南京廣成東方名城營銷推廣思路

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。廣成東方名城2005年定位及營銷推廣思路瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)二五年二月二十五日說 明自我司于2002年8月正式接受本項(xiàng)目以來，本項(xiàng)目以順利開發(fā)銷售3期，售房700余套，本項(xiàng)目在溧水已經(jīng)確立了核心的競爭優(yōu)勢，2005年隨著整體房地產(chǎn)市場的新一輪變化及項(xiàng)目自身的情況，我司現(xiàn)針對消費(fèi)群體的定位，確定營銷推廣的內(nèi)容。目 錄第一部分 20022004營銷回顧第一章 項(xiàng)目主題賣點(diǎn)歸納5第二章 項(xiàng)目核心概念闡述8第二部分 2005年整體營銷推廣計(jì)劃第一

2、章 2005年我們要解決的問題11第二章 2005年全年?duì)I銷工作計(jì)劃14第三部分 項(xiàng)目四期整體推廣方案第一章 整體營銷推廣渠道19第二章 整體營銷推廣策略20第三章 營銷推廣主題定位25第四章 整體宣傳推廣策略28第五章 包裝方案及物料準(zhǔn)備31第一部分 20022004營銷回顧第一章 項(xiàng)目主題賣點(diǎn)歸納一、政府支持本項(xiàng)目是溧水政府形象工程之一，政府希望通過本項(xiàng)目的開發(fā)來加快溧水房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本項(xiàng)目的開發(fā)也能在城市改造人居環(huán)境中起到重要的作用，因此政府給予了本項(xiàng)目極大的重視和支持。二、絕版的區(qū)位地段本項(xiàng)目地處縣城東南片，是城市東進(jìn)南延的首先要建設(shè)的地段，區(qū)域整體的規(guī)劃和交通配套處于縣城最佳區(qū)位

3、。三、極為便利的交通環(huán)境本項(xiàng)目地處城市主干道珍珠南路和城市外圍快速干道金蛙路交匯處，進(jìn)城向右轉(zhuǎn)，出城向左轉(zhuǎn)，上高速向前走，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)隨著你的思想向各個方向延伸。四、成熟的教育配套住在廣成東方名城可以享受溧水試驗(yàn)幼兒園、溧水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、溧水第二中學(xué)、溧水高級中學(xué)等十五年的優(yōu)勢教育，同時還有溧水黨校等縣城重點(diǎn)學(xué)校，項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊人文環(huán)境溧水一流。五、漸趨成熟的生活配套2000年以來，榮昌花園、中心花園、市民廣場、慶豐小區(qū)等項(xiàng)目的開發(fā)提升了區(qū)域的整體居住檔次和市場形象，項(xiàng)目周邊的生活配套也基本完善，形成了以彎子口為中心的繼通濟(jì)街之后的又一個商業(yè)旺點(diǎn)。六、超大型的規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目占第405畝，建筑面積2

4、8萬平方米，在溧水縣城以前所未有的規(guī)模、空前的氣勢向溧水人民展示財(cái)富生活的魅力。七、獨(dú)特的地形地貌項(xiàng)目地塊規(guī)整呈矩形，為項(xiàng)目的開發(fā)及后期的管理帶來了較大便利；內(nèi)部有一條源至無想山下永幸水庫的自然河流，為項(xiàng)目注入了流動的血液，為項(xiàng)目注入了生命的韻律；項(xiàng)目內(nèi)部地塊高低起伏，體現(xiàn)了溧水低丘陵地貌，為項(xiàng)目環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了很大的發(fā)揮空間。八、一流的策劃思路項(xiàng)目的策劃思想，源于國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的深圳、上海等大城市，思路超前，策劃理念創(chuàng)新的結(jié)合了當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，很巧妙的將策劃思想融入了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中。500米長的城市級特色“商業(yè)步行街”，為您提供購物、休閑、旅游、娛樂于一體的現(xiàn)代時尚生活空間。面向整

