第五章房地產(chǎn)市場

1、第五章 房地產(chǎn)市場“寧可無人居住寧可無人居住,也不降房價也不降房價” “我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房” “買賣有理、炒房無罪，禁止炒房買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲就是違憲” 著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)語錄。著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)語錄。在“2005宏觀經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)力”論壇上聲稱：“我是一個商人，我不應(yīng)該考慮窮人。如果考慮窮人，我作為一個企業(yè)的管理者就是錯誤的。因為投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟(jì)窮人”。 在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，任志強(qiáng)再次語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品

2、牌就應(yīng)該具有暴利?！?補(bǔ)充知識補(bǔ)充知識土地土地“831”大限2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知規(guī)定2004年8月31日后，不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。 09“地王年”09年“地王”頻現(xiàn)樓市 杭州4月29日，樓面地價4.6284萬元萬元/平方米平方米上海廈門廣州6月10日，珠江新城，樓面地價高達(dá)樓面地價高達(dá)15324元元/平平方米方米深圳6月25日，關(guān)內(nèi)居住用地，樓面地價為樓面地價為15550元元/平方米平方米北京蘇州武

3、漢綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)以12億元的底價競得上海徐匯區(qū)斜土街道107街坊（船廠路地塊），合樓面地價約為每平方每平方米米1.2萬元萬元。這是上海今年以來位置最好的出讓地塊之一，也是今年以來上海出讓的最貴的地塊。上海朗華置業(yè)有限公司上海朗華置業(yè)有限公司用近2.2萬元萬元/平方米平方米的樓面地價拿下上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，單樓面地價就高出周邊房價2000元，創(chuàng)出當(dāng)時2009年單價最高。富力、合生、華遠(yuǎn)、中信、中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司等在內(nèi)的18家開發(fā)商，經(jīng)過89輪激烈角逐競價，富力富力以10.22億元將廣渠門外10號地攬入囊中。以掛牌起始價的3.42倍，樓面地價樓面地價15141元元/平方米平方米，

4、成為北京實施招拍掛制度以來，成交單價最貴的土地。2009年6月30日，中化方興中化方興又以40.6億元億元拍得廣渠路15號地，折算樓面地價高達(dá)樓面地價高達(dá)1.62萬元萬元/平方米平方米，一舉成為全國總價地王和北京樓面價地王。保利保利置業(yè)有限公司以19.9億元億元的總價，競得“蘇地2009-B-14”號地塊，一舉刷新今年蘇州市土地成交價格紀(jì)錄，成為蘇州新“地王”。綠城集團(tuán)綠城集團(tuán)以36億元、25億元一口氣在園區(qū)摘得蘇園土掛（2009）06號、07號兩宗地塊，成功進(jìn)入蘇州市場。其中，成交價36億元的06號地塊容積率為0.4-0.6，按照中間值0.5計算成交樓面單價高達(dá)樓面單價高達(dá)33668元元/平

5、平方米方米，即使以0.6容積率計算，其最終28057元/平方米的樓面單價也刷新了全國住宅土地公開出讓歷史上的最高紀(jì)錄?；厥?007年2007年7月24日，國內(nèi)最大金額單宗土地湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億億元元聯(lián)合拍得。2007年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得上海南京路步行街商辦寶地黃浦區(qū)163號街坊地塊，折合樓面地價樓面地價66930元元/平方平方米米，成為了內(nèi)地單價地王。2007年8月15日，漢口京漢大道旁義和巷地塊，拍出6879元元/平方米的樓面地價平方米的樓面地價，成為顯赫一時的“武漢地王”。 第二

6、天，周邊樓盤應(yīng)聲漲價，有的上漲3000元/平方米。這一天，后來有人稱之為武漢房地產(chǎn)歷史上“最瘋狂的一天”。 老地王多“晚景凄涼” 選擇一選擇一退地風(fēng)潮退地風(fēng)潮2007年8月，上海南京東路163號地塊以66930元/平方米的樓面地價站上內(nèi)地單價地王的寶座。2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價達(dá)44.04億元的上海南京路163號地塊。選擇二選擇二跳樓甩賣跳樓甩賣2008年6月，中海地產(chǎn)在深圳市打出“4988元/平方米起”的廣告，低價大甩賣。業(yè)內(nèi)人士為中海地產(chǎn)算了筆賬，以此價格甩賣，中海地產(chǎn)每平方米至少蝕本3253元，收不回建筑成本、營銷成本、利息等。選

