如何選擇門面專家教你幾招

1、如何選擇門面專家教你幾招相同物業(yè)、裝修水平大致相當?shù)膬商鬃≌?，租金水平肯定會大致相近。?是商鋪卻不一樣，同一個地段，同一個物業(yè)的兩個不同的門面租金也可能有天 壤之別。商業(yè)物業(yè)投資門檻高，不僅指的是投入的資金量大，而且對投資者選擇物 業(yè)的技巧也提出了更高的要求。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅稱，對于初次投資商業(yè)物業(yè)的市民，在投資時要 把握好以下三個技巧。第一招：重點考察發(fā)展?jié)摿σ业胶线m的商鋪，重點要考察商鋪未來的投資潛力，一些目前不被看好 的區(qū)域，隨著交通的改善、環(huán)境的改善和周邊商業(yè)氛圍的形成，價值會逐漸體 現(xiàn)。比如龍湖紫都城附近的商鋪，之前的定位是社區(qū)商鋪，價格租金都相對較 低，而隨著沃爾瑪開業(yè)，

2、以及新加坡一大型商業(yè)企業(yè)即將在該地區(qū)開業(yè)，周邊 的商業(yè)氛圍日漸濃厚，逐漸在冉家壩形成一個新的商圈，以前的社區(qū)商鋪自然 隨之升值。第二招：要實地計算人流量同在一個區(qū)域，雖然相距不過幾十米，但有的商鋪門庭若市，有的商鋪則 冷冷清清。人流對決定一個商鋪是否是旺鋪至關重要，因此在選擇商鋪的時 候，最好是實地考察商鋪所在地的人流方向和一天中不同時段經(jīng)過商鋪前的人 流量有多大后，再判斷商鋪的價值。特殊的位置也可以決定商鋪的價值，在考 察時也可以多加留意。比如，有紅綠燈的地方，物業(yè)轉(zhuǎn)角處的商鋪。此外，商 鋪臨街面的寬度越寬越好。第三招：周邊行業(yè)也很重要商業(yè)物業(yè)的租金，往往和周邊的行業(yè)分布有很大的關系，行業(yè)分

3、布往往決 定了租金的水平。比如，如果你所購買的商業(yè)物業(yè)周邊分布的大多是銀行業(yè)， 而且今后還會有新的金融機構(gòu)入駐，這樣的區(qū)域總體租金水平應該較高。而如 果周邊的業(yè)態(tài)大多是小吃店和雜貨鋪，則租金水平會大打折扣。鄭州市民講述社區(qū)商鋪投資兵法 1停 2 看 3 注意“現(xiàn)在在鄭州投資社區(qū)商鋪，如果非要量化的話，一般而言資金門檻 100 萬 元才好做。 ”1月 10日下午，坐在記者對面， 36 歲的張先生感慨地說。從租商鋪做生意發(fā)現(xiàn)炒鋪商機，張先生一入江湖就將近十年。從單個門面 房開始，他的生意越做越大 從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地 產(chǎn)包裝運作。2009 年，張先生賺了一筆，但談及社區(qū)商鋪的機

4、遇，張先生則認為投資機 會已在下移。 “供大于求，商鋪投資需要謹慎 ”。那么，如何才算是謹慎投資 呢？張先生總結(jié)出了 “1停 2看 3注意”的投資兵法。1.停投資過熱的時候，要停下來腳步，想清楚了再出手最近幾年鄭州社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出累計放量較大、分布廣亂、逐步外移、檔次 和租售價格兩極化、商業(yè)經(jīng)營模式落后、經(jīng)營狀況不好等特點，但隨著股市和 樓市逐步升溫，投資者開始跑步入場，這個時候需要社區(qū)商鋪投資者將腳步停 一停，想清楚了再投資。張先生告訴記者，選擇社區(qū)商鋪要研究社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社 區(qū)商鋪的合理定位和服務必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對 消費能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)

5、大盤，入住后居民居家日常所需的商品 還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足，如果經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特 色小吃店、糧油食品店、日雜百貨店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒 童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可行的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對于市中 心商鋪價位低。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專 營店等。3.注意投資有風險，投資社區(qū)商鋪同樣需要科學分析注意投資回報率以上各項目考察后，并非就能確保穩(wěn)賺不賠，張先生說，要根據(jù)考察結(jié)果 對于其投資回報率進行初步預算，大致估算投資回報率。在目前的市場中，如 果年回報率能達到 5%8%，該商鋪即值得投資，否則不值。其次，和購買

6、住宅一樣，如果從開發(fā)商處購買商鋪，事先必須調(diào)查對方的 實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域 市政規(guī)劃外，還必須考察其使用年限。因為商鋪只有 40 年的使用年限，投資的 話必須考慮這個因素。注意項目經(jīng)營模式注意考察社區(qū)商業(yè)中心的大型商業(yè)項目或代表性商業(yè)項目。因為一個商業(yè) 中心需要 12 個大型商業(yè)項目作為龍頭，以提升整個區(qū)域社區(qū)商業(yè)價值。因 此，一個區(qū)域的社區(qū)商業(yè)如果沒有大型商業(yè)項目，商業(yè)經(jīng)營模式也很落后，這 一方面說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)還處于初級階段，也說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)投資價值還有 較大升值空間，而大型商業(yè)項目剛剛啟動的區(qū)域社區(qū)商業(yè)則是最好的投資機 會。注意項目投資、

