房屋附設備維修養(yǎng)護管理方案

1、一：樓宇的維護1 二年廣東工程職業(yè)技術(shù)學院項目管理的各項指標達到國家級 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達標評分細則的各項分項標準。質(zhì)量目標共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質(zhì)量目標完成的實施措施。序指標名稱號房屋及配套1設施完好率房屋零修、2急修及時率維修工程質(zhì)量合格率回訪率3照明燈及疏散燈完好率4 主要機電設國家標準98%100%99%25%95%99%管理測算依據(jù)管理主要措施標準完好房建筑面建立日常檢查制度；定98%以積+基本完好房期進行全面分項檢修；上建筑面積 / 房屋嚴格日常管理，無人為總建筑面積損壞事件。建立嚴格的修繕制度，及時維修次數(shù) /維修人員接到維修

2、通知單后需帶工具10 分100%應計報維修次鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修8 小數(shù)時內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。99%以維修合格工程項次 / 維修工程上項次25%以維修工程回訪建立合理有效的工作質(zhì)次數(shù) / 維修工程量監(jiān)督機制和回訪制上項次度、考核制度和獎罰制完好照明燈、度。98%以疏散燈數(shù)量 / 照上明燈、疏散燈總數(shù)量99%以完好的大型及完善機電設備的運作制備完好率上重要機電設備 /度和維護保養(yǎng)制度，配大型及重要機備專業(yè)工程技術(shù)人員，電設備總計所有機電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實施24小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。消防設備完完好消防設備 /實行巡查制度，建檔記5100%100%大學城消防設好率錄。備

3、總數(shù)1以發(fā)生火災面積 /6 火災發(fā)生率1以下大學城內(nèi)物業(yè)下（年）使用（年）2以下2以有效投訴次數(shù)有效投訴率下（年）使用人總數(shù)（年）7有效投訴處處理的有效投100% 訴數(shù)量 / 有效投95%理率訴總計大學城管理部經(jīng)理為責任消防員下屬全體員工均為義務消防員；落實防火安全三級檢查制度；消防中心 24 小時值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。做好做細日常工作，采取措施，加強與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。人員培訓自學與培訓相管理人員專結(jié)合；抓好上崗培訓、培訓合格人員 /在職培訓、特殊崗位人8業(yè)培訓合格100%100%員培訓；培訓考核制度率培訓人

4、員總計與獎罰相結(jié)合；強化培訓結(jié)果。建立健全回訪制度，做9服務回訪率25%以好服務回訪記錄，加強25%服務隊伍服務意識。上回訪次數(shù) / 服務次數(shù)對管理滿意人使用人滿意96%以數(shù)+基本滿意人1095%以上數(shù)/ 使用人總?cè)寺噬蠑?shù)采用現(xiàn)代化的科學管理手段，努力完善服務體系，在日常工作中廣泛收集使用人意見，加強雙方交流及溝通。二：設施的維護一、設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準。（一）、每日巡視保養(yǎng)項目。1、電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求1、查低壓連接母線；低壓母線不發(fā)熱、無變色，外1 外殼殼清潔、無雜物、無放電痕跡2、檢查殼體。1、檢查是否完好；顯示正常、無損壞、溫度不超2 溫度計過 1402、觀察溫度

5、指示。監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異3 聲響常雜音1、檢查門窗、地面、四壁；無雜物、不漏水、能防止小動物進入、干凈整潔、功能正變壓器2、檢查通風道、通風設施；4常、通風良好、無銹蝕、開關(guān)室3、檢查室內(nèi)照明設施；燈具功能正常、消防設施功能4、檢查室內(nèi)消防設施正常2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表工作正2、檢查儀表指示及運行參常，電流、電壓在正常范數(shù)；圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘刀開關(guān)、操作機構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。2柜背面1、觀察母線、連接點、引出連接良好、接點無發(fā)熱變線；色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常2

6、、檢查電度表3、電容器柜序部位內(nèi)容要求號1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表工作正2、檢查儀表指示及運行參常，電流電壓在正常范圍，數(shù)；補償器功能正常，指示燈完好3、檢查自動補償器；4、檢查各組電容指示燈；2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；電容器無膨脹、無滲漏油，2、檢查導線及其連接點；連接導線無過熱變色，無焦熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過3、檢查柜內(nèi)溫度。454、柴油發(fā)電機序部位內(nèi)容要求號1機身清掃機身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示；機組處于正常備用狀態(tài)，符合2、檢查各控制形式、狀態(tài)。運行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；浮充電壓 26 1V，浮充電流 12、檢查蓄

7、電池液比重及液 2A（觀察充電電流表），電位。池液比重 1.261.30 （采用吸式比重計），液位不低于極板4冷卻水檢查水位水位在正?？潭确秶?儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24 小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內(nèi)通風良好。5、強電井序部位內(nèi)容要求號1插接箱1、清掃外表面；無灰塵、污跡，狀況符合運行要2、檢查空氣開關(guān)；求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。3、檢查內(nèi)部接線；2 強電井1、檢查房頂、四壁、地無損壞、無雜物、無漏水，能防室面、門；止小動物進入，干凈整潔，開2、檢查室內(nèi)照明設施；關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、

