房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式研究

1、本科論文摘 要 1978年中國(guó)實(shí)行改革開放政策以來，房地產(chǎn)業(yè)一路高歌，迅速成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)之一。然而由于過度開發(fā)和擴(kuò)張，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)面臨著供大于求的情況，因此減少庫(kù)存成為擺在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面前的第一要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展能夠有利于提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上閑置資本的利用效率，增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)于資源的優(yōu)化整合能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟提供了新的解題方法和思路。該文以越秀REITs為案例，認(rèn)真分析并總結(jié)了其為我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)REITs產(chǎn)品的推廣產(chǎn)生的積極影響，得出我國(guó)發(fā)展REITs面臨著諸如法律制度不完善、交易結(jié)構(gòu)不健全、機(jī)構(gòu)與人才培養(yǎng)缺乏等問題，就此類問題，提出了完善外部法律

2、環(huán)境、改善交易結(jié)構(gòu)、培養(yǎng)跨界人才等有助于REITs發(fā)展的意見和建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)模式AbstractSince the conduct of the reform and opening-up policy in 1978, the real estate industry in China has been advancing triumphally towards the leading industry of the country. However, due to over-development and expansion, the real estat

3、e industry in the Mainland faced a situation of oversupply. Therefore, reducing inventory became a priority for the development of the field. The creation of real estate investment trust funds (REITs) offers new solutions to promote the liquidity of the real estate industry in China, to increase the

4、 utilization rate of idle social funds, to optimize the resource allocation function of the financial market, and promotes the real estate market to become more mature. This article takes Yuexiu REITs as an example carefully analyzes and summarizes the positive effects it has produced for the promot

5、ion of REITs products in our domestic market. Whereas all these achievements, the REITs in China suffer from the incompleteness of codes, the ill the transaction structure, the lack of intellectuals. etc. To develop REITs, the author comes up with some methods and suggestions, including improving th

6、e external legal environment, improving the transaction structure, and training cross-border intellectuals etc.based on the above problem.Key words: REITs，Productstructure，Operation mode目 錄摘 要1Abstract2前 言11概述21.1 研究背景與意義21.1.1研究背景21.1.2研究意義21.2 文獻(xiàn)綜述21.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述21.2.2國(guó)內(nèi)研究綜述31.3 研究?jī)?nèi)容與方法31.3.1 研究?jī)?nèi)容31.

7、3.2 研究方法42 REITs的概念及發(fā)展52.1 REITs的概念52.1.1 REITs的定義52.1.2 REITs的分類52.2 REITs在其他國(guó)家與地區(qū)的發(fā)展62.2.1REITs在美國(guó)的發(fā)展62.2.2 REITs在亞洲的發(fā)展62.3 REITs在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展62.3.1 REITs在中國(guó)的探索62.3.2 政策發(fā)展期72.3.3 實(shí)踐推動(dòng)期73 案例介紹83.1 案例背景83.2 越秀REITs的發(fā)行過程83.3 越秀REITs的基本要素83.3.1 主要參與方83.3.2投資標(biāo)的83.3.3 REITs主要條款94 案例分析104.1 發(fā)行背景分析104.2 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與運(yùn)

8、營(yíng)分析104.2.1越秀REITs的交易結(jié)構(gòu)104.2.2越秀REITs的交易結(jié)構(gòu)分析104.2.3投資標(biāo)的分析114.3 越秀REITs投資收益影響因素分析114.3.1指標(biāo)選擇與數(shù)據(jù)114.3.2 越秀REITs資本利得率影響因素分析124.4 越秀REITs的優(yōu)點(diǎn)124.4.1組織形式優(yōu)秀144.4.2運(yùn)營(yíng)成本低144.4.3投資標(biāo)的分散144.5 越秀REITs存在的問題144.5.1多重委托代理144.5.2管理人決策自由度較低145 案例啟示165.1 對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的建議165.1.1完善法律環(huán)境165.1.2改進(jìn)REITs交易結(jié)構(gòu)165.1.3機(jī)構(gòu)與人才培養(yǎng)16結(jié) 論17

9、致 謝18參考文獻(xiàn)19前 言我國(guó)改革開放已經(jīng)走過四十多個(gè)年頭，經(jīng)濟(jì)仍然保持較高增速增長(zhǎng)，我國(guó)也已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列，在很多領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)質(zhì)的飛躍，但同時(shí)也面臨著供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡、人口紅利逐步衰減等突出問題，針對(duì)這些問題，世界各國(guó)著手利用宏觀調(diào)控策略進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革，激發(fā)市場(chǎng)潛能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)水平的高效穩(wěn)定發(fā)展。在這樣的背景下，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的合作模式應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，這樣不僅有利于自身行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)來說也十分有利。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與各產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系非常密切，需要各行業(yè)的支持，并為其他行業(yè)提供必要服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)的投融資活動(dòng)相對(duì)復(fù)雜，這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)之

10、間的聯(lián)系是非常緊密的。多年以來，國(guó)內(nèi)的金融業(yè)總體來說穩(wěn)中求進(jìn)，越來越多的金融資本被引入國(guó)內(nèi)，因地制宜，以適應(yīng)我國(guó)金融行業(yè)的要求進(jìn)行發(fā)展。比如針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資方式單一、靈活度差的問題引入了房地產(chǎn)信托投資基金，即REITs。上個(gè)世紀(jì)中期，美國(guó)最先推出了全球首個(gè)REITs產(chǎn)品，經(jīng)過近60年的歷史考驗(yàn)之后，它已成功跨入眾多行業(yè)，為房地產(chǎn)注入了新鮮的活力，促進(jìn)了金融體系的完善。本科論文1概述1.1 研究背景與意義1.1.1研究背景我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在跨越了長(zhǎng)期的增量時(shí)代以后，正逐步進(jìn)入存量時(shí)代。供需失衡、經(jīng)營(yíng)方式缺乏創(chuàng)新等問題正影響則我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，REITs的出現(xiàn)為我們提供了一種解決問題方式。200

