[房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)估價理論與方法模擬34

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬34房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬34房地產(chǎn)估價理論與方法模擬34一、單項選擇題(每題的備選答案中有1個最符合題意)問題:1. 估價的通俗含義是估計 的價格或價值。A.現(xiàn)有物品B.一般物品C.經(jīng)濟物品D.建筑物品答案:C問題:2. 專業(yè)房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是 。A.一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用B.人們關(guān)注的主要問題之一C.一種商品和資產(chǎn)，成為交易和投資的主要對象D.接受他人委托，為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷答案:D問題:3. 房地產(chǎn)具有供給

2、有限特性，本質(zhì)上是由 決定的。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動D.價值量大答案:A問題:4. 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的 。A.價格B.環(huán)境C.價值D.地理位置答案:C問題:5. 不屬于土地使用權(quán)的是 。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.租賃權(quán)答案:D問題:6. 根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當(dāng)事人的內(nèi)容，估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指 。A.估價報告使用人B.估價對象權(quán)利人C.估價利害關(guān)系人D.估價委托人答案:C問題:7. 最適合用市場法估價的是 。A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B.數(shù)量較多、可比性好的房地產(chǎn)C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)D.僅適用于自用的房地產(chǎn)答案

3、:B問題:8. 對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，主要說明的內(nèi)容不包括 。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀答案:B問題:9. 房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般物品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含 。A.都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價D.形成的時間都較長答案:D問題:10. 從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的 。A.長期趨勢B.后期利潤C.權(quán)益D.供給和需求答案:D問題:11. 有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理不包含 。A.收益遞增遞

4、減原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.適合原理答案:B問題:12. 某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價格為 元。A.2400B.2580C.2607D.2760答案:A問題:13. 房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的 。A.成交價格B.理論價格C.評估價值D.市場價格答案:D問題:14. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費分

5、別為正常成交價格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 元/m2。A.2000B.2200C.2400D.2500答案:D問題:15. 不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是 。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)進步C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化答案:B問題:16. 磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為 。A.4%B.3%C.2%D.1%答案:C問題:17. 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2，報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格 乙的價格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定答案:B問題:18. 某舊住宅的重

6、置價格為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣和共用電視天線引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是 萬元。A.9B.13C.10D.7答案:B問題:19. 某宗估價對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為 年。A.38B.42C.58D.60答案:A問題:20. 某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價格為150萬元，若報酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為 萬元。A.351.30

7、B.280.19C.270.78D.277.55答案:C問題:21. 某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為 元/m2。A.3800B.4500C.5200D.5600答案:D問題:22. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于 萬元。A.280B.285C.290D.295答案:A問題:23. 某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年

8、后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為 萬元。A.4580B.5580C.6580D.7580答案:D問題:24. 運用平均增減量法進行估價的條件是 。A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致相同答案:D問題:25. 某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3

9、年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為 萬元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案:C問題:26. 資本化率是 的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)答案:D問題:27. 長期趨勢法適用的估價對象是 的房地產(chǎn)。A.數(shù)量較多B.收益性C.價格無明顯季節(jié)波動D.可比性較好答案:C問題:28. 房地產(chǎn)估價的主要難點是 。A.市場行情變化不定B.供需變化引起價格變化C.房地產(chǎn)價格的影響因素眾多且難以準(zhǔn)確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響D.房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同答案:

10、C問題:29. 被認(rèn)為是一種相對科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的方法，即是 。A.路線價法B.市場法C.假設(shè)開發(fā)法D.收益法答案:A問題:30. 預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會 。A.上升B.下降C.不變D.升降難定答案:B問題:31. 某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來說，這宗房地產(chǎn)與 萬元的資金等價。A.2000B.400C.4000D.10000答案:A問題:32. 某宗房地產(chǎn)未來

11、第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。該房地產(chǎn)的價格為 萬元。A.695.83B.681.25C.715.83D.718.75答案:D問題:33. 某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為 元/m2。A.50B.250C.300D.350答案:B問題:34. 若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為 。A.78%B.85%C.117%D.150%答案:

12、A問題:35. 估價時點從本質(zhì)上講是由 決定的。A.估價目的B.委托人C.價值類型D.估價師答案:A二、多項選擇題(每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意)問題:1. 與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有 。A.專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任B.專業(yè)估價實行有償服務(wù)C.專業(yè)估價具有公信力D.專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見E.專業(yè)估價是專業(yè)估價機構(gòu)和非專業(yè)估價機構(gòu)完成的 A B C D E答案:ABCD問題:2. 土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有 。A.無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地B.重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物C.考慮建筑物存在對土地價值的影響D.考慮豪華建