8、無過熱。3、檢查電纜、母線槽（二）、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線無斷股，無銹蝕，接觸良2、檢查連接點好。2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查閘刀開關(guān)不過熱變色，三相閘夾到檢查自動開關(guān)位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊柜背面檢查保險絲具異味檢查電纜及電纜頭無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固檢查母線支撐固定裝置定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁3頭緊固檢查室內(nèi)環(huán)境無雜物、垃圾，無積水，電地下電檢查電纜托盤纜排列有序，整潔無雜物，4固定可靠，無損壞，無放電

9、纜室檢查電纜痕跡3、電容器柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視項目2柜正面手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容控制正常功能良好，指器示儀表及信號正確3接地檢查接地線無松動，無斷股檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及接觸良好，無過熱，無4 柜內(nèi)其接線損壞4、柴油發(fā)電機序部位號1冷卻水2系統(tǒng)燃油系3統(tǒng)內(nèi)容完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查冷卻水箱水位檢查各管路及連接部位檢查油箱油位檢查各管路及連接部位檢查油尺、油位要求水位距注水口約50mm連接良好，無滲漏油位正常（保證24 小時運行）聯(lián)接良好，無滲漏油位高度應在油尺有效刻度潤滑系檢查機油油質(zhì)4統(tǒng)檢查潤滑系統(tǒng)各接頭空氣流5檢查空氣流阻指示器阻指示范圍內(nèi)油質(zhì)應清潔、無雜質(zhì)，連

10、接良好無滲漏色標應為綠色器手動空載試運行啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)1、按操作規(guī)程要求手動啟動無異常聲響控制系機組電壓、頻率正常，信號燈指6統(tǒng)2、檢查發(fā)電機控制屏上各類示正常儀表及信號指示燈。油壓、水壓正常，油溫、水溫正常（三）、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目1、全面清掃、擦拭清掃，無油垢2、全面緊固螺栓連接部分牢固無松動3、測量繞組直流電阻三相電阻應平衡（相間差別2變壓器4、測量線圈絕緣電阻不大于三相平均值之 4%，線間差別不大于三相平均值之5、相間絕緣電阻2%）采用 2.5KV 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定1、調(diào)壓聯(lián)接片調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜電氣聯(lián)接頭及母線槽接

11、口緊固、良32、一次電纜接頭接好3、二次母線槽接口變壓器全面清掃清潔，無蛛網(wǎng)、積塵4室清掃、檢查高壓負荷開關(guān)清潔，動作正常，安裝牢檢查修理室內(nèi)照明、通風、消固，無損壞缺失防設施功能正常，無故障2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3全面清掃灰塵無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、整理二次線美觀、清晰補齊、更換二次線接線號三相同期到位、接觸面（線）柜內(nèi)大于 2/3 以上，刀片夾座接觸檢修閘刀開關(guān)壓力合適觸頭不燒損，動作可檢修自動開關(guān)靠靈活無缺損件牢固，無松全面檢查緊固螺栓連接點動，顏色符合規(guī)定補刷相位漆4地下電全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊纜室3、電容器柜

12、序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2全面清掃灰塵無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰整理二次線，更換字跡不清柜內(nèi)晰的接線號完好無缺損、動作可靠檢修控制元器件3檢查電容器殼體及瓷瓶殼體無凹凸，無破損，絕緣電測量電容器二極對外殼及二阻值不作規(guī)定，使用 1000V搖電容器表用微法表測量或用電壓流表級間絕緣電阻，測量電容器法測量，容量不超過額定值容量，更換失效的電容器10%4、柴油發(fā)電機序號內(nèi)容要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查緊固各連接部螺栓無松動2檢查連接導線連接完好更換冷卻水手動試機，觀察各種參數(shù)是否更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老符合運行規(guī)程泥濁變黑，應更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或

13、清洗柴油濾清器5、供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻系統(tǒng)的接地電阻小于46、防雷接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動、焊點無銹蝕2接地電用接地電阻測量儀測量接地接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10阻電阻二、供電系統(tǒng)應急搶修、處理方案（一）、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不

14、得超過 3 小時。2、變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。3、配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60 分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場， 30 分鐘排除故障。6、公用設備、設施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在10 分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場，排除故障。7、對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。（二

15、）、停電應急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術(shù)科應及時通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準備工作。2、對于突發(fā)事件停電時，技術(shù)科應與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機在5 分鐘內(nèi)啟動并接入應急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應急供電線路是否正常。3、當維修和保養(yǎng)電氣設備需要計劃停電時，技術(shù)科應提前通知管理部及校方停電范圍、時間，值班員應按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負責人應向維修人員進行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，值班員應立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修

