平米萬(wàn)平米 項(xiàng)目定位：中高檔項(xiàng)目定位：中

20、高檔 商業(yè)形式：百貨、超市商業(yè)形式：百貨、超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（2 2）項(xiàng)目簡(jiǎn)析）項(xiàng)目簡(jiǎn)析 煙臺(tái)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊，獨(dú)霸一方，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者信任度均名列前茅；煙臺(tái)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊，獨(dú)霸一方，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者信任度均名列前茅； 位置優(yōu)越，交通便利，同時(shí)有適量車位；位置優(yōu)越，交通便利，同時(shí)有適量車位； 商品品類齊全，價(jià)格適中；商品品類齊全，價(jià)格適中； 業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，動(dòng)線清晰，引導(dǎo)性強(qiáng)；業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，動(dòng)線清晰，引導(dǎo)性強(qiáng)； 促銷方式多樣，服務(wù)管理到位；促銷方式多樣，服務(wù)管理到位； 其業(yè)態(tài)組合較購(gòu)物中心及其業(yè)態(tài)組合較購(gòu)物中心及shoppingmall

21、shoppingmall來(lái)講，突現(xiàn)百貨劣勢(shì)，餐飲來(lái)講，突現(xiàn)百貨劣勢(shì)，餐飲/ /娛樂(lè)娛樂(lè)/ /服務(wù)類商服務(wù)類商業(yè)業(yè) 業(yè)態(tài)欠缺；業(yè)態(tài)欠缺； 積極拓展山東市場(chǎng)及煙臺(tái)縣級(jí)市場(chǎng)，以連鎖百貨業(yè)態(tài)積極拓展山東市場(chǎng)及煙臺(tái)縣級(jí)市場(chǎng)，以連鎖百貨業(yè)態(tài)/ /超市業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)一般；超市業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)一般； 長(zhǎng)居業(yè)內(nèi)老大地位，已成各商家研究趕超對(duì)象，未來(lái)發(fā)展面臨較嚴(yán)峻考驗(yàn)。長(zhǎng)居業(yè)內(nèi)老大地位，已成各商家研究趕超對(duì)象，未來(lái)發(fā)展面臨較嚴(yán)峻考驗(yàn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u已成型項(xiàng)目已成型項(xiàng)目2.2.百盛百盛（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（1 1）項(xiàng)目基本情況）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位置：南臨南大街，東臨大海陽(yáng)路，項(xiàng)目位置：南臨南大

22、街，東臨大海陽(yáng)路， 北臨西大街北臨西大街. . 所屬商圈：南大街所屬商圈：南大街- -大海陽(yáng)路大海陽(yáng)路- -西大街西大街 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：3 3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 項(xiàng)目定位：中高檔項(xiàng)目定位：中高檔 商業(yè)形式：精品百貨商業(yè)形式：精品百貨+ +餐飲餐飲+ +超市超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（2 2）項(xiàng)目簡(jiǎn)析）項(xiàng)目簡(jiǎn)析 以精品百貨以精品百貨+ +餐飲餐飲+ +超市綜合商業(yè)模式，引領(lǐng)煙臺(tái)傳統(tǒng)百貨形式更新?lián)Q代；超市綜合商業(yè)模式，引領(lǐng)煙臺(tái)傳統(tǒng)百貨形式更新?lián)Q代； 商品品類配置齊全，業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，購(gòu)物環(huán)境講究，服務(wù)到位，充分考慮未來(lái)商品品類配置齊全，業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，購(gòu)物環(huán)境講

23、究，服務(wù)到位，充分考慮未來(lái)消費(fèi)人群對(duì)商場(chǎng)環(huán)境及服務(wù)的潛在需求；消費(fèi)人群對(duì)商場(chǎng)環(huán)境及服務(wù)的潛在需求； 商品價(jià)格較適中，部分商品較振華略低；商品價(jià)格較適中，部分商品較振華略低； 但其較本地商家講究、超前的購(gòu)物環(huán)境及業(yè)態(tài)形勢(shì)，也直接導(dǎo)致大部分消費(fèi)者的消但其較本地商家講究、超前的購(gòu)物環(huán)境及業(yè)態(tài)形勢(shì)，也直接導(dǎo)致大部分消費(fèi)者的消費(fèi)畏懼，出現(xiàn)外地人去得比較多，本地人基本上只是費(fèi)畏懼，出現(xiàn)外地人去得比較多，本地人基本上只是window-shoppingwindow-shopping的局面；的局面； 促銷活動(dòng)未完全有效展開(kāi)，店內(nèi)導(dǎo)購(gòu)人員欠缺；促銷活動(dòng)未完全有效展開(kāi)，店內(nèi)導(dǎo)購(gòu)人員欠缺； 車位相對(duì)較少，影響未來(lái)發(fā)展

