衛(wèi)寧大廈寫字樓項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)衛(wèi)寧大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2006-3-31(終).doc衛(wèi)寧大廈項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展概況目前天津的寫字樓主要集中在河西、和平兩區(qū)，特別是南京路、友誼路一帶，以其交通便利、商務(wù)集中的市中心黃金地段優(yōu)勢(shì)，薈萃了天津市大部分甲級(jí)寫字樓。在經(jīng)歷了從火爆到蕭條的過程后，2004年初，天津的寫字樓市場(chǎng)開始回暖，空置率有所下降，而租售價(jià)格則開始爬升，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)進(jìn)入存量盤整、蓄勢(shì)待發(fā)的時(shí)期。從2004到2005年，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。兩年間，受到海河開發(fā)和全面整治爛尾樓等因素影響，天津市寫字樓供給量大幅增加，而天津投資環(huán)境的不

2、斷完善同樣吸引了眾多企業(yè)投資發(fā)展，使本市寫字樓在近兩年間租售價(jià)格不斷攀升、空置率逐年下降、出現(xiàn)了供需兩旺的局面。從客戶群來看，天津市的甲級(jí)高端寫字樓的客戶主要集中在金融、貿(mào)易、地產(chǎn)、代理行、物流、it等知識(shí)型高端客層。而中低端寫字樓的客戶則多為貨運(yùn)、醫(yī)藥、裝飾、通訊等行業(yè)所占據(jù)。隨著海河節(jié)點(diǎn)眾多寫字樓得逐漸面市，加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，天津市寫字樓市場(chǎng)在繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也必將展開更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。二、天津整體快速發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響隨著我國(guó)加入，銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)都面臨著大開國(guó)門、加速發(fā)展的局面，天津作為我國(guó)北方重要經(jīng)濟(jì)城市和金融開放城市，以及其對(duì)物流業(yè)的高度重視，使更多的跨國(guó)公司紛紛看好天津市場(chǎng)，將

3、在天津投資設(shè)點(diǎn)，目前天津已經(jīng)進(jìn)入了商務(wù)時(shí)代。天津市寫字樓面臨著極好的發(fā)展機(jī)遇，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好近年來天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。2005年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.5%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，增長(zhǎng)12.8%。整個(gè)“十五”時(shí)期，全市實(shí)際直接利用外資累計(jì)達(dá)到103.35億美元，年均遞增32%。截止2005年末，在津投資的國(guó)家和地區(qū)達(dá)110個(gè)，世界500強(qiáng)企業(yè)已有114家在津落戶。隨著政府招商引資力度的不斷加大，與外省市經(jīng)濟(jì)合作的不斷加強(qiáng)，天津現(xiàn)代化金融、貿(mào)易、科技等產(chǎn)業(yè)都在蓬勃發(fā)展，這些行業(yè)都將增加市

4、場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求。同時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、固定資產(chǎn)的投資平穩(wěn)增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶了寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，為寫字樓市場(chǎng)迅速走向成熟創(chuàng)造了條件。2. 爛尾樓項(xiàng)目復(fù)工重建進(jìn)程加快經(jīng)過近3年的努力，天津市政府大力整治爛尾樓工程取得了令人矚目的成績(jī)，全市爛尾樓復(fù)工率已達(dá)到90以上。特別是這些爛尾樓項(xiàng)目在所處地段、建設(shè)手續(xù)、收購(gòu)成本等方面都擁有很多政策和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為產(chǎn)品升值留下了很大的空間。隨著爛尾樓的紛紛入市，可以預(yù)見未來寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈。3. 城市整體路網(wǎng)規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)“一流城市、一流環(huán)境、現(xiàn)代設(shè)施、現(xiàn)代管理”的目標(biāo)發(fā)展，本市已逐步完成了全長(zhǎng)145公里快速路的建設(shè)、地鐵一號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)和津?yàn)I輕軌

