某國際廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

1、xx市xx國際廣場項(xiàng)目可行性研究報告項(xiàng)目編號：中心主任：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：福建省xx投資咨詢中心二一一年五月 目 錄第一章 總 論1第一節(jié) 項(xiàng)目概況1第二節(jié) 編制依據(jù)2第三節(jié) 主要結(jié)論2第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性6第一節(jié) 項(xiàng)目背景6第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性8第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測10第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研分析10第二節(jié) 本項(xiàng)目市場分析12第三節(jié) 市場定位13第四章 項(xiàng)目建設(shè)場址條件14第一節(jié) 區(qū)域自然條件14第二節(jié) 氣候水文特征14第三節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)概況15第四節(jié) 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件16第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的政策支持17第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況17第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容18第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)1

2、8第二節(jié) 工程建設(shè)方案18第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容23第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能25第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)25第二節(jié) 節(jié) 能27第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排28第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)28第二節(jié) 進(jìn)度安排28第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)30第九章 投資估算與資金籌措32第一節(jié) 投資估算32第二節(jié) 資金籌措35第十章 經(jīng)濟(jì)評價36第一節(jié) 編制說明36第二節(jié) 費(fèi)用與效益估算36第三節(jié) 財(cái)務(wù)分析錯誤！未定義書簽。第四節(jié) 不確定性分析38第五節(jié) 評價結(jié)論39第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：xx市xx國際廣場項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位：xx市xx置業(yè)有限公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目建設(shè)場址位于xx市桐南新城海

3、事處南側(cè)，西臨中央大道，北面為一條18米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為：總用地面積13335.7，沿中央大道和北側(cè)分別設(shè)置了一幢26層高的寫字樓，設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，整體建筑呈“反l”形，對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。總建筑面積63294.16,其中計(jì)容積率建筑面積56009.04：不計(jì)容積率建筑面積7285.12（含地下室建筑面積7054.75，配套建筑面積230.37）。項(xiàng)目地點(diǎn)交通便利，形成良好的景觀空間。六、項(xiàng)目建設(shè)單位情況：xx市xx置業(yè)有限公司可承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，注冊資本2000萬元人民幣

4、。七、項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況說明：本項(xiàng)目用地為建設(shè)單位以公開拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，在拍賣文件中已經(jīng)市建設(shè)局出示建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書中已確定，按建設(shè)局規(guī)劃方案的要求，下一步將委托具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制項(xiàng)目初設(shè)方案的設(shè)計(jì)工作，建筑面積、建筑密度、停車位、綠化率等分項(xiàng)目均按規(guī)劃要求進(jìn)設(shè)計(jì)。第二節(jié) 編制依據(jù)一、建設(shè)單位與xx市國土資源局簽訂的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；二、xx市建設(shè)局鼎建規(guī)201040號xx市建設(shè)局關(guān)于桐南新城海事處南側(cè)地塊規(guī)劃用途及相關(guān)建設(shè)指標(biāo)的復(fù)函；三、投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；四、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；五、xx國際廣場

5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定通知書；六、業(yè)主單位提供的其它材料；七、業(yè)主單位委托編制可研報告的合同書。第三節(jié) 主要結(jié)論一、 宏觀環(huán)境分析總結(jié)（一） 國內(nèi)寫字樓市場概況從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓經(jīng)歷了從初級到成熟階段歷程，國內(nèi)較發(fā)達(dá)城市g(shù)dp呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早期寫字樓形態(tài)、功能單一相比，先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強(qiáng)勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、集

6、中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。（二）xx市寫字樓市場概況xx市房地產(chǎn)市場的近年獲得了長足的發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的新寵，新落成的鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、御景園等一批高層住宅樓盤及商業(yè)單位，市場銷售火爆。xx人民已逐漸從“居優(yōu)其屋”向置業(yè)轉(zhuǎn)變，而第三產(chǎn)業(yè)比重的增加及從業(yè)人員的增多，成了對本類產(chǎn)品的市場前景的定位。同時房產(chǎn)價格一直走高，體現(xiàn)了旺盛的購買潛力。但xx近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點(diǎn)，眾多對寫字樓有需求的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。因此，開

7、發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場前景。二、市場前景預(yù)測根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場和xx市寫字樓需求特征，本項(xiàng)目優(yōu)、劣勢等的分析，本項(xiàng)目定位為集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成二幢26層功能齊全的高層寫字樓，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活工作模式和需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造，避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。三、項(xiàng)目總投資及資金籌措方案項(xiàng)目總投資為45446.66萬元，項(xiàng)目所

8、需資金由建設(shè)單位自籌28000萬元，其余17446.66萬元由銷售收入再投入解決。四、綜合評價結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)前xx市作為濱海旅游城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求，項(xiàng)目開發(fā)按國家對房地產(chǎn)事業(yè)的有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)方案已通過建設(shè)局批準(zhǔn)。項(xiàng)目建成后對提升xx市濱海旅游城市的形象，完善城市的總體布局，加快xx城市化的建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提高桐南新城片區(qū)的城市建設(shè)水平具有十分重要的意義。項(xiàng)目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的基本條件。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：在現(xiàn)有價格體系及計(jì)算基準(zhǔn)下，總投資收益率為25.78，項(xiàng)目資本金凈利潤率41.84，項(xiàng)

