上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年4月月報(bào)

1、長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào)2013年4月 上海 蘇州 無(wú)錫 常州 南京鎮(zhèn)江 泰州 南通 杭州 寧波湖州 嘉興上海中建楷昕投資發(fā)展有限公司 上海公司投資開(kāi)發(fā)部上 海 市1、 房地產(chǎn)政策及城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)1.1 政策最新動(dòng)態(tài)1.1.1 上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)（2013.4.1）根據(jù)上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法（滬府發(fā)200929號(hào)）的規(guī)定，制訂本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（即經(jīng)濟(jì)適用住房，下同）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)的本市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房：（一）家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提

2、出申請(qǐng)所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年。（二）家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。（三）3人及以上家庭人均年可支配收入低于6萬(wàn)元（含6萬(wàn)元）、人均財(cái)產(chǎn)低于15萬(wàn)元（含15萬(wàn)元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元（含7.2萬(wàn)元）、人均財(cái)產(chǎn)低于18萬(wàn)元（含18萬(wàn)元）。（四）家庭成員在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈(zèng)與行為，但家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。同時(shí)符合上述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

3、2、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，按照下列標(biāo)準(zhǔn)供應(yīng)：（一）單身申請(qǐng)人士，購(gòu)買(mǎi)一套一居室。（二）2人或者3人申請(qǐng)家庭，購(gòu)買(mǎi)一套二居室。（三）4人及以上申請(qǐng)家庭，購(gòu)買(mǎi)一套三居室。（四）申請(qǐng)家庭人員較多、申請(qǐng)家庭人員代際結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，或者經(jīng)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)同意，申請(qǐng)家庭將原有住房交政府指定機(jī)構(gòu)收購(gòu)的，區(qū)（縣）政府可以酌情放寬住房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，但須報(bào)市住房保障房屋管理局備案。申請(qǐng)家庭可以根據(jù)自身情況和房源供應(yīng)數(shù)量，選擇申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)較小的房型。上述準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，自2013年5月1日起實(shí)施。（摘自上海市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站）1.2 城市最新規(guī)劃動(dòng)態(tài) 暫無(wú)2、 土地市場(chǎng)2.1 本月新增土地供

4、應(yīng)情況12月份共推出住宅土地4塊，總出讓面積約8.3萬(wàn)平方米，主要分布在松江、青浦、嘉定等周邊區(qū)域；共推出商業(yè)寫(xiě)字樓土10塊，總出讓面積約28.9萬(wàn)平方米。競(jìng)拍時(shí)間集中在1月上旬和中旬。（詳見(jiàn)附表）2.2 2013年上海市住宅土地市場(chǎng)2.2.1近三年上海市住宅土地成交情況對(duì)比（表）表1 2010-2013.4上海住宅用地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)2012全年上海市住宅用地成交面積共約333.9萬(wàn)平方米，受宏觀調(diào)控政策影響，住宅用地成交面積連續(xù)三年下滑。2.2.2 近12月上海市住宅土地市場(chǎng)成交情況（表）表2 2012年5月-2013年4月上海住宅用地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)進(jìn)入1

5、2月份，上海住宅用地市場(chǎng)成交面積37.2萬(wàn)平方米，相對(duì)10月份大幅下降，成交樓面均價(jià)為9763元/平方米，為本年度最高。2.2.3 2013年4月上海市住宅土地成交同比環(huán)比情況（表）表3 2013年4月上海住宅用地成交同比環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)本月住宅用地成交面積約37.2萬(wàn)平米，同比上升50.6%，環(huán)比下降42.7%，成交樓板價(jià)為9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，環(huán)比大幅上漲74.7%。2.2.4 2013年4月上海市住宅土地成交明細(xì)（列表）表4 2013年4月上海住宅土地成交明細(xì)序號(hào)地塊四至規(guī)劃用途容積率樓面地價(jià)(元/平方米)建設(shè)用地面積（平方米）每畝價(jià)格（萬(wàn)元/畝）

