土地登記辦法PPT學習教案

1、會計學1土地登記辦法土地登記辦法土地登記辦法主要內容n 一、土地登記辦法框架n 二、確立的土地登記基本原則 n 三、土地登記的概念n 四、土地登記的效力 n 五、土地登記的類型 n 六、土地登記的程序 n 七、其他問題第1頁/共76頁一、土地登記辦法框架第一章 總 則第二章 一般規(guī)定第三章 土地總登記第四章 初始登記第五章 變更登記第六章 注銷登記第七章 其他登記第八章 土地權利保護第九章 法律責任第十章 附 則第2頁/共76頁二、確立的登記基本原則n（一）依法登記的原則n（二）屬地登記的原則n（三）依申請登記的原則 n（四）土地權利保護的原則第3頁/共76頁二、確立的登記基本原則n（二）屬地

2、登記的原則n 物權法：第十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。 n土地登記辦法：第三條 土地登記實行屬地登記原則。 n房屋登記辦法：本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。n國土資發(fā)200870號：堅持屬地登記原則。各地要嚴格按照土地登記辦法確定的屬地登記原則開展土地登記工作。要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權利歸屬，由不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象。對一時無法改變分級登記方式的地區(qū)，應明確采取委托的方式，將土地登記工作交由土地所在地的土地登記機關統(tǒng)一負責，維護土地登記的統(tǒng)一性和完整性。 第4頁/共76頁二、

3、確立的登記基本原則n（三）依申請登記的原則 n土地登記辦法：第六條 土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。n臺灣:除了臺灣土地登記規(guī)則第29條規(guī)定的徑為登記和第30條規(guī)定的囑托登記外，其他登記都得需要當事人提起才能進行。n日本:不動產登記法第25條：“登記,除法律另有規(guī)定情形外,除非有當事人的申請或官廳、公署的囑托,不得進行”。第5頁/共76頁二、確立的登記基本原則n（四）土地權利保護的原則n第七十條：依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第6頁/共76頁三、土地登記的概念n規(guī)則：國家依法對國有土

4、地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。n辦法：將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載記載于土地登記簿公示公示的行為。第7頁/共76頁三、土地登記的概念（續(xù)1）n弄清三個問題n（一）由誰進行登記n（二）登記什么n（三）為什么登記第8頁/共76頁三、土地登記的概念（續(xù)2）n（一）由誰進行登記n1、政府n2、部門n3、處（科、股）室n4、人：持證上崗第9頁/共76頁三、土地登記的概念（續(xù)3）n（二）登記什么n1、人的信息n2、地的信息（自然狀況與權利狀況）n3、地上物等其他信息第10

5、頁/共76頁土土 地地 法法 律律 制制 度度土地權利制度土地權力制度土地物權體系土地物權體系權利救濟制度權利救濟制度土地登記制度土地登記制度土地市場制度土地市場制度征收征用制度征收征用制度土地利用制度土地利用制度執(zhí)法監(jiān)察制度執(zhí)法監(jiān)察制度一級市場管理二級市場管理土地稅收制度土地價格制度土地用途管制制度土地規(guī)劃計劃制度基本農田保護制度耕地動態(tài)平衡制度農用地轉用審批制度土地開發(fā)整理復墾制度土地節(jié)約集約利用制度土地所有權土地用益物權土地擔保物權國家土地所有權農民集體土地所有權土地抵押權土地承包經營權建設用地使用權宅基地使用權地役權第11頁/共76頁土地所有權土地使用權土地他項權利土土地地權權利利體體

6、系系國家土地所有權國家土地所有權農民集體土地所有權農民集體土地所有權國有土地使用權國有土地使用權集體土地使用權集體土地使用權地役權地役權抵押權抵押權承租權承租權國有農用地使用權國有建設用地使用權一般抵押權最高額抵押權集體土地承包經營權集體建設用地使用權宅基地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土地使用權第12頁/共76頁土地用益物權土土地地物物權權體體系系土地所有權國家土地所有權國家土地所有權農民集體土地所有權農民集體土地所有權國有土地使用權集體土地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土地使用權土地承包經營權土