11、8年金融危機(jī)后，以往房地產(chǎn)的融資模式暴露了一部分問題，但REITs的良好表現(xiàn)，使各國(guó)開始逐步發(fā)展REITs產(chǎn)品，我國(guó)也進(jìn)行了相應(yīng)的研究，探索在我國(guó)發(fā)展REITs的可行性，并逐步推廣應(yīng)用。各試點(diǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)效果優(yōu)異。我國(guó)自發(fā)展REITs產(chǎn)品以來，增長(zhǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度不斷加快，產(chǎn)品形式也越來越完善，與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟REITs產(chǎn)品之間的差距也在慢慢縮小。但在我國(guó)REITs快速發(fā)展的同時(shí)也存在著一些缺陷和問題，對(duì)其他市場(chǎng)的先進(jìn)產(chǎn)品加以借鑒，進(jìn)行分析并復(fù)制其經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)REITs產(chǎn)品發(fā)展具有一定推動(dòng)作用。1.1.2研究意義REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資困難的問題提供了解決思路，有助于提升金融市場(chǎng)

12、資源配置效率，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存提供了新的渠道，本文以越秀地產(chǎn)公司作為地產(chǎn)公司進(jìn)行了分析，對(duì)我國(guó)內(nèi)地REITs的完善與發(fā)展具有以下意義：（1）闡述總結(jié)REITs產(chǎn)品的相關(guān)研究成果，根據(jù)已有產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，以及我國(guó)現(xiàn)階段REITs產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，為我國(guó)REITs產(chǎn)品的發(fā)展環(huán)境與條件加以分析以期為我國(guó)REITs的發(fā)展提供一定的理論指導(dǎo)。（2）在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家涉及REITs產(chǎn)品的領(lǐng)域有很多，如商業(yè)地產(chǎn)、酒店、林地等，而我國(guó)REITs產(chǎn)品的涉及范圍就相對(duì)較小，對(duì)REITs成熟的產(chǎn)品進(jìn)行研究，有助于多種類型REITs產(chǎn)品開發(fā)與完善。（3）REITs具有抗通脹能力強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較高等特點(diǎn)，

13、是投資者投資的理想渠道，它的存在也為中小投資者進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了可能。該文的出現(xiàn)可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資者提供指導(dǎo)。1.2 文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述（1）關(guān)于REITs的基本結(jié)構(gòu)研究Ambrose和Linneman考察了REITs的結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)也對(duì)契約型REITs中的委托代理關(guān)系進(jìn)行了分析。通過研究他們發(fā)現(xiàn)，相比公司型REITs而言，契約型REITs運(yùn)營(yíng)成本較高，嚴(yán)重影響了REITs的收益；Singer和Russell對(duì)市場(chǎng)上不同種類的REITs進(jìn)行了優(yōu)劣分析。Speckhahn對(duì)歐盟成員國(guó)中部分REITs產(chǎn)品進(jìn)行了研究，在不同法律法規(guī)、稅收制度條件下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了分析，得出法律環(huán)境

14、、市場(chǎng)環(huán)境等是影響REITs結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。（2）關(guān)于REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的研究REITs作為一種金融產(chǎn)品，除具有收益性外，還有著一定的風(fēng)險(xiǎn)性。Wu,Huang和Chiu以越秀REITs為例分析證券指數(shù)對(duì)REITs的影響，得出REITs的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著將REITs產(chǎn)品納入證券指數(shù)而加大。Chiang和Tsai對(duì)新加坡、日本、香港的REITs產(chǎn)品在次貸危機(jī)期間與股票市場(chǎng)的相關(guān)性進(jìn)行了分析，得出REITs產(chǎn)品無法對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制。 Nazlioglu和Gormus對(duì)石油價(jià)格的變化對(duì)REITs市場(chǎng)的沖擊進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)住宅、倉(cāng)儲(chǔ)物流等REITs市場(chǎng)類型會(huì)受到石油價(jià)格的影響，二者有顯著

15、的雙向傳遞波動(dòng)效果。1.2.2國(guó)內(nèi)研究綜述（1）REITs在我國(guó)應(yīng)用研究REITs在我國(guó)如何合理的應(yīng)用時(shí)我國(guó)學(xué)者關(guān)注的問題之一，邱明慧研究了我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)后提出，我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展契約型REITs的條件已經(jīng)成熟，可以采取一定鼓勵(lì)政策來推動(dòng)契約型REITs的發(fā)展。華福證券投資銀行總部地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)執(zhí)行總監(jiān)張立深入分析并總結(jié)了國(guó)外基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的發(fā)展特點(diǎn)，提出我國(guó)未來REITs的發(fā)展方向可以權(quán)益型或混合型為主。（2）REITs發(fā)展外部環(huán)境研究我國(guó)學(xué)者對(duì)促進(jìn)我國(guó)REITs發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境方面進(jìn)行了分析，巴曙松研究了REITs的風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)營(yíng)，并認(rèn)真總結(jié)了外部政策對(duì)REITs產(chǎn)品在中國(guó)發(fā)展的影響。杜