24、。車位相對(duì)較少，影響未來(lái)發(fā)展。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目1.1.天鴻天鴻凱旋廣場(chǎng)凱旋廣場(chǎng)（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（1 1）項(xiàng)目基本情況）項(xiàng)目基本情況 開(kāi)發(fā)商：北京天鴻集團(tuán)開(kāi)發(fā)商：北京天鴻集團(tuán) 項(xiàng)目位置：大馬路二馬路之間項(xiàng)目位置：大馬路二馬路之間, ,緊臨濱海廣緊臨濱海廣 場(chǎng)場(chǎng) 所屬商圈：南大街所屬商圈：南大街- -博物館區(qū)博物館區(qū)- -虹口路虹口路 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模：3000030000平米平米 項(xiàng)目規(guī)劃：地下一層為商業(yè)用房，地上一項(xiàng)目規(guī)劃：地下一層為商業(yè)用房，地上一到三層為商業(yè)裙房，三層為豪華會(huì)所，四層到三層為商業(yè)裙房，三層為豪華會(huì)所，四層以上為以上為

25、sohosoho辦公，酒店式公寓，高級(jí)住宅。辦公，酒店式公寓，高級(jí)住宅。通過(guò)會(huì)所，將住宅與商業(yè)設(shè)施分隔。通過(guò)會(huì)所，將住宅與商業(yè)設(shè)施分隔。 商業(yè)形式：商業(yè)形式：shoppingmallshoppingmall本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（五）重點(diǎn)個(gè)案分析（2 2）業(yè)態(tài)業(yè)種分布）業(yè)態(tài)業(yè)種分布 地下一層：大型超市地下一層：大型超市 一層：女裝、童裝、淑女步行街一層：女裝、童裝、淑女步行街 二層：男士精品、男士休閑、紳士步行街二層：男士精品、男士休閑、紳士步行街 三層：餐飲、娛樂(lè)、夢(mèng)幻步行街三層：餐飲、娛樂(lè)、夢(mèng)幻步行街（3 3）項(xiàng)目簡(jiǎn)析）項(xiàng)目簡(jiǎn)析 交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

26、； 周邊商務(wù)部分業(yè)已形成，寫(xiě)字樓供應(yīng)較大；周邊商務(wù)部分業(yè)已形成，寫(xiě)字樓供應(yīng)較大； 如適當(dāng)搭配服務(wù)于商務(wù)辦公的商業(yè)業(yè)態(tài)（如餐飲、如適當(dāng)搭配服務(wù)于商務(wù)辦公的商業(yè)業(yè)態(tài)（如餐飲、服務(wù)型業(yè)態(tài)），則項(xiàng)目成功率較大。服務(wù)型業(yè)態(tài)），則項(xiàng)目成功率較大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 綜述綜述本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 綜述綜述本報(bào)告是嚴(yán)格保密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析u1 1、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析地理位置地理位置本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析南 大 街海海港港路路本報(bào)告是嚴(yán)格保密。u2 2、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報(bào)

27、告是嚴(yán)格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。3 3、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)互補(bǔ)與區(qū)域核心商圈百貨業(yè)態(tài)形成互補(bǔ),并作為本項(xiàng)目的商業(yè)配套，為大規(guī)模居住區(qū)或特定人群提供服務(wù)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費(fèi)觀念以物美價(jià)廉、品種齊全服務(wù)社區(qū) 商業(yè)定位導(dǎo)入本報(bào)告是嚴(yán)格保密?；疽鼗疽厥屑?jí)中心商業(yè)區(qū)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)型社區(qū)型商業(yè)中心商業(yè)中心新城商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模規(guī)模3030萬(wàn)

28、萬(wàn)以上以上1010萬(wàn)萬(wàn)以上以上0.7-0.7-2.52.5萬(wàn)萬(wàn)1212萬(wàn)萬(wàn)以上以上區(qū)位區(qū)位城市交通、人口核城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散聚地，公共交通集散地周邊地周邊大型住宅小區(qū)，人大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)客流量客流量日人流量日人流量5050萬(wàn)以上萬(wàn)以上日人流量日人流量2525萬(wàn)以上萬(wàn)以上居住人口居住人口50005000以上以上日人流量日人流量2525萬(wàn)以上萬(wàn)以上核心消費(fèi)核心消費(fèi)群群內(nèi)城區(qū)與中距離郊內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）區(qū)（

