手搖升降衣架工程項目建設(shè)投資分類估算法（工程項目管理）

1、泓域咨詢/手搖升降衣架工程項目建設(shè)投資分類估算法手搖升降衣架工程項目建設(shè)投資分類估算法一、 項目背景分析現(xiàn)代晾衣架行業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代的中后期，隨著國內(nèi)第一批專業(yè)生產(chǎn)和銷售晾衣架企業(yè)的誕生，專業(yè)的晾衣設(shè)備也逐漸走進消費者的生活。在現(xiàn)代晾衣架行業(yè)興起前，人們在日常生活中的晾衣需求主要通過懸空竹竿、繩索或其他管狀金屬物等簡易工具來滿足，專業(yè)晾衣架設(shè)備的出現(xiàn)，改變了人們的晾曬習(xí)慣。晾衣架是以五金類材料為核心材料構(gòu)建，有固定形狀、可延展或可升降且操作便捷的晾衣設(shè)備，該行業(yè)的發(fā)展歷程主要包括三個階段：從起初的落地、外飄和手搖式晾衣架，發(fā)展到由電力驅(qū)動的電動晾衣機，再到近年來出現(xiàn)的多功能的能晾衣機，晾

2、衣架產(chǎn)品的功能得到極大地延展和豐富。當(dāng)前，晾衣架行業(yè)從產(chǎn)品系列來分，主要有：可移動系列和固定安裝系列，二個系列四大類別：即落地類、手搖類（升降）、推拉類和電動（智能）升降類。根據(jù)中國建筑裝飾裝修材料協(xié)會晾衣架專委會工作報告，如圖表一所示，整個晾衣架行業(yè)消費市場產(chǎn)值分別是2015年80億、2016年120億、2017年200億的規(guī)模，預(yù)計到2020年，整個行業(yè)將形成超過350億產(chǎn)值的規(guī)模。智能晾衣機是一種使用電作為驅(qū)動力、向智能化方向發(fā)展的家居產(chǎn)品，主要由電機驅(qū)動的動力系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)和合金制造的機身系統(tǒng)等模塊組成，根據(jù)用戶的多樣化需求，集成了包括照明、聲控、遠程控制、烘干、風(fēng)干和消毒等功能。

3、目前電動（智能）晾衣架的市場滲透率不足10%，但是增長態(tài)勢卻不可忽視，整個晾衣架行業(yè)不同類別的增長發(fā)生了較大的變化，傳統(tǒng)的落地類、手搖類（升降）、推拉類增長緩慢，而表現(xiàn)更為亮眼的電動（智能）晾衣架領(lǐng)域，從圖表二（來自中國建筑裝飾裝修材料協(xié)會晾衣架專委會工作報告）可以看出，其增漲幅度已經(jīng)連續(xù)三年超過傳統(tǒng)品類，正處于高速發(fā)展階段。電動晾衣機2017年度出貨約350萬臺，預(yù)計2018年可以突破500萬臺。中國每年商品房銷售達1000萬套以上，另外每年二手房交易也有近千萬套，晾衣機是每個家庭今后必須配置的家居產(chǎn)品。2017年1-8月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年新開工房屋建筑施工面積累計為114996.2萬平

4、方米，相比去年同期累計增加了8162.6萬平方米，同比增速為7.6%。2017年1-8月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積累計為493274.7萬平方米，同比增加2.8%。衣架行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、房屋成交數(shù)量等因素，都會對晾衣架行業(yè)的發(fā)展和市場空間構(gòu)成一定影響。據(jù)國家統(tǒng)計局新數(shù)據(jù)，2016年大陸總?cè)丝跒?3.8271億，增809萬，新出生人口1786萬，出生率12.95。中國家庭數(shù)量超4.3億戶，預(yù)計2045年達5.04億戶，家在變小，戶均3.02人，家庭規(guī)模呈小型化，家庭類型呈多樣化，家庭功能重心呈現(xiàn)為情感、消費、照料、安全和娛樂等特征。目前中國家庭數(shù)量達4.3

5、億戶，戶均擁有住房達到1.08套。未來隨著技術(shù)的提升、應(yīng)用的深入和受眾群體的不斷增加，這個雪球?qū)⒃綕L越大。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的進一步推進及城市居民數(shù)量增加，城鎮(zhèn)住房需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)和晾衣架行業(yè)的快速發(fā)展。2015年我國城鎮(zhèn)化率已達56.1%，與歐美發(fā)達國家相比，仍有較高的提升空間。根據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，到2020年，我國城鎮(zhèn)化率將達到60%，城鎮(zhèn)新建住房面積將累計達到53億平方米左右，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到35平方米左右。通常情況下，一套晾衣架的使用周期為5-8年，在一套住宅的居住周期中，存在多次更新晾衣架產(chǎn)品的需求。近年來，房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了大量存量住宅，隨著晾衣架的使用年限到來，

