社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的思考

1、社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的思考國務(wù)院在 20122012 年 7 7 月 1111 日發(fā)布的國家基本公共服 務(wù)體系“十二五”規(guī)劃里提出，國家建立基本住房保障制 度，維護(hù)公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求， 實(shí)現(xiàn)“住有所居” ?！笆濉逼陂g，將增加不低于 10001000 萬 套公共租賃住房以解決“城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、 新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員”的住房問 題。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)劃里提到將“進(jìn)一步完善土地、財(cái) 稅、金融等政策體系，建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、 住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與 保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營。 ”作為保障性

2、住房，公共租賃 住房投資規(guī)模大、收益水平低、資金回收周期長導(dǎo)致其融資 困難，如何拓寬融資渠道引導(dǎo)社會資本參與公共租賃住房建 設(shè)，值得進(jìn)一步研究。一、我國公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀自 20092009 年溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次明確提出 “積極發(fā)展公共租賃住房” ，我國公共租賃住房政策已經(jīng)實(shí) 施 6 6 年。六年來，相關(guān)專家學(xué)者不斷探討和研究公共租賃住 房的融資模式，一定程度上拓寬了公共租賃住房的投融資渠 道。（一） 政府投資為主導(dǎo)公共租賃住房作為保障性住房，其利潤遠(yuǎn)低于商品住房， 使得私人部門和社會資本參與投資的動(dòng)力不足，其資金主要 來源于政府投資。政府對公共租賃住房的投資方式主要有： 中

3、央和地方政府直接撥款、公積金增值收益、公積金貸款、 地方政府一定比例的土地出讓凈收益以及租金收益等。（二） 投融資平臺和政府專門機(jī)構(gòu)融資為補(bǔ)充投融資平臺是借鑒國外住房保障的經(jīng)驗(yàn)建立的能規(guī)范 公共租賃住房的運(yùn)營及管理、企業(yè)化運(yùn)營的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 目前有部分城市（如山東的青島）建立了該模式用于公共租 賃住房融資。政府專門機(jī)構(gòu)是指由政府建立的專門負(fù)責(zé)公共租賃住 房的資金來源機(jī)構(gòu)，其以市場化融資為主，政府財(cái)政撥款為 輔，同時(shí)再利用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸收社會及企業(yè)資金。（三） 企業(yè)單位、工業(yè)園投資非政府類公共租賃住房企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設(shè)的公共租賃住房主要是宿舍 式的，以滿足該單位和工業(yè)園區(qū)的新就業(yè)職工和

4、外來務(wù)工人 員的住房需求。該模式里，企業(yè)單位、工業(yè)園投資為主，政 府給予適當(dāng)補(bǔ)貼，員工承擔(dān)較低租金。如，武漢市富士康工 業(yè)園的員工宿舍就屬于該模式。（四） “城中村”改造項(xiàng)目里的“洪山模式”該模式具體運(yùn)營方式是，“城中村”的村民委托集體經(jīng) 營實(shí)體與政府的公共租賃房運(yùn)營機(jī)構(gòu)簽訂包租協(xié)議，然后由 公共租賃房運(yùn)營機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)政策將房屋出租給住房困難 家庭。政府的公共租賃房運(yùn)營機(jī)構(gòu)向村集體按市場租金統(tǒng)一 支付租金，然后以市場租金 70%70%的價(jià)格出租給租房困難家庭， 租金差價(jià)用政府公共租賃住房專項(xiàng)資金解決。這個(gè)模式比較 適合“城中村”改造項(xiàng)目里村民有富余房屋的條件下開展。 武漢市洪山區(qū)的馬湖村和南湖

5、村率先實(shí)行該運(yùn)營模式，被稱 為“洪山模式” 。二、社會資本參與公共租賃住房建設(shè)阻力分析 由我國公共租賃租房融資模式的現(xiàn)狀可以看出，雖然有 少量社會資本試探性地參與社會類公共租賃房的建設(shè)，但是 目前我國公共租賃租住房的建設(shè)仍然以政府投資為主。顯然， 社會資本參與公共租賃住房建設(shè)存在阻力， 如，投資收益低、 投資周期長、缺乏激勵(lì)措施和退出管理機(jī)制不完善等。（一）投資收益低于商品住宅建設(shè) 公共租賃住房是保障性住房，有政府的政策支持，其投 資的安全性相對較高，但其租金收入必然低于同類商品住宅。 并且由于公共租賃住房建設(shè)還處于探索階段，政府保障性政 策并不完善，導(dǎo)致社會資本一般傾向于商品住宅的投資。（二