5、的初步建成并投入使用，大大改善了天津市的投資環(huán)境。同時(shí)投資143億美元的京津快速鐵路也正在緊張的建設(shè)中，再加上正積極建設(shè)京津高速公路天津段、京滬高速公路天津段，3年內(nèi)京津之間將有三條高速公路連接。至此，京津兩地交通將更快捷、便利。這些城市交通規(guī)劃成為天津經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的有效支撐。而交通經(jīng)濟(jì)也就加大了寫字樓市場(chǎng)的需求與增值的空間。綜述：天津市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、海河開發(fā)、舊城改造、交通改善（輕軌運(yùn)行、地鐵建設(shè)、道橋改擴(kuò)建、京津快速鐵路簽訂、京津高速公路增建的規(guī)劃）及京津經(jīng)濟(jì)商圈的敲定，將吸引外地大型公司和跨國(guó)集團(tuán)的涌入，他們的到來將促進(jìn)天津總體經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，同時(shí)直接拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)需求，寫字

6、樓市場(chǎng)未來發(fā)展?jié)摿薮?。三?008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的拉動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究表明，奧運(yùn)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響一般10年之間。天津作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，天津奧林匹克中心體育場(chǎng)將成為該屆奧運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)之一。正在興建中的天津奧林匹克中心位于原體育中心南側(cè)，占地100萬平方米， 區(qū)域劃分為競(jìng)技區(qū)和配套區(qū)。雖然目前由融創(chuàng)奧城投資有限公司開發(fā)的時(shí)代奧城綜合項(xiàng)目被認(rèn)為是奧體中心的主要配套區(qū)，但可以認(rèn)定，以?shī)W體中心為圓心，輻射半徑在23公里的范圍都將成為奧運(yùn)的配套服務(wù)區(qū)域，受到奧運(yùn)帶來一系列拉動(dòng)效應(yīng)。近期，天津快速路西南半環(huán)將實(shí)現(xiàn)貫通，同時(shí)堆山公園、時(shí)代奧城周邊的道路也都改造一新，將徹底改變本區(qū)域以前交

7、通擁擠的狀況，大大提高奧體周邊區(qū)域的通達(dá)性。道路的暢通為本區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。就投資價(jià)值而言，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊地區(qū)因奧運(yùn)的舉行將形成新的中心區(qū)域，將產(chǎn)生無法復(fù)制的聚焦型公共空間效應(yīng)，給投資者提供更充足的預(yù)期空間。借助奧運(yùn)的難得契機(jī)，天津市政府正在積極開展各個(gè)行業(yè)的招商引資工作。目前已經(jīng)有來自世界很多國(guó)家和地區(qū)的金融、房地產(chǎn)、建筑工程設(shè)計(jì)、咨詢及貿(mào)易等行業(yè)的工商企業(yè)來津，與本市政府有關(guān)部門和企業(yè)進(jìn)行直接的交流和洽談。主要就金融、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)與材料、展館與體育館運(yùn)營(yíng)的各種項(xiàng)目今后的合作展開研討。此外，國(guó)內(nèi)的很多企業(yè)同樣不像錯(cuò)過奧運(yùn)這個(gè)千載難逢的時(shí)機(jī)，瞄準(zhǔn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)豐盛的“蛋糕”，紛紛來津考察投

8、資環(huán)境，積極尋求發(fā)展機(jī)會(huì)?？偨Y(jié)：可以預(yù)見，隨著眾多企業(yè)的進(jìn)津發(fā)展，天津的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)得到極大的促進(jìn)。特別是奧運(yùn)場(chǎng)館的周邊區(qū)域，以其獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將成為投資商競(jìng)相追逐的首選區(qū)域。經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展的具有很大的促進(jìn)作用。奧運(yùn)場(chǎng)館周邊、新建交通線附近的地段會(huì)升值，這些地段的開發(fā)項(xiàng)目可以說是最直接的也是最大的受益者。但只有到奧運(yùn)會(huì)結(jié)束以后，這些開發(fā)項(xiàng)目才能體現(xiàn)其真正的價(jià)值，即發(fā)揮其使用價(jià)值與實(shí)際附加值。四、項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目背景介紹據(jù)目前了解的信息，本項(xiàng)目原屬于寧發(fā)集團(tuán)，后轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團(tuán)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)并完成設(shè)計(jì)方案審批至今已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)8年之久。至于寧發(fā)與融創(chuàng)兩公司之間轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的

