多層花園洋房產(chǎn)品研究分析(偉業(yè))

1、偉業(yè)顧問多層住宅產(chǎn)品研究【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】前提： 本項(xiàng)目中低密度產(chǎn)品需要能夠提供高品質(zhì)、舒適的居住環(huán)境，并且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量使用別墅化的設(shè)計(jì)手法，提升居住品質(zhì) 在目前市場對低密度產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知模糊的環(huán)境下，需要通過適度控制戶型面積來保證在實(shí)現(xiàn)較高銷售單價(jià)的條件下控制產(chǎn)品總價(jià)，降低風(fēng)險(xiǎn)成熟市場中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢成熟市場中兩種主流的產(chǎn)品發(fā)展趨勢趨勢一：追求經(jīng)濟(jì)精巧趨勢一：追求經(jīng)濟(jì)精巧1. 控制套面積在130-185平方米；2. 存在標(biāo)準(zhǔn)層，只在局部修改，層層退臺，結(jié)構(gòu)成本降低；3. 巧妙運(yùn)用設(shè)計(jì)手段，比如挑空共享空間等在節(jié)約套面積的同時(shí)增加了戶型的附加值，提升了整體居住品

2、質(zhì)；4. 平層居多，大面寬（10米以上）小進(jìn)深；5. 節(jié)約成本，一般不改造地形，地下室較小或根本不做，采用地上停車，人車混行。趨勢二：追求豪華舒適趨勢二：追求豪華舒適1. 套面積相對更大，一般在190-265平方米；2. 不存在標(biāo)準(zhǔn)層，多采用電梯入戶，戶內(nèi)躍層，結(jié)構(gòu)成本相對較高；3. 戶型各功能空間齊備，面積舒適，更接近別墅的尺度需求；4. 躍層居多，面寬更接近普通聯(lián)排或雙拼別墅（10米以下），進(jìn)深則相對較大；5. 追求更高品質(zhì)，改造地形，開挖地下室，考慮地下停車以滿足高端客戶的車位需求，人車分流。普通洋房升級版：萬科情景洋房普通洋房升級版：萬科情景洋房立體疊加別墅：北京上元立體疊加別墅：北京

3、上元【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】首層可以從獨(dú)立小院直接入戶二層可以通過室外露臺直接入戶三、四層通過樓梯間入戶這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強(qiáng)。首層戶型首層戶型二層戶型二層戶型三層戶型三層戶型 立體多點(diǎn)入戶方式立體多點(diǎn)入戶方式趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 首層約10平方米的情景房位于客廳的外部，入口的旁邊，可用作書房、茶室、花廳、客房等功能，獨(dú)立情景房的設(shè)置。 為住戶預(yù)留出一塊可以自由設(shè)計(jì)的diy空間，給室內(nèi)增加了情趣性與靈活性 。 首層情景房首層情景房【多層產(chǎn)品形式建議【多層

4、產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房首層戶型首層戶型二層戶型二層戶型三層戶型三層戶型 根據(jù)首層“情景房”的形體，每戶向陽面都是層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的陽光露臺 露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺的概念，可更多享受日光，使居者充分與自然情景溝通 露臺與客廳毗連，并有較大的進(jìn)深，便于安排活動 半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感 南向陽光大露臺南向陽光大露臺【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房首層戶型首層戶型8.1米寬開間的橫向客廳和餐廳，對南向陽光的獲得更為有利，通風(fēng)更好，使客廳視野開闊，感受開闊舒適。 大開間橫廳大開間橫廳【多層產(chǎn)品形式

5、建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房頂層的躍層戶型，在8米的寬廳上方是6米高的共享空間，提升空間效果，節(jié)約面積 躍層共享空間躍層共享空間【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房 每個(gè)組團(tuán)兩側(cè)為車行道，中間為人行步道和組團(tuán)內(nèi)綠化，以組團(tuán)為單位進(jìn)行人車分流，將車流控制在組團(tuán)級道路上。 人車分流不徹底，區(qū)內(nèi)主要干道仍然存在人車混行問題。 地上停車成本投入相對較少。 人流與車流組織人流與車流組織平面分流平面分流優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：人車混流，地上停車，成本低；人車混流，地上停車，成本低；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車位永遠(yuǎn)

6、缺乏，社區(qū)整體品質(zhì)下降，浪費(fèi)地上土地資源，并且車位永遠(yuǎn)缺乏，必須通過物業(yè)管理協(xié)調(diào)。必須通過物業(yè)管理協(xié)調(diào)?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢一：萬科情景洋房趨勢一：萬科情景洋房通過搭臺造勢形成天然坡地，并植濃陰于坡地之上，a區(qū)建筑體從南往北、由西往東逐層增高，后排別墅比前一排抬高1.2米，使疊拼別墅起伏錯落，逐層疊加，前排樓座的屋頂花園成為后排樓座的永久景觀，這樣加強(qiáng)了每戶的采光和觀景效果，形成“坡house”。 微坡地形微坡地形趨勢二：北京上元趨勢二：北京上元【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】下沉的室外花園，給地下室?guī)碜匀煌L(fēng)和采光，也豐富了首層庭院空間的層次，精巧的庭院生活從此