16、，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。5、當發(fā)生火災時，值班員應按校園區(qū)滅火應急規(guī)程處理，停止動力設備供電，啟用備用電源以供滅火。、消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1各類指示燈直觀目測指示燈指示正1 個月（含電源、信常號）2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自1 個月消動狀態(tài)3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無半年防下后用砂紙打磨燒損4各電器元件接用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年線端子及端子固無燒損控排端子5各電源、信號如有輕微破損或燒導線無破損、半年制線焦現(xiàn)象，用絕緣膠燒焦現(xiàn)象帶包扎，嚴重時更換臺6控制臺內(nèi)部除用小毛刷、皮老虎無塵半年

17、塵除塵7控制臺表面除用干擦布、毛刷除無塵每日塵去表面灰塵設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1指示燈直觀目測“ AcPower”（綠色）指示亮其余指示燈區(qū)不亮2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓指針指示1 個月域/ 后備電壓切（或外+24V（+5V）部 Battery Test報鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常3報警功能按下“ Fire Test ”“ Zone1 個月警鍵Alarm ”指示燈和“ Switch器Care”指示燈亮幾十秒后，蜂嗚器警鈴響設備集中報4內(nèi)部各接線端用螺絲刀逐個緊固各端連接牢子固，不松動5信號（電源）如有輕微破損，用絕導線無破半年線緣膠帶包扎，破損或損、老化老化嚴重時更換

18、6表面及內(nèi)部除用小毛刷、皮老虎除無塵半年塵塵7擊碎玻璃按鈕直觀目測按鈕盒完1 個月盒好，無松動序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1指示燈直觀目測“ Ac Power”1 個月（綠色）指示燈亮，其余指示燈不亮2電源電壓在按下內(nèi)部電源切指針指示 +24V1 個月?lián)Q鍵或外部鍵（ +5V）“Batterry Test”前后，目測指針指警示是否正常3報警功能按下“ Fire Test ”“ Zone1 個月器鍵Alarm”指示燈和“ SwitchCare”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響4內(nèi)部各接線端用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年子固、不松動5信號（電源）如有輕微破損，用導線無破損、半年線絕緣膠帶包

19、扎，破老化損或老化嚴重時更換6表面及內(nèi)部除表面及內(nèi)部除塵無塵半年塵設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期煙1煙感探頭用力吸一口香煙，紅色指示燈亮半年在距探測器 20CM感處噴向探頭探2溫感探頭用 750W電吹風，區(qū)域報警器上半年在距探測器 500MM相應位置的報頭處，向探測器吹熱警指示燈亮風設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期1控制箱內(nèi)部各如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，無半年電器觸點下后用砂紙打磨燒損防2控制箱內(nèi)部各用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年電器元件接線松動火端子及端子排端子卷3機械部分（齒如有銹損用煤油清無銹損且表面1 年輪、鋒條）洗，然后加潤滑油涂有潤滑油4卷簾門門體用煤油清洗銹損

20、部無銹損1 年簾分5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年門6擊碎玻璃按鈕直觀目測完好無損1 個月盒設備序號維護保養(yǎng)項目1防火門門體防2防火門彈簧鉸鍵火門3 消防通道、防火門1 排煙風機表面除塵排2 控制柜內(nèi)部各電器觸點煙3 控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子系4 控制柜電源指示燈統(tǒng)5 排煙閥（ 1）微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子檢查保養(yǎng)方法標準周期直觀目測完好無損、無半年變形有損壞、更換備完好，彈性適半年件；若無損，加機度油直觀目測，并開關(guān)消防通道通1 周防火門暢，防火門開閉自如用擦布、毛刷除塵無塵1 個月如有燒損現(xiàn)象，拆觸點完好，控半年下后用砂紙打磨，制啟停正常或更換用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年松

21、動如不亮，更換指示電源指示燈指1 個燈燈泡示正常月用螺絲刀緊固各固端子無松動、1 個定螺釘及各接線端微動開關(guān)固定月子良好（2）復位按用油壺給導輪、鋼復位按鈕控制1 年鈕、導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油無誤、排煙窗絲、轉(zhuǎn)軸開啟靈活設備序號維護保養(yǎng)項檢查保養(yǎng)方法標準周期目1加壓送風機用擦布、毛刷除塵無塵1 個除塵月加2控制柜內(nèi)部如有燒損，拆下后用觸點完好，控半年各電器觸點砂紙打磨制啟停正常壓送控制柜內(nèi)各用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年3接線端子及松動風端子排端子系各送風口百直觀目測送風口百葉位3 個4葉窗置正確月統(tǒng)5控制柜電源如不亮，更換指示燈電源指示燈亮1 個指示燈燈炮月消控制柜上電直觀目測電源指示正1 個防1源指示燈及常，開關(guān)處于月各類開關(guān)開啟或自動狀系態(tài)統(tǒng)控制柜設備消防指示2控制柜內(nèi)部如有燒損，拆下后用觸點完好、無半年各電器觸點砂紙打磨松動各電器元件用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年3接線端子及固、無燒損端子排端子4電源（信如有破損，用絕緣膠導線無破損或半年號）線帶包扎老化5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日維護保養(yǎng)項序號檢查保養(yǎng)方法標準周期