16、少華提出我國(guó)已經(jīng)具備了發(fā)展REITs的市場(chǎng)條件，但目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定了一系列限制性條款，毫無疑問，這將會(huì)對(duì)REITs產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成消極的影響。李智穎認(rèn)為我國(guó)對(duì)REITs的稅收政策方面存在不足，會(huì)嚴(yán)重阻礙REITs在我國(guó)的發(fā)展。（3）組織結(jié)構(gòu)研究組織結(jié)構(gòu)方面也是國(guó)內(nèi)學(xué)者研究REITs的重點(diǎn)之一，李牧航根據(jù)我國(guó)的國(guó)情找到了一系列適合國(guó)內(nèi)發(fā)展的方式和途徑。王元?jiǎng)t從REITs資產(chǎn)重組、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等角度分析了交易方式，總結(jié)了不同交易方式的優(yōu)勢(shì)和弊端。1.3 研究?jī)?nèi)容與方法1.3.1 研究?jī)?nèi)容本篇論文介紹了REITs的發(fā)展歷程，以REITs的不同交易結(jié)構(gòu)和參與方的關(guān)系為基礎(chǔ)，對(duì)REITs的分類進(jìn)行了概

17、括和分析，為我國(guó)發(fā)展REITs提供了依據(jù)。此外，為了證明該論文研究的可行性和意義，本文特選取越秀地產(chǎn)為實(shí)際案例，用時(shí)政分析法驗(yàn)證了案例與證券市場(chǎng)的相關(guān)性，分析了該地產(chǎn)的發(fā)行背景、投資標(biāo)情況等。最后，本文歸納并總結(jié)了該案例的優(yōu)勢(shì)與弊端，找到了影響該案例的外部環(huán)境，并且為推動(dòng)REITs產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的推廣與發(fā)展提供切實(shí)可行的建議。1.3.2 研究方法（1）案例分析法。案例分析法主要是對(duì)前文所建立的理論研究成果進(jìn)行實(shí)例檢驗(yàn)，在對(duì)實(shí)例進(jìn)行檢驗(yàn)的過程中總結(jié)分析案例的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，為我國(guó)REITs的發(fā)展提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。（2）文獻(xiàn)調(diào)查法。分析總結(jié)已有的文獻(xiàn)資料，以此為基礎(chǔ)來研究REITs的產(chǎn)生于發(fā)展過程。2 REI

18、Ts的概念及發(fā)展2.1 REITs的概念2.1.1 REITs的定義歷史上第一支REITs在美國(guó)誕生,美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案把REITs定義為以出售受益份額募集資金通過信托形式管理并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資的基金。后來，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托聯(lián)合會(huì)豐富并完善了REITs的內(nèi)涵。目前，REITs擁有、運(yùn)營(yíng)或投資于房地產(chǎn)業(yè)，有著類似于共同基金的組織結(jié)構(gòu)，為投資者投資有價(jià)值的地產(chǎn)提供了機(jī)會(huì)，并將所得收益向投資者分發(fā)的信托機(jī)構(gòu)或公司。2.1.2 REITs的分類（1）按組織結(jié)構(gòu)分類REITs的種類主要有兩種：第一，契約型REITs中的委托代理關(guān)系較為繁雜，但是通過其結(jié)構(gòu)特點(diǎn)可依據(jù)政策享受所在地區(qū)的一定的稅收優(yōu)惠，但弊端

19、也會(huì)隨著時(shí)間的發(fā)展隨之顯現(xiàn)。第二，公司型REITs在REITs產(chǎn)品的主動(dòng)性方面更有優(yōu)勢(shì)，比如它允許公司以自身進(jìn)行資金的管理和運(yùn)作，允許通過自持房地產(chǎn)來獲得租金，投資者可以成為公司股東，獲得股息，從而獲得公司通過物業(yè)資產(chǎn)的投資回報(bào)。（2）按投資方式分類REITs的投資形式主要包括權(quán)益型、抵押型以及混合型。權(quán)益性指的是利用相關(guān)的房地產(chǎn)資源來開展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，以此取得盈利。權(quán)益型指的是房地產(chǎn)可由資產(chǎn)管理公司持有。在權(quán)益型REITs中，員工薪酬與負(fù)債高于資產(chǎn)持有者的收益。抵押型REITs使得房地產(chǎn)業(yè)高杠桿的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，20世紀(jì)70年代以后美國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)庫(kù)存過剩的現(xiàn)象，債務(wù)問題爆發(fā)，對(duì)抵押型REITs造

20、成了巨大影響。經(jīng)過一段時(shí)間的不斷完善與發(fā)展，出現(xiàn)了兼具權(quán)益性與抵押型REITs特征的混合型REITs，即在擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上又有很強(qiáng)的流動(dòng)性。（3）按募集方式分類REITs還可分為公募性REITs和私募性。兩者具有以下不同：公募型REITs在政府監(jiān)管方面更為嚴(yán)苛，所以在透明度、公開性和業(yè)務(wù)領(lǐng)域面臨的要求更高。在準(zhǔn)入條件方面，私募型REITs產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)限制高于公募型，并且其準(zhǔn)入條件使其無法像公募型那樣滿足更多的投資者需求。在流動(dòng)性方面私募型REITs先比較公募性REITs也沒有優(yōu)勢(shì)，公募型REITs由于監(jiān)管更加嚴(yán)格、標(biāo)準(zhǔn)化程度高，因此流動(dòng)性較高，交易成本更低，所以更能迎合市場(chǎng)投資者的需求。2.2