9、原因，以及后來項(xiàng)目停滯的原因目前還難以得知。此外，本項(xiàng)目一層底商以每年16萬元的價(jià)格出租給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津市西青支行，租期為10年（自2002年1月5日至2012年1月5日），租賃面積為837平方米。目前農(nóng)行正在正常運(yùn)營(yíng)中。2. 項(xiàng)目地理位置本案奧運(yùn)中心濠景國(guó)際奧城國(guó)際快速路鷗翔奧鋒本項(xiàng)目東臨衛(wèi)津南路，南接黑牛城道，西側(cè)為金莊公寓，北側(cè)為房齡十年左右的六層居民樓，距賓水西道300米左右。本項(xiàng)目位于城市快速路系統(tǒng)的主干線上，距衛(wèi)津立交橋僅100米，交通十分便利。同時(shí)項(xiàng)目周邊生活、教育、金融、休閑等配套設(shè)施齊備，區(qū)域發(fā)展較為成熟。（項(xiàng)目位置如圖）3. 項(xiàng)目用地性質(zhì)本項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅用地。（參照本

10、項(xiàng)目銷售許可證指標(biāo)）4. 項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地面積約2000平方米，大廈地上共15層， 建筑面積為17179平方米，地下1層人防工程建筑面積為1365平方米。地上13層為商業(yè)用房，目前一層租用給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津西青支行，正在正常運(yùn)營(yíng)，23層空置。地上414層為辦公區(qū)間，現(xiàn)空置。15層主要為電梯設(shè)備和機(jī)房。地下一層為人防與設(shè)備間，缺乏機(jī)動(dòng)車車位，按目前建設(shè)情況僅能做自行車停車庫(kù)。大廈內(nèi)部土建工程目前已基本完工，除一層出租給農(nóng)行外，其余部分都未進(jìn)行內(nèi)部裝修，市政管網(wǎng)等配套尚未接入，沒有達(dá)到竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。大廈外檐裝修基本已經(jīng)完成，13層裙房采用花崗巖外飾面，上部主體部分為玻璃幕墻，大部分采用灰色

11、瓷磚鋪設(shè)，5. 項(xiàng)目周邊配套1) 交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)：本項(xiàng)目緊鄰黑牛城道和衛(wèi)津南路，距即將竣工通車的快速路西南半環(huán)樞紐衛(wèi)津立交橋僅100米，不僅通達(dá)性很強(qiáng)，同時(shí)前往天津市中心和濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)都十分便捷。項(xiàng)目周邊公交系統(tǒng)十分發(fā) 達(dá)，途徑本項(xiàng)目的公交線路共有17條，再加上在腫瘤醫(yī)院和體育中心設(shè)站的，區(qū)域內(nèi)公交線路多達(dá)25條，幾乎輻射到天津市的各個(gè)區(qū)域，單從天津站和中心站發(fā)車的公交線路就有8路、832、951、953、9路、826、704等7條之多。2) 各檔酒店齊全：作為城市辦公區(qū)域所必備的酒店業(yè)態(tài)在本區(qū)域非常豐富。在距本項(xiàng)目?jī)晒锓秶鷥?nèi)建有帝城大酒店、世紀(jì)酒店、楓林賓館、先達(dá)酒店、體育賓館、紅樓大酒店、

12、水上會(huì)賓園飯店等34星級(jí)的中高檔酒店。在34公里范圍內(nèi)，還建有喜來登大酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等高檔酒店?？蔀楸緟^(qū)域的辦公企業(yè)提供完善的住宿、會(huì)議、休閑等服務(wù)。3) 金融、商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施豐富： 項(xiàng)目周邊設(shè)有農(nóng)行、建行、工商行等金融機(jī)構(gòu)，金融設(shè)施比較健全。 項(xiàng)目北側(cè)和南側(cè)分別建有天津腫瘤醫(yī)院和空軍醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施較為完善。 項(xiàng)目近鄰體院周邊居住區(qū)，云集各類中低檔商業(yè)設(shè)施。據(jù)項(xiàng)目?jī)晒锝ㄓ懈邫n商業(yè)中心奧城尚谷商業(yè)中心。 項(xiàng)目近鄰體育中心、天津體育學(xué)院和水上公園，能滿足人們的運(yùn)動(dòng)休閑需要?？偨Y(jié)：本項(xiàng)目先后經(jīng)歷兩個(gè)開發(fā)商，其轉(zhuǎn)讓原因不明。其次本項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)和建設(shè)距現(xiàn)在較遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)規(guī)范、內(nèi)部空間和外