5、個溧水城市的大型運(yùn)動會所，包括籃球場、羽毛球場、桌球室、乒乓球室、棋牌室等多達(dá)20余項(xiàng)主題運(yùn)動會所，讓業(yè)主“運(yùn)動就在家門口”。九、一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)分別聘請上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)和上海藝匠環(huán)境景觀設(shè)計(jì)公司。建筑設(shè)計(jì)上采用了現(xiàn)代加州風(fēng)格，外立面現(xiàn)代時尚、簡潔亮麗，給你一個年輕的生活；1：1.25的樓間距、1.05的超低容積率，讓業(yè)主充分享受陽光；建筑結(jié)構(gòu)上采用局部架空，形成多條視覺走廊；戶型設(shè)計(jì)上，在充分考慮使用功能的情況下，將面積盡量做小，無浪費(fèi)面積，同時做到全明設(shè)計(jì)，大型落地窗、飄窗將室外的景觀從不同的角度引入室內(nèi)，讓業(yè)主接受實(shí)惠的同時享受更多，“實(shí)惠多一點(diǎn)，生活高一點(diǎn)

6、”。環(huán)境設(shè)計(jì)上，采用中西合璧的園林景觀設(shè)計(jì)，將西方園林的大氣和東方園林的精細(xì)完美集合起來。將天然河流進(jìn)行了改造，規(guī)劃建成約25000平方米的“水岸生態(tài)公園”，以及庭院式組團(tuán)花園，給您最真切的感覺，公園就在家門口。十、先進(jìn)的物業(yè)管理物業(yè)管理由常州天和物業(yè)管理公司管理，公司擁有大城市小區(qū)物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，配有先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，能為小區(qū)業(yè)主帶來“人性化服務(wù)”。第二章 項(xiàng)目核心概念闡述廣成東方名城位于珍珠南路和金蛙路交匯處，周圍500米范圍內(nèi)有彎子口市民廣場、5000平米的蘇果超市項(xiàng)目周邊生活排套設(shè)施成熟；溧水黨校、溧水高級中學(xué)、溧水二中、溧水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、溧水實(shí)驗(yàn)幼兒園等溧水各大名校云集于此；廣成東方

7、名城已成為溧水最具生活魅力的房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目；它將是南京房地產(chǎn)市場上首個“衛(wèi)星城”首個“財(cái)富生活示范基地”。一、 項(xiàng)目推廣主題回顧1、項(xiàng)目一期28萬平方米超大型景觀住宅區(qū)財(cái)富生活的示范基地繁華美麗的衛(wèi)星生活廣成東方名城，建設(shè)中國特色的衛(wèi)星生活2、項(xiàng)目二期美麗新溧水，南京衛(wèi)星城享受廣成東方名城財(cái)富生活體驗(yàn)新溧水，體驗(yàn)?zāi)暇┬l(wèi)星城，體驗(yàn)東方名城的財(cái)富生活打造南京衛(wèi)星城的新居住中心。3、項(xiàng)目三期品位財(cái)富生活締造生活峰景建設(shè)未來，改變生活第二部分 2005年整體營銷推廣計(jì)劃第一章 2005年我們要解決的問題一、 提高小區(qū)入住率，帶動社區(qū)人氣的聚集目前本項(xiàng)目已經(jīng)交付住宅700多套，但是入住率50不到。這種情

8、況的出現(xiàn)，產(chǎn)生了兩大問題。第一問題是周邊各項(xiàng)配套不齊全。人氣不興旺，讓各經(jīng)營者感覺不到這里是經(jīng)營者投資的好地方，減緩了商業(yè)街的銷售速度和目前的投資價值。第二問題是社區(qū)文化沒能形成。豐富社區(qū)的文化生活，提高社區(qū)居民的思想道德和科學(xué)文化待諸多方面的素質(zhì)。社區(qū)文化是形成社區(qū)認(rèn)同感和歸屬感的橋梁，是形成社區(qū)吸引力、感召力、凝聚力和創(chuàng)造力的紐帶，必將對社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生巨大的推動作用。用健康向上的文化活動滿足群眾文化生活，使居民在參與活動中得到精神愉悅，就得思想道德和行為舉止方面的提高。為居民創(chuàng)造一個整潔、舒心、活躍、和諧、溫馨的生活環(huán)境，創(chuàng)建居民安居樂業(yè)的社區(qū)，同時推動企業(yè)的品牌建設(shè)。如何提升社區(qū)人氣？通過

