9A文總部基地投資計(jì)劃書

1、MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】RRRR總部基地項(xiàng) 目 投 資 計(jì) 劃 書RRRR建設(shè)投資咨詢有限公司2015年6月一、建設(shè)總部基地的必要性RR市RRRR位于中原腹地、晉R魯豫四省交界區(qū)域中心、 RR 市中心城區(qū)南部， 距離石家莊、鄭州、太原、濟(jì)南四個省會城市均在 200 公里左右。 RRRR 地處京 津 R 一體化戰(zhàn)略和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)戰(zhàn)略兩大國家級戰(zhàn)略的交匯區(qū)域，是國家 “十 R 五” 規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一的 R 中南地區(qū)建設(shè)的重要增長極。RR 總面積 RRRR平方公里，其中核心區(qū) RRRR平方公里， 是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的北部 門戶，聯(lián)系環(huán)津京經(jīng)濟(jì)圈、 沿海港口、 中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)紐帶和交通樞紐， 與

2、鄭州、 洛陽共同構(gòu)建中原經(jīng)濟(jì)區(qū)。 同時 RR 也是繼唐山曹妃甸、 滄州濱海 RR 之后， 河北 省重點(diǎn)打造的 R 南地區(qū)新的增長極。RR的九個工業(yè)園區(qū)投資企業(yè)云集，功能定位為全國重要的先進(jìn)裝備制造業(yè)基 地和四省交界區(qū)域現(xiàn)代物流樞紐。因此，建設(shè)總部基地具有非常的必要性： 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】1、有利于為企業(yè)投資資本的引入提供硬件支持?？偛炕亟ㄔO(shè)的目的就是希 望將外地、外國的企業(yè)引進(jìn) RRRR投資，尤其是大企業(yè)將總部設(shè)在 RRR，R 以加強(qiáng) RRRR 的經(jīng)濟(jì)投資實(shí)力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬件。2 、有利于提升 RR對外的服務(wù)水平。

3、隨著企業(yè)的投資 RR和RR經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 有效推動 RR的建設(shè)，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設(shè)計(jì)、策劃、展示等系列的中介 服務(wù)業(yè)為其服務(wù)，這些中介服務(wù)業(yè)也需要有一個相對集中的載體展示自身形象 總部基地引入這些中介服務(wù)，從整體上提升了 RR對外服務(wù)的水平。3 、總部基地中的企業(yè)總部集中了企業(yè)價值鏈中知識含量最高的區(qū)段，研 發(fā)、營銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決 RR企業(yè)發(fā)展人才瓶頸的需求?？偛炕赝瑫r最大限度取得服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源 密集的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動力、能 源等要素優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了成本。二、建設(shè)總部基地

4、的意義RRRR ，作為一個新興的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結(jié)合省、市政府的大 力支持，引入外省、外國企業(yè)來 RR投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設(shè)在總部基地。憑 借著交通樞紐優(yōu)勢，憑借機(jī)械設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)鏈的集群效應(yīng)，吸納省內(nèi)和周邊省市 的名企將總部遷入總部基地。同時引入科研機(jī)構(gòu)和金融平臺進(jìn)駐總部基地，形成 一個良性循環(huán)，對 RR來講，意義非凡：1、盤活國有土地資源引入名企的總部進(jìn)駐，其生產(chǎn)制造基地必定跟隨到RR投資，這樣將使 RR的閑散土地得到最大限度的利用，為 RR產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，使 RR 的 一區(qū)兩港九園和 RR市區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫對接，拉動周邊地塊升值。2、為地方創(chuàng)造財(cái)政收入總部基地的建成

5、，年交易額和生產(chǎn)總值可達(dá)千億元人民幣，可為地方財(cái)政帶 來數(shù)十億的稅收和其他各項(xiàng)收入。3、擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會隨著總部基地的建設(shè)與發(fā)展，可為 RR當(dāng)?shù)厣踔?RR市區(qū)提供 10000 個就業(yè)崗 位，將大大緩解就業(yè)問題。4、促進(jìn)商貿(mào)物流進(jìn)一步發(fā)展 總部基地會促進(jìn)入駐企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的激烈競爭，從而使商貿(mào)、物流更加繁 榮，資源的優(yōu)勢互補(bǔ)會使總部基地聚群效益更加活躍和富有競爭力。5、帶動地方產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展總部基地的建設(shè)，將會帶動 RR的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)，如餐飲服務(wù)業(yè)、交通 運(yùn)輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等迅速繁榮起來?？?部基地是個商務(wù)往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產(chǎn)業(yè)作用