13、檐設(shè)計(jì)等方面已經(jīng)比較落后，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的重新啟動(dòng)帶來不利影響。從項(xiàng)目所處環(huán)境來說，體院地區(qū)是天津市建設(shè)比較成熟的居住區(qū)，各類配套比較齊備。加上08年奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，市政府加大了對(duì)本區(qū)域交通系統(tǒng)、城市環(huán)境、體育設(shè)施、商業(yè)設(shè)施的建設(shè)投入，一定程度上加大了本區(qū)域的升值空間五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）市場(chǎng)分析1.寫字樓的區(qū)域及個(gè)案分析。a、白樓cbd區(qū)域：周邊項(xiàng)目的售價(jià)和租金：項(xiàng)目名稱ictc金皇大廈文華商務(wù)中心信達(dá)廣場(chǎng)售 價(jià)12000元/m2只租不售8500元/m214000元/m2租 金5元/m23元/m22.3元/m26元/m2b、周邊區(qū)域 個(gè)案名稱：仁愛濠景國(guó)際地理位置南開水上東路與紅旗南路交口建筑規(guī)

14、模地上15層、地下1層框輕結(jié)構(gòu)寫字樓，建筑面積約59000m2戶型面積寫字間250m2，酒店公寓50-100 m2組合功能配套a、兩部電梯，b、高挑空大堂、電梯間鋪設(shè)石材、石膏吊頂，c、室內(nèi)水泥砂漿麻面基層、墻面套白，d、每戶設(shè)衛(wèi)星終端、寬帶、地板采暖，e、大廈設(shè)商務(wù)中心、票務(wù)中心、公共會(huì)議室、員工餐廳及咖啡廳。戶型特征三棟15層標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，兩梯兩戶，設(shè)有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間一棟15層酒店公寓，三梯十八戶物業(yè)費(fèi)用2.8元/月/ m2 戴德梁行物業(yè)顧問周邊環(huán)境及交通鄰近西南半環(huán)快速路，緊鄰?qiáng)W體中心、水上公園、堆山公園。交通便利，公交順暢。售價(jià)平均價(jià)格7500元/ m2車位100000元/個(gè) 30年期

15、備注土地性質(zhì)：國(guó)家劃撥 個(gè)案名稱：奧城國(guó)際生態(tài)寫字樓群地理位置南開區(qū)賓水西道與水上東路交口建筑規(guī)模地上6層、地下1層框架結(jié)構(gòu)寫字樓戶型面積每套4060m2可組合，每層設(shè)21個(gè)單位、每層設(shè)兩組男女衛(wèi)生間功能配套a、每層六部電梯(4部客梯、2部貨梯)，b、雙層挑空大堂、公共部分鋪設(shè)石材、石膏吊頂，c、室內(nèi)水泥砂漿麻面基層、墻面套白，d、每戶設(shè)衛(wèi)星終端、寬帶、中央空調(diào)，e、寫字樓群緊鄰?qiáng)W城商業(yè)群、業(yè)態(tài)包括餐飲、綜合購(gòu)物mall戶型特征6層標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，建筑軸距8.4*8.4米，每層設(shè)21個(gè)單位物業(yè)費(fèi)用21元/月/平方米 仲量聯(lián)行物業(yè)管理周邊環(huán)境及交通于天津市區(qū)西南部，地處南開區(qū)水上板塊，它東臨衛(wèi)津南路