9、目投資財(cái)務(wù)稅前內(nèi)部收益率為21.1，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)稅后內(nèi)部收益率為15.8，償債備付率和利息備付率指標(biāo)也都滿足要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有財(cái)務(wù)生存能力，同時具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號工程或項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積13335.72總建筑面積63294.163計(jì)容總建筑面積56009.043.1辦公建筑面積39833.463.2商業(yè)建筑面積16091.373.3配套建筑面積84.214不計(jì)容總建筑面積7285.124.1地下室面積7054.754.1.1人防面積3999.84.1.2停車場面積3054.954.2配套建筑面積230.375建筑占地面積4

10、260.556綠地面積33347容積率4.207建筑密度%31.958綠地率%25.09實(shí)際停車數(shù)9.1機(jī)動車停車數(shù)輛2249.1.1地面停車數(shù)輛369.1.2地下車庫停車數(shù)輛1889.2摩托車停車數(shù)輛74換算為222輛非機(jī)動車9.3非機(jī)動車停車數(shù)輛16819.3.1地面停車數(shù)輛14599.3.2摩托車換算為非機(jī)動車停車數(shù)輛22210建設(shè)項(xiàng)目總投資萬元44769.36第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目背景xx市位于福建省東北部，與浙江溫州毗鄰，是閩東南通往浙江乃至長江三角洲的“北大門”。于清乾隆4年（即公元1739年）置縣，1995年撤縣設(shè)市，城市規(guī)劃控制面積200平方公里，現(xiàn)轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（

11、街道）、1個開發(fā)區(qū)，共有250個村、29個居委會，其中沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)有12個。全市陸地面積1526平方公里，海域面積14960平方公里，是陸地面積的近10倍，其中灘涂面積6670公頃，020米等深線淺海面積7萬公頃?？?cè)丝?6萬人，老區(qū)基點(diǎn)村231個，老區(qū)人口占全市總面積的86%，少數(shù)民族鄉(xiāng)1個、民族村25個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?.5%。xx市南距省會福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺灣基隆142海里，104國道、高速公路同三線和已經(jīng)動工建設(shè)的溫福鐵路縱貫全境，水陸交通便捷，“南聯(lián)北接”的時空距離短。同時，xx是閩浙兩省海陸相連的唯一縣級市，歷史上同浙南有著密切的經(jīng)濟(jì)社會文化往來，

12、邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是我省重要的省際邊貿(mào)改革試點(diǎn)縣（市），2004年邊界貿(mào)易額50.7億元，增長10.7%。xx市擁有海岸線長432.7公里，占全省的十分之一，有大小港灣41個，島嶼81個。天然深水良港之一的xx沙埕港，水深港闊，長年不淤不凍，萬噸巨輪出入不受潮汐限制，在3.7公里長的岸線上可建510萬噸泊位8個，1萬噸泊位10個，是國家二類口岸和國家一級漁港。奇山秀水和濱海島嶼構(gòu)成了xx市獨(dú)具特色的自然旅游資源?！昂Ｉ舷啥肌碧焉降淖匀痪坝^以花崗巖洞為特色，在國內(nèi)同類景觀中發(fā)育較全且特色明顯，是國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和國家地質(zhì)公園，融山、海、川、島和人文景觀為一體，有太姥山岳、晴川海

13、濱、九鯉溪瀑、?，幜袓u、桑園翠湖等五大景區(qū)和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十剎等一批歷史古跡。成功舉辦了五屆中國太姥山文化旅游節(jié)，使太姥山的知名度不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時市政府以名山為媒，以特色海濱風(fēng)光為媒，積極開發(fā)和儲備旅游建設(shè)項(xiàng)目，在全國大中城市開展推介、促銷、招商活動，并在政策上制定一系列優(yōu)惠措施，提供良好的投資環(huán)境、服務(wù)環(huán)境，尋求各種經(jīng)濟(jì)成份參與旅游開發(fā)。大力發(fā)展生產(chǎn)富有地方特色的工藝美術(shù)品、土特產(chǎn)品、海產(chǎn)品等旅游紀(jì)念品，發(fā)展區(qū)域文化、旅游文化、畬族文化、鄉(xiāng)村文化、生態(tài)文化等各種特色文化，擴(kuò)大旅游宣傳覆蓋面，拓展客源市場。xx是閩越和甌越文化的發(fā)源地之一，中原文化的傳入也比較早，自

14、秦漢以來，就是閩浙之間的重要城鎮(zhèn)。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨(dú)具民族特色的畬族文化、獨(dú)具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代xx多元的文化體系，1997年和2000年連續(xù)兩屆榮獲全國“雙擁模范城”稱號。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，xx市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日異完善，城市綜合服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶該市，增強(qiáng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁與活力。共引進(jìn)70多個工業(yè)項(xiàng)目，總投資達(dá)20億元，正式投產(chǎn)后年可新增產(chǎn)值50億元。與此同時，良好的市場、服務(wù)、信用環(huán)境，為進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放營造了可持續(xù)的發(fā)展氛圍和條件，在2004年度

