商業(yè)街推廣簡(jiǎn)案

1、商業(yè)街推廣簡(jiǎn)案目錄一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況二、 主題式或特色經(jīng)營(yíng)類(lèi)商業(yè)街的考慮三、 項(xiàng)目商業(yè)街的swot分析四、 項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位五、 項(xiàng)目商業(yè)街招租與銷(xiāo)售的初步定價(jià)六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣七、 項(xiàng)目商業(yè)街的招商工作流程及招商計(jì)劃八、 項(xiàng)目商業(yè)街對(duì)酒店及公寓項(xiàng)目的影響九、 項(xiàng)目商業(yè)街的客戶(hù)資源名冊(cè)一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況（暫略）周邊商業(yè)物業(yè)情況分析龍湖社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)數(shù)據(jù)研究說(shuō)明：龍湖社區(qū)消費(fèi)中心是第二代社區(qū)消費(fèi)中心的典范，其主商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲占了整個(gè)社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的61%，形成了以餐飲為特色的鮮明的個(gè)性。說(shuō)明：在餐飲為特色

2、的龍湖社區(qū)消費(fèi)中心里，其鋪面面積配比顯然和其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種有著十分的吻合，其120平方米以上的鋪面占了總鋪面的60%，顯然這是與本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種相吻合。說(shuō)明：龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的租金變化區(qū)間比較小，說(shuō)明發(fā)展商通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃，能夠全面有效的提升本社區(qū)消費(fèi)中心的所有鋪面價(jià)值，使鋪面價(jià)值均衡化，由于有良好的商業(yè)規(guī)劃，所以盡管龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的地理位置并不十分理想，但是其鋪面的商業(yè)價(jià)值并不低，大多集中在4150元這個(gè)租金范圍內(nèi)。二、 主題式或特色經(jīng)營(yíng)類(lèi)商業(yè)街的考慮1.主題式商業(yè)街的功能需求及配套條件（1）功能需求： 商鋪分割空間：要求有足夠的層高、徑深、開(kāi)間；統(tǒng)一的裝飾外立面；統(tǒng)一的形象展示區(qū)，便

3、利的儲(chǔ)物及人行通道。 經(jīng)營(yíng)環(huán)境：良好的通風(fēng)條件；較好的安保秩序；規(guī)劃合理的停車(chē)位；能進(jìn)行大型展示活動(dòng)的場(chǎng)所設(shè)置 消費(fèi)環(huán)境：商業(yè)街的整潔度；商業(yè)街的區(qū)域分割明顯與否；商業(yè)街的走向；商業(yè)街的網(wǎng)點(diǎn)比例 娛樂(lè)環(huán)境：在商業(yè)街的集中停駐點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)的娛樂(lè)健身配套設(shè)施。（2）配套條件： 便捷的交通條件 金融網(wǎng)點(diǎn)及休閑設(shè)施配置 精神堡壘的塑造 主力店與專(zhuān)賣(mài)店的搭配（3+1、4+1） 周邊商業(yè)的互補(bǔ)性 未來(lái)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃2.主題式商業(yè)街的特點(diǎn)（1）對(duì)某一業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，在統(tǒng)一業(yè)種范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)的豐富與完善（2）商業(yè)街的包裝調(diào)性基本統(tǒng)一，商業(yè)街的統(tǒng)一管理有利于業(yè)種的經(jīng)營(yíng)氛圍（3）商業(yè)街的傳播形象具有個(gè)性化、易記

4、憶、鮮明性，商業(yè)街的各個(gè)區(qū)間又具備豐富的商業(yè)昭示效應(yīng)（4）與相似的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的比較，主題式商業(yè)街更具備觀(guān)賞、游覽、購(gòu)物的整合能力，同時(shí)主題式商業(yè)街更具有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不可比擬的環(huán)境及經(jīng)營(yíng)模式，主題式商業(yè)街更具發(fā)展的空間（有社區(qū)商業(yè)的延伸作支撐）3.主題式商業(yè)街的操作要素（1）一個(gè)思路：選定一個(gè)明晰的業(yè)種作為主題式商業(yè)街的推廣主題，并與周邊商業(yè)物業(yè)形成差異性和互補(bǔ)性（2）三條主線(xiàn)：推廣線(xiàn)：圍繞統(tǒng)一主題進(jìn)行豐富多彩的個(gè)體形象展示活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一主題多品牌聯(lián)動(dòng)；統(tǒng)一主題多細(xì)節(jié)產(chǎn)品服務(wù)；統(tǒng)一主題多商業(yè)場(chǎng)景的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)。策略線(xiàn)：以引進(jìn)知名品牌商家及主力店的配置為核心，同時(shí)輻射周邊諸多專(zhuān)賣(mài)或特色經(jīng)營(yíng)店，制定細(xì)分業(yè)態(tài)下