6、競(jìng)得方出讓時(shí)間溢價(jià)率1車亭公路三號(hào)地塊東至:規(guī)劃一路,南至:規(guī)劃四路,西至:影城路,北至:上海影視樂(lè)園商住 商業(yè)1.4，住宅1.6-94193江景投資2013/4/2756.23%2趙巷特色居住區(qū)0號(hào)地塊1東至:置鼎路,南至:尚涇支流,西至:新通波塘,北至:淀浦河居住用地1.0211405121377776融信（福建）投資集團(tuán)有限公司2013/4/2719.30%3康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)D01-04地塊東至:規(guī)劃邊界,南至:川周公路,西至:D01-03地塊邊界,北至:康綿路（地塊四至范圍應(yīng)以附圖紅線為準(zhǔn)）居住用地1.1914326302081137旭輝集團(tuán)股份有限公司2013/4/2794.74%4奉

7、賢區(qū)四團(tuán)鎮(zhèn)46-01區(qū)域地塊東至:陸家橋港,南至:大田,西至:環(huán)西路,北至:河濱南路商住2218230711291上海東源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013/4/354.72%5浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊東至:路西聯(lián)系河西側(cè)6米綠帶,南至:三林浦河北側(cè)6米綠帶,西至:規(guī)劃經(jīng)六北路,北至:腰涇港南側(cè)6米綠帶居住用地1.7181991220192063浦東發(fā)展有限公司2013/4/1065.43%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)4月份上海共成交5塊住宅用地，土地市場(chǎng)與去年12月同比顯得較為熱鬧，但相對(duì)11月明顯下滑，環(huán)比下降42.7%。成交價(jià)方面，浦東發(fā)展有限公司所摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地

8、塊樓面地價(jià)高達(dá)18199元/平方米，位居本月成交地塊樓面價(jià)第一位，本月成交5幅地塊全部超過(guò)起拍價(jià)成交，其中4幅地塊的溢價(jià)率超過(guò)50%。2.2.5 小結(jié)12月住宅用地成交面積約37.2萬(wàn)平米，同比上升50.6%，環(huán)比下降42.7%，成交樓板價(jià)為9763元/平方米， 同比上升5.7%，基本持平，環(huán)比大幅上漲74.7%。從全年來(lái)看，今年的土地形勢(shì)相對(duì)2010年和2011年較為平淡，在本月推出的土地中，純住宅用地僅有4幅，考慮春節(jié)因素在內(nèi)，預(yù)計(jì)2013年1月土地市場(chǎng)將會(huì)大幅降溫。2.3 2012年上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地市場(chǎng)2.3.1 近三年上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地成交情況對(duì)比（表）表5 2010-201

9、3.4上海土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng) 2012年度上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地共成交201.8萬(wàn)平方米，成交樓板均價(jià)為7599元/平方米，從近三年趨勢(shì)來(lái)看，成交量成下滑趨勢(shì)，成交價(jià)與去年基本持平。2.3.2 近12個(gè)月上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地市場(chǎng)成交情況（表）表6 2012年5月-2013年4月上海商辦用地成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng) 2012年1-12月商辦用地成交面積起伏較大，12月成交面積達(dá)到今年以來(lái)最大值，約47.7萬(wàn)平方米，目前為全年月度成交量第三，成交樓板價(jià)為9209元/平方米，市場(chǎng)明顯呈翹尾態(tài)勢(shì)。2.3.3 2013年4月上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地成交同比環(huán)比情況（表）表7

10、 2013年4月上海商辦用地成交同比環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)2012年12月商辦用地成交面積約47.7萬(wàn)平方米，同比大幅上升297.5%，環(huán)比上漲80%；成交樓板均價(jià)為9209元/平方米，同比下降14.3%，環(huán)比上升29.8%。2.3.4 2013年4月上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地成交明細(xì)表8 2013年4月上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地成交明細(xì)序號(hào)地塊四至規(guī)劃用途容積率樓面地價(jià)(元/平方米)建設(shè)用地面積（平方米）每畝價(jià)格（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得方成交時(shí)間溢價(jià)率1奉賢區(qū)南橋新城11單元A02-05（東塊）區(qū)域東至:望園路,南至:環(huán)城南路,西至:未建設(shè)用地,北至:A02-04地塊辦公樓2262917062351上

