入門必備：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識.doc

1、基礎(chǔ)知識部分培訓資料第一篇建筑基礎(chǔ)知識一、建筑物1、定義：廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：低層（ 1? 3 層）、多層（ 4? 7 層）、小高層（ 8? 12 層）、高層（ 13 層以上）、超高層（建筑總高度超過1 00

2、米，不含單層建筑超過100 米）。 按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。二、建筑構(gòu)造1 、基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。3、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。4、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑

3、鋼門、鋁合金門窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。叮叮小文庫6 樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2 米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在15? 20臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20? 25cm踢步在 15cm時人們的感覺最舒適。2.80 米層高的住宅每跑9 個臺階。7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。三、建筑設(shè)備：1、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、

4、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用巾100? 150 的鑄鐵管或 PVC 管材。2、采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般95 度，回水溫度一般70 度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這

5、種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。2叮叮小文庫3、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃氣供應(yīng)系統(tǒng)燃氣目前常用的有三種：人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是CO比重 與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。濟南市正在逐步替

6、代人工煤氣?，F(xiàn)價約為 1元/立方。天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣?，F(xiàn)價約為2 元/ 立方。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價約為8.5 ? 9.5 元/ 立方。液化石油氣與上述兩種燃氣的供應(yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃氣管網(wǎng)尚未達到的地區(qū)。目前濟南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。6 電梯：（略）7、設(shè)備層、管道井：設(shè)備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住宅、寫字間等。8、綜合布線系統(tǒng)

7、、樓宇智能化：四、建筑材料與識圖：1、磚:普通磚的尺寸為235*115*55mm因為磚的尺寸，所以才出現(xiàn)了12 墻、 24 墻、 37 墻等的說法。每 512 塊普通磚組成 1 立方米。2、水泥:水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。3、鋼筋混凝土：3叮叮小文庫混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點，使得建筑物更加穩(wěn)定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、 JS （防水涂料）。5、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。6

8、識圖：（結(jié)合圖紙進行）平面圖、立面圖、剖面圖軸線、標高、尺寸線、比例尺建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖第二篇規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定1、容積率：項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。多層容積率一般控制在1.3 以下，小高層的容積率可以達到2 左右，高層視情況一般在 4 或 5 左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。2、建筑密度：在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)總用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。3、綠化

9、率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率自然越高越好，一般在35 流右。4、用地性質(zhì)：4叮叮小文庫規(guī)劃用地的使用功能。5、用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。6 用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。7、道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。8、日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟南市規(guī)定，老城區(qū)不得低于 1： 1.3 ，新城區(qū)不得低于1： 1.5 。9、建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。10、 日照標準：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居

10、住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量。1994 年 2 月 1 號執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標準：冬至日住宅底層日照時間不少1 小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2 小時。11、 居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。公共綠地：滿足規(guī)定

11、的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。12、 命名規(guī)定：5叮叮小文庫花園：占地 15000 平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%休閑場地面積不少于總面積的15%小區(qū)：建筑面積在30000 平米以上，居住戶數(shù)3000 戶以上或人口在 7000 人以上，設(shè)有居委會。組團：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000? 3000 人）相對應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。13、 配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。14、 建筑小品：指既有功能要

12、求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。第三篇房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用名詞1、 房地產(chǎn)：土地及其地上定著物的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)與建筑物密不可分2、 土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。3、 土地使用權(quán)的獲取方式：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前在濟南已經(jīng)實行“招拍掛”的方式進行,即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4、生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水

13、通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。5、拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。6叮叮小文庫目前較多采用貨幣補償方式。6 土地的使用年限：住宅用地： 70 年；商業(yè)用地： 40 年；工業(yè)用地： 50 年。7、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金 +拆遷費用。8、土地出讓金：指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房

14、真正實行了兩證分離。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。共有房產(chǎn)：兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。外銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售

15、許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內(nèi)外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個人。內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。7叮叮小文庫10、價格:價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作

16、為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。11、定金的規(guī)定：定金是當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過合同標的額的 20%如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約

17、定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。12、房屋面積：建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20 米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積構(gòu)成。共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間

18、之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50% 共有分攤面積：某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分攤的面積。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。8叮叮小文庫竣工面積：房屋竣工后實測的房屋面積。共有建筑面積分攤系數(shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。13、 “五證兩書”：五證按獲取的先后順序排列：國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。14、預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。持有其余三證。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25沖上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預(yù)售許可證。15、常用名詞：開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又