贛州華昇房地產(chǎn)估價有限公司

1、贛州華昇房地產(chǎn)估價有限公司房地產(chǎn)評估司法鑒定意見書資質(zhì)證書編號：贛建房評字117號聲明1.委托人應當向鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。2.司法鑒定人按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的方式、方法和步驟，遵守和采用相關技術標準和技術規(guī)范進行鑒定。3.司法鑒定實行鑒定人負責制度。司法鑒定人依法獨立、客觀、公正地進行鑒定，不受任何個人和組織的非法干預。4.使用本鑒定文書應當保持其完整性和嚴肅性。地址：贛州市長征大道六號金鵬雅典園（郵政編碼：341000）聯(lián)系電話 錄一、基本情況1二、檢案摘要1三、評估過程1-11四、鑒定工作步驟說明11-1

2、2五、鑒定意見 12六、司法鑒定人12七、附件13江西省定南縣人民法院對“申請人刁禮華與被執(zhí)行人郭敏、黃鎮(zhèn)結(jié)算糾紛一案”涉及定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室的房地產(chǎn)價值評估贛華房估字2018055號一、基本情況委 托 人：江西省定南縣人民法院委托鑒定事項：對郭敏、黃鎮(zhèn)擁有的位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室(房產(chǎn)證號：定字第43090696號）的房地產(chǎn)價值進行評估。受理日期：2018年6月15日鑒定材料：1、江西省定南縣人民法院價格評估委托書（2014）定執(zhí)字第240-4號；2、江西省定南縣人民法院執(zhí)行裁定書（2014）定執(zhí)字第240-4號；3、房屋登記簿（房屋編號：2012

3、0105007100001）；鑒定日期：2018年6月15日鑒定地點：定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室。二、檢案摘要茲有“申請人刁禮華與被執(zhí)行人郭敏、黃鎮(zhèn)結(jié)算糾紛一案”，法院依法執(zhí)行需要裁定拍賣被執(zhí)行人郭敏、黃鎮(zhèn)擁有的位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室(房產(chǎn)證號：定字第43090696號）的房地產(chǎn)。三、評估過程（一）鑒定結(jié)論成立的假設前提：1、委托方提供資料屬實，鑒定對象面積以委托方提供的資料為準。2、鑒定對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、鑒定對象在價值時點狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。（二）、鑒定意見書使用的限制條件：1、鑒定結(jié)論為滿足全部假設

4、與限制條件下的價值。2、本鑒定意見書附件中的材料系報告的重要組成部分。本意見書是按附件中的材料是真實、全面的前提下進行評估的。如因材料不符、變更有關材料，對評估結(jié)果造成偏差，當事方應對其負責任。3、本意見書是為江西省定南縣人民法院執(zhí)行“申請人刁禮華與被執(zhí)行人郭敏、黃鎮(zhèn)結(jié)算糾紛一案”需要服務的，該意見書不得用于其他用途。4、未經(jīng)估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。5、本報告的有效期為一年（即2018年7月12日至2019年7月11日止）（三）評估過程1、個別因素分析：（1）、房地產(chǎn)區(qū)位狀況、坐落鑒定對

5、象位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室。、方位鑒定對象位于定南縣龍亭路東側(cè)。、與相關場所的距離鑒定對象距龍亭路100米，距定南縣政府300米。、臨街狀況鑒定對象所在的小區(qū)四面臨路，鑒定對象臨街街道為龍亭路及一徑路。、房屋形狀經(jīng)鑒定人員現(xiàn)場查勘，鑒定對象形狀規(guī)則。、樓層鑒定對象所在整幢房屋總層數(shù)為7層，鑒定對象位于第6至7層。（2）、交通條件、道路狀況鑒定對象附近有龍亭路、一徑路、教育路、仙嶺大道。龍亭路、仙嶺大道為城市混合型主干道，水泥地面，人、車流量較大。、出入可利用的交通工具鑒定對象位于城市主干道邊，有出租車和環(huán)城公交等，出入方便。、停車方便程度鑒定對象位于“公園華庭”小區(qū)，有物業(yè)