15、福建省縣域經(jīng)濟(jì)評價中，成為“經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”縣（市）之一，縣域競爭力居全省第18位，為全面建設(shè)小康社會奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ)。為加快xx市的城市建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功能，xx市人民政府將項(xiàng)目用地進(jìn)行公開掛牌出讓，xx市xx置業(yè)有限公司28000萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)是xx市城市建設(shè)的需要近年來xx市加快城市化進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。xx以建設(shè)閩浙邊界濱海旅游城市為目標(biāo)，按照城市總體規(guī)劃“一中心、六組團(tuán)”的要求，中心區(qū)重點(diǎn)抓好路網(wǎng)建設(shè)、污水和垃圾處理、舊城改造、綠化美化等。加快

16、舊城改造步伐，完成建委片區(qū)、外貿(mào)片區(qū)、桐南片區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，新建體育中心、城市廣場等文體設(shè)施，完成城北鎮(zhèn)西、山前城東組團(tuán)，建設(shè)巖前工業(yè)區(qū)組團(tuán)和丹岐組團(tuán)，規(guī)劃玉塘組團(tuán)和鐵鏘組團(tuán)，同時xx市確立“東擴(kuò)、南移、面海”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略,提出“千年城址，百年建設(shè)”的規(guī)劃理念,堅(jiān)持規(guī)劃高起點(diǎn)、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、管理高效能、環(huán)境高質(zhì)量，強(qiáng)化城市總體功能，城市建設(shè)與管理水平得到很大提高。十幾年間城市建成區(qū)面積比原來擴(kuò)大了近一倍，城市規(guī)劃控制區(qū)從60平方公里擴(kuò)展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面積、人均道路面積、人均公共綠地面積等指標(biāo)都大幅提高，現(xiàn)已完成城市道路、給排水、防洪、電力、公交、消防、燃?xì)獾葘I(yè)

17、規(guī)劃。本項(xiàng)目的建設(shè)為完善城市的總體規(guī)劃提供了有益的支持。二、項(xiàng)目建設(shè)是xx市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要在xx市確定了以旅游經(jīng)濟(jì)帶動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占據(jù)了一個重要的位置。從某種意義上說，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為地方稅收的重要經(jīng)濟(jì)來源，拉動了其它行業(yè)的發(fā)展速度，緩和了居民住房難的矛盾，更改變了作為旅游城市所必需具備的市容、市貌。隨著我市核電站等大型項(xiàng)目的落戶，石板材、化油器等支柱產(chǎn)業(yè)、旅游行業(yè)的迅猛發(fā)展，xx經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個快車道，城市改造的進(jìn)一步完善將提入重要議事日程，而本項(xiàng)目的建設(shè)為將會更進(jìn)一步拉動xx社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、項(xiàng)目建設(shè)是拉動桐南新城發(fā)展的需要本項(xiàng)目用地位于xx市桐南新城海事處南

18、側(cè)，西臨中央大道，北臨18米規(guī)劃路，它的建設(shè)與完善，能帶動桐南新城的建設(shè)，使桐南新城的城市建設(shè)步入新的階段，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略。第三章 項(xiàng)目功能定位和目標(biāo)市場預(yù)測第一節(jié) 寫字樓市場調(diào)研分析一、國內(nèi)寫字樓發(fā)展環(huán)境從國內(nèi)寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓可分為以下幾個階段：初級階段中級階段高速發(fā)展階段成熟階段1、 國內(nèi)較發(fā)達(dá)城市g(shù)dp呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；2、 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質(zhì)檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應(yīng)、需求較少的初、中級階段相比，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)入，

19、先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨著提升；3、 在供需兩旺的強(qiáng)勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。二、人口城鎮(zhèn)化及第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求xx是閩浙邊貿(mào)城市，有著悠久貿(mào)易的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多浙南等外地人來xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度

20、的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房和寫字樓消費(fèi)市場增添了新的主力軍。隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，2006年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10118元，比上年增長9.4%。人均可消費(fèi)支出8400元，增長3.3%。2006年xx市完成地區(qū)生產(chǎn)總值64.2億元，人均gdp超過10000元，同比增長11%；農(nóng)民人均純收入4027元，比上年增加1083元，增長6.6%，增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居xx市第一位；第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的28.4：37.7：33.9調(diào)整為2005年的23.7：39.8：3

21、6.5，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比2000年提高2.1個百分點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費(fèi)潛力。但xx近年來寫字樓的開發(fā)一直處于一個空白點(diǎn)，眾多對寫字樓有需要的客戶，只能租用酒店或一些單位空余辦公室。因此，開發(fā)地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、軟硬件過關(guān)、管理完善的寫字樓項(xiàng)目，具有廣闊的市場前景。三、xx寫字樓市場前景根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場和xx市寫字樓需求特征，本項(xiàng)目優(yōu)、劣勢等的分析，本項(xiàng)目定位為集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成二幢26層功能齊全的高層寫字樓，四層的商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)

22、系，以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人群多樣化的生活模式和需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。同時注重小區(qū)景觀環(huán)境和品位的塑造，避免商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾，因此市場前景看好。第二節(jié) 本項(xiàng)目市場分析一、 優(yōu)勢項(xiàng)目建設(shè)場址位于xx市桐南新城海事處南側(cè)，西臨中央大道，北面為一條18米的規(guī)劃路。周邊道路通暢，交通便捷。政府行政中心及法院、檢察院、建設(shè)局、國土局、海事處等諸多部門均處于項(xiàng)目周邊，而目前周邊地區(qū)并無建設(shè)規(guī)模較大的專業(yè)寫字樓，因此，特別適合建造環(huán)境優(yōu)雅、景觀美麗、管理完善、功能齊全的寫字樓。二、劣勢本項(xiàng)目用地離市中心不遠(yuǎn)，但就目前看其周邊雖