13、筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響E.重視土地對建筑物價值的影響 A B C D E答案:AC問題:3. 房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由 引起的。A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D.改進物業(yè)管理E.房地產(chǎn)使用管制改變 A B C D E答案:CE問題:4. 房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過 來實現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán) A B C D E答案:ABCD問題:5. 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括 。A.土地使用期限B.土地出讓方式C.規(guī)劃條件D.樓層、朝向E.公共設(shè)施完備程度 A B C D E答案:AC

14、問題:6. 最高最佳利用必須同時滿足的條件包括 。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟上可行D.價值最大化E.使用上簡便 A B C D E答案:ABCD問題:7. 會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的情形有 。A.消費者的收入較高時B.作為房地產(chǎn)替代品的價格較高時C.作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D.消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時E.消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升 A B C D E答案:ABDE問題:8. 成本總結(jié)法求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費，采用的方法主要有 。A.單位比較法B.工料測量法C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項法E.成新折扣法 A B C D E答案:ABCD問題:9. 某種房地產(chǎn)

15、的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有 。A.該種房地產(chǎn)的價格水平B.房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切C.相關(guān)物品的價格水平D.消費者的偏好E.消費者的收入水平 A B C D E答案:ACDE問題:10. 補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。 是需要補地價的主要情形。 A出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 B建設(shè)用地出讓之后變更容積率 C轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途 E拍賣土地使用權(quán) A B C D E 答案:ABCD問題:11. 收益法中確定資本化率的基本方法有 。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資報酬率

16、排序插入法E.收益乘數(shù)法 A B C D E答案:ABD問題:12. 假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有 。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.銷售費用C.銷售稅費D.待開發(fā)房地產(chǎn)的取得稅費E.開發(fā)利潤 A B C D E答案:ABD問題:13. 運用直接資本化法估價，采用的資本化率包括 。A.加權(quán)平均資本化率B.綜合資本化率C.建筑物資本化率D.土地資本化率E.權(quán)益資本化率 A B C D E答案:BCD問題:14. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有 。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理

17、論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降 A B C D E答案:ACE問題:15. 在獲取估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者溝通，根據(jù)所了解的估價目的、估價對象等情況，從 等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務(wù)。A.是否超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍B.是否有良好的關(guān)系C.是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突D.自己的專業(yè)能力是否能夠勝任E.該估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險程度 A B C D E答案:ACDE三、判斷題問題:1. 估價當(dāng)事人是指與估價活動有

18、直接關(guān)系的單位和個人，包括估價師、估價機構(gòu)和估價委托人。答案:A問題:2. 在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開發(fā)強度。答案:B問題:3. 在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類型。答案:B問題:4. 房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要是銷售、出租、營業(yè)和自用。答案:A問題:5. 房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。答案:A問題:6. 房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價格與區(qū)位關(guān)系不大。答案:A問題:7. 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況。答案:A問題:8. 高層建筑地價分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r分?jǐn)偟剿纪恋厣?。答?B問題:9. 同一影響因素在不同水

19、平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響一定是不同的。答案:B問題:10. 假設(shè)開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。答案:A問題:11. 在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。答案:A問題:12. 對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向可能是不同的。答案:A問題:13. 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。答案:B問題:14. 人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一定會趨高。答案:B問題:15. 房地產(chǎn)價格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)的

20、房地產(chǎn)價格一般較低；在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高。答案:B四、計算題(要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)問題:1. 某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。2006年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5%，一般租賃經(jīng)營的運營費用率為租金收入的30%，試求該公司2

21、010年10月1日的承擔(dān)人權(quán)益價值(房地產(chǎn)報酬率取8%)。答案:A170=252(萬元) i1=(1+8%)2-1=16.64% 帶租約期間的權(quán)益價值=1072.38(萬元) A2=1501210000.7(1+5%)17=288.79(萬元) 剩余年限的權(quán)益價值=1117.60(萬元) 承租人權(quán)益價值=1072.38+1117.60=2189.98(萬元) 問題:2. 某宗擬出讓的熟地面積為10000m2，適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)費

22、用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時的銷售價格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/m2，精裝修公寓售價為10000元/m2。公寓裝修完成，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/m2，設(shè)計賓館正常經(jīng)營的年凈收入為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開