29、半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人居民與辦公工作人員、旅游者員、旅游者區(qū)域區(qū)域1515分鐘車程內(nèi)居分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行步行1515分鐘內(nèi)居民分鐘內(nèi)居民車行車行3030分鐘內(nèi)居民分鐘內(nèi)居民就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，本本項(xiàng)目體量項(xiàng)目體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間，因此，本項(xiàng)目商業(yè)因此，本項(xiàng)目商業(yè)同時(shí)同時(shí)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時(shí)服務(wù)于本項(xiàng)目公寓人群、周邊社區(qū)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時(shí)服務(wù)于本項(xiàng)目公寓人群、周邊社區(qū)消費(fèi)人群、消費(fèi)人群、cbdcbd區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主

30、題商業(yè)區(qū)。區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主題商業(yè)區(qū)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位商業(yè)消費(fèi)層次功能元素層次組合導(dǎo)入 第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能 第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能 第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級(jí)市場(chǎng)、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等第二重

31、：兒童天地、娛樂(lè)城、辦公樓、健身房、鐘點(diǎn)旅館、夜總會(huì)、俱樂(lè)部等第三重：圖書(shū)館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動(dòng)中心、社會(huì)活動(dòng)舞臺(tái)、傳統(tǒng)文化交流基地和空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（三）項(xiàng)目形象定位（三）項(xiàng)目形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（四）項(xiàng)目客群定位（四）項(xiàng)目客群定位 在商鋪投資者中是投資能力最小的投資群體，同時(shí)也是投資行為最不成熟的群體，投資意識(shí)強(qiáng)烈，收益期望值高 該類群體從經(jīng)驗(yàn)上判斷應(yīng)該是煙臺(tái)市政府機(jī)構(gòu)工作人員、部分收入比較

32、高的工薪階層、從事個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)者，手頭有一定的閑錢(qián)，沒(méi)有好的投資或資金保值渠道 不排除一部分自用，特別是一些服裝商戶，購(gòu)買后自己使用此類客戶具有傳播能量，是在營(yíng)銷過(guò)程中可以深入挖掘的客戶群體。 投資能力在50萬(wàn)左右，基本上首付的比例20萬(wàn)元的水平，如果沒(méi)有出租收入的定期現(xiàn)金流支持來(lái)歸還銀行的貸款，馬上產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（四）項(xiàng)目客群定位（四）項(xiàng)目客群定位 真正的成熟投資人，但不一定在商鋪方面 投資有自己的生意，近幾年積累了大量的財(cái)富，由于本身行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)的下降，預(yù)擴(kuò)張投資，獲取更大收益，如招遠(yuǎn)許多開(kāi)金礦的老板，都屬于這樣潛在群體 政府和公共關(guān)系渠道比較深，可以通過(guò)各種渠道了解

33、投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 由于本案在該類客戶投資的商鋪方面對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)比較具體化，不排除一些機(jī)構(gòu)直接購(gòu)買后使用，如銀行、影樓等 對(duì)該類客戶營(yíng)銷推廣過(guò)程主要是通過(guò)大型的活動(dòng)排除心理障礙，甚至通過(guò)公關(guān)活動(dòng)挖掘本報(bào)告是嚴(yán)格保密。（四）項(xiàng)目客群定位（四）項(xiàng)目客群定位 長(zhǎng)期從事本行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，選擇在什么地方經(jīng)營(yíng)有自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷 地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)地產(chǎn)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)判斷有專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn) 有專項(xiàng)資金支持，投資意識(shí)明確，領(lǐng)域穩(wěn)定，收益預(yù)期與收益實(shí)際差距不大 喜歡跟著主力商家投資經(jīng)營(yíng)。包括百貨店、大賣場(chǎng)、綜合超市等，本項(xiàng)目只要有主力店進(jìn)入會(huì)吸引一大批這樣的客戶洽談，不排除先通過(guò)租賃，項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)后，如果對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展預(yù)期非?？春?，肯定會(huì)購(gòu)買，此類客戶必將成為本項(xiàng)目的最終大業(yè)主 在煙臺(tái)市場(chǎng)的實(shí)際情況看，絕大多數(shù)的投資人還是小投資者，由于受到資金的壓力，在商鋪面積的分割上，不宜過(guò)大，總價(jià)控制在左右比較適宜本報(bào)告是嚴(yán)格保密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密。 規(guī)劃基本思路規(guī)劃基本思路 u1.1.煙臺(tái)現(xiàn)有商場(chǎng)模式及概念傳統(tǒng)保守?zé)熍_(tái)現(xiàn)有商場(chǎng)模式及概念傳統(tǒng)保守 現(xiàn)有的煙臺(tái)商場(chǎng)，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營(yíng)與促銷手法未能與國(guó)際運(yùn)作接軌：經(jīng)營(yíng)者相對(duì)不看重購(gòu)物環(huán)境或服務(wù)好壞，而以價(jià)格檔次及優(yōu)惠為重。u2.2.煙臺(tái)欠缺中青年動(dòng)感活動(dòng)