16、，西臨水上西路，南臨凌水道，北臨賓水西道售價(jià)平均價(jià)格9500元/平方米車位480元/月/車位備注每200平方米提供3個(gè)車位 個(gè)案名稱：弘澤萬豪大廈地理位置南開紅旗南路與賓水西道交口建筑規(guī)模15層框架結(jié)構(gòu)寫字樓功能配套外墻：玻璃幕墻內(nèi)墻：粉刷高級(jí)涂料電梯：otis2000型電梯衛(wèi)生間：高檔裝修供水：采用高壓變頻泵供水采暖：天然氣水循環(huán)供暖通訊：電信或聯(lián)通電話、預(yù)留寬帶網(wǎng)終端售價(jià)平均價(jià)格5800元/平方米備注2004年3月開始銷售至今 個(gè)案名稱：鷗翔奧鋒地理位置南開衛(wèi)津南路100號(hào)（衛(wèi)津南路與紅旗南路交口）建筑規(guī)模23層住宅 3棟 占地面積8900 建筑面積31600平方米容積率3戶型面積每套90

17、140m2 周邊配套中、小學(xué)：水上小學(xué)，濱湖小學(xué)，師大附小，體院幼兒園：河西26幼商場(chǎng)：紀(jì)莊子購(gòu)物中心郵局：李七莊郵局銀行：農(nóng)行、商業(yè)銀行、工行醫(yī)院：464空軍醫(yī)院、賓水醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院其他：體育賓館、鵬天閣酒店、金莊酒店、先達(dá)酒店、國(guó)美電器物業(yè)費(fèi)用2元/月/平方米左右 售價(jià)平均價(jià)格6300元/平方米（通過銷售人員了解的價(jià)格）開盤時(shí)間5月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)論：本區(qū)域內(nèi)作為新項(xiàng)目的奧城、濠景兩項(xiàng)目，在前期住宅銷售時(shí)廣告宣傳的投放量較大，形成一定的項(xiàng)目知名度，依仗住宅熱銷的態(tài)勢(shì)，配以對(duì)后期寫字樓廣告宣傳的大量投入，使得兩項(xiàng)目的寫字樓部分銷售情況良好且價(jià)格較高。反觀，萬豪大廈項(xiàng)目廣告宣傳的力度較小，經(jīng)過兩

18、年的銷售周期，在價(jià)格低于寫字樓市場(chǎng)平均水平的前提下，仍未銷售完畢。由此可見，位置遠(yuǎn)離cbd區(qū)域，商務(wù)氛圍淡薄的寫字樓項(xiàng)目，如缺乏大量廣告宣傳的投入，很難引起市場(chǎng)的關(guān)注，同時(shí)影響寫字樓的銷售價(jià)格和銷售周期。六、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（strength） 位處東南、西南半環(huán)快速路交匯處，地理位置優(yōu)越。 衛(wèi)津立交橋路網(wǎng)改造基本完成，公交線路匯集，交通可達(dá)性較強(qiáng)。 項(xiàng)目地處西南奧運(yùn)版塊，緊鄰?qiáng)W運(yùn)體育場(chǎng)館，且周邊生態(tài)環(huán)境（水上公園、堆山公園）、服務(wù)性商業(yè)（酒店、中高檔餐飲）配套環(huán)境優(yōu)越。 項(xiàng)目主體及外檐裝修施工已完成，節(jié)省部分設(shè)計(jì)施工費(fèi)用。劣勢(shì)（weakness） 項(xiàng)目雖主體及外檐裝修施工完成，但內(nèi)部裝修

19、尚未施工，仍需追加投資。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套不全，市政管網(wǎng)尚未接入，機(jī)電設(shè)施尚未安裝，仍需追加投資。 由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工較早，戶型、外檐設(shè)計(jì)已落伍。 機(jī)動(dòng)車停車問題難以解決。 項(xiàng)目周邊商務(wù)辦公氛圍缺乏。機(jī)會(huì)(opportunity) 區(qū)域內(nèi)同檔寫字樓項(xiàng)目稀缺。 奧運(yùn)契機(jī)帶動(dòng)的城市建設(shè)及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的商機(jī)將全面拉動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格的提升，使項(xiàng)目具有良好的升值潛力。 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較低，存在機(jī)會(huì)成本空間。 如項(xiàng)目土地用途屬住宅，客戶貸款購(gòu)買時(shí)享受住宅的信貸政策，利于銷售。 項(xiàng)目主體及外檐裝修施工已完成，簡(jiǎn)單內(nèi)部裝修后，即可滿足現(xiàn)房銷售條件。威脅（threat） 項(xiàng)目建設(shè)后期的停滯階段，會(huì)給項(xiàng)目的推廣及銷售造成相