6、管理，停車便捷度一般。（3）、外部配套設施、外部基礎設施道路：估價對象周邊有龍亭路、一徑路、教育路、仙嶺大道；供水：目前主要由縣自來水廠供水，供水規(guī)模至3.5萬m3/日，可確保生產(chǎn)、生活和消防用水。排水（雨水、污水）：排水采用雨污分流制，定南縣在歷市河下游建有一座污水處理廠，用地面積約5公頃，處理規(guī)模2萬m3/日；供電：定南縣建有一座110kV變電站，主變?nèi)萘?0MVA，占地面積約0.53公頃，電源引自220kV百樂變。定南縣供電網(wǎng)與華東大電網(wǎng)相聯(lián)，電子輸送狀況電壓穩(wěn)定，電網(wǎng)供電可靠性、安全性好，供電狀況較優(yōu)，供電保證率達100%。通訊：城區(qū)設有郵電大樓，有多個郵政分支機構及多條投遞段道；城區(qū)

7、采用光纖、衛(wèi)星、微波傳輸技術已開通國內(nèi)長途直撥系統(tǒng)，電話普及率高；電信分局、電信網(wǎng)絡覆蓋整個市區(qū)。、外部公共服務設施商務休閑：天河酒店、新世界購物廣場等；醫(yī)療機構：定南縣人民醫(yī)院、定南縣第二人民醫(yī)院、定南縣中醫(yī)院、定南中山醫(yī)院、等；教育設施：定南中學、定南一中、定南縣職業(yè)中專、定南縣第一小學、定南第五小學；金融機構：中國郵政儲蓄銀行，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國銀行、贛州銀行、農(nóng)商銀行等。（4）、周圍環(huán)境和景觀、自然環(huán)境鑒定對象位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭小區(qū)，臨龍亭路，有一定揚塵污染和噪聲污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況較好。、人文環(huán)境鑒定對象位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭1小區(qū)，人文景觀良好。2

8、、房地產(chǎn)權益狀況（1）、房屋所有權狀況根據(jù)房屋所有權證記載如下：房屋所有權人房屋坐落房屋所有權證號建筑面積（)用途房屋結(jié)構所在層數(shù)/總層數(shù)房屋取得方式土地使用權取得方式郭敏、黃鎮(zhèn)定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室定房字第43090696號205.37住宅車庫磚混6-7/7購買商品房國有出讓他項權利狀況：估價對象至價值時點是否定抵押權、租賃權及設定其它他項權利未作調(diào)查。（2）、建筑物實物狀況房屋坐落實際用途內(nèi)外墻門窗地面天棚定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室住宅車庫外墻瓷磚，內(nèi)墻乳膠漆，廚、衛(wèi)瓷磚墻入戶防盜門、室內(nèi)實木門、鋁合金窗瓷磚地面、廚衛(wèi)防滑磚地面乳膠漆、廚衛(wèi)鋁塑板吊頂（3）、

9、維護情況和完損狀況。估價對象房屋基礎的穩(wěn)固性良好，無沉降情況，墻面、地面、門窗維護、保養(yǎng)狀況良好。（4）、日照、采光、保溫、隔熱、隔聲、防水效果尚好，通風效果佳。3、區(qū)域因素分析（1）、城市地理位置定南縣，位于江西省贛州市最南端，東鄰安遠縣、尋烏縣，西連龍南縣，北靠信豐縣，南接廣東省龍川縣、和平縣。（2）、行政區(qū)劃、人口定南全縣轄歷市鎮(zhèn)、天九鎮(zhèn)、龍?zhí)伶?zhèn)、鵝公鎮(zhèn)、巋美山鎮(zhèn)、嶺北鎮(zhèn)和老城鎮(zhèn)七個鎮(zhèn)，119個行政村，9個居委會。國土面積1318.72平方公里，總?cè)丝?0.07萬人，其中非農(nóng)人口3.97萬人。（3）、社會經(jīng)濟狀況定南縣氣候溫和，土地肥沃，物產(chǎn)富饒。農(nóng)業(yè)以水稻為主，定南蜜梨、臍橙、茶葉、香