9、特色營銷活動，加快業(yè)主的裝修速度，加快周邊各項(xiàng)生活配套進(jìn)駐。裝修論壇舉辦多次裝修論壇，通過演講者的裝修講座，促進(jìn)業(yè)主的裝修沖動，提前進(jìn)入裝修狀態(tài)。文化活動周每月舉行一次業(yè)主活動，如周邊景點(diǎn)旅游、業(yè)主社區(qū)聚會、生活論壇兒童書法繪畫比賽等。文化活動月創(chuàng)建廣成每年一度的社區(qū)活動月（假定為每年9月），在這個月內(nèi)每周都舉辦社區(qū)活動。主題活動有青少年科技（軍事）夏令營、社區(qū)夏季運(yùn)動會、社區(qū)啤酒龍蝦節(jié)、露天電影周等。 二、 充分挖掘潛在客戶，帶動項(xiàng)目的快速、順利銷售隨著溧水大量的商品房開發(fā)，隨著溧水房價的不斷上漲，現(xiàn)在的目標(biāo)客戶越來越難以挖掘。對于2005年我們將要以二中方式挖掘新客戶，第一種方式是以客戶帶

10、客戶的銷售模式，創(chuàng)建龐大的業(yè)余銷售隊(duì)伍，讓現(xiàn)有的業(yè)主挖掘自己身邊的親戚、朋友、同事等客戶，所以我們必須通過營銷活動，創(chuàng)建社區(qū)文化來籠絡(luò)業(yè)主，讓廣成東方名城成為業(yè)主心中最值得守望一生的居住社區(qū)。第二種方式是擴(kuò)大縣城以外的目標(biāo)客戶，加大南京市場和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳力度。如何挖掘潛在客戶群呢？業(yè)余售樓員通過社區(qū)文化周、社區(qū)文化月，加快社區(qū)文化的建設(shè)，形成社區(qū)吸引力、感召力、凝聚力，創(chuàng)造一個整潔、舒心、活躍、和諧、溫馨的生活環(huán)境，創(chuàng)建居民安居樂業(yè)的社區(qū)，讓業(yè)主在和朋友談?wù)搹V成東方名城的時候，有可以閑侃的話題，無形中做我們的業(yè)余售樓人員。南京市場參加12層南京舉辦的房展會。展會主題：尋找都市中的田園生活廣成

11、東方名城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場下鄉(xiāng)流動宣傳車，不定期下鄉(xiāng)宣傳項(xiàng)目。 宣傳主題：讓全家享受繁華的都市生活，讓兒女擁有最好的教育場所三、 樹立企業(yè)品牌，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度廣成東方名城在溧水的知名度已經(jīng)打開，我們還要針對南京市場和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)打開項(xiàng)目知名度。關(guān)于企業(yè)的品牌建設(shè)是一項(xiàng)必修的課程，第一個原因是可以提高消費(fèi)者忠誠度，降低市場競爭壓力。一個強(qiáng)而有力的品牌可以為企業(yè)帶來更高的消費(fèi)者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產(chǎn)品延伸，同時使產(chǎn)品占據(jù)市場優(yōu)勢。第二個原因是降低推廣成本，加速銷售速度進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的地產(chǎn)商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項(xiàng)目推廣成本，有利于項(xiàng)目銷售

12、。如何建設(shè)企業(yè)品牌，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度？戶外廣告牌彎子口、高炮、項(xiàng)目地塊的廣告位應(yīng)該繼續(xù)保留，用來宣傳企業(yè)，宣傳項(xiàng)目。網(wǎng)絡(luò)傳播在南京房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站宣傳宣傳項(xiàng)目，宣傳企業(yè) 開辟企業(yè)項(xiàng)目專題網(wǎng)站獲取獎項(xiàng)參加由權(quán)威機(jī)構(gòu)舉辦的大型獎項(xiàng)活動，獲取全國或江蘇省性質(zhì)的地產(chǎn)獎項(xiàng)客戶會開創(chuàng)4p-6p廣成東方通訊,報道廣成東方名城的最新動態(tài)。四、 促進(jìn)商業(yè)街成活，加快商業(yè)街銷售商業(yè)街不光要能夠賣的出去，重要的是能經(jīng)營成活，讓東方新天地成為社區(qū)的生活配套中心，讓東方新天地成為溧水的休閑娛樂中心。通過什么方式可以實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)呢？通過社區(qū)文化的建設(shè)，快度聚集社區(qū)人氣，人氣旺盛，自然能吸引投資者的經(jīng)營興趣。周末大賣場定期聯(lián)