21、 REITs在其他國(guó)家與地區(qū)的發(fā)展2.2.1REITs在美國(guó)的發(fā)展歷史上的第一支REITs產(chǎn)品出生于美國(guó)。在19世紀(jì)早期，美國(guó)出現(xiàn)了一種不需要繳納企業(yè)所得稅的商業(yè)信托，并逐步在各州發(fā)展起來，這是早期的房地產(chǎn)信托。到了20世紀(jì)中期，美國(guó)戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，伴隨而來的嬰兒潮使得房地產(chǎn)供需極不平衡，于是美國(guó)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不過當(dāng)該行業(yè)取得迅猛發(fā)展的同時(shí)，其集資成本也迅速提升，同時(shí)集資難度越來越大，與此同時(shí)民眾的投資渠道也相對(duì)匱乏，自由資金利用率低，多種因素疊加下，第一支REITs應(yīng)運(yùn)而生了。目前美國(guó)市場(chǎng)上的REITs產(chǎn)品已經(jīng)涉及到了住宅、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、林地等20多個(gè)領(lǐng)域。并且美國(guó)是世界上制度最完善、規(guī)

22、模最大的REITs市場(chǎng)，REITs產(chǎn)業(yè)在美國(guó)各個(gè)州十分普遍，截止2016年底，美國(guó)在外發(fā)行了10187.3億元224支的REITs產(chǎn)品。2.2.2 REITs在亞洲的發(fā)展20世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)業(yè)遭受了重創(chuàng)。2000年，日本修訂并完善了投資信托及投資公司法，由此日本第一支REITs在2001年誕生了。到2006年日本市場(chǎng)總總農(nóng)發(fā)行了價(jià)值750億美元的REITs產(chǎn)品新加坡也是亞洲REITs產(chǎn)品的代表國(guó)家之一。 新加坡政府于2001年頒布了證券與期貨法案，通過法案的形式規(guī)定了REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)及發(fā)行條件，為進(jìn)一步刺激REITs 在新加坡地區(qū)的發(fā)展，新加坡政府還提出了一系列稅收優(yōu)惠政策。次

23、年7月，新加坡推出首個(gè)REITs產(chǎn)品。截至2018年末，該國(guó)總共推出了三十五個(gè)REITs產(chǎn)品，規(guī)模高達(dá)400億美元。2.3 REITs在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展我國(guó)自引入REITs以來，共經(jīng)歷了探索期、政策開發(fā)期、貫徹落實(shí)期。2.3.1 REITs在中國(guó)的探索我國(guó)在2001年起便對(duì)REITs開始了早期的探索。2001年，信托法出臺(tái)實(shí)施，隨后又出臺(tái)了一系列政策措施來加強(qiáng)對(duì)外資公司在中國(guó)開展房地產(chǎn)投資活動(dòng)的規(guī)范力度，后來又對(duì)國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)REITs業(yè)務(wù)的重要意義進(jìn)行了總結(jié)，鼓勵(lì)各機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)REITs產(chǎn)品的開發(fā)，并督促相關(guān)部門盡快制定法律法規(guī)。2.3.2 政策開發(fā)期20082014年我國(guó)各部門制定了一系列

24、有利于REITs發(fā)展的政策文件，為我國(guó)REITs產(chǎn)業(yè)的政策發(fā)展期：例如2007年中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告、銀行間債券市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法等相關(guān)政策與文件的發(fā)布都對(duì)我REITs的發(fā)展起到了一定的推動(dòng)作用，從政策的層面提高了我國(guó)對(duì)REITs的重視程度，并在一些地方進(jìn)行試點(diǎn)。2.3.3 貫徹落實(shí)期經(jīng)過理論探索期和后面一系列政策的推動(dòng)，我國(guó)在2014年之后，逐步進(jìn)入到REITs的實(shí)踐推動(dòng)期。到2018年4月，大陸REITs產(chǎn)品的總規(guī)模達(dá)到了613.86億元。3 案例介紹3.1 案例背景在本文中，作者將以越秀REITs（越秀房地產(chǎn)信托基金）為案例進(jìn)行實(shí)例分析。越秀REIT隸屬于越秀集團(tuán)，集團(tuán)有地

25、產(chǎn)、物業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)，2005年12月21日，越秀集團(tuán)旗下的物業(yè)板塊越秀投資在香港證券交易所正式上市。越秀REITs目前已有8項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，基金總規(guī)模超160億港元。然而越秀集團(tuán)企業(yè)發(fā)展的需要使得越秀投資的資產(chǎn)負(fù)債率不斷提高，在2004年更是高達(dá)43%，嚴(yán)重阻礙了越秀投資公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。2005年中旬，香港就修訂并頒布了房地產(chǎn)投資信托基金準(zhǔn)則，允許那些在香港以外投資的企業(yè)基金在港推出REITs業(yè)務(wù)，從而使得越秀REITs能夠在該地區(qū)成功推出并經(jīng)營(yíng)。由上可以看出，越秀REITs的發(fā)行從內(nèi)外兩個(gè)方面來講時(shí)機(jī)都是非常關(guān)鍵的，比如越秀REITs正處于內(nèi)部結(jié)構(gòu)需要調(diào)整之時(shí)，香港地區(qū)的REITs發(fā)行條件進(jìn)