10、菇、木耳、筍干等聞名中外，被國家有關部門冠名為中國蜜梨之鄉(xiāng)；盛產(chǎn)竹木、生豬及各類山珍等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品資源。定南有鄉(xiāng)以上工業(yè)企業(yè)90家，礦冶、水電、糧油、化工、機械、森工、建材、制藥等工業(yè)初具規(guī)模，穩(wěn)定發(fā)展。混合氧化稀土、金屬硅、云母絕緣片、勝仙牌米面系列制品、青云山飲用礦泉水等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品暢銷國內(nèi)外市場。定南工業(yè)園初創(chuàng)于1996年，園區(qū)總面積6平方公里，是江西省重點工業(yè)園。重點發(fā)展稀土、鎢兩大主導產(chǎn)業(yè)和針織服裝、機械電子、家具、優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品加工和三產(chǎn)服務業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)。園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，功能配套，服務優(yōu)質(zhì)，是承接珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點工業(yè)園、投資興業(yè)的熱土。定南縣工業(yè)園規(guī)劃面積1萬3千余畝，現(xiàn)

11、已建成5千余畝，共有城北(1000畝)、良富(1500畝)、富田(5000畝)、太湖(2000畝)和竹園(3588畝)五個工業(yè)小區(qū)。（4）、城市基礎設施狀況城鎮(zhèn)內(nèi)部道路系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等基礎設施水平較優(yōu)。由于基礎設施的大力投入極大地改善了投資環(huán)境?，F(xiàn)供水規(guī)模至3.5萬噸/日；定南縣建有一座110kV變電站，主變?nèi)萘?0MVA，占地面積約0.53公頃，電源引自220kV百樂變，能源保障體系更加穩(wěn)定可靠；綜上所述，近年來定南縣城市基礎設施狀況有了進一步的改善和提高。4、市場背景分析近年來定南縣房地產(chǎn)市場需求旺盛，拉動房價上揚。這主要包括四個方面：拆遷因素：隨著城市建設及

12、老城區(qū)舊房改造，大量的拆遷戶進入商品房市場，認購住房。進城務工人員增加：隨著定南縣城市的發(fā)展，城市進程在提速，農(nóng)民離地進城的腳步也在加快，要安居樂業(yè)，買房就成了他們的必然選擇。主動改善住房的人增多：近年定南縣經(jīng)濟快速發(fā)展，人們可支配收入在增加，要求換房改善社會福利設施用地條件的人也在大量增加。政策原因：06年9月以后，按規(guī)定各單位一律不準集資建房，私人建房也一律停止辦理審批手續(xù)，要住新房必須進入商品房市場選購。 為了保障中低收入階層住房需求，在年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。委估對象位于定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室，交通便利、基礎設施及公共配套設施完善，該區(qū)域房價在未

13、來一段時間將保持穩(wěn)定。6、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。6.1、法律上允許（規(guī)劃及相關政策法律許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章，規(guī)劃發(fā)展方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。6.2、技術上可行。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行估價。6.3、經(jīng)濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大市場比較的使用方式的估價結(jié)果。6.4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時把建筑物與土地區(qū)位是否

14、相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。6.5、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原有用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6.6、可持續(xù)發(fā)展。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況,而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和市場比較變動的趨勢。根據(jù)委估對象的地理位置，周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境，委估房地產(chǎn)以保持現(xiàn)有用途為最佳使用途徑。7、估價方法選用根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有比較法、成本法、收