7、開發(fā)和經(jīng)營商的品牌在價格相差不大的情況下，盡可能選擇有投資商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商和品 牌經(jīng)營管理公司、品牌主力商家入駐的項目或其周邊商鋪來投資?？刂骑L險， 要選擇好開發(fā)商，特別是在商鋪開發(fā)和經(jīng)營方面有一定經(jīng)驗的開發(fā)商。社區(qū)商 鋪雖說比街區(qū)商鋪風險低、收益也較穩(wěn)定，但風險同樣不可避免。如果遭遇開發(fā)商不規(guī)范、不成熟的做法，隨著小區(qū)住戶數(shù)量不斷增多，社 區(qū)商鋪隱藏的種種問題也將逐漸暴露出來，甚至有很多并非來自市場層面的風 險，選擇一個信譽良好、擁有成功社區(qū)商鋪開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商可以避免許多麻 煩，減少投資風險。在經(jīng)過以上考察分析后，大致確定幾個投資商鋪，最后結(jié)合每個商鋪現(xiàn)在 實際的租售價格比、今后的成長

8、空間就可以得出結(jié)論。2.看社區(qū)規(guī)劃和商鋪的成長性是能否升值的關鍵張先生認為，投資社區(qū)商業(yè)，除了要研究現(xiàn)實的居住人群和未來人口變化 情況，以及人口質(zhì)量、購買力和消費習慣等因素，還有兩個重點：一是要看社區(qū)規(guī)劃，二是看商鋪的成長性。首先是社區(qū)規(guī)劃，這點對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入駐率低， 但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算 目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設施建 設，如公交車站、學校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物 業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區(qū)聚集在一起形成 “扎堆效應 ”， 也是理想的商鋪，因為這些

9、小區(qū)底商、沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶 來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪是最 為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對于很寬的道路，投資價值的意義不 大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹 窄。二看商鋪的成長性。在考慮人口因素時，其實人口太過飽和或高收入人群 太集中的社區(qū)商鋪投資價值反而不一定最好，原因就是這類商鋪缺乏成長性， 租金和售價已經(jīng)沒有太大提升空間，還有就是高收入人群消費習慣的特殊性其 實不利于位于該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪，而這類商鋪的定價卻很高。只要七招：教您如何挑選優(yōu)質(zhì)的門面購買門面是投資行為，多數(shù)人員不知道如何保證所購買

10、的門面物有所值， 并獲得預想的收益而不投資失誤呢？作為一名房地產(chǎn)相關人員，筆者認為在沒 有評估的情況下，應按下程序和方法去辦事：第一、學、即學習和知道決定門面價格的主要因素。應向熟悉門面價格的 房地產(chǎn)評估人員和有關房地產(chǎn)開發(fā)商了解，查閱相關資料。第二、看，到現(xiàn)場 實地察看。看水、電、路、通訊情況，交通情況等基礎設施；附近的學校、醫(yī)院、郵政等公用設施；商店、菜場客流量多少及經(jīng)營情況。第三、問，問周圍門面的經(jīng)營狀況，門面的租金和門面的銷售價格等。業(yè)內(nèi)人士說：目前情況下，投資商業(yè)地產(chǎn)確實是一個不錯的選擇。在通貨膨脹的預期 下，投資商業(yè)地產(chǎn)不失為一個回報相對較高、風險相對較小的投資方式。因為 通常意義

11、上，住宅產(chǎn)品被人們視為一種消費品，雖然其也兼有投資的屬性，但 投資回報率卻會受各種房地產(chǎn)政策的左右。而商業(yè)地產(chǎn)則完全屬于投資產(chǎn)品。 但該專家也提醒準備投資商業(yè)地產(chǎn)的消費者，不要盲目投資。首先要有充足的 資金，因為商鋪的價格一般遠高于住宅產(chǎn)品。其次，商業(yè)地產(chǎn)投資要看中長期 回報，要有 “守長線 ”的耐性。同時，要充分考慮商鋪的升值空間?，F(xiàn)在，旺鋪基本上都在別人手里，一般不轉(zhuǎn)出來，要么轉(zhuǎn)出來費用很高如 果一個不錯的鋪子突然轉(zhuǎn)出來，就要注意里面的名堂生鋪要炒熟，需要很長的 周期和機遇，即使知道城市的長期規(guī)劃，也要很有耐心和運氣其實，到重點中學旁邊購置一套小戶型房屋用于出租如何選購投資利潤高的門面房如