13、合知名專業(yè)商家（如五星、蘇寧等）來東方新天地舉行優(yōu)惠大賣場，帶動?xùn)|方新天地的商業(yè)氛圍。商業(yè)招商利用優(yōu)惠政策，引進(jìn)知名商業(yè)店，如快餐店、書店、文具店、咖啡店等商業(yè)節(jié)亮化讓新天地成為市民夜晚活動的聚集地。第二章 2005年全年?duì)I銷工作計(jì)劃一、2005年全年?duì)I銷工作內(nèi)容2005年廣成東方名城的營銷任務(wù)是解決上訴的四點(diǎn)問題，同時完成四期和五期的銷售任務(wù)。圍繞這些內(nèi)容整理全年的營銷工作內(nèi)容如下：序號類別內(nèi)容備注1項(xiàng)目包裝項(xiàng)目四期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備單頁、折頁、戶型圖、廣成通訊等戶外廣告牌、圍墻彎子口、高炮、項(xiàng)目圍墻售樓處物品的準(zhǔn)備展板、戶型模型等項(xiàng)目五期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備單頁、折頁、戶型圖、廣成通訊等戶外

14、廣告牌、圍墻彎子口、高炮、項(xiàng)目圍墻售樓處物品的準(zhǔn)備展板、戶型模型等2營銷活動每月的文化活動周業(yè)主周邊一日游春季、秋季旅游裝修專題論壇邀請裝修專業(yè)人士講座兒童書法比賽六一的全城的兒童書法繪畫比賽周末大賣場新天地舉行大賣場促銷活動業(yè)主文藝晚會元旦、中秋、圣誕的業(yè)主聯(lián)誼會花燈猜謎節(jié)冬季長跑比賽全民健身文化活動月青少年科技（軍事）夏令營假定為每年9月每周舉行一次大型活動社區(qū)夏季運(yùn)動會社區(qū)啤酒龍蝦節(jié)露天電影周房展會南京春季房展會南京秋季房展會下鄉(xiāng)宣傳車企業(yè)品牌企業(yè)網(wǎng)站創(chuàng)立自己的企業(yè)、項(xiàng)目網(wǎng)站地產(chǎn)獎項(xiàng)獲得全國或江蘇省性質(zhì)的地產(chǎn)獎項(xiàng)3商業(yè)運(yùn)營商業(yè)街包裝招商工作優(yōu)惠吸引特色商業(yè)的進(jìn)入商業(yè)街亮化工程夜晚商業(yè)燈光

15、美化二、2005年全年?duì)I銷工作計(jì)劃時間表2005年3456789101112營銷內(nèi)容1234123412341234123412341234123412341234項(xiàng)目四期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備戶外廣告牌、圍墻售樓處物品的準(zhǔn)備項(xiàng)目五期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備戶外廣告牌、圍墻售樓處物品的準(zhǔn)備營銷活動文化活動周文化活動月房展會春季房展秋季房展下鄉(xiāng)宣傳車品牌樹立企業(yè)網(wǎng)站地產(chǎn)獎項(xiàng)商業(yè)街包裝招商工作商業(yè)街亮化工程二、2005年全年?duì)I銷工作計(jì)劃時間表序號類別內(nèi)容費(fèi)用（元）1項(xiàng)目包裝項(xiàng)目四期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備20000100000戶外廣告牌、圍墻20000售樓處物品的準(zhǔn)備10000項(xiàng)目五期包裝宣傳資料的準(zhǔn)備20000

16、戶外廣告牌、圍墻20000售樓處物品的準(zhǔn)備100002營銷活動文化活動周每月一次（5000）50000540000文化活動月青少年科技（軍事）夏令營20000社區(qū)夏季運(yùn)動會20000社區(qū)啤酒龍蝦節(jié)20000露天電影周10000房展會南京春季房展會80000南京秋季房展會80000流動售房車150000企業(yè)品牌企業(yè)網(wǎng)站10000地產(chǎn)獎項(xiàng)1000003商業(yè)運(yùn)營商業(yè)街包裝招商工作1000060000商業(yè)街亮化工程500004廣告費(fèi)用四期電臺、電視臺、網(wǎng)站250000500000五期2500005合計(jì)1200000第三部分 項(xiàng)目四期整體推廣方案第一章 整體營銷推廣渠道一、 市場細(xì)分根據(jù)地理位置來分：本