15、益法、假設開發(fā)法四種。估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，確定委估房地產(chǎn)采用比較法作為本次評估基本方法。7.1、比較法比較法是指將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其公式為：委估對象在價值時點的價值C=可比實例價格100/（ ）（ ）/100100/（ ）100/（ ） 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正8、估價測算過程8.1、估價技術路線根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定：估價對象為住宅，根據(jù)估價原則中最高最佳使用原則，應保持現(xiàn)狀使用為

16、前提，且市場上有充足交易案例，故可采用比較法計算其住宅市場價值。8.2、測算過程 （1）、選取可比實例：通過市場調(diào)查和向有關部門查詢，收集了若干個交易時間與價值時點接近、交易情況正常、權利性質(zhì)相同、結(jié)構相同、用途相同的類似房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。根據(jù)相關替代原則，從交易案例中選擇了如下三宗實例作為可比實例。可比實例比較因素待估房地產(chǎn)實例A實例B實例C公園華庭12棟3單元606室麗景花園公園華庭東江國際房屋結(jié)構磚混磚混磚混鋼混房屋用途住宅住宅住宅住宅建筑面積（）205.37171.00144.00127.00朝向南南南南交易情況正常正常正常正常交易日期2018.6.152018.05201

17、8.052018.06交易單價（元/m2）待估5847.005416.005748.00（2）、因素選擇：根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的主要因素，結(jié)合估價對象可比實例的實際情況、所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等。區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、基礎設施完善程度、公共設施完善程度、公共設施完善程度、交通便捷程度、環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀、城市規(guī)劃限制,個別因素主要有結(jié)構、房型、裝修、成新狀況、朝向等到。（3）、因素條件描述：估價對象和可比實例的各因素條件說明，見下表：因素條件說明表估價對象及可比實例 比較因素待估房地產(chǎn)案例A案例B案例C可比實例公園華庭12棟3單元606室麗景花園

18、公園華庭東江國際交易價格待估5847.005416.005748.00交易雙方情況及交易目的正常正常正常正常付款方式一次付清分期付清分期付清分期付清交易時間2018.6.152018.052018.052018.06房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域因素商業(yè)繁華程度繁華繁華繁華繁華基礎設施完善程度六通一平六通一平六通一平六通一平公共設施完善程度完善完善完善完善交通便捷程度便捷便捷便捷便捷環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀較好較好較好較好城市規(guī)劃限制符合規(guī)劃符合規(guī)劃符合規(guī)劃符合規(guī)劃個 別 因 素建筑物新舊程度八五成新九成新八五成新九成新面積（）205.37171.00144.00127.00裝修情況中裝毛坯中裝中裝

19、設施設備完善完善完善完善建筑結(jié)構磚混磚混磚混鋼混樓層及內(nèi)部設計6-7/73/75/56/12朝向南南南南（4）、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與三個實例各種因素的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：、交易日期修正：由于比較實例A、B、C成交日期與估價基準日較接近，確定比較實例A、B、C的日期修正系數(shù)為100/100、100/100、100/100。、交易情況修正：交易情況修正：比較實例A、B、C均屬正常交易。本次評估以評估對象為100，其交易情況修正系數(shù)取為100/100、100/100、100/100。 付款方式修正：比較實例A、B、C均屬分期付款，較評估對象一次付清

20、而言，成交價格有差異，差異度在10%左右。以評估對象為100，其交易情況修正系數(shù)取為100/110、100/110、100/110。區(qū)域因素修正a、商業(yè)繁華程度:程度分繁華、較繁華、一般、差四個等級，以評估對象為100，程度每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或降低4%；b、基礎設施完善程度:待估對象與可比案例A、B、C均為“六通一平”，故無需修正；c、公共設施完善程度:程度分完善、較完善、一般、差四個等級，以評估對象為100，程度每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或降低2%；d、交通便捷狀況：根據(jù)宗地距離交通主干道、汽車站、火車站、高速公路、碼頭等的距離及周圍交通情況，分為便捷、較便捷、一般、不便捷四