20、當(dāng)?shù)呢?fù)面影響，宣傳推廣力度的增大，將提高銷售成本。 緊鄰項(xiàng)目地塊將建設(shè)的高層公寓住宅，售價(jià)與本項(xiàng)目持平，將分流本項(xiàng)目的部分客群。 濠景國(guó)際、奧城國(guó)際等寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)先行消化部分區(qū)域目標(biāo)客群。 由于市政府盤活“爛尾樓”的政策，天津市寫字樓市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈。七、項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客群定位（一）市場(chǎng)定位分析：本市現(xiàn)有的寫字樓市場(chǎng)大體上劃分為三個(gè)檔次。第一類寫字樓售價(jià)在10000元/平方米-12000元/平方米左右（如國(guó)際大廈、ictc等）；第二類寫字樓售價(jià)在8000元/平方米-10000元/平方米左右（如：峰匯廣場(chǎng)、奧城國(guó)際等）；第三類寫字樓售價(jià)在6000元/平方米-8000元/平方米左右（如：金興大廈

21、、濠景國(guó)際等）。結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)定位為第三類寫字樓。（二）產(chǎn)品定位分析：1. 西南奧運(yùn)版塊商務(wù)配套區(qū)又一標(biāo)志性建筑，區(qū)域同類產(chǎn)品中的代表物業(yè)。2. 戶型面積較小，面積區(qū)間90170平方米，框架結(jié)構(gòu)利于合并、分割。3. 純產(chǎn)權(quán)式寫字間，側(cè)面反映入住公司的實(shí)力及經(jīng)營(yíng)的恒久性。4. 周邊配套齊全，生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)勢(shì)明顯。5. 現(xiàn)房、精裝銷售，即買即住。（三）客戶定位1. 開辦中小型公司，基本已經(jīng)過了創(chuàng)業(yè)期的成長(zhǎng)型企業(yè)。2. 公司盈利狀況良好呈遞增發(fā)展趨勢(shì)的發(fā)展型企業(yè)。3. 具有投資意識(shí)，其所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)穩(wěn)定且具有持續(xù)發(fā)展性的投資群體。（四）形象定位充滿活力、現(xiàn)代感的標(biāo)志性，純生態(tài)公園版產(chǎn)權(quán)辦公樓（五）項(xiàng)目?jī)r(jià)

22、格定位1、價(jià)格參考：市場(chǎng)比較法因素分值奧城國(guó)際生態(tài)寫字樓仁愛濠景國(guó)際本案地段25242222檔次10873規(guī)劃10873品質(zhì)及裝修10882配套1513130智能化1513120商務(wù)環(huán)境1512122合計(jì)100868132相對(duì)值（本案分值/比較對(duì)象分值）0.370.41平均租售價(jià)格售價(jià)930072000評(píng)價(jià)值售價(jià)3441288063202、價(jià)格說明：a. 估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低的銷售價(jià)格區(qū)間為 60006300元/平方米。b. 價(jià)格分析：a) 此價(jià)格在三類寫字樓市場(chǎng)售價(jià)中屬于中低檔。b) 此售價(jià)已為精裝房售價(jià)，不含其他相關(guān)費(fèi)用（如：物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等）。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均位毛坯房交付，而且價(jià)格高于本項(xiàng)目

23、1545，此價(jià)格區(qū)間將造成客戶較大的心里落差，在選購(gòu)本項(xiàng)目房屋時(shí)對(duì)售價(jià)的接受能力較強(qiáng)。c) 如不進(jìn)行精裝房銷售，客戶在選購(gòu)房屋時(shí)對(duì)售價(jià)的考慮比較慎重。同時(shí)因受其他費(fèi)用支出的干擾，對(duì)最終的購(gòu)買決定也造成了一定的阻礙，且客戶入住后必須進(jìn)行二次裝修，由于每組客戶的購(gòu)買時(shí)間不同造成入住時(shí)間的不統(tǒng)一，從而使整棟大廈始終處于裝修狀態(tài)中，對(duì)已入住業(yè)主的正常辦公影響極大，也不利于后期的物業(yè)管理。d) 由于本項(xiàng)目一至三層為底商設(shè)計(jì)，如以底商形式整體銷售，可提高利潤(rùn)。e) 因現(xiàn)房銷售，建議無優(yōu)惠政策銷售。備注：建議精裝修銷售，贈(zèng)送戶式分體空調(diào)、飲水機(jī)，贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)（含寬帶使用費(fèi)用）。八、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議1、