17、項(xiàng)目的市場主要分布在南京、溧水本地幾周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，所以營銷推廣的著重點(diǎn)應(yīng)在溧水、溧水鄉(xiāng)鎮(zhèn)和南京。溧水本地的客戶群體主要是政府公務(wù)員、私營業(yè)主、事業(yè)單位工作人員，總之主要針對當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層；溧水鄉(xiāng)鎮(zhèn)想入城定居的消費(fèi)層。南京房價居高不下，為溧水的住宅價格提供了很大的空間，具有巨大的誘惑力，同時溧水的自然條件和交通狀況也是南京人所認(rèn)可的，所以溧水為南京消費(fèi)者提供了較好選擇。針對以上分析客戶群體組成，我司確定本項(xiàng)目的推廣市場為：1、溧水本地區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主2、南京為輔南京市區(qū)江寧高淳溧水主要銷售區(qū)域周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)次要銷售區(qū)域第二章 整體營銷推廣策略一、 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合本項(xiàng)目規(guī)模較大，環(huán)境與配套將是小區(qū)的物質(zhì)主題，

18、文化、品位將是小區(qū)的精神主題。我司認(rèn)為本項(xiàng)目賣點(diǎn)主要為：1、溧水規(guī)模最大社區(qū)（28萬平方米）。2、品牌第一3、教育第一4、文化第一5、景觀第一5、文化第一6、物管第一7、休閑第一二、 整體概念定位項(xiàng)目四期即將進(jìn)入市場，為表現(xiàn)項(xiàng)目的第一價值，我司也結(jié)合項(xiàng)目前3期的營銷推廣方案，又根據(jù)東方名城是溧水的“財(cái)富生活的示范基地”。讓消費(fèi)群體認(rèn)知感受“財(cái)富生活”的無窮魅力，同樣也和東方名城的別墅、花園洋房的產(chǎn)品檔次相統(tǒng)一。廣成東方名城四期的整體市場形象定位為：溧水財(cái)富第一城三、品牌定位基于概念定位、區(qū)域市場和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向人文精品社區(qū)發(fā)展，整體定位為：小城鎮(zhèn)第一康居示范基地三、營銷推廣總策

19、略本項(xiàng)目規(guī)模較大，針對的客戶群體較廣，產(chǎn)品類型較豐富，為了能在一個小縣城引起轟動，炒熱本項(xiàng)目，將廣成公司和東方名城的信息傳遞給目標(biāo)市場上的顧客，已達(dá)到銷售的目的，必須采用主動的營銷策略，讓人看得見、能得到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。基于此本項(xiàng)目營銷推廣采用：活動營銷為主體營銷思路，廣告及媒體為配合活動宣傳。營銷主要采用促銷活動和公共關(guān)系，將信息有效的傳播給買家或是潛在的顧客，創(chuàng)造大盤活動營銷的新策略。四、 入市時機(jī)1、 時機(jī)的支撐（1）從針對的目標(biāo)客戶群體來看，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限、期待價值較低、有著片區(qū)情結(jié)的買家。（2）從目前市場格局和工程進(jìn)度看，該地區(qū)多層物業(yè)數(shù)量極少，有一定的市場空間。 （3）從銷售季節(jié)來

20、看，4、5月為銷售旺季，此時推出，具備市場基礎(chǔ)，且周邊其他競爭項(xiàng)目總價偏高，本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯。2、銷售時間安排我司制立銷售計(jì)劃如下：階段時間預(yù)定（%）銷售（）工作內(nèi)容預(yù)熱期2005年3月1日2005年5月1日20包裝方案的確定和實(shí)施、營銷推廣方案的確定和實(shí)施開盤時間2005年5月2日20%30開盤活動及銷售控制強(qiáng)銷期2005年5月2日2005年5月31日40%40快速銷售持續(xù)強(qiáng)銷期2005年6月1日2005年6月30日15%20頻率銷售尾盤銷售期2005年7月主體銷售完成5%10尾盤銷售四期銷售周期表2005年34567銷售階段12341234123412341234預(yù)熱期開盤時間強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷

21、期尾盤銷售期（假設(shè)定于5月2日開盤）總銷期控制在四個月內(nèi)，其中預(yù)熱期60天，強(qiáng)銷期2個月，掃尾期1個月。（備注：實(shí)際銷售時間按實(shí)際開盤時間開始計(jì)算。）第四章 整體宣傳推廣策略全新整合宣傳推廣時代的即將來臨。傳統(tǒng)的宣傳推廣戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)的更多是“我們的產(chǎn)品與競爭對手有何不同”，而未來的宣傳推廣是產(chǎn)品與顧客合作的時代，要合作，就要和顧客站在一起，為了顧客的利益銷售，達(dá)成統(tǒng)一的目標(biāo)，統(tǒng)一的宣傳，共同分享回報。一、整體宣傳推廣策略根據(jù)本項(xiàng)目四期的市場定位，本項(xiàng)目是溧水房地產(chǎn)市場中的大型綜合物業(yè)，所以受眾人群相對較廣，消費(fèi)水平跨度大，從而我們宣傳推廣應(yīng)從多數(shù)客戶的消費(fèi)心理出發(fā)，以便更好的抓住客戶的購買需求和購

22、買動機(jī)?？蛻粝M(fèi)心理特征分析本項(xiàng)目客戶往往選擇最具“生活氛圍”的產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)，而生活氛圍的建立主要通過高頻率的主題營銷宣傳活動、大眾口碑宣傳和可信賴的權(quán)威行業(yè)評定認(rèn)可。因此本項(xiàng)目四期的整體宣傳推廣策略應(yīng)該是：“迅速積累人氣，建立良好的生活氛圍，在通過權(quán)威行業(yè)平定，從而換來大眾的良好口碑宣傳” 二、 媒體策略整合傳播媒體，廣泛傳播提高產(chǎn)品的文化內(nèi)涵。為了項(xiàng)目更廣泛的、更快速的、更有效的、提升公司品牌及項(xiàng)目形象，達(dá)到宣傳目的，本項(xiàng)目應(yīng)采用多種媒體共同配合的策略，具體表現(xiàn)為以下的幾種形式：1、 權(quán)威媒體+大眾媒體=品牌的提升+傳播的效應(yīng)，權(quán)威媒體提升了發(fā)展商的品牌和項(xiàng) 目檔次，大眾媒體保證了項(xiàng)目傳播

23、路徑和人群。2、 大眾媒體+專項(xiàng)媒體=廣泛宣傳+針對主力客戶人群選擇報紙、戶外、電視等大眾媒體等增強(qiáng)項(xiàng)目的廣泛傳播，同時使用財(cái)富、汽車、航空雜志等直接針對目標(biāo)客戶人群。3、 在項(xiàng)目的整個推廣過程中，前期以樹立項(xiàng)目形象為主、開盤后營銷中期以宣傳品質(zhì)為主、后期以價格、優(yōu)惠促銷廣告為主4、 聯(lián)合推廣，所謂聯(lián)合推廣廣告就是與當(dāng)?shù)刂木频?、會員制休閑度假中心、機(jī)場和高檔茶樓等聯(lián)手，利用他們成熟的客戶網(wǎng)絡(luò)來推廣本項(xiàng)目，具體聯(lián)合事宜待定。比例：大眾媒體55% 專項(xiàng)媒體25% 特殊媒體20%三、 廣告與營銷活動策略1、預(yù)熱及開盤期 主推賣點(diǎn)： 成熟的生活 景觀性的都是生活 繼往開來的文化社區(qū) 開發(fā)商的品牌形

24、象廣告基調(diào)：大氣的，現(xiàn)代感強(qiáng)烈的，文化底蘊(yùn)深厚的廣告形式：以戶外廣告、新聞導(dǎo)入市場，推出本項(xiàng)目形象，預(yù)熱市場。營銷活動：業(yè)主的聯(lián)誼活動和全縣范圍的體育休閑活動2、項(xiàng)目強(qiáng)銷期 主推賣點(diǎn)： 綜合優(yōu)勢的不可替代性 財(cái)富生活，高的優(yōu)勢，高的生活，高的品質(zhì) 樓盤的綜合因素（房型、配套、物管）廣告基調(diào)：華麗的，渲染的、魅力的、獨(dú)具一格的廣告形式：廣告種類密集推出，發(fā)布銷售信息電視廣告形象篇播出。營銷活動：禮品派送、大型營銷公關(guān)活動3、持續(xù)促銷期 主推賣點(diǎn)： 繼續(xù)深入細(xì)化樓盤優(yōu)勢 溝通與互動 公共活動 熱銷場面 銷售及工程進(jìn)度廣告基調(diào)：理性的、誠信的廣告形式：但頻率隨著時間推移在減低，主要配合營銷活動發(fā)布信