5、商鋪分割的售價(jià)區(qū)間及租金區(qū)間。渠道線(xiàn)：強(qiáng)調(diào)從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及區(qū)域規(guī)模性商圈挖掘客源；強(qiáng)調(diào)對(duì)連鎖及聯(lián)營(yíng)類(lèi)商家的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)對(duì)知名品牌商家的優(yōu)惠政策；強(qiáng)調(diào)從相關(guān)產(chǎn)品商家聯(lián)盟中對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)。（3）五個(gè)環(huán)節(jié)：定位、定類(lèi)、定價(jià)、定時(shí)、定崗：4.主題式商業(yè)街的分支特色經(jīng)營(yíng)類(lèi)商業(yè)街三、項(xiàng)目商業(yè)街的swot分析（暫略）四、項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位（一）針對(duì)四個(gè)特性進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位1.區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的差異性：項(xiàng)目位于渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類(lèi)商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。但隨著市場(chǎng)的成熟，區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務(wù)區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成

6、為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。2.區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的互補(bǔ)性：在渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂(lè)休閑的逐步完善，還需要文化品位、時(shí)尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。因此商業(yè)街的推廣定位要對(duì)周邊的單一商業(yè)氛圍進(jìn)行多元素的補(bǔ)充，引進(jìn)有品位、文化、競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。3.本項(xiàng)目商業(yè)的獨(dú)特性：與周邊競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)相比，本項(xiàng)目商鋪分割面積較大，無(wú)論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實(shí)力和品牌效應(yīng)的商家。通過(guò)項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營(yíng)造文化類(lèi)、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。4.區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境的完善性： 周邊鄰近高檔社區(qū)商

7、業(yè)街（龍湖水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。但項(xiàng)目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂(lè)、休閑配套引導(dǎo)系統(tǒng)。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的市場(chǎng)定位1.定位原則商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則： 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn) 定位要體現(xiàn)不同因素的贏(yíng)利性和總體的平衡性 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)（2）個(gè)例原則： 與區(qū)

8、域商業(yè)發(fā)展同向 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2. 項(xiàng)目市場(chǎng)客層定位：（1）投資者決策分析 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。 客戶(hù)存在購(gòu)買(mǎi)恐懼。對(duì)商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等等。 客戶(hù)的投資特征和動(dòng)機(jī)非常明顯。 老客戶(hù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)的影響又比較大。（2）客戶(hù)性質(zhì)分析 經(jīng)營(yíng)戶(hù)。經(jīng)營(yíng)戶(hù)是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶(hù)，該部分客戶(hù)主要以經(jīng)營(yíng)為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營(yíng)造和未來(lái)商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢(shì)是他

9、們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 投資戶(hù)。投資戶(hù)是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶(hù)，該部分客戶(hù)主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購(gòu)買(mǎi)的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。（3）客戶(hù)區(qū)域分析 重慶市各主力商圈商家為主要客戶(hù)群。他們對(duì)商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值有自己的判斷。 次要客戶(hù)群體重慶市個(gè)體品牌的經(jīng)營(yíng)者以及其它區(qū)域的投資。（4）客戶(hù)特點(diǎn)： 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能； 比較講信用，但更能追求個(gè)人利益； 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富 經(jīng)營(yíng)商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位3. 項(xiàng)目主題定位：北部豪布斯卡（ho

10、psca）國(guó)際復(fù)合商業(yè)街區(qū) 注解： “豪布斯卡”（hopsca）為歐美國(guó)家先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店hotel寫(xiě)字樓office停車(chē)場(chǎng)parking（生態(tài)公園）大型綜合購(gòu)物中心shopping mall商會(huì)convention國(guó)際公寓apartment的復(fù)合體。 “豪布斯卡”（hopsca）的選址與興建有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首先，hopsca豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以hopsca豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得“豪布斯卡”（hopsca）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為“豪布斯卡”（hopsca）必須有大面

11、積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀(guān)的基礎(chǔ)；此外，“豪布斯卡”（hopsca）與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要hopsca豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在“豪布斯卡”（hopsca）內(nèi)的人員工作的便利性。 “豪布斯卡”（hopsca）最大的優(yōu)勢(shì)在于資源共生、聚合增值。從世界各國(guó)大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來(lái)的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂(lè)、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。 定位分訴； 本項(xiàng)目滿(mǎn)足豪布斯卡（hopsca）的條件 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心cbd圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的

12、容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色 符合豪布斯卡（hopsca）的組成元素：擁有四星級(jí)商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫(xiě)字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀(guān)）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車(chē)場(chǎng)、酒店式國(guó)際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂(lè)部、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。 需要完善豪布斯卡（hopsca）的組成元素：立體購(gòu)物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、24小時(shí)金融服務(wù)、24小時(shí)商業(yè)專(zhuān)車(chē)服務(wù) 為滿(mǎn)足北部cbd高端人群居住、消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項(xiàng)目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所、幼兒園于一體。集中體現(xiàn)