7、地承包經營權建設用地使用權建設用地使用權宅基地使用權宅基地使用權地役權地役權土地擔保物權土地抵押權土地抵押權一般土地抵押權最高額土地抵押權第13頁/共76頁三、土地登記的概念（續(xù)5）n（三）為什么登記n1、行政管理n2、確權公示n3、稅收等其他原因第14頁/共76頁四、登記的效力n物權法n第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！眓辦法n第七十條：依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第15頁/共76頁四、登記效力（續(xù)）n證書與登記簿之間的效力n物權

8、法第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。 n辦法第十六條：土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。第16頁/共76頁第17頁/共76頁土地登記初始登記注銷登記土地總登記查封登記更正登記異議登記變更登記預告登記第18頁/共76頁土土地地登登記記類類型型更正登記異議登記預告登記查封登記總登記總登記初始登記初始登記注銷登記注銷登記其他登記其他登記變更

9、登記變更登記第19頁/共76頁(一)土地總登記n規(guī)則：初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記。n辦法：在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。 n初始登記與設定登記從字面上難區(qū)分n為什么要保留？n怎么操作：仍然可參考規(guī)則的規(guī)定n注意：通告、公告第20頁/共76頁(二)初始登記n規(guī)則：初始土地登記等同于總登記。n辦法：土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。n注意：之外之后；設立新設立n初始登記原設定登記n是否需要公告第21頁/共76頁(三)變更登記n規(guī)則：是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權、所有權和土地他項權

10、利設定登記，土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。n辦法：因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。n區(qū)別n如何認定名稱變更還是權利變更n面積變化是否是變更登記第22頁/共76頁(四)注銷登記n因土地權利的消滅等而進行的登記。n直接注銷的情形n依法被全部征收的集體、依法收回的國有土地、因生效法律文書致使原土地權利消滅,當事人未辦理注銷登記的n一般程序n限期辦理、注銷公告、公告收回證書n不得隨意注銷第23頁/共76頁(四)注銷登記（續(xù)）抵押權注銷登記:辦法第55條規(guī)定：“土地抵押期限屆滿，當事人

11、未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記?！睏l件:抵押權注銷應當雙方申請抵押權消滅(主債權消滅、抵押權實現(xiàn)、債權人放棄）第24頁/共76頁(五)更正登記n辦法第五十八條 國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。 更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。n第五十九條 土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯

12、誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。第25頁/共76頁(五)更正登記（續(xù)1）n注意事項n1、要確有錯誤n2、權利人、利害關系人、登記機關n3、要收回或通知當事人更換證書，否則公告作廢n4、涉及權利歸屬須公告n更正登記與異議登記的區(qū)別：1、都有可能存在錯誤2、都有可能改變登記結果3、更正登記錯誤的可能性比異議登記要大第26頁/共76頁(六)異議登記n定義： 一般是指登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對土地登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。n目的：暫時限制土

13、地登記簿上的權利人的權利，為事實上的真正權利人提供臨時性保護。n為什么要創(chuàng)設異議登記制度：本來為張三的土地登記給了李四，張三申請更正登記或者提起訴訟的過程中，很有可能出現(xiàn)李四將土地轉讓并過戶給王五的情況，張三的利益將難以得到保護。第27頁/共76頁(六)異議登記（續(xù)1）n辦法n第六十條 土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。n第六十一條 有下列情

14、形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的；（二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的；（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。第28頁/共76頁(六)異議登記（續(xù)2）n注意事項n1、目的：臨時保護n2、申請人應該有利害關系n3、應當及時辦理：1個工作日(房)n4、辦后要通知登記權利人n5、15日起訴失效，如何操作？n6、異議登記證明？n7、不得隨意變更、抵押n8、同一事項再次申請不予以受理n9、是

15、否以申請更正登記為前提?第29頁/共76頁(七)預告登記n定義：n一般是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該請求權所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產物權變動。n物權法n第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。第30頁/共76頁(七)預告登記（續(xù)1）n辦法第六十二條 當事人簽訂土地權利轉讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉讓協(xié)議申請預告登記。對符合預告登記條件的，國土資源行政