25、息。營銷活動：促銷活動4、項(xiàng)目尾盤期 主推賣點(diǎn)： 物超所值 保留精品的房型推薦 銷售進(jìn)度廣告基調(diào)：理性的、誠信的廣告形式：主要配合營銷活動發(fā)布信息營銷活動：促銷活動第五章 包裝方案及物料準(zhǔn)備一、 包裝方案1、圍墻設(shè)計(jì)圍墻設(shè)計(jì)創(chuàng)意的出發(fā)點(diǎn)是：魅力財(cái)富生活因此圍墻采用了“生活與財(cái)富在廣成”，要具有“項(xiàng)目的宣傳性、知識性、觀賞性、藝術(shù)性、創(chuàng)造性”2、珍珠路兩側(cè)道旗效果圖項(xiàng)目內(nèi)部道旗，商業(yè)街內(nèi)街、外街兩側(cè)，社區(qū)內(nèi)的主要通道。道旗主要是樹立本項(xiàng)目在溧水的品牌，體現(xiàn)項(xiàng)目的市場形象和最大特色。3、導(dǎo)視牌：在項(xiàng)目現(xiàn)場社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng) 5、橫幅位置規(guī)格內(nèi)容材料周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要街道0.9m*10m，30-50條，每條30

26、天項(xiàng)目賣點(diǎn)和開盤預(yù)告布料6、氣拱門位置規(guī)格內(nèi)容材料售樓處門口15m跨度開盤通告塑料7、廣告大牌位置規(guī)格內(nèi)容材料周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公共汽車站教育文化宣傳噴繪9、小區(qū)內(nèi)部宣傳大牌位置規(guī)格內(nèi)容材料小區(qū)住宅外立面8m*4m，2塊樓盤賣點(diǎn)噴繪10、車身廣告溧水發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交車體廣告，宣傳內(nèi)容為：溧水財(cái)富第一城11、亮化工程亮化燈是為了增添社區(qū)氣氛、道路燈、庭院燈、草坪燈、護(hù)欄燈、樓體輪廓燈、高桿燈、等戶外燈的選購增添。12、流動售樓車周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力不容忽視，所以針對本目標(biāo)群體的特殊性，我建議由發(fā)展商購買一輛金龍客車，改作為項(xiàng)目的流動看房專車。車內(nèi)裝有，迷你模型、展板、接待區(qū)等完善配套。30萬（金龍6792型

27、號大客車報價21萬，31坐，可以改裝，定單試銷售24天內(nèi)交車。）二、 物料的準(zhǔn)備1、宣傳資料規(guī)格40*65數(shù)量5000份紙張180克白卡成本3元/張使用時間預(yù)熱期開始使用地點(diǎn)售樓處2、東方通訊 東方通訊是作為本項(xiàng)目的定期刊物進(jìn)行派發(fā)，主要登載內(nèi)容為項(xiàng)目的事實(shí)報道和最新營銷活動的時間內(nèi)容。規(guī)格8k每期數(shù)量5000份紙張105克銅板紙成本1元/張使用時間全年使用地點(diǎn)縣城及周邊三、營銷活動舉行計(jì)劃舉行現(xiàn)場活動廣告是最能親近消費(fèi)者的，因此多做現(xiàn)場活動，從與消費(fèi)者零距離的接觸應(yīng)是本項(xiàng)目廣告宣傳側(cè)重的一方面。推廣階段日期活動主題開盤前導(dǎo)入期3月263月27日草莓節(jié)4月2日4月3日廣成業(yè)主運(yùn)動會，籃球比賽、