13、復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。3.定位分主題：以項(xiàng)目東西南北四條街作參照東面：休閑商業(yè)娛樂(lè)公園南面：街區(qū)購(gòu)物消費(fèi)公館 西面：精品美食美肴中心北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù)專(zhuān)區(qū)（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的功能定位及業(yè)態(tài)劃分1功能定位功能定位：多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)立體購(gòu)物公園+商務(wù)辦公+國(guó)際時(shí)尚健身+文化視聽(tīng)+科技娛樂(lè)+個(gè)性搜奇+美食餐飲定位依據(jù)： 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部cbd核心區(qū)域，營(yíng)造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍。 社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化+品位的商業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)街所屬資源配套與國(guó)外hopsca豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。2業(yè)態(tài)劃分（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 “鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)

14、布局、循環(huán)消費(fèi)、資源共享”理念和模式。特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)項(xiàng)目之間推行循環(huán)消費(fèi)理念。力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性。（2）劃分依據(jù)： 充分考慮商業(yè)街的商鋪特點(diǎn)及人流引導(dǎo)動(dòng)線(xiàn) 體現(xiàn)復(fù)合性商業(yè)街的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 融合項(xiàng)目相關(guān)高檔物業(yè)的配套設(shè)施，增加文化品位與時(shí)尚情調(diào) 逐一反映社區(qū)商業(yè)街的創(chuàng)新性，提升商業(yè)的價(jià)值。（3）布局建議 以幾家主力店為主，多家半力店、專(zhuān)營(yíng)店、餐飲娛樂(lè)休閑及商務(wù)休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。 建議核心主力店應(yīng)安排

15、在商業(yè)街盡端位置，通過(guò)主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)者能經(jīng)過(guò)所有門(mén)店的門(mén)口； 半主力店或?qū)Ｙu(mài)店的位置可考慮安排在主要人流路線(xiàn)（如商業(yè)街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，與主要人流形成交叉，吸引購(gòu)物者穿行整個(gè)商業(yè)街； 其它休閑娛樂(lè)配套及商務(wù)休閑功能店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于商業(yè)街中相對(duì)獨(dú)立的位置，減緩消費(fèi)者游覽過(guò)程中的疲勞穿行。（4）具體劃分：以大型知名主力商家作為項(xiàng)目商業(yè)街四個(gè)方向的主要招商對(duì)象，形成商業(yè)街每個(gè)方向的特色招商與互動(dòng)、互補(bǔ)效應(yīng)，并可吸納更多同品質(zhì)的中、小商家進(jìn)駐，推動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的發(fā)展。 南面：規(guī)劃為大型超市、銀行、品牌藥店、中高檔洗浴中

16、心（二樓）、知名房屋中介店、通信服務(wù)中心、中式茶樓、醫(yī)療診所、藥膳料理及其它社區(qū)服務(wù)配套說(shuō)明： 選擇大型超市作主力店（20005000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車(chē)流的聚集效應(yīng)，帶來(lái)更多招商契機(jī)。 選擇大型商家品牌將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)地位與整個(gè)小區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔次。同時(shí)周邊零售店也應(yīng)具有相應(yīng)的檔次與格調(diào)，以不破壞整個(gè)小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境。 大型超市將引進(jìn)重慶新世紀(jì)或者人人樂(lè)、重百等品牌美譽(yù)度較高的商家進(jìn)駐，以形成本物業(yè)的商業(yè)龍頭效應(yīng)，拉升本物業(yè)的商業(yè)定位，帶動(dòng)本物業(yè)相關(guān)小業(yè)態(tài)商家的入駐經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)商業(yè)街的形象完善和人氣遞增。 大型超市對(duì)店面選擇嚴(yán)格，特別是徑深和跨度，因此南面

17、設(shè)超市需拿一部分車(chē)庫(kù)面積出來(lái)，以彌補(bǔ)鋪面徑深的不足（超市徑深至少40米以上適宜） 東面：規(guī)劃為綜合性?shī)蕵?lè)中心（如餐廳、酒吧、disco、卡拉ok及私人會(huì)所的復(fù)合體）、spa、美容美發(fā)研修中心、纖體會(huì)館、酒吧、音樂(lè)餐廳、精品家飾、健身理療會(huì)所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點(diǎn)（如荷蘭屋）、運(yùn)動(dòng)休閑物品專(zhuān)賣(mài)、體育運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、藝術(shù)茶吧、耍吧等說(shuō)明： 東面是整個(gè)社區(qū)的形象面、擁有高級(jí)會(huì)所，相鄰動(dòng)步公園、高檔社區(qū)及政府機(jī)構(gòu)等，因此需要綜合性休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)作支撐，同時(shí)東北面有四星級(jí)商務(wù)酒店配套，西式餐飲及高品質(zhì)健身中心也能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)銜接。 東面基本上是底商，商業(yè)口岸潛力不容低估。 片區(qū)消費(fèi)客群文化品位、身份