23、形成較成熟的辦公社區(qū)，但形成較成熟的居住社區(qū)尚須一段時間，區(qū)域居住人口不足，商業(yè)人氣不旺，本項(xiàng)目商業(yè)部分市場培育尚需一定時間。三、機(jī)會從發(fā)展看，從市中心至本項(xiàng)目用地之間，近期將有多個項(xiàng)目建設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著xx市確立“東擴(kuò)、南移、面海”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略逐步完成，將極大地提升本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，也將為本項(xiàng)目開發(fā)帶來機(jī)遇。四、威脅國家某些政策的不確定性，將可能給本項(xiàng)目造成一定的影響。第三節(jié) 市場定位一、產(chǎn)品定位根據(jù)宏觀房地產(chǎn)市場特征，本項(xiàng)目優(yōu)、劣勢等的分析，本項(xiàng)目定位為較大規(guī)模的商業(yè)金融、辦公綜合大樓，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上一至四層為商業(yè)樓群，

24、5至26層的高層寫字樓，以適應(yīng)不同收入水平的消費(fèi)群體的需求，避免產(chǎn)品的同質(zhì)化帶來的市場風(fēng)險。二、價格定位1、寫字樓部分：參考近年xx市房地產(chǎn)價格的均價上漲趨勢及銷售情況，結(jié)合項(xiàng)目本身的素質(zhì)和定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓部分在銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價為8500元/m2。2、商業(yè)部分：考慮到本區(qū)段現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，但項(xiàng)目完成時間為2014年10月，建成后桐南新城將發(fā)展成商業(yè)后氣氛濃厚的社區(qū)，因此，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目商鋪部分銷售均價為25000元/m2。第四章 項(xiàng)目建設(shè)場址條件第一節(jié) 區(qū)域自然條件 xx市位于福建省東北閩浙交界處，南距福州299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。

25、介于北緯26552726，東經(jīng)1195512043之間，東南瀕東海，西界柘榮，南連霞浦，北至分水關(guān)與浙江省蒼南、泰順兩縣接壤，近海有沖積小平原，氣候溫和、雨量充沛。陸地面積1461，東西寬79.3，南北長57.4。xx市下轄有17鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處和開發(fā)區(qū)，市區(qū)山水相間，風(fēng)景秀麗，三亞至同山高速公路、104國道和省道沙呂線及溫福高速鐵路貫穿市區(qū)。境內(nèi)太姥山是國家風(fēng)景名勝區(qū)；沙埕港地處我國南北重要港口的中心位置，是我國天然避風(fēng)良港之一；前岐四季柚是“世界奇果”；白琳玄武巖礦山是全國十大石板材基地之一，化油器年產(chǎn)量占全國的三分之一。1995年10月13日竟國務(wù)院批準(zhǔn)同意撤縣設(shè)市，年輕的xx市依據(jù)自身

26、的區(qū)位優(yōu)勢和資源條件，確定了xx市城市性質(zhì)為：海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)東北翼濱海旅游工業(yè)城市。第二節(jié) 氣候水文特征項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，海洋性氣候顯著，秋高春溫；夏長冬短，春秋分明；冬夏季風(fēng)交替，旱雨季分明；富有區(qū)域性特征。全年平均氣溫達(dá)1819之間，最熱氣溫出現(xiàn)在7月份，平均達(dá)2328之間。沿海地區(qū)年平均降雨量為13001700毫米，太姥山是xx市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達(dá)2112. 3毫米，主要降水都集中在水稻生長季的39月，其中56月為梅雨季和89月的臺風(fēng)雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。第三節(jié) 社會經(jīng)濟(jì)概況改革開放以來，xx市國民經(jīng)濟(jì)有了較大的發(fā)展，十五期間，xx市地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）年平

27、均遞增11%，2006年達(dá)64.2億元，人均gdp為11295元，年均遞增11.5%，完成“十五”計(jì)劃目標(biāo)；財(cái)政總收入年均增長10.3%，達(dá)4.06億元，其中地方級財(cái)政收入2.58億元，年均增長13%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30.4%，累計(jì)完成投資66.06億元，2006年達(dá)26.64億元，增長19%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)凸現(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的28.4：37.7：33.9調(diào)整為2005年的23.7：39.8：36.5，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比2000年提高2.1個百分點(diǎn)；2006年城鎮(zhèn)化水平達(dá)45.7%，超“十五”計(jì)劃5個百分點(diǎn)。建成或基本建成重

28、點(diǎn)項(xiàng)目28項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)高速公路全線通車，硬化鄉(xiāng)村道路450公里，占總計(jì)劃的56.3%，城市建成面積由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12平方公里，完成農(nóng)村電網(wǎng)和城市電網(wǎng)改造，“一園三區(qū)”等項(xiàng)目載體建設(shè)初具規(guī)模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行業(yè)，石材業(yè)為省集群產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強(qiáng)；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進(jìn)一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達(dá)93平方公里，崳山島列入“中國最美十大海島”之一；2006年全市接待游客94萬人次，旅游經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)3.9億元。十五期間，一批有較強(qiáng)輻射帶動能力的生產(chǎn)性項(xiàng)目落戶xx并陸續(xù)開工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計(jì)承接浙南等市外項(xiàng)目95