12、何選購投資利潤高的門面房 :經(jīng)?？吹綀蠹埳嫌兴^ 正規(guī)門面房 字樣 ,和門面房有什么區(qū)別 ?你要買門面。我要告訴你三點。這三點你要牢記：N01。不要買開發(fā)商銷售的門面。N02。不要買門窄內(nèi)部深的門面。N03。 只買門面別買商鋪（門面是臨街的，商鋪是商城里面的格子間）。其次，門面的利潤回報率一般在 %5到%6之間。如果回報率高的出奇的門 面，那么就只有兩種可能：第一，門面面臨拆遷，房東急于套現(xiàn)。第二，門面是私房或是住宅改成的 門面（不正規(guī)門面房）。不要買開發(fā)商的門面是因為好門面都被開發(fā)商內(nèi)部股東拿走了，剩下的門 面都是很差的，價格高得出奇，買下該門面很難有較高的回報率，而且較高的 物業(yè)管理費房東

13、每月還要繳。買開發(fā)商的門面等于自己往火坑里面跳。千萬不 要相信開發(fā)商的任何承諾。不要買門窄內(nèi)部深的門面是因為門面窄了不利于經(jīng)營者做招牌，門面內(nèi)部 的商品展示也不明顯。門面相對深了只會增加門面的總價。商鋪簡直就是忽悠人的，看不見，摸不到，買了生意也做不好，商業(yè)價值 不高，建議不要考慮投資。我個人認為購買門面的話：開發(fā)商內(nèi)部銷售的門面可以買，單位改制的門面房可以買。價格相對較低 但是門面房型較好的門面房可以考慮。至于門面的周圍環(huán)境要記住了：三多。一單位多，二小區(qū)多，三學校多。最好是老房子多，因為老房子一 旦被改造或開發(fā)，那么會帶來很多人氣和商機。記住我一句話：門面 xx 錯過，不可錯買。最后補充你

14、的問題：所謂正規(guī)門面房就是：商業(yè)網(wǎng)點房。商業(yè)網(wǎng)點房是 5米 2高，3米 3寬的。（一般是這樣，也有特 殊的），并且房產(chǎn)證上寫的是商業(yè)用地，商業(yè)產(chǎn)權(quán)。投資門面的收益主要有兩部分收益。一是出租收入，一般 8-10 年方能收回 投資；二是地產(chǎn)升值收益。如果未來地產(chǎn)沒有升值可能，那么僅僅靠出租收入 作為投資手段就未必是上策。按十年計算，每年的投資收益不過是7.18%。投資收益率 10%以下的效率是不高的?；貓舐矢咚拇笊啼佂顿Y訣竅助你 2009 年投資穩(wěn)賺商鋪投資手里有了閑錢，有相當一部分人選擇投資買房，其中由于商鋪的投資回報 率略高于住宅，越來越多的人開始涉足商鋪市場。如何更好地把握小商鋪市 場？有關

15、專家提出了商鋪投資的四大訣竅。 7 j, ) G算清投資收益率新浪樂居論壇 6 W N I) W7 y買小商鋪前要考慮，是自己經(jīng)營還是出租？若自己經(jīng)營，則要對周邊環(huán)境 做比較清楚的評估。如周圍有大超市的地方不適宜再開雜貨店，中低檔住宅區(qū) 不宜開高檔名牌服裝店，預期收益會不會高于投資房產(chǎn)和開店資金？如果是想 出租給別人使用，在投資店鋪之前要大體知道出租的對象以及租房者預備經(jīng)營 的項目，預期租金會不會超過銀行利息。另外，投資商鋪最好要產(chǎn)權(quán)明晰，幾 個人共同投資容易有產(chǎn)權(quán)糾紛，這樣會不利于房產(chǎn)的增值。商鋪投資現(xiàn)在還不 是很成熟的行業(yè)，投資者要量力而行，根據(jù)自己的資金情況選擇不同地段、不 同面積的商鋪

16、。搶占要地核心圈層；八& M. B5 O g% H# W新浪樂居論壇 4 f1 x3 G6 L; a投資小型商鋪，首要考慮的因素便是所選地點區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈， 如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點數(shù)及 配套設施等。一般來說，商業(yè)圈半徑在 250500 米之內(nèi)為核心圈層；半徑在 1 公里左右為中心圈層；公交線路可以延伸到達的區(qū)域為次中心圈層。對于中小 型商鋪地點選擇起決定性作用的商圈應為核心圈層，其次是中心圈層、次中心 圈層。如果資金充裕，可以在繁華地段投資。商業(yè)區(qū)地段是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場所，也是商店開業(yè)的 最佳地點。該地段費用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有 鮮明特色的商店發(fā)展。此店址的特征是：商業(yè)效益好，投資費用相對較大，應針對性地對顧客提供服務。住宅區(qū)地 段的顧客是住宅區(qū)和附近的居民，節(jié)假日和下班時間則包括家庭其他成員。此 店址的特征是，有關家庭生活的商品消費力強，以日常用品為主?；疖囌尽㈤L途汽車站附近是往來旅客集中的地區(qū)，由于人群流動量大，這一地段商業(yè)價值 較高，尤其適應發(fā)展飲食、生活用品、當?shù)靥禺a(chǎn)等方面經(jīng)營的商店。超前意識看好 xx新浪樂居論壇$ / Z9