6、）投資回收周期長 目前公共租賃住房采取的是只租不售的方式，投資回收 周期相比可以出售房地產(chǎn)項(xiàng)目必然會長很多。公共租賃住房 投資回收周期長，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會增加，大多數(shù)企業(yè)都不會主動(dòng) 參與這種投資。（三）缺乏具體的激勵(lì)措施 國家在近幾年的文件里，多次呼吁引導(dǎo)社會資本參與公 共租賃住房建設(shè)。但是社會資本參與公共租賃住房建設(shè)有哪 些政策優(yōu)惠以及具體的激勵(lì)措施并沒有明確制定出來，人們 對此處于觀望態(tài)度。（四）退出管理機(jī)制不完善 公共租賃住房退出管理機(jī)制不完善，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)和社會機(jī)構(gòu)對公共租賃住房的循環(huán)利用并不看好。公共 租賃住房的承租者沒有內(nèi)在動(dòng)力主動(dòng)申報(bào)其收入改善情況， 導(dǎo)致現(xiàn)有房源利用效率不高

7、，也必然會影響公共租賃住房投 資方的資金利用效率。三、社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的建議在公共租賃住房制度實(shí)施的 6 6 年時(shí)間里，社會資本參與 建設(shè)主要是試探性的。但是要實(shí)現(xiàn)不少于 10001000 萬套公共租 賃住房的建設(shè)目標(biāo)，拓寬融資渠道勢在必行，如何引導(dǎo)社會 資本參與公共租賃住房建設(shè)是關(guān)鍵。社會資本參與公共租賃 住房建設(shè)可以是直接投資、間接投資，也可以是直接和間接 投資融合的方式。（一）社會資本直接參與公共租賃住房建設(shè) 社會資本直接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)直接參與公共租賃住房的建設(shè)和供給。具體操作步 驟為：有意向和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府部門進(jìn)行 注冊登記，

8、申請參與公共租賃住房的建設(shè)和供給；然后由政 府相關(guān)部門審核批準(zhǔn)并頒發(fā)相應(yīng)資質(zhì)文件；該房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)按照政府的規(guī)劃進(jìn)行公共租賃住房的建設(shè)和供給。為了鼓 勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，政府相關(guān)部門可 以在稅費(fèi)上給予減免，另外，在商品住宅項(xiàng)目的審批上優(yōu)先 考慮該企業(yè)。當(dāng)然，這需要政府部門針對此方式制定一系列 的法律法規(guī)。（二）社會資本間接參與公共租賃住房建設(shè) 社會資本間接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指社會資 本通過為公共租賃住房建設(shè)提供資金參與到公共租賃住房 建設(shè)、運(yùn)營與管理中。初步的做法是：政府相關(guān)部門制定一 系列法律法規(guī)，規(guī)定相關(guān)部門可以通過 REITsREITs模式、ABSABS模式、 PIPPPIPP模式和BOTBOT模式籌集資金建設(shè)公共租賃住房；同時(shí)，確定個(gè)人、非銀行企業(yè)和機(jī)構(gòu)、銀行等都可以參與公共租賃住 房投資。個(gè)人和非銀行企業(yè)和機(jī)構(gòu)主要是購買政府部門發(fā)行 的公共租賃住房債券或者信托機(jī)構(gòu)發(fā)行的相關(guān)基金；銀行機(jī) 構(gòu)主要是直接為公共租賃住房建設(shè)主體提供中長期貸款。（三）直接投資和間接投資相融合的方式參與 政府部門建立激勵(lì)機(jī)制以鼓勵(lì)社會資本參與公共租賃 住房建設(shè)，鼓勵(lì)不同社會資本進(jìn)行協(xié)作與融合。如，獲得公共租賃住房建設(shè)和供給資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、向銀行申請中長期貸款等方式來籌集資金，實(shí)現(xiàn)