29、項(xiàng)，資金38.67億元；累計(jì)利用外資6281萬美元；總投資為800億元的核電項(xiàng)目落戶xx，將給xx帶來前所未有的發(fā)展高速和機(jī)遇。政府職能轉(zhuǎn)變、國有資產(chǎn)管理機(jī)制改革、農(nóng)村稅費(fèi)改革、林權(quán)制度改革、外貿(mào)體制改革、投資體制改革等均取得新突破，非公有制經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善。社會保障體系、文化、衛(wèi)生、體育、廣播電視等各項(xiàng)社會事業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，建成市醫(yī)院病房大樓、體育館、青少年宮等一批社會公益項(xiàng)目；農(nóng)民人均純收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增長7.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增長8.6%。第四節(jié)

30、 配套基礎(chǔ)設(shè)施條件 近年來，xx市加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，初步形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。該項(xiàng)目西臨50米中央大道，北臨18米規(guī)劃路。供水管道已經(jīng)接到項(xiàng)目場址的周邊，可滿足項(xiàng)目建設(shè)與使用的需要；11萬伏變電站的10萬伏輸電線路已經(jīng)達(dá)項(xiàng)目建設(shè)場址附近，可從此處的10kv出線引出。xx市擁有程控交換機(jī)容量16萬門，滬穗光纜貫穿項(xiàng)目區(qū)，實(shí)現(xiàn)全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)及福寧高速公路、104國道xx段移動信號的全面覆蓋。區(qū)域開通程控電話率達(dá)100%。郵政也得到穩(wěn)步發(fā)展，開辦了特快專遞。金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全，是了各銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的互連互通。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。項(xiàng)目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當(dāng)?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ?/p>

31、的砂、石、磚等地材在當(dāng)?shù)丶瓤刹少彶M足供應(yīng)。第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的政策支持 本項(xiàng)目是xx市國土資源局公開掛牌中標(biāo)項(xiàng)目，市發(fā)改局、建設(shè)局、國土資源局等有關(guān)部門在項(xiàng)目的策劃和申報上提供了幫助和便利。第六節(jié) 基地及地質(zhì)狀況本項(xiàng)目位于xx市桐南新城，基地形狀呈規(guī)則四邊形，東西長約120米，南北寬約112米，總用地面積13335.7。西側(cè)為中央大道，北側(cè)為18米規(guī)劃路。根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地貌單元，整體場地適宜房屋建設(shè)。第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）；二、xx市城市總體規(guī)劃；三、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施

32、設(shè)置規(guī)定；四、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）；五、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；六、建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；七、城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj75-97）；八、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-95）（2005版）。第二節(jié) 工程建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目意在打造集“購物、娛樂、休閑、辦公”于一體的繁華金融商業(yè)中心。結(jié)合用地周邊現(xiàn)狀和周邊環(huán)境，順應(yīng)地形來合理布置建筑，從合理的功能布置要切入，對鼎創(chuàng)國際廣場的結(jié)構(gòu)體系、交通組織、綠化系統(tǒng)、空間秩序進(jìn)行深入設(shè)計(jì)，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境綜合效益的結(jié)合。以“多元共享和城市綜合體”為基本設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出多元化的建筑空間，滿足各種人

33、群多樣化的生活模式與需求，塑造出獨(dú)特的都市天際線及新景觀風(fēng)貌。二、總平面布置沿中央大道和北側(cè)道路分別設(shè)置了一幢26層的寫字樓，寫字樓以“姐妹樓”的形式矗立在十字路口，將xx國際廣場融入周邊環(huán)境，融入城市關(guān)系之中，成為城市的背景。設(shè)置四層商業(yè)裙房將兩座樓緊密聯(lián)系。整體建筑呈“反l”形。對外形成金融商業(yè)中心，對內(nèi)自然圍合成私密性較強(qiáng)的中心花園。沿街中央大道設(shè)置獨(dú)立店面，在十字路口處設(shè)置商業(yè)廣場，在聚集人氣、吸引人流的同時，也提升了xx國際廣場的形象。寫字樓的出入口設(shè)在中心花園內(nèi)部，避免了商業(yè)人流和寫字樓人流的交叉干擾。交通流線組織1、車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場

34、和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。2、人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。3、停車場地：本案的停車以地下為主，并沿中央大道設(shè)置地面臨時停車以滿足商業(yè)停車的需要。4、消防單元：規(guī)劃中充分考慮緊急狀態(tài)下消防車駛?cè)氲目赡埽ㄖ苓呌邢儡嚨拉h(huán)行，并與基地出入口連接。三、建筑單體設(shè)計(jì)1、二十一世紀(jì)辦公空間的設(shè)計(jì)將更加傾向靈活性和多樣化，以便適應(yīng)不同的辦公模式。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設(shè)計(jì)，辦公室可大可小，可分可合，機(jī)動靈活，為xx地區(qū)金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。2、商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道一側(cè)設(shè)置8間店面。其余均為大空間商業(yè)

