八四東方·紅城項目投資估算報告

1、東方紅城項目投資估算報告一、項目概況及估算說明東方紅城項目現(xiàn)有可開發(fā)土地268畝，其中含政府工程三館一園和農(nóng)業(yè)自留地50畝，永興路道路占地16畝。實際可用于建設(shè)新民居安置房和商品房的土地為202畝。其中，永興路以北42畝，永興路以南115畝，振興路以南45畝。此估算報告以充分尊重八四村村民及村委會的意見為出發(fā)點，以目前建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場各項費用支出的中等水平為依據(jù)，通過科學的計算方式完成的。按照八四村村民和村委會的意見，永興路以北區(qū)域作為安置區(qū)，由我方負責建設(shè)，建設(shè)費用通過永興路以南地塊和振興路以南地塊的開發(fā)所獲得的利潤折抵。按照目前的規(guī)劃，永興路以北地塊總建筑面積55046，其中多層建

2、筑面積29565，小高層建筑面積25481。永興路以南地塊和振興路以南地塊目前規(guī)劃尚未確定，但按照常規(guī)的多高層混合規(guī)劃容積率為1.8計算，估計建筑面積為192096。按照我們的規(guī)劃思路，多高層各占一半算，多層為96048，高層為96048。地塊相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)如下表：【表1.1】地塊主要經(jīng)濟指數(shù)表項目名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地畝268其中三館一園畝20農(nóng)業(yè)自留地畝30永興路占地畝16居住區(qū)規(guī)劃用地畝202其中永興路北安置區(qū)用地畝42永興路南商品房用地畝115振興路南商品房用地畝45居住區(qū)建筑面積247142其中安置區(qū)建筑面積55046其中多層建筑面積29565小高層建筑面積25481商品房區(qū)建筑面積19

3、2096其中多層建筑面積96048高層建筑面積96048商品房區(qū)門臉面積11000二、安置區(qū)建設(shè)成本估算（一）前期工程費用【表2.1】前期工程費用統(tǒng)計表序號項目算式總量結(jié)果（萬元）1規(guī)劃方案設(shè)計費總規(guī)2萬元/公頃，單體10元/總規(guī)2.8公頃，單體5504660.652施工圖紙設(shè)計費15元/5504682.573景觀方案設(shè)計費10元/,按綠化面積計算1680816.814地質(zhì)勘探55三通一平費用含拆遷補償、青苗補償、運作費用等306總計195.03（二）土建費用【表2.2】土建費用統(tǒng)計表序號項目單位成本（元/）數(shù)量結(jié)果（萬元）1多層土建費用建筑費用850（含建筑稅）295652513.03電梯費

4、用11029565325.222高層土建費用建筑費用1350（含建筑稅）254813439.94電梯費用6525481165.633總計6443.82以上土建費用不含項目二次裝修費用、天然氣入戶費用、壁掛爐及太陽能熱水器的費用，此部分費用需由八四村承擔，或者我公司代購，八四村以土地折抵。（三）配套工程費用【表2.3】配套工程費用統(tǒng)計表序號項目算式總量結(jié)果（萬元）1綠化50元/，按綠化面積計算1680884.042外網(wǎng)（含道路、管網(wǎng)、燃氣工程等）250元/550461376.153人防工程多層：總建筑面積*3%*1500元高層：首層建筑面積*1500元多層建筑面積：29565高層首層建筑面積：2

5、364按規(guī)定需繳納人防費用487.64萬元，運作后預計繳納人防費用50萬元，此處以50萬元算4小區(qū)配套（含體育運動設(shè)施、活動休閑設(shè)施等）505總計1560.19（四）開發(fā)費用【表2.4】開發(fā)費用統(tǒng)計表序號項目算式總量結(jié)果（萬元）1項目運營管理費含行政運營費用，員工工資、福利，辦公費用等，合計20元/55046110.092市政配套費含市政配套費、舊城改造費、新墻材基金、綠化補償費、安全防護文明措施費等，其中部分費用可與項目建成后返還，所以此處僅算市政配套費27.5元/55046151.383監(jiān)理費10元/5504655.054總計316.52因新民居建設(shè)項目稅收制度和收取額度尚不明確，所以以上

6、費用不含稅金。如政策明確后，需繳納稅金，因此部分沒有入市銷售，故此部分費用需由八四村負責繳納。另安置區(qū)的用地指標費用，我公司不承擔，需要八四村獨自承擔。（五）總成本費用匯總表【表2.5】總成本費用匯總表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）單位成本（元/）1前期工程費用見表2.1195.032土建費用見表2.26443.823配套工程費用見表2.31560.194開發(fā)費用見表2.4316.525合計14項之和8515.561547三、商品房區(qū)建設(shè)成本估算（一）前期工程費用【表3.1】前期工程費用統(tǒng)計表序號項目算式數(shù)量結(jié)果（萬元）1規(guī)劃方案設(shè)計費總規(guī)2萬元/公頃，單體10元/總規(guī)10.7公頃，單體1920