24、區(qū)位突破，改變?nèi)藗児逃械腸bd區(qū)域的思維定式。區(qū)位上強(qiáng)調(diào)奧運(yùn)版塊。2、定價(jià)突破，加大與同區(qū)域辦公物業(yè)的價(jià)格差距，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)辦公物業(yè)比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)加以對(duì)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的詮釋，增強(qiáng)購(gòu)買客戶的投資信心。3、項(xiàng)目質(zhì)素提升，硬件方面部分包裝及可裝修寫字間如基本定型。只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同，如“健康的生態(tài)寫字樓”、“知名物管公司管理” “星級(jí)服務(wù)”、“投資理念”等。4、考慮物業(yè)管理對(duì)寫字樓物業(yè)的重要性，建議邀請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司如第一太平戴維斯、戴得梁行等做本項(xiàng)目的物業(yè)顧問，利用品牌增強(qiáng)購(gòu)買者信心。5、經(jīng)營(yíng)模式的突破，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品展示會(huì)的場(chǎng)所等，舉行系列的營(yíng)銷活動(dòng)。使投資升值

25、理念深入人心，以此增強(qiáng)投資客的信心。 6、 核心客戶應(yīng)為各種中小型的企業(yè)和投資者，由于項(xiàng)目的體量有限，所以應(yīng)該能夠在短時(shí)間內(nèi)取得良好的銷售成果。九、廣告推廣方案（一）推廣目的在最短的時(shí)限內(nèi)，順利完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，提高樂康品牌知名度。（二）推廣廣告語“精裝產(chǎn)權(quán)寫字樓”、“氧吧還是寫字樓”、“芬多精推導(dǎo)創(chuàng)造力”（三）推廣策略1. 項(xiàng)目推廣策略核心獨(dú)立產(chǎn)權(quán)寫字樓，精裝現(xiàn)樓，月供等于租金。2. 項(xiàng)目名稱建議 奧康中心、奧隆國(guó)際、3. 主要媒體：以報(bào)紙廣告、小眾直投、路牌。4. 銷售道具：dm、實(shí)樓樣板層（四層）、公共部分裝修十、經(jīng)濟(jì)測(cè)算1. 改造成本測(cè)算 表一費(fèi)用明細(xì)地下1層、地上15層備

26、注建筑面積1.6平米造價(jià)（元m2）投資額（萬元）序號(hào)主要內(nèi)容單價(jià)合計(jì)備 注一土地及大配套費(fèi)3151 5041 1土地及項(xiàng)目取得費(fèi)3000 4800 2土地出讓金、交易契稅、交易服務(wù)費(fèi)等151 241 二前期費(fèi)110 176 包含：設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)、監(jiān)理、質(zhì)量檢測(cè)及其他費(fèi)用三建安工程費(fèi)395 632 包含：樓內(nèi)公共部分裝修、電梯、通風(fēng)、給排水、弱電及智能化、消防等費(fèi)用四戶內(nèi)精裝修600 960 包含：戶內(nèi)地面石材鋪設(shè)、吊頂、戶門、廚房、衛(wèi)生間墻地磚、灶具、潔具、空調(diào)、飲水機(jī)等五市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)402 643 包含：供電、自來是、雨污水、燃?xì)?、供熱、環(huán)境工程等費(fèi)用六管 理 費(fèi)7 11 按建安工程費(fèi)*1.8%七財(cái)務(wù)費(fèi)用130 207 按年貸款利率5.8計(jì)算八不可預(yù)見費(fèi)20 32 按建安工程費(fèi)*5%估算合計(jì)一 八4814 7703 2. 銷售方案比較 （1） 銷