35、用房。3、在外部造型方面，以線、面、塊的建筑語言構(gòu)成簡潔明快的建筑，體現(xiàn)時代特征，表達(dá)建筑的內(nèi)涵。建筑整體穩(wěn)重大氣，并結(jié)合各造型元素的刻畫，利用材料及色彩的對比，形成純凈簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格。在商業(yè)裙房的造型上，著重突出商業(yè)裙房沿街展開的整體體量感。運(yùn)用構(gòu)架在空間立面之間形成連續(xù)的造型元素，突出表現(xiàn)商業(yè)建筑的個性化特征。在寫字樓的造型上，以豎向線條來強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代流暢明快的體量外觀，以米黃色干掛花崗巖和色澤亮麗的玻璃幕墻來體現(xiàn)厚實(shí)與輕巧的平衡感，利用材質(zhì)的變化表達(dá)出不同層次的美感。設(shè)計(jì)手法上避免過于夸張、嬌艷，外觀造型簡潔大方。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主體為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，樓屋面均采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)，地

36、下室為全埋式鋼筋混凝土整體結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸在確保安全的前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理。按照建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50011-2010），該場地抗震設(shè)防烈度為6度，地震動峰值加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組，設(shè)防類別為丙類，建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級，抗震等級為三級。人防抗力等級甲類核六級，常六級。五、給排水設(shè)計(jì)1、本工程給排水根據(jù)國家現(xiàn)行給排水專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范、省內(nèi)地方法規(guī)及建設(shè)單位提供的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、給水系統(tǒng)水源接自市政給水管網(wǎng)，由室外中央大道方向引入一根dn150給水管進(jìn)入水池，并在室外連成網(wǎng)狀。生活給水采用變頻加壓供水，一至四層為商業(yè)用水，地下室設(shè)一套生活水箱40m3及一套變頻供水設(shè)備并單獨(dú)

37、計(jì)量；五層以上為辦公用水，設(shè)三套供水設(shè)備，地下室設(shè)一個辦公用水水箱80 m3，水池采用獨(dú)立式結(jié)構(gòu)。3、排水采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后排放。地下室內(nèi)泵房、車道截水溝均設(shè)置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。本工程排水污量為293 m3。六、電氣設(shè)計(jì)1、本工程負(fù)荷等級屬高層一類建筑，擬采用二路10kv市電電源供電，地下一層設(shè)置500kw應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組一臺，當(dāng)市電斷電后，由柴油發(fā)電機(jī)組供給所有一級負(fù)荷用電。2、電力配電方式采用樹干式和放射式相結(jié)合，對重要負(fù)荷采用雙電源供電。3、照明照度標(biāo)準(zhǔn)按：辦公室：300lx；商業(yè)：300lx；營業(yè)廳

38、：300lx；入口、電梯廳：150lx；設(shè)備機(jī)房：150lx；會議室：300lx。疏散誘導(dǎo)燈選用自帶蓄電池的燈具，停電時其自供電時間不低于90分鐘。大樓立面設(shè)泛光照明，屋面預(yù)留廣告電源。4、本工程防雷接地系統(tǒng)按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)。5、本工程由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供通訊光纜引至地下電話交接間，營業(yè)場所及辦公部分設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以滿足語音、數(shù)據(jù)及圖像等傳輸?shù)囊螅O(shè)置一套保安管理系統(tǒng)在大樓各層入口及電梯轎廂等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，在營業(yè)廳及主要出入口等處設(shè)置監(jiān)視攝像機(jī)及緊急報警按鈕，辦公室各層設(shè)置紅外地射探測器以防入侵。七、暖通設(shè)計(jì)1、由于本工程為綜合樓，且建筑高度超過50米，根據(jù)規(guī)范，防煙樓梯間、前

39、室、合用前室均采用機(jī)械加壓送風(fēng)措施，加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。2、防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時用空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運(yùn)行，消防排煙系統(tǒng)啟動。八、消防設(shè)計(jì)1、本工程西北兩面均臨城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有4米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設(shè)有直通室外的樓梯出口。建筑間距滿足防火間距要求。2、消防水池、消防水泵房、發(fā)電機(jī)房及高低壓配電房均設(shè)于小區(qū)地下室，形成獨(dú)立防火分區(qū)，設(shè)甲級防火門與通道相通。3、高層綜合樓設(shè)置消防電梯，封閉式樓梯間及前室。防火分區(qū)之間及設(shè)備用房之間以相應(yīng)的防火墻隔開。4、本工程按高層綜合樓高度50m設(shè)計(jì)。室內(nèi)消火栓用

40、水量為40l/s，室外消火栓用水量為30l/s，火災(zāi)持續(xù)時間3小時。自動噴淋用水量為30l/s，火災(zāi)持續(xù)時間1小時。5、本工程建筑均屬于一類高層建筑，火災(zāi)報警系統(tǒng)的保護(hù)對象為一級，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的形式為集中報警形式。消防設(shè)備用電負(fù)荷屬一級負(fù)荷。6、由城市電網(wǎng)提供的電源作為消防用電設(shè)備的正常工作電源，為了確保消防用電設(shè)備的供電要求，設(shè)置一臺柴油發(fā)電機(jī)，在正常工作電源斷電時，向事故用電負(fù)荷供電。九、人防設(shè)計(jì)1、人防總建筑面積3999.8m2，地下室設(shè)計(jì)二個人防掩蔽單元，每個人防掩蔽單元最少設(shè)計(jì)一個密閉通道口部及一個防毒通道口部。2、地下室為常6級人民防空地下室，按人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50