7、擇三選擇三退求其次退求其次萬科、碧桂園、新鴻基紛紛股權(quán)轉(zhuǎn)讓。2008年5月14日，萬科將旗下東莞地王50%的股權(quán)低價轉(zhuǎn)讓給粵宏遠(yuǎn)，此后，新鴻基向九龍倉和恒基地產(chǎn)原價轉(zhuǎn)讓旗下成都地王40%的股權(quán)。碧桂園則引進(jìn)恒基地產(chǎn)。開發(fā)商囤地囤地明星囤地明星恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)2007年末，恒大的土地儲備達(dá)到了驚人的4580萬平方米。而在2006年末，這個數(shù)字尚不足600萬平方米。也就是說，2007年一年，恒大土地儲備膨脹近7倍。2009年5100萬平方米恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印許家印1997年創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，現(xiàn)已躋身于中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)、中國民營企業(yè)20強(qiáng)、中國企業(yè)500強(qiáng)。 2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企

8、業(yè)綜合實力TOP101.萬科企業(yè)股份有限公司 2.中國海外發(fā)展有限公司 3.保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 3.合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 5.廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 6.恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 7.大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司 8.綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司杭州 9.北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司 10.大華（集團(tuán)）有限公司上海 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的涵義 （一）房地產(chǎn)市場的涵義 p102 涵義：房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域，是房地產(chǎn)商品交易各方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，它包括土地、房屋等的交易、開發(fā)、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)作

9、為交易對象進(jìn)行交易的場所。 廣義房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)作為一種商品交易對象進(jìn)行交易所發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總合。 （二）房地產(chǎn)市場的構(gòu)成1房地產(chǎn)市場主體房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場主市場主體體房地房地產(chǎn)商產(chǎn)商政政府府投資投資公司公司居居民民企事企事業(yè)單業(yè)單位位2房地產(chǎn)市場的客體。 主要指交易對象即房地產(chǎn)商品。 3中介機(jī)構(gòu)。4管理者、監(jiān)督者。 中介機(jī)中介機(jī)構(gòu)構(gòu)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢機(jī)構(gòu)評估機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場的分類 1按組成要素分：P1031）土地使用市場：是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。 2）房產(chǎn)市場：是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等權(quán)益轉(zhuǎn)讓而形成的交易場所，包

10、括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。 3）房地產(chǎn)金融市場：是指通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運(yùn)用商品房預(yù)售方式融資等而形成的市場。 4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場：是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。 5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場：是指為各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測分析及有關(guān)資料的市場。 2按流通順序分：P104 一級房地產(chǎn)市場：又稱土地出讓市場，這是國家壟斷的市場。 (國家土地部門生產(chǎn)者或經(jīng)營者) 一級市場又分為三種類型： 1）以協(xié)議協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的市場； 2）以招標(biāo)招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的市場； 3）以拍賣拍賣方

11、式出讓地使用權(quán)的市場。從房地產(chǎn)買賣關(guān)系中，政府（一級土地市場、作為土地所有者代表出現(xiàn)。而不是社會管理者、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者）、土地和房產(chǎn)開發(fā)商、各種企事業(yè)單位和個人。（房地產(chǎn)買賣方） 二級房地產(chǎn)市場：又稱增量房地產(chǎn)市場。 (生產(chǎn)者或經(jīng)營者消費(fèi)者) 土地租賃市場 地產(chǎn)使用權(quán)抵押市場 二級市場主要包括 房屋開發(fā)市場 土地使用權(quán)互換市場三級房地產(chǎn)市場：又稱存量房地產(chǎn)市場。（使用者、經(jīng)營者之間的交易） 房屋買賣市場 房屋租賃市場 三級市場包括 房屋抵押市場 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場 地產(chǎn)轉(zhuǎn)租市場 三、房地產(chǎn)市場的特點、功能與作用（一）房地產(chǎn)市場的特點 P104-105房地產(chǎn)市場的供給和需求的層次性和差別性。房地產(chǎn)市場