11、海南郊能源開(kāi)發(fā)有限公司2013/4/28-2嘉定區(qū)嘉定新城B18-1B地塊東至:芮家涇,南至:寶塔路,西至:合作路、基地邊界,北至:天祝路、基地邊界商辦2.8220025836411上海新圓投資管理有限公司2013/4/27-3長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊（古北5-2）東至:伊犁路,南至:紅寶石路,西至:瑪瑙路,北至:虹橋路道路綠帶商辦6.37302441655812845SOHO中國(guó)、悅洋有限公司2013/4/2548.37%4浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B02A-05號(hào)地塊東至:B02A-06地塊,南至:博城路,西至:B02A-01地塊,北至:B02A-02地塊商辦3.51

12、862035794345上海世博發(fā)展（集團(tuán)）有限公司2013/4/18-5浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B02B-01、04，B03B-01號(hào)地塊B02B-01地塊東至規(guī)劃B02B-02地塊，B02B-04地塊東至規(guī)劃B02B-05地塊，B03B-01地塊東至規(guī)劃B03B-03地塊；B02B-01地塊南至規(guī)劃B02B-04地塊，B02B-04地塊南至博城路，B03B-01地塊南至規(guī)劃公共綠地；西至規(guī)劃一路；B02B-01地塊北至世博大道，B02B-04地塊北至規(guī)劃B02B-01地塊，B03B-01地塊北至博城路（見(jiàn)附圖）辦公樓B02B-01地塊為3.5；B02B-04地塊為3.5，B03B-01

13、地塊為5.519190173505954寶鋼集團(tuán)（上海）置業(yè)有限公司2013/4/11-6浦東新區(qū)外高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊東至:G03-7地塊,南至:G03-06地塊,西至:G03-06地塊,北至:德愛(ài)路辦公樓、商業(yè)用地 342677851853福州濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013/4/3-數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地掛牌網(wǎng)4月上海市寫(xiě)字樓/商業(yè)土地共成交6塊，主要分布在浦東新區(qū)、嘉定等周邊區(qū)域，其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊（古北5-2）成交樓板價(jià)最高，為30244元/平方米，該地塊也是本月地王。成交樓板均價(jià)總體依然遵循市區(qū)高于周郊的規(guī)律。本月所成交6幅地塊中，僅有1幅是以略高于起

14、拍價(jià)成交，其余5幅地塊都以起拍價(jià)格成交。2.3.5 小結(jié)在12月份上海兩度誕生了新的總價(jià)地王，但從全年來(lái)看，比往年的形勢(shì)相對(duì)較為平淡，考慮到國(guó)家政策始終沒(méi)有顯著性的放松，目前商辦土地的成交情況已經(jīng)算是不錯(cuò)的情況，而且受益于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商場(chǎng)租金的穩(wěn)定收益，成交價(jià)格方面維持堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2013年1月至3月，成交量受春節(jié)的影響會(huì)有較大幅度的影響，但成交價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概況3.1 近三年商品房和商品住宅成交情況（表）表7 2010年2013年4月住宅供應(yīng)及成交量?jī)r(jià)表數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC年報(bào)2012年住宅供應(yīng)面積為764.57萬(wàn)平方米，成交面積為844.69萬(wàn)平方米，成

15、交量?jī)r(jià)連續(xù)下滑，宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)面的影響極其明顯。但是由于剛需對(duì)市場(chǎng)的刺激作用，價(jià)格始終堅(jiān)挺，甚至相對(duì)2011年有小幅上漲。3.2 最近12個(gè)月上海市住宅供應(yīng)及成交情況（表）表8 2012年5月2013年4月全市住宅供應(yīng)及成交量?jī)r(jià)表數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC年報(bào)12月的住宅市場(chǎng)一度比較火爆，成交量創(chuàng)下本年度新高，為120.87萬(wàn)平方米，受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年回暖的態(tài)勢(shì)，部分市場(chǎng)需求也實(shí)時(shí)地釋放出來(lái)。3.3 2013年4月住宅成交量?jī)r(jià)同比環(huán)比表9 2012年4月上海住宅供應(yīng)及成交量?jī)r(jià)同比環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)源：易居CRIC年報(bào)2012年12月，上海市商品住宅成交面積為120.87萬(wàn)平方米，環(huán)比（較上月）上漲23.15%，同比（較上年同期）上漲109.21%，這一成交量創(chuàng)下自2011年1月以來(lái)的近兩年“月度成交量”新高；成交均價(jià)為21943元/平方米，環(huán)比上漲0.77%，同比下跌1.06%。3.4 后市預(yù)判2012年上海市商品住宅新