18、都較高，所以精品+文化+運(yùn)動(dòng)+音樂(lè)類(lèi)消費(fèi)商業(yè)服務(wù)必須保持高品質(zhì)。 西面：規(guī)劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風(fēng)123）、各類(lèi)品牌特色店（如鵝掌門(mén)、辣子雞、泰安魚(yú)、泉水雞等）、各類(lèi)品牌特色小吃店、各地品牌風(fēng)味店等。同時(shí)輔助引進(jìn)相當(dāng)規(guī)模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務(wù)配套需要。說(shuō)明： 選擇美食餐飲店務(wù)求品種與類(lèi)別相互區(qū)隔，食客互補(bǔ)，跳開(kāi)相互之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區(qū)商業(yè)中有名的一條餐飲街區(qū)。 西面考慮與龍湖水晶酈城的業(yè)態(tài)對(duì)接，以增加商業(yè)街的人氣。 西面較好的停車(chē)位易于運(yùn)作餐飲及相關(guān)配套服務(wù)所需。 北面：規(guī)劃為酒店商務(wù)辦公

19、、商務(wù)休閑及配套專(zhuān)區(qū)，主要有24小時(shí)金融服務(wù)中心、24小時(shí)商務(wù)專(zhuān)車(chē)服務(wù)中心（汽車(chē)出租、汽車(chē)美容、汽車(chē)配件、汽車(chē)展示）早點(diǎn)（早餐）服務(wù)店、晚點(diǎn)（夜消）服務(wù)店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經(jīng)營(yíng)類(lèi)公司辦事處、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)中心等。說(shuō)明： 北面有四星級(jí)商務(wù)酒店規(guī)劃，所以相應(yīng)有商務(wù)工作休閑配套。 北面緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園，所以配套有辦事處、培訓(xùn)中心、金融網(wǎng)點(diǎn) 北面配置汽車(chē)類(lèi)系列性服務(wù)，在服務(wù)酒店商務(wù)辦公的同時(shí)也在提升北面街區(qū)商業(yè)的附加值。五、項(xiàng)目商業(yè)街招租及銷(xiāo)售初步定價(jià)（一）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)依據(jù)1.商鋪投資的必備條件.人口密集度.人口結(jié)構(gòu).日均人流量、.消費(fèi)能力、.消費(fèi)結(jié)構(gòu)、.商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、.配

20、套設(shè)施結(jié)構(gòu)2.商鋪投資者關(guān)注要素.商鋪投資收益的穩(wěn)定性.投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力.商鋪投資是否具有高回報(bào)率通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%.商鋪的經(jīng)營(yíng)出租在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營(yíng)，35%-40%用于出租，還有10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。.公用分?jǐn)偯娣e一般商鋪的公攤面積占建筑面積的，因此公攤面積越少越能吸引投資者.返租承諾.貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買(mǎi)鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí)，將使項(xiàng)目的銷(xiāo)售陷入困境。3.本項(xiàng)目商鋪定價(jià)主要考慮：.商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的目標(biāo)客戶(hù)（一般為商鋪

21、經(jīng)營(yíng)者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者）本項(xiàng)目適宜以商鋪經(jīng)營(yíng)者為主，適量有商業(yè)物業(yè)投資者作補(bǔ)充。. 商業(yè)物業(yè)投資方式（一般為大型投資商鋪和散戶(hù)投資商鋪）由于項(xiàng)目商鋪分割面積大，適宜采用大型投資商鋪，而大型投資商鋪一般租金較優(yōu)惠。.商業(yè)物業(yè)各區(qū)位的配套環(huán)境項(xiàng)目東面與北面環(huán)境較西面優(yōu)先，南面適中，但由于整個(gè)商業(yè)街位于支干道，商業(yè)氛圍非常淡薄。.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況龍湖水晶酈城、龍溪百桂坊、財(cái)富中心都是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，其租金與售價(jià)走勢(shì)將直接影響項(xiàng)目的招商成敗。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)策略.主導(dǎo)策略 將本項(xiàng)目集約性商業(yè)與分零商鋪實(shí)行不同的銷(xiāo)售政策，是基于產(chǎn)品本身的特征而制定的不同對(duì)策，因?yàn)榉至闵啼伩梢杂?/p>

22、分零銷(xiāo)售的方式快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，而無(wú)需借其他的銷(xiāo)售策略，這樣就不會(huì)給發(fā)展商留下后續(xù)管理的事情。 由于集約性商業(yè)分零銷(xiāo)售一是在技術(shù)上難度較大，容易形成較多的死角，這樣減少整個(gè)項(xiàng)目的總體價(jià)值，二是商場(chǎng)分零銷(xiāo)售后，經(jīng)營(yíng)十分困難，這將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目其他區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地位形成較大的沖擊，在此情況下，應(yīng)將集約性商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其先對(duì)大型主力店、大型加盟連鎖店等大商家招租，就能有效避免上訴情況，從而起到既確保本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益，又保障項(xiàng)目良好的社會(huì)口碑與美譽(yù)度。散鋪（中小型投資商戶(hù)）策略具體使用政策：目的：讓市場(chǎng)相信本項(xiàng)目商鋪巨大的升值潛力，賺取本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn)；最大程度上消滅本項(xiàng)目條