26、行了一定程度的寬松，以及廣州的經(jīng)濟(jì)環(huán)境保證了資產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。3.2 越秀REITs的發(fā)行過程為了達(dá)到發(fā)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，越秀REITs對(duì)年內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了一系列的調(diào)整，首先就轉(zhuǎn)售了廣州城建集團(tuán)股權(quán)，同時(shí)在內(nèi)部開展了資產(chǎn)重組計(jì)劃，并以此為契機(jī)開始對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)行。2005年12月12日，越秀REITs基金份額面向社會(huì)公開招股章程，同月，越秀REITs基金份額在獲批準(zhǔn)上市的單位成功進(jìn)行公開買賣。3.3 越秀REITs的基本要素越秀REITs是我國(guó)第一支面向內(nèi)地進(jìn)行投資的房地產(chǎn)投資信托基金，屬公募型契約型基金，本節(jié)將對(duì)越秀REITs的主要基本要素進(jìn)行介紹:3.3.1 主要參與方同大多數(shù)REIT

27、s產(chǎn)品一樣，越秀REITs有四各參與方，他們分別為信托人、管理人、租賃代理和物業(yè)顧問。主要為市場(chǎng)提供物業(yè)評(píng)價(jià)、物業(yè)監(jiān)管培訓(xùn)、資產(chǎn)管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的物業(yè)管理服務(wù)等。3.3.2投資標(biāo)的越秀REITs在初始投資時(shí)通過SPV對(duì)四家BVI公司間接持有100%股權(quán)，其所涉及的這四項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)皆為越秀所擁有。具體持有情況如下：維多利亞廣場(chǎng)單位的持有人為京澳BVI，為一處綜合性商用物業(yè)；富達(dá)BVI的持有人為城建大廈單位，是一棟甲級(jí)寫字樓；白馬單位由柏達(dá)BVI持有，是一棟多用途的商業(yè)大廈；財(cái)富廣場(chǎng)則由金峰BVI持有，和城建大廈一樣也是一棟甲級(jí)寫字樓。2009-2017年間越秀REITs不斷擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)投資

28、規(guī)模，前后把廣州國(guó)金中心單位、越秀大廈等四項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)并入其內(nèi)。截止2018年初，越秀REITs共有8項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，總規(guī)模達(dá)333.56億元人民幣。3.3.3 REITs主要條款在基金的經(jīng)營(yíng)與管理過程中，越秀REITs嚴(yán)格按照香港證監(jiān)會(huì)的信托基金要求，并根據(jù)公司發(fā)展所具備的條件制定了如下條款：一般來說，REITs僅可以投資于那些能夠產(chǎn)出利潤(rùn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；不準(zhǔn)投資在把控土地、參加物業(yè)經(jīng)營(yíng)等項(xiàng)目上，同時(shí)也不準(zhǔn)收購(gòu)那些需要擔(dān)負(fù)無限責(zé)任的資產(chǎn)。在投資基金存續(xù)期限內(nèi)，監(jiān)管企業(yè)對(duì)任何物業(yè)機(jī)構(gòu)都擁有超過五成的所有權(quán)以及監(jiān)管權(quán)，同時(shí)監(jiān)管企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目的期限要保持在2年以上。在存續(xù)期限內(nèi)任何時(shí)間節(jié)點(diǎn)，該基金的債

29、務(wù)總量不可以超出該基金全部資產(chǎn)總量百分之五十五。投資基金必須把超出年終審計(jì)稅后純利潤(rùn)的90%進(jìn)行分派，作為投資者的投資回報(bào)。4 案例分析4.1 發(fā)行背景分析越秀集團(tuán)在香港房地產(chǎn)業(yè)涉足多年，具備豐富的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。越秀物業(yè)管理費(fèi)以及自行收取的費(fèi)用，使得該基金在物業(yè)資產(chǎn)投資過程中的租金利潤(rùn)不斷下降，進(jìn)而使得物業(yè)資產(chǎn)的盈利水平越來越低，這對(duì)于該基金的投資效益形成了較大的負(fù)面作用。2005年底，在香港聯(lián)合交易所成功上市。但是該集團(tuán)下屬的越秀投資由于較大的固定資產(chǎn)規(guī)模，過高的財(cái)務(wù)杠桿等而陷入困境，越秀投資不得不采取舉措使部分固定資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)起來，以此來提升公司的財(cái)務(wù)質(zhì)量。越秀的成功發(fā)售，為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市

30、場(chǎng)解決“去庫(kù)存”問題和提升固定資產(chǎn)的流動(dòng)性樹立了標(biāo)桿和榜樣。隨著越秀REITS在內(nèi)地的上市，投資標(biāo)的所在地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上始終保持著強(qiáng)勁有力的飛越，使得物業(yè)資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)收入方面始終保持著較穩(wěn)定的發(fā)展。越秀REITs在成功上市的過程中，香港當(dāng)?shù)厮C布并施行的有關(guān)政策文件，為其設(shè)計(jì)基金框架、確定投資范疇以及制定標(biāo)準(zhǔn)條款等工作提供了嚴(yán)謹(jǐn)而規(guī)范的依據(jù)。2005年，香港出臺(tái)政策允許中國(guó)大陸物業(yè)資產(chǎn)在港發(fā)行REITs，這成為了越秀REITs能夠?qū)崿F(xiàn)上市的政策保障。但是，由于該基金在推行上市的過程中，其投資活動(dòng)的財(cái)務(wù)情況以及資金流動(dòng)效率都非常差，因此越秀投資的經(jīng)驗(yàn)可以為其他類似企業(yè)所借鑒，作為激發(fā)企業(yè)活力，促進(jìn)企業(yè)