28、臺球比賽、乒乓球比賽，馬拉松比賽4月7日4月10日“廣成教育培訓(xùn)班” 公開招募會員4月18日廣成教育培訓(xùn)基地開始報名家庭教育日，社區(qū)教育日開盤期2005年5月2日廣成東方名城四期隆重開盤強(qiáng)銷期5月3日5月4日春天在你的身邊廣成業(yè)主大型戶外活動，野炊、垂釣、聯(lián)歡，地點(diǎn)：天目湖。5月1日5月6日喜慶連連，東方名城激情購物節(jié)持銷期2005年6月1日兒童書法比賽2008年7月8月社區(qū)啤酒龍蝦節(jié)尾銷期2005年9月慶?！笆?一”，廣成激情歌舞表演比賽三、 媒體投放方案宣傳方案（2005年3月6月），擬定四期開盤為：2005-4-18由于溧水縣城規(guī)模小，當(dāng)?shù)孛襟w機(jī)構(gòu)較少宣傳渠道狹窄，因此本項(xiàng)目不必作過多的

29、媒體宣傳，但可以選擇與一家主要媒體聯(lián)合發(fā)行期刊，如：今日溧水、金陵晚報等。1、東方通訊專遞（2005年3月6月）/也可以上到揚(yáng)子晚報現(xiàn)代快報日期份數(shù)宣傳目的主打廣告宣傳語廣告宣傳內(nèi)容3月10日3000宣傳項(xiàng)目正式接受咨詢溧水財(cái)富第一城3月10日起，財(cái)富生活示范基地，東方名城正式接受咨詢。3月20日3000草莓節(jié)春的腳步，草莓大餐等你來4月3日3000乒乓大賽廣成杯運(yùn)動會，運(yùn)動無限激情廣成運(yùn)動大獎賽4月10日3000認(rèn)購公告認(rèn)購東方名城，溧水財(cái)富第一城價格，付款方式4月15日3000廣成教育“廣成教育培訓(xùn)班” 公開招募會員陽光三圍教育模式啟動4月17日3000廣成教育廣成教育培訓(xùn)基地開始報名家庭

30、教育日，社區(qū)教育日陽光三圍教育模式2、溧水電臺冠名整點(diǎn)新聞或音樂時間，擴(kuò)大鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群廣告媒體廣告階段溧水電臺江蘇交通臺南京音樂臺預(yù)熱期時間4月9日4月18日4月9日4月18日主題溧水財(cái)富第一城溧水財(cái)富第一城頻率（次）30次50次開盤階段時間2005年5月2日2005年5月2日2005年5月2日主題盛大開盤盛大開盤盛大開盤頻率（次）15次10次10次強(qiáng)銷期時間5月2日5月15日5月5日5月15日主題1000個家庭的明智選擇（名校、購物、公園）便利等于距離，我的財(cái)富生活頻率（次）80次50次持續(xù)熱銷期時間主題頻率（次）尾盤銷售期時間主題頻率（次）3、溧水電視臺于項(xiàng)目4月份開盤后，在溧水電視臺插撥“

31、財(cái)富時光”（每周一次，時間30分鐘）節(jié)目，以三人講新聞的形式發(fā)布財(cái)經(jīng)、商業(yè)等消息并帶出廣成東方名城的實(shí)時信息，帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購買人群。字幕的形式發(fā)布項(xiàng)目的推售信息和營銷活動等。4、廣成網(wǎng)站完善充實(shí)我們得網(wǎng)站，更要與其他專業(yè)網(wǎng)站（搜房、南京房地產(chǎn)網(wǎng)等）相連接，提高點(diǎn)擊率最高，可向政府申請?jiān)谡W(wǎng)中專門辟出一塊或進(jìn)行鏈接。網(wǎng)站南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)南京搜房網(wǎng)時間投放形式主題投放形式主題4月9日4月18日通欄廣告c（76080）溧水財(cái)富第一城頁眉廣告（59080）溧水財(cái)富第一城2005年5月2日通欄廣告c（76080）盛大開盤頁眉廣告（59080）盛大開盤4月18日5月15日通欄廣告c（76080）1000個家庭的明智選擇（名校、購物、公園）頁眉廣告（59080）便利等于距離，我的財(cái)富生活5、雜志廣告對原有的目標(biāo)受眾也可作進(jìn)一步的開拓，比如高端消費(fèi)人群，由于工作時間較長，收看電視時間正有減少的趨勢，專業(yè)型的時尚雜志，就可充分利用這一特點(diǎn)，不斷鞏固和拓展高端消費(fèi)人群的市場。但由于雜志發(fā)行量有限、受眾人群有限、發(fā)行渠道單一，只建議幾個專業(yè)雜志進(jìn)行選擇，如：金陵樓市是南京市第一本專業(yè)化的地產(chǎn)雜