23、件稍差的鋪源，達(dá)到項(xiàng)目的均衡銷(xiāo)售。適用范圍：從產(chǎn)品與市場(chǎng)的角度，本策略實(shí)質(zhì)是一個(gè)升值保值策略的一種形式，主要適用于價(jià)值處于上升期的物業(yè)，本項(xiàng)目正是這種不斷上升型物業(yè)。針對(duì)對(duì)象：采取送車(chē)位租售辦法，主要針對(duì)一次性付款的業(yè)主與按揭期在5年以?xún)?nèi)的業(yè)主，界定這個(gè)范圍是為了防止今后幾年內(nèi)整個(gè)重慶樓市涌現(xiàn)泡沫時(shí)，將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，損失降到最小。具體使用注意事項(xiàng)：此策略在宣傳推廣過(guò)程中，作為本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一在廣告上亮相，而不作為主推銷(xiāo)售策略，當(dāng)銷(xiāo)售形式十分利好時(shí)，此策略將不在公示，具體操作：在與客戶(hù)簽定正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，與一次性付款的業(yè)主和按揭期在5年之內(nèi)的購(gòu)鋪客戶(hù)同時(shí)簽定車(chē)位贈(zèng)送年限協(xié)議書(shū)，同時(shí)將協(xié)議書(shū)

24、交到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，發(fā)展商同時(shí)為此提供相應(yīng)的擔(dān)保（后面的這個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)展商也可以省略，如果為了確保公信力與策略的權(quán)威性，則需要加上后面這個(gè)環(huán)節(jié)）。集約性、大型投資商戶(hù)策略具體使用政策：先引進(jìn)主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對(duì)主力商家的經(jīng)營(yíng)品種與檔次以及商家的社會(huì)知名度與美譽(yù)度進(jìn)行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。依據(jù)引進(jìn)商家的情況，以及商家的租金情況與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格，確定商場(chǎng)物業(yè)的租售價(jià)格，對(duì)主力商家根據(jù)其租用面積（1000平米以上）實(shí)行低租金并根據(jù)具體情況實(shí)行一定年限不增加租金增調(diào)部分的費(fèi)用。（原則上2000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用半年，3000平

25、米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用一年）（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)方式1.建議本案的市場(chǎng)租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格，并結(jié)合本案在市場(chǎng)中的地位及制定的租售目標(biāo)，整體價(jià)格宜采取低開(kāi)高走的策略。2.在效益最大化的前提指引下，建議首期平均租價(jià)2628元/月m2。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后平均租價(jià)35-40元/月m2。每次升幅不宜過(guò)大，否則將對(duì)后期招商形成價(jià)格壓力。3. 階段租售計(jì)劃：本案可租總面積24742.8m2 m2，安排整個(gè)招租周期為8個(gè)月，招租率85%以上，平均每月招租面積2629m2，依據(jù)市場(chǎng)招租控制，特?cái)M定本案以下招租計(jì)劃：招租階段2006年4月20日2006年

26、6月20日2006年9月20日2006年11月20日2006年12月20日招租率020%55%75%85%4.項(xiàng)目各區(qū)商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)表表一： b區(qū)門(mén)面租金房號(hào)進(jìn)深（m)跨度(m)層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷(xiāo)控b1一樓23.89.4223.72239.64235,512.00 二樓23.69.4221.84237.63184,277.00 b2一樓23.811.2237.04253.91235,840.00 二樓23.911.81282.42302.52185,445.00 b3一樓23.87.1168.98181.01234,163.00 二樓31.97.

27、1226.49242.61184,367.00 b4一樓23.87.9169.62181.69234,179.00 二樓31.97.9226.49242.61184,367.00 b5一樓23.811.4241.8259.01256,475.00 二樓23.611.4238.17255.12184,592.00 b6一樓23.87.1168.98181.01234,525.00 二樓23.67.1167.56179.49183,231.00 b7一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181.72194.66183,504.00 b8一樓23.87.85

28、186.83200.13255,003.00 二樓23.68188.8202.24183,640.00 b9一樓23.811.35240.61257.74256,444.00 二樓23.611.2233.45250.07184,501.00 b10一樓23.87.1168.98181.01254,525.00 二樓23.67.1167.56179.49183,231.00 b11一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181.72194.66183,504.00 b12一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181

29、.72194.66183,504.00 b13一樓15.611.2176.96189.56285,308.00 二樓15.611.2172.65184.94203,699.00 b14一樓12.7019.78106.65114.24303,427.00 二樓12.7019.78106.47114.05202,281.00 b15一樓23.98191.2204.81357,168.00 二樓23.98191.2204.81234,711.00 b16一樓23.88.3198.37212.49357,437.00 二樓23.88.3262.28280.95236,462.00 b17一樓23.87

30、.6181.64194.57356,810.00 二樓31.67.6240.16257.25235,917.00 b18一樓23.88167.44179.36356,278.00 二樓31.68229.04245.49235,646.00 b19一樓23.88.3198.37212.49337,012.00 二樓23.98.3198.37212.49234,887.00 b20一樓23.87.6181.64194.57336,421.00 二樓23.87.6181.64194.57234,475.00 b21一樓23.88167.44179.36335,918.00 二樓23.88167.44