7、開始。 下沉花園下沉花園【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元趨勢二：北京上元出屋面的樓梯，將業(yè)主的生活空間延伸到屋頂露臺，沐浴在陽光和空氣中，體會假日休閑的氣氛。 屋頂花園屋頂花園【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元趨勢二：北京上元15米面寬，12.36米進(jìn)深；平層布局，電梯入戶；四室兩廳三衛(wèi)；建筑面積約190平方米； 7.5米開間的起居廳和餐廳，通長的陽光露臺；3.91米開間的主臥區(qū)南北通透。 電梯入戶，平層戶型占電梯入戶，平層戶型占2 2戶超大面寬戶超大面寬【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元趨勢二：北京上元采用下沉式車道設(shè)計(jì)將人行與車

8、行從小區(qū)外圍環(huán)路分層，小區(qū)內(nèi)人車徹底分流。車行道可直達(dá)每個(gè)單元對應(yīng)的地下車庫，并從位于地下車庫的單元入口直接通過電梯入戶。人行道與園林景觀及起伏形相結(jié)合，移步易景，營造舒適的人居環(huán)境。全地下停車及人工造勢的臺地，使得成本投入相對較高。 人流與車流組織人流與車流組織立體分流立體分流優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：人車徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于人車徹底分流，社區(qū)整體品質(zhì)上升，節(jié)約地上土地資源，易于營造綠化景觀；營造綠化景觀；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：地下停車庫，建造和維護(hù)成本高。地下停車庫，建造和維護(hù)成本高。【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】趨勢二：北京上元趨勢二：北京上元對比提煉借鑒對比提煉借鑒 人流

9、與車流組織人流與車流組織立體分流立體分流 平層戶型占平層戶型占2 2戶超大面寬戶超大面寬 屋頂花園，城市別墅體驗(yàn)屋頂花園，城市別墅體驗(yàn) 下沉花園，地下室采光銷售面積大下沉花園，地下室采光銷售面積大 電梯入戶，增加公攤電梯入戶，增加公攤 人流與車流組織人流與車流組織平面分流平面分流 躍層共享空間躍層共享空間 大開間橫廳大開間橫廳 南向陽光大露臺南向陽光大露臺 首層情景房首層情景房 立體多點(diǎn)入戶方式立體多點(diǎn)入戶方式 微坡地形，增加成本微坡地形，增加成本萬科情景洋房：130-185平方米，平層為主北京上元：190-265平方米，躍層為主 相對舒適的起居空間、主臥系列完備相對舒適的起居空間、主臥系列完

10、備豪華，輔助空間齊全，增加了面積豪華，輔助空間齊全，增加了面積 相對經(jīng)濟(jì)的起居空間、主臥系列并不相對經(jīng)濟(jì)的起居空間、主臥系列并不完善，輔助空間能省則省完善，輔助空間能省則省 躍層戶型增加了垂直交通空間，使實(shí)躍層戶型增加了垂直交通空間，使實(shí)際套內(nèi)使用面積降低際套內(nèi)使用面積降低結(jié)論：結(jié)論：更舒適的居住品質(zhì)需要增加更舒適的居住品質(zhì)需要增加成本，增加套內(nèi)實(shí)際使用面積來實(shí)成本，增加套內(nèi)實(shí)際使用面積來實(shí)現(xiàn)；要結(jié)合市場需求適當(dāng)控制增加現(xiàn)；要結(jié)合市場需求適當(dāng)控制增加量，有選擇的實(shí)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。量，有選擇的實(shí)現(xiàn)價(jià)值點(diǎn)。 不存在標(biāo)準(zhǔn)層，建設(shè)成本增加不存在標(biāo)準(zhǔn)層，建設(shè)成本增加【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對比提

11、煉借鑒對比提煉借鑒兩種趨勢的進(jìn)化兩種趨勢的進(jìn)化維持相對經(jīng)濟(jì)的戶型面積區(qū)間；不設(shè)置地下室；平層為主，主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念；保留首層情景房，立體多點(diǎn)入戶，南向大露臺，大面寬大橫廳，頂躍層共享空間；中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶型的可能；引入電梯，提高居住品質(zhì)，但增加了公攤，即增加了戶型建筑面積；完善主臥系列，適當(dāng)放大起居系列尺度，提高居住舒適度，但增加了一定戶內(nèi)面積。維持相對舒適的戶型面積區(qū)間；保留采光地下室和下沉庭院；保留電梯入戶，屋頂大露臺；保留中部平層結(jié)構(gòu)預(yù)留同層打通形成更大戶型的可能；增加面寬到10米以上，設(shè)計(jì)大橫廳，首層情景房，立體多點(diǎn)入戶，南向大露臺，頂躍層共享空間；減少躍層，即削減