21、個等級，以評估對象為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或降低2%； e、環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀：根據(jù)評估對象與比較實例A、B、C所處區(qū)域的自然條件和人文環(huán)境等分為好、較好、一般、差四個等級，以評估對象為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降2%；f、城市規(guī)劃限制：待估對象與可比案例A、B、C均在城市規(guī)劃限制內(nèi)，故無需修正；、個別因素修正a、建筑物新舊程度：根據(jù)評估對象與比較實例A、B、C的建筑年代及維護保養(yǎng)等情況，以成新程度10%為一個等級，以評估對象為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或降低3%；b、建筑面積：面積分為適中、較適中、一般、差等四個等級，以評估對象為100，每上升或下

22、降一個等級，根據(jù)實際調(diào)查，指數(shù)相應上升或下降3%；c、裝修情況：根據(jù)評估對象與比較實例A、B、C的內(nèi)外裝修情況，分為精裝修、中等裝修、簡單裝修、毛坯四個級別，以評估對象為100，每上升或下降一個等級，根據(jù)實際調(diào)查，指數(shù)上升或降低3%；d、設施設備：分為完善、較完善、不完善等三個等級，以評估對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)相應上升或下降2%；e、建筑結(jié)構分為框架、鋼混、混合等三個等級，以評估對象為100，每上升或下降一個等級，根據(jù)實際調(diào)查，指數(shù)相應上升或下降2%；f、朝向分為朝南、朝東、朝西、朝北等四個等級，以評估對象為100，每上升或下降一個等級，根據(jù)實際調(diào)查，指數(shù)相應上升或下降2%。

23、g、樓層及內(nèi)部設計：根據(jù)評估對象與比較實例A、B、C的樓層及內(nèi)部設計等情況，分為好、較好、一般、差四個等級，以評估對象為100，程度每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或降低2%。根據(jù)上述比較因素指數(shù)的說明編制比較因素條件指數(shù)表:因素條件指數(shù)表估價對象及可比實例 比較因素待估房地產(chǎn)案例A案例B案例C交易價格待估5847.005416.005748.00付款方式修正100110110110交易雙方情況及交易目的100100100100交易時間100100100100房地產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100100100100基礎設施完善程度100100100100公共設施完善程度10

24、0100100100交通便捷程度100100100100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100城市規(guī)劃限制100100100100合計100100100個別因素建筑物新舊程度100103100103面積100100103103裝修情況10094100100設施設備100100100100建筑結(jié)構100100100102朝向100100100100樓層及內(nèi)部設計100102100100合計99103108(5)實例修正后的房地產(chǎn)價格分析計算:上述幾個可比實例位于同一區(qū)域,修正后價格較相近,因此,取上述三個可比實例修正后價格的算術平均值作為估價對象的評估價格,見下表:因素比較修正系數(shù)表：房地產(chǎn)

25、名稱ABC交易價格（元/）5847.005416.005748.00付款方式修正100/110100/110100/110交易雙方情況及交易目的100/100100/100100/100交易時間100/100100/100100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個別因素100/99100/103100/108比準價格5369.154780.234838.38評估單價的確定（5369.15+4780.23+4838.38）/3=4996.00元/m2（取整）（6）、委估房地產(chǎn)價值的確定：委估房地產(chǎn)市場價值=房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)建筑面積房屋所有權人房屋坐落房屋所有權證號建筑面積（)用途房屋結(jié)構所在層數(shù)/總層數(shù)單價（元/m2）評估價值（萬元）郭敏、黃鎮(zhèn)定南縣歷市鎮(zhèn)公園華庭12棟3單元606室定房字第43090696號205.37住宅車庫磚混6-7/74996.00102.60四、鑒定工作步驟說明第一步，接受委托及閱讀卷宗本公