31、179.36234,125.00 車(chē)庫(kù)通道二樓22.68.1191.16204.77204,095.00 b22一樓23.68165.04176.79335,834.00 二樓22.68165.04176.79234,066.00 b23一樓23.67165.2176.96335,840.00 二樓22.67165.2176.96234,070.00 b24一樓21.28169.6181.67335,995.00 二樓21.28169.6181.67234,178.00 b2521.28.3175.96188.49336,220.00 b2621.27148.4158.96335,246.00

32、 b2721.28169.6181.67335,995.00 b2821.28.3175.96188.49336,220.00 b2921.27148.4158.96335,246.00 b3021.28169.6181.67335,995.00 b3115.94.965.770.38281,971.00 11159.4m2278,503.00一樓租金均價(jià)：30.8元二樓租金均價(jià)：19.8元表二： b棟門(mén)面租金房號(hào)進(jìn)深跨度層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷(xiāo)控b-127.5m7.25m7182.23200.11306,003.00 b-227.6m8.24m72

33、07.38227.72306,831.00 b-324m9.07m7197.9217.31286,084.00 b-427.8m9.05m6.1229.1251.57338,302.00 b-527.4m8.34m6.1208.45228.9337,553.00 b-627.8m8.65m6.1219.01240.49337,936.00 b-728m8.9m6.1227.36249.66338,238.00 b-827.8m4.71m5.4119.18130.87263,402.00 b-923m12.58m5.4263.29289.12308,673.00 b-1011.9m7.84m5.

34、484.6892.99282,603.00 2128.74m2均價(jià):30.4元65,625.00b棟 總套內(nèi)面積：1939.19m2b棟 總建筑面積：2129.36m2表三： a區(qū)門(mén)面租金房號(hào)進(jìn)深跨度層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷(xiāo)控a-120.8m7.14m6.2148.5156.82304,705.00 a-220.8m7m6.2145.6153.76304,613.00 a-325.15m8m6.2201.23212.5255,312.00 a-425.1m8m6.2200.8212.05255,301.00 a-525.1m7m6.2175.7185

35、.54254,638.00 a-625.1m9.2m6.2230.8243.73256,093.00 a-724.3m8.05m6.2195.7206.66255,166.00 a-825.1m7m6.2175.7185.54254,638.00 a-925.1m8m6.2200.79212.04255,301.00 a-1042.1m7.45m6.2313.61331.18206,624.00 a-1142.1m7m6.2294.7311.21206,224.00 a-1242.1m8.3m6.2349.43369.01207,380.00 a-1314.8m7.1219.04231.312

36、04,626.00 a-1423.6m11.2m4.8264.32279.13205,582.00 a-1523.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00 a-16一樓23.6m7.4m4.8174.64184.42203,688.00 二樓23.6m7.4m4.5174.64184.42183,319.00 a-17一樓23.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00 二樓23.6m7.3m4.5172.28181.93183,275.00 a-18一樓23.6m10.39m4.8245.12258.85256,471.00 二樓23.6m10.22

37、m4.5241.37254.89205,098.00 a-19一樓23.6m9.55m4.8225.38238.01255,950.00 二樓23.6m9.55m4.5225.38238.01204,760.00 a-20一樓23.6m9.85m4.8232.46245.48256,137.00 二樓23.6m9.85m4.5232.46245.48204,909.00 a-21一樓23.6m10.52m4.8248.3262.21256,555.00 二樓23.6m10.36m4.5244.55258.25205,165.00 a-22一樓23.6m9.7m4.8228.92241.7425

38、6,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 a-23一樓23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 a-24一樓23.6m10.53m4.8248.66262.59256,565.00 二樓23.6m10.38m4.5244.91258.63205,173.00 a-25一樓23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 8177.95m2201,300

39、.00一樓租金均價(jià):23.8二樓租金均價(jià):19.6表四： hb門(mén)面租金房號(hào)進(jìn)深(m)跨度(m）層高（m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷(xiāo)控hb-118.684.2130.81151.38hb-22474.2151.23175.01hb-32484.2175.35202.92hb-42484.298.13113.56hb-52474.2227.37263.12356,062.00 hb-62484.2175.35202.92357,042.00 hb-72484.2175.35202.92357,042.00 hb-82474.2150.15173.76hb-92484

40、.2171.6198.58285,748.00 hb-1042.247.354.5310.46359.272810,059.00 hb-1136.658.14.5296.93343.62289,621.00 hb-1230.548.14.5247.41286.31288,016.00 hb-1327.928.14.5226.19261.75277,067.00 hb-1418.898.14.5153.03177.09274,781.00 hb-1520.027.14.5142.15164.5274,441.00 3276.71m2均價(jià):29.8 69,879.00總建筑面積:24742.8m2