41、038-2005）進(jìn)行設(shè)計(jì)。十、安防設(shè)計(jì)本工程設(shè)置周界防越報警及閉路監(jiān)控系統(tǒng)，各出入口、周界及停車場設(shè)閉路監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控中心采用長時間錄像機(jī)記錄圖像。地下室車庫出入口設(shè)置車庫管理系統(tǒng)，并在車庫出入口及車庫內(nèi)部設(shè)置閉路電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并入小區(qū)安防系統(tǒng)。十一、無障礙設(shè)計(jì)本項(xiàng)目無障礙設(shè)計(jì)依據(jù)城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范jgj502001進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要對道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯廳和通道進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容工程建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 工程建設(shè)內(nèi)容一覽表序號工程或項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積13335.72總建筑面積63294.163計(jì)容總建筑面積56009.043.1辦公

42、建筑面積39833.463.2商業(yè)建筑面積16091.373.3配套建筑面積84.214不計(jì)容總建筑面積7285.124.1地下室面積7054.754.1.1人防面積3999.84.1.2停車場面積3054.954.2配套建筑面積230.375建筑占地面積4260.556綠地面積33347容積率4.207建筑密度%31.958綠地率%25.09實(shí)際停車數(shù)9.1機(jī)動車停車數(shù)輛2249.1.1地面停車數(shù)輛369.1.2地下車庫停車數(shù)輛1889.2摩托車停車數(shù)輛74換算為222輛非機(jī)動車9.3非機(jī)動車停車數(shù)輛16819.3.1地面停車數(shù)輛14599.3.2摩托車換算為非機(jī)動車停車數(shù)輛222第六章 環(huán)

43、境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、污染源分析1、水污染分析本項(xiàng)目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。2、大氣污染源分析（1）施工期間廢氣污染源施工期間的廢氣主要有施工過程產(chǎn)生的揚(yáng)塵及運(yùn)輸車輛廢氣排放。（2）使用期內(nèi)的廢氣污染源分析使用期內(nèi)的主要廢氣為停電期間備用發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣及停車場廢氣，生活區(qū)廚房油煙等。2、聲環(huán)境影響分析聲環(huán)境影響分析主要為推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、運(yùn)輸車輛等施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲，施工噪聲一般在75100db(a)之間。使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機(jī)啟動產(chǎn)生的噪音。3、固體廢棄物影響分析施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建

44、筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。使用期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是日常辦公生活垃圾。二、環(huán)境保護(hù)措施1、污水處理施工期間施工生產(chǎn)污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。因此，在施工中應(yīng)加強(qiáng)對施工污水的管理，建設(shè)相應(yīng)的沉淀池、攔污設(shè)施等，避免污水橫流，污染環(huán)境，處理后排城市污水管網(wǎng)。2、大氣污染防治措施施工單位采用的各類施工機(jī)械排放的廢氣應(yīng)符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，施工時在易發(fā)生揚(yáng)塵的地塊、道路適當(dāng)灑水降塵，廚房設(shè)有排油煙系統(tǒng)，并通

45、至屋頂高空排放。3、噪聲控制措施施工期噪聲對周圍居民和學(xué)校教學(xué)不可避免會造成一定的影響，施工單位應(yīng)遵守有關(guān)施工法規(guī)，文明施工，午間12：0014：00和夜間22：006：00及考試期間應(yīng)停止高噪聲的施工，以免噪聲擾民。4、固體廢棄物治理措施施工期間的固體廢棄物主要為建筑垃圾，主要廢土、廢磚、廢鋼筋、廢渣等，部分廢土、廢磚填到低洼地，其他建筑垃圾由施工單位及時清運(yùn)處理。使用期間采用保潔容器設(shè)置成分類收集系統(tǒng)，對廢紙、易拉罐及鐵制品等進(jìn)行回收利用，不能利用的廢物集中后由環(huán)衛(wèi)部門每日統(tǒng)一收集后送至垃圾處理場集中處置。建設(shè)工程對環(huán)境影響是多方面的，其中較為重要的是對自然生態(tài)、聲環(huán)境、大氣質(zhì)量、社會經(jīng)濟(jì)

46、、水環(huán)境、交通運(yùn)輸方式等影響，且此項(xiàng)目地處交通主干道旁，屆時將以環(huán)保專題研究的結(jié)論為依據(jù)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)和施工。第二節(jié) 節(jié) 能本工程地處福建xx市，夏熱冬暖地區(qū)，建筑節(jié)能設(shè)計(jì)按夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定執(zhí)行。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設(shè)計(jì)，增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少50%。為此建筑設(shè)計(jì)上，從下面幾點(diǎn)進(jìn)行考慮。1、平面布置：均為南北向布置，盡量多的房間夏季涼爽時間可采用自然通風(fēng)。體形系數(shù)不超過0.35。2、本工程綠地覆蓋率為25%，并布置有水池等，以改善