6、將會產(chǎn)生許多二次購買和產(chǎn)品更新需求。二、 項目概述（一）項目基本情況1、項目名稱：手搖升降衣架工程項目2、承辦單位名稱：xxx（集團）有限公司3、項目性質(zhì)：擴建4、項目建設(shè)地點：xx園區(qū)5、項目聯(lián)系人：杜xx（二）主辦單位基本情況公司秉承“誠實、信用、謹慎、有效”的信托理念，將“誠信為本、合規(guī)經(jīng)營”作為企業(yè)的核心理念，不斷提升公司資產(chǎn)管理能力和風(fēng)險控制能力。公司在“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)、社會參與”的總體原則基礎(chǔ)上，堅持優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提質(zhì)增效。不斷促進企業(yè)改變粗放型發(fā)展模式和管理方式，補齊生態(tài)環(huán)境保護不足和區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的短板，走綠色、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展道路，不斷優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。牢固樹

7、立并切實貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以提質(zhì)增效為中心，以提升創(chuàng)新能力為主線，降成本、補短板，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。面對宏觀經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)，公司在企業(yè)法人治理機構(gòu)、企業(yè)文化、質(zhì)量管理體系等方面著力探索，提升企業(yè)綜合實力，配合產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。同時，公司注重履行社會責(zé)任所帶來的發(fā)展機遇，積極踐行“責(zé)任、人本、和諧、感恩”的核心價值觀。多年來，公司一直堅持堅持以誠信經(jīng)營來贏得信任。展望未來，公司將圍繞企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，在“夢想、責(zé)任、忠誠、一流”核心價值觀的指引下，圍繞業(yè)務(wù)體系、管控體系和人才隊伍體系重塑，推動體制機制改革和管理及業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，加強團隊能力建設(shè)，

8、提升核心競爭力，努力把公司打造成為國內(nèi)一流的供應(yīng)鏈管理平臺。（三）項目建設(shè)選址及用地規(guī)模本期項目選址位于xx園區(qū)，占地面積約27.00畝。項目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設(shè)施條件完備，非常適宜本期項目建設(shè)。三、 項目總投資及資金構(gòu)成本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算，項目總投資13535.82萬元，其中：建設(shè)投資10363.96萬元，占項目總投資的76.57%；建設(shè)期利息138.34萬元，占項目總投資的1.02%；流動資金3033.52萬元，占項目總投資的22.41%。四、 資金籌措方案（一）項目資本金籌措方案項目總投資135

9、35.82萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx（集團）有限公司計劃自籌資金（資本金）7889.30萬元。（二）申請銀行借款方案根據(jù)謹慎財務(wù)測算，本期工程項目申請銀行借款總額5646.52萬元。五、 項目預(yù)期經(jīng)濟效益規(guī)劃目標(biāo)1、項目達產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（sp）：26800.00萬元。2、年綜合總成本費用（tc）：21017.52萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤（np）：4231.12萬元。4、財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）：24.87%。5、全部投資回收期（pt）：5.23年（含建設(shè)期12個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（bep）：10231.32萬元（產(chǎn)值）。六、 項目建設(shè)進度規(guī)劃項目計劃從可行性研究報告的編制到工

10、程竣工驗收、投產(chǎn)運營共需12個月的時間。七、 流動資金估算應(yīng)注意的問題1投入物和產(chǎn)出物采用不含增值稅銷項稅額和進項稅額的價格時，流動資金估算中應(yīng)注意將銷項稅額和進項稅額分別包含在相應(yīng)的收入和成本支出中。2技術(shù)改造項目采用有無對比法進行財務(wù)分析或經(jīng)濟分析時，其增量流動資金可能出現(xiàn)負值的情況。當(dāng)增量流動資金出現(xiàn)負值時，對不同方案之間的效益比選應(yīng)體現(xiàn)出流動資金的變化，以客觀公正反映各方案的相對效益，而對選定的上報方案而言，其增量流動資金只能取零。3項目投產(chǎn)初期所需流動資金在實際工作中應(yīng)在項目投產(chǎn)前籌措。為簡化計算，項目評價中流動資金可從投產(chǎn)第一年開始安排，運營負荷增長，流動資金也隨之增加，但采用分項

11、詳細估算法估算流動資金時，運營期各年的流動資金數(shù)額應(yīng)按照上述計算公式分別進行估算，不能簡單地按100%運營負荷下的流動資金乘以投產(chǎn)期運營負荷估算。八、 擴大指標(biāo)估算法擴大指標(biāo)估算法簡便易行，但準(zhǔn)確度不如分項詳細估算法，在項目初步可行性研究階段可采用擴大指標(biāo)估算法。某些流動資金需要量小的行業(yè)項目或非制造業(yè)項目在可行性研究階段也可采用擴大指標(biāo)估算法，擴大指標(biāo)估算法是參照同類企業(yè)流動資金占營業(yè)收入的比例（營業(yè)收入資金率）、或流動資金占經(jīng)營成本的比例（經(jīng)營成本資金率）、或單位產(chǎn)量占用流動資金的數(shù)額來估算流動資金。流動資金估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1流動資產(chǎn)13012.841