41、租金均價(jià)25.7元/ m2租金總價(jià)63.5889萬(wàn)元/月5.銷(xiāo)售價(jià)格定位區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素權(quán)重本項(xiàng)目地段0.35交通0.25人流0.15位置0.15開(kāi)間0.1修正系數(shù)1本項(xiàng)目商鋪價(jià)格修正系數(shù)表樓 盤(pán)修正系數(shù)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/平方米）本項(xiàng)目比價(jià)修正價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目平均值（元/平方米）本項(xiàng)目 運(yùn)用類(lèi)比分析方法，取與本項(xiàng)目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，得出本項(xiàng)目平均值在 元/平方米。 從市場(chǎng)因數(shù)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)在06年中旬銷(xiāo)售 ，價(jià)格會(huì) ，修正后的銷(xiāo)售價(jià)格在 元/平米左右。 以上價(jià)格分析屬于靜態(tài)價(jià)格分析，在對(duì)商鋪推介過(guò)程中，可根據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反映，進(jìn)行動(dòng)態(tài)價(jià)格修

42、正，保證認(rèn)購(gòu)時(shí)的價(jià)格符合市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)做到既能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售又能保證合理收益的目的。六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣（一）、項(xiàng)目商業(yè)街推廣思路：1.在推廣過(guò)程中，用新聞對(duì)本項(xiàng)目的地段與地理位置的特征進(jìn)行定性規(guī)劃，用新聞在市場(chǎng)中的客觀(guān)性與公正性，來(lái)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域位置前景進(jìn)行規(guī)劃描述，將能有效增加公眾的可信度。本項(xiàng)目推廣內(nèi)容，可以建議媒體通過(guò)對(duì)整個(gè)版塊描述與政府相關(guān)部門(mén)采訪(fǎng)過(guò)程中進(jìn)行表現(xiàn)。2.對(duì)本項(xiàng)目“豪布斯卡”（hopsca）這個(gè)概念，因概念本身就具有新聞性，則可建議媒體在地產(chǎn)版快對(duì)這個(gè)概念進(jìn)行炒做，從概念的推導(dǎo)，到概念的支撐；從概念的內(nèi)涵，到概念的外延；從概念的提出，到概念對(duì)整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的巨大影響力進(jìn)

43、行逐步描述。3.本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中，重點(diǎn)選取對(duì)位本項(xiàng)目的知名品牌商家、有商業(yè)文化內(nèi)涵的商業(yè)機(jī)構(gòu)、有高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)的外地商家、有連鎖或聯(lián)營(yíng)的實(shí)力商家等客層進(jìn)行宣傳推廣：4.不斷用準(zhǔn)新聞形式強(qiáng)調(diào)本區(qū)域區(qū)域建設(shè)與發(fā)展的重大利好新聞，對(duì)知名品牌商以及主力店的進(jìn)駐等自身信息進(jìn)行推廣，創(chuàng)造銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)。5.通過(guò)推廣，向市場(chǎng)展示本項(xiàng)目的發(fā)展商是一個(gè)低調(diào)務(wù)實(shí)極具社會(huì)責(zé)任感與使命感的形象，為發(fā)展商后期品牌美譽(yù)度的打造，奠定良好的基礎(chǔ)。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的具體推廣策略1.先通過(guò)新聞推廣進(jìn)行亮相項(xiàng)目媒體選用策略采取相對(duì)集中性策略進(jìn)行宣傳，建議采用晨報(bào)與商報(bào)相結(jié)合的策略。版面選擇建議采用整彩版硬性廣告與大篇幅的軟性文章

44、相結(jié)合的策略。2.在投放時(shí)段上，采用階段性集中策略。3.投放內(nèi)容上，采用新聞，軟性文章與硬廣告三結(jié)合的策略，在階段性營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整期，建議采取以軟性文章為主的推廣策略。4.活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略：因?yàn)楸卷?xiàng)目所倡導(dǎo)的理念與項(xiàng)目特性，決定了活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)在本項(xiàng)目推廣中，具有極其重要的地位。本項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)可以考慮采取以下方式：a、房交會(huì)活動(dòng)；b、本項(xiàng)目跨區(qū)域展示活動(dòng)；c、本項(xiàng)目招商洽談會(huì)；d、有關(guān)現(xiàn)代社區(qū)高檔商業(yè)街的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)家座談會(huì)等活動(dòng)；e、酒店商業(yè)管理公司在本項(xiàng)目中的作用介紹會(huì)；f、等5.活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的一種輔助手段來(lái)運(yùn)用，通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)彌補(bǔ)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣手段的不足，同時(shí)為本項(xiàng)目的美譽(yù)度的打造奠定基礎(chǔ)。