47、本區(qū)的小氣候，降低周邊環(huán)境溫度。3、建筑物外窗窗墻面積比北向0.45，南向0.5并設(shè)置遮陽構(gòu)造。一至九層外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)3級要求，十層以上外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)4級要求，外窗可開啟面積所在房間面積的8%。傳熱系數(shù)及遮陽系數(shù)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。4、在建筑物外表面采用淺色處理，以減少外墻的太陽輻射吸收熱，外墻采用200厚蒸壓加氣混凝土砌塊。5、在建筑設(shè)備選型上，采用節(jié)能型空調(diào)降溫器；選用的公共走道照明燈為延時自動關(guān)閉節(jié)能燈；廚房抽油煙機(jī)設(shè)有專用煙道，集中排至屋頂上空；衛(wèi)生間內(nèi)選用節(jié)水型的便器。6、屋面采用擠塑隔熱板層，使其傳熱系數(shù)k1.0，d2.5。第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施進(jìn)度安排第一節(jié) 組織機(jī)

48、構(gòu)本項(xiàng)目建設(shè)單位為xx市xx置業(yè)有限公司，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。xx市xx置業(yè)有限公司于2011年1月21日成立，公司注冊資本金為2000萬元人民幣，同時將隨工程進(jìn)展按要求增資，公司現(xiàn)有員工30人，其中工程技術(shù)人員15人。公司法定代表人為余振文。本項(xiàng)目由xx市發(fā)展和改革局具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)報批等工作，xx市建設(shè)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃委托具有國家甲級資質(zhì)的福建省華廈建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)。項(xiàng)目實(shí)施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將負(fù)責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量的全過程管理，是項(xiàng)目工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，本工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)理制，項(xiàng)目的資金將設(shè)置專戶管理，對資金的使用嚴(yán)格管理，保證專款專用。房

49、產(chǎn)銷售由專業(yè)營銷公司承擔(dān)，全程策劃項(xiàng)目的營銷策略，制定項(xiàng)目的廣告、宣傳，選聘有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員負(fù)責(zé)銷售工作。第二節(jié) 進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)期從2011年10月1日至2014年10月6日，建設(shè)期為1100天，安排如下：1、項(xiàng)目前期工作階段：2011年6月2011年8月，完成項(xiàng)目可研報告的編制與建筑方案的審批；2011年9月，完成土建的設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)與施工圖設(shè)計(jì)；2、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：2011年10月2014年9月，完成土建工程及設(shè)備購置安裝，配套設(shè)施建設(shè)；3、竣工驗(yàn)收階段：2014年10月，完成工程掃尾和竣工驗(yàn)收。第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)一、招標(biāo)依據(jù)1、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法2、建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

50、（中華人民共和國建設(shè)部第82號令）3、評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定（國家計(jì)委等七部委第12號令）4、國家發(fā)展計(jì)劃委員會第3、第9、第18號令5、福建省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（福建省人民政府第68號令）二、主要招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)法有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的土建工程勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、土建工程和設(shè)備的購置必須實(shí)行招投標(biāo)，采用委托招形式。所有招投標(biāo)工作都在xx有形建筑市場內(nèi)進(jìn)行，評標(biāo)委員會由招標(biāo)單位和相關(guān)專業(yè)的專家組成，所有招標(biāo)活動均在有關(guān)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)期間，要嚴(yán)格工程質(zhì)量管理，按照項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的內(nèi)容組織建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和主要建設(shè)內(nèi)容，按質(zhì)、按量、按時完成任務(wù)計(jì)劃

51、建設(shè)任務(wù)，確保發(fā)揮效益。三、招標(biāo)基本情況項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容、范圍、組織形式、方式見表：招標(biāo)基本情況表序號內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)1勘察2設(shè)計(jì)3監(jiān)理4建筑安裝工程5設(shè)備第九章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、主要編制依據(jù)（一）采用定額與指標(biāo)依據(jù)1、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價表（2002年版）；2、福建省建筑工程綜合單價表（2005年）；3、福建省建筑裝飾工程綜合單價表（2005年）；4、福建省建筑工程消耗量定額（fjyd-101-2005）；5、福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額（fjyd-201-2005）；6、

52、福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額（2003版）及有關(guān)規(guī)費(fèi)調(diào)整的通知；7、2007年xx市類似工程投資估算指標(biāo)；8、市政工程投資估算指標(biāo)（建標(biāo)2007163號）。（二）基礎(chǔ)材料1、建筑材料價格依據(jù)xx市2009年9月份發(fā)布的建筑工程價格；2、可行性研究報告中相關(guān)建設(shè)方案及工程量。（三）其他費(fèi)用計(jì)價依據(jù)1、建設(shè)單位管理費(fèi)根據(jù)財(cái)政部財(cái)建2002394號文計(jì)?。?、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價格200210號工程勘測設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；3、工程監(jiān)理費(fèi)按照發(fā)改價格200210號計(jì)取；4、項(xiàng)目前期工作費(fèi)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)價格19991283號文計(jì)?。?、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)國家發(fā)改委計(jì)價格20021980號文計(jì)取；6、不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用之和（不含土地使用費(fèi)）的5%計(jì)取；二、投資估算1、建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)投資額為44335.36萬元，其中工程費(fèi)用12131.15萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用30499.0萬元，不可預(yù)見費(fèi)1705.21萬元。2、財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)資金擬由股東自籌解決，因此不單獨(dú)計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。3、銷售費(fèi)用根據(jù)規(guī)劃方案,可銷售面積具體為：辦公面積：39833.46平方米，商業(yè)面積：16091.37平方米。根據(jù)xx市同時期類似