12、5014.8117016.7920019.751.1應(yīng)收賬款5855.786756.677657.569008.891.2存貨4554.495255.185955.877006.911.2.1原輔材料1366.351576.551786.762102.071.2.2燃料動力68.3178.8289.33105.101.2.3在產(chǎn)品2095.072417.382739.703223.181.2.4產(chǎn)成品1024.761182.411340.071576.551.3現(xiàn)金1041.031201.181361.341601.581.4預(yù)付賬款1561.541801.782042.012402.372流

13、動負債11041.0512739.6714438.3016986.232.1應(yīng)付賬款3974.784586.285197.786115.042.2預(yù)收賬款7066.278153.399240.5110871.193流動資金1971.792275.142578.493033.524流動資金增加1971.79303.35303.35455.035鋪底流動資金3903.854504.455105.046005.93九、 基本概念現(xiàn)代工程咨詢是遵循獨立、公正、科學(xué)的原則，綜合運用多學(xué)科知識、工程實踐經(jīng)驗、現(xiàn)代科學(xué)管理方法，在經(jīng)濟社會發(fā)展、生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護、資源開發(fā)與有效利用以及境內(nèi)外各類投資建設(shè)項目

14、決策與實施活動中，為投資者和政府部門提供階段性或全過程咨詢和管理的智力服務(wù)?，F(xiàn)代工程咨詢具有綜合性、系統(tǒng)性和跨學(xué)科、多專業(yè)等特點。因此，現(xiàn)代工程咨詢方法是融合工程、技術(shù)、經(jīng)濟、管理、財務(wù)和法律等專業(yè)知識和分析方法在工程咨詢領(lǐng)域綜合運用的方法體系?，F(xiàn)代工程咨詢服務(wù)范圍包括：1，規(guī)劃咨詢：含國家、省（區(qū)、市）和縣（區(qū)、市）（包括各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等）經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃（包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃等）和區(qū)域規(guī)劃“三級三類”規(guī)劃以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的編制；2，項目咨詢：含項目投資機會研究、投融資策劃（商業(yè)計劃書），項目建議書（預(yù)可行性研究報告）、項目可行性研

15、究報告、項目申請報告、資金申請報告的編制，市場研究、行業(yè)分析、廠址選擇和方案技術(shù)經(jīng)濟比選等專題研究報告的編寫，政府和社會資本合作（ppp）項目咨詢等；3，評估咨詢：各級政府部門、開發(fā)區(qū)、銀行、投資機構(gòu)和有關(guān)企事業(yè)單位委托的對規(guī)劃、項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告、ppp項目實施方案、初步設(shè)計的評估，規(guī)劃和項目中期評估、后評價，項目概預(yù)決算審查，及其他履行投資管理職能所需的專業(yè)技術(shù)服務(wù)；4，全過程工程咨詢：采用多種服務(wù)方式組合，為項目決策、實施和運營持續(xù)提供局部或整體解決方案以及管理服務(wù)。十、 預(yù)備費估算（一）基本預(yù)備費估算基本預(yù)備費是指在項目實施中可能發(fā)生、但在項目決策階

16、段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費。一般由下列三項內(nèi)容構(gòu)成：1在批準(zhǔn)的設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用。2一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用。3竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復(fù)費用。基本預(yù)備費以工程費用和工程建設(shè)其他費用之和為基數(shù)，按部門或行業(yè)主管部門規(guī)定的基本預(yù)備費費率估算。（二）漲價預(yù)備費估算漲價預(yù)備費是對建設(shè)工期較長的項目，由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工、機械臺班等價格上漲引起投資增加而需要事先預(yù)留的費用，亦稱價格變動不可預(yù)

17、見費。漲價預(yù)備費以分年的工程費用為計算基數(shù)。十一、 建設(shè)投資中的增值稅、進項稅額我國于2009年開始實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，由生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄M型增值稅，允許從銷項稅額中抵扣部分固定資產(chǎn)增值稅，同時該可抵扣固定資產(chǎn)進項稅額不得計入固定資產(chǎn)原值。從2016年5月1日起，全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于廢止中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例和修改中華人民共和國增值稅暫行條例的決定（國務(wù)院令第691號）、財政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財稅201832號）和關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）等規(guī)定，工程項目投資構(gòu)成中的建筑安裝工程費、設(shè)備購置費、工程建設(shè)其他費用中所含增值稅進項稅額，應(yīng)根據(jù)國家增值稅相關(guān)規(guī)定實施抵扣。但是，為了滿足籌資的需要，必須足額估算建設(shè)投資，為此建設(shè)投資估算應(yīng)按含增值稅進項稅額的價格進行。同時要將可