12、交易對象和交易方式的多樣性 。房地產(chǎn)市場消費(fèi)和投資的雙重特性。房地產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性 。房地產(chǎn)市場與資本市場的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機(jī)部分 （二）房地產(chǎn)市場的功能 配置社會資源和調(diào)劑利益的功能。 調(diào)節(jié)和平衡供求關(guān)系的功能。 價值實現(xiàn)和價值評價功能。（三）房地產(chǎn)市場的作用 主要作用： 引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。 政府調(diào)控作用。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求分析一、房地產(chǎn)市場的供給1房地產(chǎn)市場供給的含義 從微觀微觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。 從宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)

13、角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總量和價值總量。 具備的條件：具備的條件： 一是一是供給能力供給能力； 二是二是出售或出租的愿望出售或出租的愿望。 在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的情況下，囤地和捂盤情況可能發(fā)生捂盤，隨房地產(chǎn)商而出現(xiàn)的詞。盤是指樓盤的盤。捂盤捂盤就是。一般這種的現(xiàn)象發(fā)生在開發(fā)商認(rèn)為房價會漲，過段時間出售利潤會更大。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號 ）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向

14、買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。 2房地產(chǎn)供給的特點 p110 1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性。 城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地，它的供給分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩類。 自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。土地的經(jīng)濟(jì)供給，由于受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。2房地產(chǎn)供

15、給的特點 1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性。中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。房地產(chǎn)供給的這一特點，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國家把住土地供應(yīng)的龍頭，便可以達(dá)到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供應(yīng)也就成為政府實施的重要手段。2房地產(chǎn)供給的特點2）房地產(chǎn)供給的層次性。房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。 現(xiàn)實供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時出售和出租的房地產(chǎn)。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是

16、現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。 儲備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起來不上市?？罩梅恐饕侵干a(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)商品。潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2房地產(chǎn)供給的特點3）房地產(chǎn)供給的滯后性。略2房地產(chǎn)供給的特點 4）房地產(chǎn)供給的時期性。 房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。其中：特短期就是市場期，房地產(chǎn)供給固定不變，房供不被影響 短期指可對房供產(chǎn)生較小影響的時期 長期指房地產(chǎn)所

17、有要素都可以發(fā)生變動，對房供產(chǎn)生較大影響的時期P：價格 價格短期曲線長期曲線：到一定程度以后，土地不能在增加，但房產(chǎn)通過改造可以適當(dāng)增加房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給給短期、短期、長長期期彈彈性有不同的特征性有不同的特征原理：短期原理：短期內(nèi)內(nèi)由于土地的有限性和生由于土地的有限性和生產(chǎn)產(chǎn)的周期性的周期性決決定無定無彈彈性，性，長長期由于生期由于生產(chǎn)產(chǎn)（開發(fā)開發(fā)建建設(shè)設(shè)）的形成和（其他用途）土）的形成和（其他用途）土地地轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換而具有而具有彈彈性。性。3影響和決定房地產(chǎn)供給的因素（7） 地產(chǎn)市場價格。地產(chǎn)市場價格。 土地價格和城市土地的數(shù)量。土地價格和城市土地的數(shù)量。 資金供應(yīng)量和利率。資金供應(yīng)量和利率。

18、稅收政策稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時作為宏觀調(diào)控的手段之一。 金融政策金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力：建筑材料供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ) 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期：包括對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率的預(yù)期，對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，對國家房地產(chǎn)稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預(yù)期就顯得十分必要。= 二、房地產(chǎn)市場的需求 （一）房地產(chǎn)市場需求的含義和類型 1房地產(chǎn)市場需求的含義： 從微觀微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個人消費(fèi)者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。 這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會對房地產(chǎn)市場的總需求，而在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實物總量和價值總量。 2房地產(chǎn)市場需求的類型 生產(chǎn)性需求。 消費(fèi)性需求。 投資性需求。 （二）房地產(chǎn)市場需求的特點 房地產(chǎn)需求的整體性。 房地產(chǎn)需求的區(qū)域性。 房地產(chǎn)需求的層次性。 （三）