16、主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。 第31頁/共76頁(七)預告登記（續(xù)2）n注意事項1、目的防止一物多賣2、申請要有約定3、應當及時辦理：10個工作日(房)4、債權消滅或者自能夠之日起三個月內未申請土地登記的，預告登記失效，如何操作？5、預告登記證明？6、證明發(fā)給誰？7、不得隨意辦理變更第32頁/共76頁(八)查封登記n關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行

17、若干問題的通知（法發(fā)20045號）n通知制訂背景n不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書實體審查。n在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。n查封錯誤怎么辦？n法院錯誤查封怎么辦？第33頁/共76頁六、土地登記的程序n規(guī)則的規(guī)定申請 地籍調查 權屬審核 注冊登記 頒發(fā)或更換證書 第34頁/共76頁六、土地登記的程序n辦法新規(guī)定申請 權屬審核 注冊登記 頒發(fā)或更換證書 第35頁/共76頁六、土地登記的程序n申請第六條 土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。第七條 土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的,可以單方申請：（一）土地總登記；

18、（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；（四）因人民政府已經發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；（五）因人民法院、仲裁機構已經發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；（六）更正登記或者異議登記； （七）名稱、地址或者用途變更登記；（八）土地權利證書的補發(fā)或者換發(fā)；（九）其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。第八條 兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。第36頁/共76頁六、土地登記的程序n申請（提交資料）n物權法第十一條：當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產界址

19、、面積等必要材料。第九條 申請人申請土地登記，應當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權屬來源證明；（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；（五）地上附著物權屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。前款第（四）項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。第37頁/共76頁六、土地登記的程序n審查（物權法）n第十二條 登記機構應當履行下列職責： n

20、（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料； n （二）就有關登記事項詢問申請人； n （三）如實、及時登記有關事項； n （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。 n 申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 n 第十三條 登記機構不得有下列行為： n （一）要求對不動產進行評估； n （二）以年檢等名義進行重復登記； n （三）超出登記職責范圍的其他行為。第38頁/共76頁六、土地登記的程序n審查n實質審查還是形式審查？n實質審查與形式審查利弊n審查到什么程度？n1、身份證件的真?zhèn)蝞2、土地證書的真?zhèn)蝞3、其他如部門的批準文件等第39頁

21、/共76頁六、土地登記的程序n受理審查（辦法）n第十二條 對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據(jù)下列情況分別作出處理： n（一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請； （二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正； （三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。 n第十三條 國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事

22、項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。第40頁/共76頁七、其他問題n（一）關于宗地的概念n一般將宗地定義為土地權屬界址線所封閉包圍的地塊。二維、平面。n辦法第五條第二款：宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。三維、空間。n地上、地下建設用地使用權的登記第41頁/共76頁七、其他問題n（一）關于宗地的概念n出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。n出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；n出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統(tǒng)為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：

23、出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統(tǒng)）為上界限，以標高10米（1985年國家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米。第42頁/共76頁七、其他問題 n（二）關于土地證書n第十七條 土地權利證書包括：n（一）國有土地使用證； n（二）集體土地所有證；n（三）集體土地使用證；n（四）土地他項權利證明書。n國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。n土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。第43頁/共76頁七、其他問題n（三）關于時限n

24、申請類時限：辦法刪除了除注銷登記外關于其他登記類型申請時限的規(guī)定（52、53）。n辦理類時限：第十九條 國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。n公告類時限：未對公告時限做出具體規(guī)定第44頁/共76頁七、其他問題n（四）關于土地登記資料的應用n土地登記資料公開查詢辦法n經營服務性收費n加強信息系統(tǒng)建設n第七十一條 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。第45頁/共76頁七、其他問題n（五）抵押登記n抵押登記工作的重要性n銀根和地根n關系金融安全n具體依據(jù)n土地登記辦法n關于土地使用權抵押登記有關問題的通知n農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定第46頁/共76頁七、其他問題n（六）不得登記行為及責任土地權屬爭議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價款的；按土地價款繳納比例分割申請登記的；申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；無合法用地批準等土地登記申請要件的；對經營性用地沒有按招標拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價低于出讓