12、戶內(nèi)垂直交通面積，從而控制戶型總體面積更加合理；引入主體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)概念，優(yōu)化成本。普通洋房升級版：萬科情景洋房普通洋房升級版：萬科情景洋房立體疊加別墅：北京上元立體疊加別墅：北京上元情景洋房：情景洋房：150-190150-190平方米平方米立體別墅：立體別墅：200-250200-250平方米平方米【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對比提煉借鑒對比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；下躍地下一層，花園入戶；地下室采光，雙層花園；首層情景洋房； 8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適。 北京領(lǐng)秀新硅谷：首層北京領(lǐng)秀新硅谷：首層+ +地下一層，

13、地下一層，233233平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：首層如果做下沉花園，微首層如果做下沉花園，微地形地下室采光，大面寬橫廳，相地形地下室采光，大面寬橫廳，相對舒適的起居和完善的主臥系列，對舒適的起居和完善的主臥系列，需要至少需要至少230230平米的建筑面積。平米的建筑面積。首層+地下一層【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 北京領(lǐng)秀新硅谷：二層北京領(lǐng)秀新硅谷：二層+ +地下一層，地下一層，211211平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：二層從室外樓梯平臺經(jīng)花二層從室外樓梯平臺經(jīng)花園入戶，擁有地下室，基本上具備園入戶，擁有地下室，基本上具備別墅感受；標(biāo)準(zhǔn)層概念，只有局部別墅感受；標(biāo)準(zhǔn)層概念，只有局部細(xì)

14、節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。細(xì)節(jié)調(diào)整，節(jié)約成本。二層+地下一層12.7米大面寬，12.8米進(jìn)深；室外樓梯平臺經(jīng)花園入戶；擁有采光地下室；8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，節(jié)約了建筑成本。對比提煉借鑒對比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】 北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，北京領(lǐng)秀新硅谷：三層躍四層，215215平方米平方米借鑒點(diǎn)：借鑒點(diǎn)：頂層大露臺空中花園感受；頂層大露臺空中花園感受；起居主臥輔助空間都舒適完備；在起居主臥輔助空間都舒適完備；在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上局部退臺，節(jié)約成本。標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上局部退臺，節(jié)約成本。三層躍四層12

15、.7米大面寬；電梯入戶；頂層南向大露臺；8.5米開間的起居廳和餐廳；主臥系列相對完整舒適；與首層基本上一至的標(biāo)準(zhǔn)層模式，頂層退臺，節(jié)約了建筑成本?！径鄬赢a(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】對比提煉借鑒對比提煉借鑒立體別墅的可行性立體別墅的可行性1234567超高層海景豪宅五星級酒店沿城市干道，有一定外部干擾，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房建議在此處布置情景洋房相對普通相對普通戶型戶型多層低密度產(chǎn)品。多層低密度產(chǎn)品。沿城市干道，遠(yuǎn)離酒店配套，臨近小戶型公寓，私密性較差，底層看不到海景，適宜布置中檔價(jià)值產(chǎn)品；建議在此處布置情景洋房建議在此處布置情景洋房相對相對

16、普通戶型普通戶型多層低密度產(chǎn)品。多層低密度產(chǎn)品。小戶型公寓濱海商業(yè)區(qū)地塊核心區(qū)，私密性好，建筑限高5層；臨近五星級酒店，方便引入高端物業(yè)管理，形象氣質(zhì)佳，適合布置本項(xiàng)目最高端產(chǎn)品；建議在此處布置立體別墅這類建議在此處布置立體別墅這類大戶型大戶型多層低密度產(chǎn)品，且多層低密度產(chǎn)品，且盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風(fēng)景引入居住組團(tuán)內(nèi)。盡量將此處商業(yè)體量打散，將海岸風(fēng)景引入居住組團(tuán)內(nèi)。本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議規(guī)劃位置示意規(guī)劃位置示意【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議戶型面積及樓型示意戶型面積及樓型示意情景洋房，情景洋房，1 1棟樓棟樓8 8戶，無地下室，帶電

17、梯戶，無地下室，帶電梯層數(shù)戶型面積說明1層180花園入戶，帶情景房2層165平層，室外樓梯平臺花園入戶和電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能3層150平層，電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能4躍5層190躍層，電梯入戶，頂層大露臺立體別墅，立體別墅，1 1棟樓棟樓8 8戶，有地下室，帶電梯戶，有地下室，帶電梯層數(shù)戶型面積說明1層230花園入戶，帶下沉庭院，情景房，地下室采光2層220平層，室外樓梯平臺花園入戶和電梯入戶，帶采光地下室3層200平層，電梯入戶，結(jié)構(gòu)預(yù)留平層2戶打通的可能4躍5層250躍層，電梯入戶，頂層大露臺【多層產(chǎn)品形式建議【多層產(chǎn)品形式建議】本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議本項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)建議立體別墅亮點(diǎn)詳解立體別墅亮點(diǎn)詳解1層花園入戶；帶下沉庭院，地下室采光；超大面寬南向橫廳起居舒適，帶情景房；主臥系列中包含步入式衣櫥、小書房或者會客區(qū)，主衛(wèi)自然采光。10米以上大面寬，有標(biāo)準(zhǔn)層的平躍結(jié)合，作為情景洋房的升級產(chǎn)品，保留情景洋房的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)增加主臥和起居系列面積，引入微地形，在首層和