31、發(fā)展的可行性舉措。4.2 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)分析4.2.1越秀REITs的交易結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)投資信托基金的交易結(jié)構(gòu)主要包括公司型和契約型， 越秀REITS就是屬于契約型的交易方式，主要就是由基金單位、信托單位以及投資方依據(jù)信用托管合同發(fā)行受益憑證來組織建設(shè)，以此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而作為該基金的股份持有人，在獲得受益憑證之后，就能夠依據(jù)所持有的股份來獲得對(duì)應(yīng)的投資權(quán)益。該基金特地邀請(qǐng)?jiān)诜康禺a(chǎn)投資領(lǐng)域頗具經(jīng)驗(yàn)的仲量聯(lián)行有限公司作為管理人來為越秀REITS相關(guān)資產(chǎn)提供顧問服務(wù)。同時(shí)，在此案例中，為達(dá)成對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的投資目標(biāo)，該基金獲得了越秀房托（控股）有限公司的所有股權(quán)，從而也就在實(shí)質(zhì)上獲得了一系列持有投資標(biāo)權(quán)

32、的BVI企業(yè)。4.2.2越秀REITs的交易結(jié)構(gòu)分析越秀REITs的交易結(jié)構(gòu)盡管能夠?yàn)槠渌髽I(yè)提供一定的借鑒意義，但也存在一些弊端。（1）募集方式首先，該基金通過公開募資的形式進(jìn)入市場(chǎng)，然后使得其股份持有者就涉及到了三個(gè)主體：香港民眾、單位投資方以及利益相關(guān)方關(guān)越秀資產(chǎn)。而因?yàn)樵叫阗Y產(chǎn)作為該基金股份持有量最高的市場(chǎng)主體，所以在其會(huì)議決議中的影響力也是最大的，對(duì)于基金的經(jīng)營(yíng)以及發(fā)展具有非常重要的營(yíng)銷作用。與私下募資的形式相比較而言，公開募資的形式所需要滿足的條件標(biāo)準(zhǔn)也就更加高，這都將限制越秀REITS的投資行動(dòng)，降低投資收益，提高經(jīng)營(yíng)管理成本。（2）管理人與信托人通過設(shè)置管理人崗位和聘請(qǐng)物業(yè)顧問

33、，越秀REITs投資房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性將大大提升，同時(shí)物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將更加高效，投資收益更高，風(fēng)險(xiǎn)更低。雖然管理人收取的管理費(fèi)用與越秀REITs投資收益息息相關(guān)，但由于兩者之間特殊關(guān)系，管理人有可能會(huì)出于某種目的做出有損越秀投資以外的其他基金份額持有人利益的行為，也有可能會(huì)做出對(duì)越秀投資有益但卻對(duì)越秀REITS股份持有者不利的行為。信托人的服務(wù)費(fèi)與越秀REITs的投資收益無關(guān)，并且往往是固定的，是按照總資產(chǎn)規(guī)模的特定比例進(jìn)行收取，因此，為了降低本身的服務(wù)成本，獲得更大的收益，信用托管者也就會(huì)出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量下降的可能，從而出現(xiàn)對(duì)該基金發(fā)展有害的行為。租賃委托企業(yè)在獲得該基金的委托權(quán)之后就可以對(duì)物業(yè)使

34、用主體收取租賃費(fèi)用、物業(yè)監(jiān)管費(fèi)用。但是，租賃委托企業(yè)為了提高自身的盈利水平，就會(huì)提高租賃費(fèi)用、物業(yè)監(jiān)管費(fèi)用等，這就使得該基金在物業(yè)資產(chǎn)投資方面的租賃利潤(rùn)下降，進(jìn)而使得物業(yè)資產(chǎn)的盈利水平越來越低，這對(duì)于該基金的投資效益形成了較大的負(fù)面作用。4.2.3投資標(biāo)的分析雖然投資標(biāo)的的種類不同，但并不影響越秀REITs投資的物業(yè)資產(chǎn)租金收入，這筆收入往往用于支付基金份額持有人的投資收益，且具有長(zhǎng)期性和分散性的特點(diǎn)。出租單位涉及業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期性決定了租金收入的長(zhǎng)期性，分散性是獲得投資安全的重要基礎(chǔ)和保障。越秀REITs的物業(yè)資產(chǎn)中有眾多租戶，收益來源分散性較高，因此即便某些租戶無法如時(shí)足額繳納租金，也不會(huì)對(duì)越秀

35、REITs的投資收益產(chǎn)生大的影響。4.3 越秀REITs投資收益影響因素分析 4.3.1指標(biāo)選擇與數(shù)據(jù)REITs取得利潤(rùn)的方式主要有：第一，基金股價(jià)上漲所帶來的資金利潤(rùn)收入，第二，利用分派盈利的方式來取得派息利潤(rùn)收入。為了分析該基金投資利潤(rùn)的營(yíng)影響要素，在借鑒吸收當(dāng)前學(xué)者對(duì)于REITs投資利潤(rùn)的研究成果的基礎(chǔ)上，來分析總結(jié)該基金在大陸房地產(chǎn)行業(yè)的投資現(xiàn)狀以及在香港入市之后的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇了有關(guān)的數(shù)據(jù)來分析研究該基金的資本利得利潤(rùn)率與分配利潤(rùn)率之間的相關(guān)性。4.3.2 越秀REITs資本利得率影響因素分析對(duì)于投資者而言，其獲益收入還包括了越秀的收益分配。在越秀REITs成功入市之后，僅有2006