45、6.在推廣原則上，一定要注意與營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)相結(jié)合，同時(shí)要與目標(biāo)客戶(hù)群的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi)行為與購(gòu)買(mǎi)理念相吻合，充分強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)效比，用有限的資金達(dá)到目的，而不浪費(fèi)發(fā)展商的資金資源。（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的廣告推廣費(fèi)用及執(zhí)行計(jì)劃由于項(xiàng)目已有較長(zhǎng)時(shí)間的商業(yè)推廣，可以不按常規(guī)廣告推廣費(fèi)用比例來(lái)作考慮；但鑒于前期招商不理想，項(xiàng)目商業(yè)街的推廣費(fèi)用建議為80萬(wàn)左右。1.廣告推廣費(fèi)用比例表名稱(chēng)費(fèi)用比例預(yù)計(jì)費(fèi)用投放量（頻率）備注報(bào)媒26萬(wàn)元12次（2次整版、4個(gè)半版、6個(gè)豎1/4版）主要選用重慶商報(bào)或重慶晨報(bào)、（雜志為藍(lán)籌地產(chǎn)等）戶(hù)外16萬(wàn)元（戶(hù)外廣告牌、燈箱、刀旗、導(dǎo)示系統(tǒng)、展板、形象墻等）活動(dòng)20萬(wàn)元（包含房交會(huì)、與

46、商戶(hù)的洽談會(huì)等）直郵1.8萬(wàn)元2萬(wàn)份招商手冊(cè)、dm單2萬(wàn)元1.5萬(wàn)份網(wǎng)絡(luò)11萬(wàn)元（公司網(wǎng)站建設(shè)和聯(lián)系搜房、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行推廣）禮品1萬(wàn)元短信1.2萬(wàn)元15萬(wàn)條廣告公司代理費(fèi)用24萬(wàn)元8個(gè)月（每月收取月費(fèi)3萬(wàn)元）費(fèi)用收取的工作量包含（商業(yè)街的包裝推廣、酒店及酒店式公寓的包裝推廣、公司網(wǎng)站形象平面設(shè)計(jì)、公司新機(jī)構(gòu)的vi系統(tǒng)及內(nèi)部編輯的平面設(shè)計(jì)等）預(yù)備費(fèi)用3萬(wàn)元合計(jì)80萬(wàn)元2.項(xiàng)目商業(yè)街的推廣執(zhí)行計(jì)劃（1）第一階段(品牌推廣期) 執(zhí)行時(shí)間：2006年4月20日至2006年6月20日 主要任務(wù)：強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)街的感知度，樹(shù)立項(xiàng)目品牌的認(rèn)知度 招租目標(biāo)：完成總量的20% 廣告重點(diǎn)：以硬廣告為主要形式，并

47、輔以軟文、sp活動(dòng)及戶(hù)外看板的形象廣告，以達(dá)到項(xiàng)目的市場(chǎng)高關(guān)注度與高認(rèn)同度，把新包裝后的項(xiàng)目商業(yè)推向市場(chǎng)。參考軟文推廣主題：“豪布斯卡”重慶新商業(yè)原點(diǎn)（焦點(diǎn)話(huà)題訪(fǎng)談） （2）第二階段（強(qiáng)銷(xiāo)期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年6月月21日至2006年9月20日 主要任務(wù)：有針對(duì)性地向目標(biāo)客戶(hù)投放廣告，總結(jié)第一階段廣告效果，強(qiáng)力推廣，進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率并引起市場(chǎng)強(qiáng)效關(guān)注。 招租目標(biāo)：完成總量的50% 廣告重點(diǎn)：以針對(duì)性的報(bào)紙廣告、dm直郵廣告，推介活動(dòng)等方式投放有效廣告，同時(shí)繼續(xù)投放一定量的軟性宣傳文章與新聞報(bào)道，發(fā)布招商進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)客戶(hù)投資經(jīng)營(yíng)情緒的提升。（3）第三階段（持續(xù)期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年

48、9月21日至2006年11月20日 主要任務(wù)：持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶(hù)（現(xiàn)有客戶(hù)及準(zhǔn)客戶(hù)）。 招租目標(biāo)：完成總量的70% 廣告重點(diǎn)：根據(jù)前期廣告推廣的信息反饋，調(diào)整推廣策略，通過(guò)系列形象廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)，如報(bào)紙系列促銷(xiāo)廣告層層推出，并以形象廣告引導(dǎo)出本案后期服務(wù)的不斷完善與具有領(lǐng)先性的辦公休閑商業(yè)生活新理念。同時(shí)進(jìn)一步檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，適度調(diào)整本案的促銷(xiāo)策略，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢(shì)，持續(xù)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)（4）第四階段（尾盤(pán)期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年11月21日至2006年12月20日 主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與已招租商家知名品牌，打造項(xiàng)目形象，穩(wěn)定客群，再度強(qiáng)力銷(xiāo)售，以提升本項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。 招租目標(biāo)：完成總量的80% 廣告重點(diǎn)： 本階段應(yīng)保持一定量的廣告投放，推出一系列的優(yōu)惠措施，并組織一些公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)，喚起目標(biāo)客源對(duì)剩余單位的關(guān)注興趣，向受眾群展開(kāi)立體推廣改勢(shì)，同時(shí)加大對(duì)鎖定客戶(hù)進(jìn)行定期回訪(fǎng)，通過(guò)客戶(hù)之的口碑對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行宣傳3.項(xiàng)目商業(yè)街的包裝形象（1）項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)梳理 招商環(huán)境