7、96213.52施工圖紙設(shè)計費15元/192096288.143景觀方案設(shè)計費10元/,按綠化面積計算6483264.834地質(zhì)勘探205三通一平費用含拆遷補償、青苗補助、運作費用等2006總計786.47（二）土建費用【表3.2】土建費用統(tǒng)計表序號項目單位成本（元/）數(shù)量結(jié)果（萬元）1多層土建費用850（含建筑稅）960488164.082高層土建費用建筑費用1450（有部分18層高層，合計折合1450元/，含建筑稅）9604813926.96電梯費用100（因18層高層上有兩部電梯，折合100元/，含建筑稅）96048960.483總計23051.52（三）配套工程費用【表3.3】配套工程

8、費用統(tǒng)計表序號項目算式總量結(jié)果（萬元）1綠化50元/，按綠化面積計算64832324.162外網(wǎng)（含道路、管網(wǎng)、燃氣工程等）250元/1920964802.43人防工程多層：總建筑面積*3%*1500元高層：首層建筑面積*1500元多層建筑面積：96048高層首層建筑面積：5660按規(guī)定需繳納人防費用1286.62萬元，運作后預計繳納人防費用200萬元，此處以200萬元算4小區(qū)配套（含體育運動設(shè)施、活動休閑設(shè)施等）2005總計5526.56（四）開發(fā)費用【表3.4】開發(fā)費用統(tǒng)計表序號項目算式總量結(jié)果（萬元）1項目運營管理費含項目開發(fā)期行政運營費用，員工工資、福利，辦公費用等，合計20元/192

9、096384.192市政配套費含市政配套費、舊城改造費、新墻材基金、綠化補償費、安全防護文明措施費等，其中部分費用可與項目建成后返還，所以此處僅算市政配套費27.5元/192096528.263用地指標費30萬元/畝160畝48004監(jiān)理費10元/192096192.15營銷推廣費用含項目開發(fā)期產(chǎn)品的包裝、推廣及銷售物料（如售樓部的建設(shè)等）、媒體廣告發(fā)布等所產(chǎn)生的費用，合計30元/192096576.296總計6480.84（五）總成本費用匯總表【表3.5】總成本費用匯總表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）單位成本（元/）1前期工程費用見表3.1786.472土建費用見表3.223051.523配套

10、工程費用見表3.35526.564開發(fā)費用見表3.46480.845合計15項之和35845.391866四、項目經(jīng)濟效益評價（一）商品房區(qū)利潤評估1、商品房區(qū)銷售總額按照目前周邊項目的銷售情況，商品房區(qū)住宅的售價在2400元/平米左右，商鋪在4500元/平米左右時比較切實市場的價格。按住宅均價2400元/平米算，商品房區(qū)合計有住宅181096，所以住宅合計的銷售額為43463.04萬元；按商鋪均價4500元/計算，商品房區(qū)商鋪合計的銷售額為4950萬元，所以商品房區(qū)合計的銷售額為48413.04萬元。2、商品房區(qū)需繳納的稅金由于商品房區(qū)屬于地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，因此，需繳納正常的開發(fā)稅費，具體如下表

11、：【表4.1】開發(fā)稅費表序號稅費名目稅費額度數(shù)量結(jié)果（萬元）1營業(yè)稅開發(fā)總收入的5%48413.04萬元2420.652城建稅營業(yè)稅的5%2420.65萬元121.033教育附件費營業(yè)稅的3%2420.65萬元72.624地方教育附加費營業(yè)稅的2%2420.65萬元48.415印花稅收入的萬分之五48413.04萬元24.2土地增值稅開發(fā)總收入的5%48413.04萬元2420.65企業(yè)所得稅開發(fā)總收入的2.5%48413.04萬元1210.336總計6317.893、商品房區(qū)總利潤商品房區(qū)總銷售額為48413.04萬元，開發(fā)建設(shè)成本為35845.39萬元，需繳納的稅費為6317.89萬元，所

12、以商品房區(qū)的總利潤為:總銷售額-開發(fā)成本-需繳納的稅費=6249.76萬元所以商品房區(qū)可得的總利潤為6249.76萬元。折算可知，商品房區(qū)每平米土地的利潤為586元。（二）項目總收益評估由安置區(qū)成本核算可知，安置區(qū)的總建設(shè)成本為8515.56萬元。而商品房區(qū)的利潤僅為6249.76萬元。商品房的利潤6249.76萬元折抵掉安置區(qū)的建設(shè)成本8515.56萬元，我公司尚虧損2265.8萬元。以上虧損尚未考慮房地產(chǎn)開發(fā)的市場風險性，以及一些不可預見費用。更未考慮房地產(chǎn)項目的基本收益率以及資本的通貨膨脹率。若綜合考慮以上因素的話，我公司按此種方式開發(fā)此項目的虧損將會更大?？紤]正常的房地產(chǎn)開發(fā)收益、資本通貨膨脹率、市場風險