36、年實(shí)行了一次全年度派息，而其它年度都是分成上下兩個(gè)階段來實(shí)行派息。此次研究，筆者選擇了該基金在2006年至2017年期間的利潤(rùn)分配狀況來進(jìn)行數(shù)據(jù)研究分析，采用其年初的市價(jià)來當(dāng)作投資本金，依據(jù)各個(gè)年度投資方取得的兩次利潤(rùn)分配來核算獲得這個(gè)階段的所有數(shù)據(jù)信息。經(jīng)過查閱相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)該基金的市價(jià)的波動(dòng)形勢(shì)和中國(guó)恒生指數(shù)的波動(dòng)形勢(shì)保持高度一致。具體表現(xiàn)如下，當(dāng)兩指數(shù)上升時(shí)越秀REITs市場(chǎng)價(jià)格也隨著上漲，當(dāng)兩指數(shù)下降時(shí)越秀REITs市場(chǎng)價(jià)格也隨著下降。但也存在細(xì)微差距，越秀REITs基金份額價(jià)格的波動(dòng)幅度較兩者來說偏小，曲線也相對(duì)平緩。從前文的論述可知，影響該基金的市價(jià)變動(dòng)的部分因素，為了深入研

37、究總結(jié)該基金的資本利潤(rùn)率的影響要素，對(duì)相關(guān)的變量總結(jié)整理為月度變動(dòng)率，詳細(xì)數(shù)據(jù)見下表:表1 越秀REITs市場(chǎng)價(jià)格影響因素描述性統(tǒng)計(jì)N最小值最大值平均值標(biāo)準(zhǔn)差越秀REITs月資本利得率172-37.2%19.4%0.46%6.06%恒生指數(shù)月收益率172-22.5%17.1%0.64%6.20%上證地產(chǎn)指數(shù)月收益率172-26.2%40.2%1.99%12.18%CPI(%)172-0.20%2.4%0.25%0.56%Hibor1720.05%5.5%1.1%1.53%為了檢驗(yàn)越秀REITs月資本利得率與恒生指數(shù)月收益率、上證地產(chǎn)指數(shù)月收益率、CPI以及Hibor之間的相關(guān)性，采用Kolmo

38、gorov-Smirnova檢驗(yàn)與Shapiro-Wilk檢驗(yàn)對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，看各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合正態(tài)分布，檢驗(yàn)結(jié)果如下:Kolmogorov-SmirnovaShapiro-Wilk統(tǒng)計(jì)性Df顯著性統(tǒng)計(jì)性Df顯著性越秀REITs月資本利得率0.1201720.0000.8691720.000恒生指數(shù)月收益率0.0961720.0030.9881720.002上證地產(chǎn)指數(shù)月收益率0.1261720.0020.9681720.000CPI(%)0.0981720.0020.9691720.000Hibor0.3701720.0000.961720.000表2 越秀REITs市場(chǎng)價(jià)格影響因素正態(tài)

39、性檢驗(yàn)結(jié)果從檢測(cè)數(shù)據(jù)可知，各類數(shù)據(jù)的相關(guān)性都在0.05以下，因此說明相關(guān)性不明顯，各類數(shù)據(jù)不是屬于正態(tài)分布。筆者采用了Spearman檢測(cè)法來評(píng)估該基金月資本利潤(rùn)率是否與CPI、Hibor、恒生指數(shù)月收益率與上證地產(chǎn)指數(shù)月收益率具有相關(guān)關(guān)系，Spearman檢驗(yàn)結(jié)果如下：表3 越秀REITs市場(chǎng)價(jià)格影響因素Spearman檢驗(yàn)結(jié)果指標(biāo)CPI恒生指數(shù)月收益率Hibor上證指數(shù)月收益率越秀REITs月資本利得率相關(guān)系數(shù)-0.0450.525-0.100.215p0.6200.0010.240.010根據(jù)上述檢驗(yàn)結(jié)果，我們可以得知首先越秀REITs月資本利得率與CPI、Hibor之間的相關(guān)性不明顯，

40、同時(shí)恒生的月利潤(rùn)率系數(shù)是0.525，和上證月利潤(rùn)率的相關(guān)系數(shù)是0.215，相關(guān)性低于0.05，這也表明香港股票的變化趨勢(shì)對(duì)于該基金的月資本利潤(rùn)率會(huì)產(chǎn)生較大的影響，而且也會(huì)受到投資當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的影響，相當(dāng)于說該基金的月資本利潤(rùn)率會(huì)隨著投資當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況的變化而變化。另外，該基金的資本利得利潤(rùn)率也會(huì)受到恒生以及上指的影響，具有相應(yīng)的數(shù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。假如投資方對(duì)于投資該基金主要是為了獲得資本利潤(rùn)的話，那么就尤其需要關(guān)注其與金融市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性。4.4 越秀REITs的優(yōu)點(diǎn)4.4.1組織形式優(yōu)秀通過公開募資的形式，能夠有效保障基金份額的持有占比，為接下來的發(fā)行和出售提供了參考和依據(jù)。通過追加發(fā)行

41、新的基金份額，越秀REITs可以獲取項(xiàng)目所需的資金來增加產(chǎn)品規(guī)模。同時(shí)通過采取更加積極主動(dòng)的投資策略，發(fā)行新的基金份額進(jìn)行融資，越秀REITs可選取最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)完成對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的投資。4.4.2運(yùn)營(yíng)成本低其管理人是越秀房托資產(chǎn)管理有限公司，主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，第三方仲量聯(lián)行有限公司作為物業(yè)顧問，既提高了投資運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性，又降低了成本。4.4.3投資標(biāo)的分散越秀REITs投資的物業(yè)資產(chǎn)主要分布于廣州、上海和武漢地區(qū)，且均保持著積極穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。依托粵港澳大灣區(qū)建設(shè)以及武漢中部振興的大背景，物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)和基金投資利潤(rùn)都能夠得到有效的保障。4.4.4與其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性其資本利潤(rùn)率與

42、市場(chǎng)上的金融業(yè)務(wù)具有較為顯著的關(guān)聯(lián)性，但越秀REITS的收益分配較穩(wěn)定且與與市場(chǎng)金融產(chǎn)品關(guān)聯(lián)不大。越秀REITs具有一定的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)性，越秀REITs的短期投資會(huì)受到金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但對(duì)于長(zhǎng)期來說還是具有一定的穩(wěn)定性，因?yàn)樵叫鉘EITs的收益分配較穩(wěn)定且與與市場(chǎng)金融產(chǎn)品關(guān)聯(lián)不大，所以收影響較小，可以較好的降低風(fēng)險(xiǎn)。這也是越秀REITs投資的特點(diǎn)，給不同投資者起到一定的參考作用。4.5 越秀REITs存在的問題4.5.1多重委托代理其委托代理關(guān)系較為多樣化，信用托管方依據(jù)其資產(chǎn)來設(shè)置相應(yīng)的比重，以此來收取服務(wù)管理經(jīng)費(fèi)，然而也會(huì)為了提升自身盈利而減少服務(wù)投入，未能合理監(jiān)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而可能會(huì)出現(xiàn)

43、較大的負(fù)面影響。4.5.2管理人決策自由度較低越秀投資在企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管層面上自主設(shè)置了管理人，規(guī)范其投資決策的權(quán)限。一般都是通過企業(yè)的持有者會(huì)議管轄權(quán)力范疇之外的方式來影響管理人的決策行為。4.5.3稅負(fù)水平較高當(dāng)下我國(guó)對(duì)于越秀REITs的稅收還未出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，對(duì)于資產(chǎn)支持證券在歸集資金收入后進(jìn)行資金的分配，投資者獲得的資金仍需要繳納個(gè)人所得稅。兩者共同征稅的情況大大降低了投資者的積極性和可以獲得的收益，使得越秀REITs的金融產(chǎn)品難以發(fā)展壯大，投資者難以獲得客觀的收益。4.5.4 REITs相關(guān)的法律制度欠缺完善的法律法規(guī)對(duì)于越秀REITs的未來發(fā)展具有重要作用。所以相關(guān)部門要完善與REI

44、Ts相關(guān)的法律制度，例如稅收制度、越秀REITs的上市流通、產(chǎn)品發(fā)展以及REITs市場(chǎng)規(guī)定，要讓法律更好地規(guī)范REITs市場(chǎng)，讓它長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)下，我國(guó)對(duì)于REITs運(yùn)營(yíng)和結(jié)構(gòu)還未具有健全的法律體系。未能建立完善的法律法規(guī)，這就無法有效豐富產(chǎn)品的類型和形式，同時(shí)也無法建立統(tǒng)一規(guī)范的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致基金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成本不斷上漲。在當(dāng)下中國(guó)，越秀REITs只能摸著石頭過河，慢慢探索前進(jìn)，尋找創(chuàng)新和發(fā)展機(jī)遇。5 案例啟示5.1 對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的建議5.1.1完善法律環(huán)境REITs的發(fā)行必須符合當(dāng)?shù)氐姆芍贫取?003年，香港證監(jiān)會(huì)頒布并完善了房地產(chǎn)投資信托基金守則，明確規(guī)定了REITs的運(yùn)營(yíng)、結(jié)構(gòu)

45、安排以及參與方，為中國(guó)內(nèi)地REITs的推廣提供了借鑒，使其發(fā)行難度得以有效下降，同時(shí)REITs具有較高的標(biāo)準(zhǔn)化程度，這也說明了法律制度的完善對(duì)于金融產(chǎn)品的開發(fā)具有重大的已有，為此我國(guó)必須積極建立完善的法律制度，以此來推動(dòng)我國(guó)REITs的健康可持續(xù)發(fā)展。5.1.2改進(jìn)REITs交易結(jié)構(gòu)當(dāng)前，中國(guó)大量市場(chǎng)上存續(xù)的三十二支REITs都取得了卓有成效的成績(jī)，但距離標(biāo)準(zhǔn)意義的REITs仍有一定的差距，特別是在投資標(biāo)的、經(jīng)營(yíng)模式等層面上都較為落后。5.1.3機(jī)構(gòu)與人才培養(yǎng)必須積極引進(jìn)專業(yè)人才，建立高水平的人才隊(duì)伍，當(dāng)前內(nèi)地的資金管理公司和信托公司不僅缺少具有金融知識(shí)的專業(yè)人士，同時(shí)也缺乏對(duì)REITs的了解。因此，大力推動(dòng)資產(chǎn)管理公司與信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)，促使業(yè)務(wù)朝著多元化和多樣性的方向發(fā)展，培養(yǎng)涉及業(yè)務(wù)廣泛、專業(yè)程度較高的金融機(jī)構(gòu)和跨界人才，才能為REITS在中國(guó)內(nèi)地的推行和發(fā)展提供切實(shí)可行的幫助。5.1.4設(shè)置稅收優(yōu)惠 在關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見頒布前，REITs就已經(jīng)成功進(jìn)入市場(chǎng)，但上市之前，我國(guó)還未限制外資在中國(guó)房地產(chǎn)的投資，最初公司的資產(chǎn)還可以間接的依托BVI企業(yè)來獲得稅收減免，然而在該政策頒布以后，其減免優(yōu)惠也就不存在了，這顯著影響REITs公司的投資收益率。結(jié) 論就業(yè)務(wù)種類而言，越秀REITs屬于契約型，這也就意味