6、將非常巨大。6、推動當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)總部基地的建設(shè)，將會響應(yīng)國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化的政策，推動周邊地區(qū)城市化MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】建設(shè)，為 RR經(jīng)濟(jì)建設(shè)增添強(qiáng)大后勁。7、形成新的商務(wù)中心與 RR城市發(fā)展目標(biāo)一致，將周邊配套建設(shè)完善， 形成新的城市商務(wù)中心區(qū)域， 共同推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。8、促進(jìn)金融發(fā)展總部基地建成后，各企業(yè)的大筆流通資金將會為當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)增添活力，促 使金融業(yè)蓬勃發(fā)展，形成良性的投資環(huán)境。9、提高 RR的品味總部基地建設(shè)后， 可以促進(jìn) RR與周邊省市的經(jīng)濟(jì)交往和友好往來， 對提升 RR 乃至 RR的城市品味具有深遠(yuǎn)的意義。三、總部基地規(guī)劃理念總

7、部基地將進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、 統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的系統(tǒng)化、 標(biāo)準(zhǔn)化、 生態(tài)化、 規(guī)?；?，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)集群總部基地?？偛炕亟ㄖw采用燕趙建筑風(fēng)格， 三千年古都的天人合一的環(huán)境與整齊而 有靈活的平面布局將燕趙英雄人物故事及成語典故、 RR夢文化等以建筑、構(gòu)筑、 雕刻、塑像、繪畫、人造景觀、濃縮小品、彩色涂飾等藝術(shù)形式一一展現(xiàn)在總部 基地各建筑、景觀上面，具有美學(xué)欣賞、歷史與實(shí)用價值?？偛炕氐恼w規(guī)劃將引入國際化的“中央廣場活力帶”區(qū)域設(shè)計(jì)理念，利 用主要的城市道路，合理分布辦公、科研等商務(wù)區(qū)域和餐飲、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施以 及廣場、水景、綠地等休閑場所，讓歷史藝術(shù)、生態(tài)休閑與生態(tài)

8、辦公合理結(jié)合， 形成獨(dú)具特色的中央景觀活力帶，也成為 RR的標(biāo)志性景觀帶?？偛炕厣虅?wù)辦公樓的建設(shè)將秉承商務(wù)辦公與生活的基本特征， 獨(dú)體、獨(dú)棟、 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，其外形以燕趙風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，體現(xiàn)穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡潔的歷史感 時代感。將借鑒中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間與西方開放式街區(qū)的精髓，呈現(xiàn)坡頂露 臺，一順朝陽的建筑風(fēng)格特色，充分考慮了總部基地各企業(yè)的辦公研發(fā)的采光、 環(huán)保需求，更能適應(yīng)大中型企業(yè)現(xiàn)在及未來需求?？偛炕仨?xiàng)目的配套設(shè)施將著力做到完善而豐富，符合未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求， 金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)配套等定位高端、服務(wù)多元化，適應(yīng)總部辦公、運(yùn)營的多方 面需求。配套設(shè)施外形以燕趙古建筑風(fēng)格， 將集金融服務(wù)、

9、 商務(wù)酒店、高檔商業(yè)、 休閑娛樂、 5A 寫字樓、總裁官邸、總部小公寓、物流服務(wù)、會議會務(wù)、產(chǎn)品展示 等于一體，充分適應(yīng)企業(yè)總部的各種商務(wù)需求。綠地與景觀布局， 區(qū)域的整體結(jié)構(gòu)以人、 自然與城市建筑、 環(huán)境的有機(jī)融合， 通過景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)等城市設(shè)計(jì)要素來精心組織，強(qiáng)調(diào)中央廣場與城市主干 道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場、休閑會所、官邸公寓，即體現(xiàn)景觀的 連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕亟ǔ珊螅?將成為 RRRR經(jīng)濟(jì)增長新的區(qū)域。其建設(shè)和運(yùn)營能極大地促M(fèi)eiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】進(jìn) RR城市化發(fā)展，促進(jìn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，并實(shí)現(xiàn)周邊區(qū)域

10、資源效益的最大化發(fā) 展，還將推動 RR及周邊區(qū)域城市一體化的發(fā)展進(jìn)程，進(jìn)一步推動 RR配套設(shè)施的 成熟和完善。四、總部基地選址意見 總部基地項(xiàng)目選址因素：1、伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域，并且已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)聚集的風(fēng)氣；3、交通便捷；4、雄厚的政府背景，有利于吸引大企業(yè)進(jìn)駐；5、入駐企業(yè)享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、購置土地成本低；7、土地平整且方正，有利于規(guī)劃；8、具備優(yōu)越的自然環(huán)境和地理環(huán)境；根據(jù)以上分析以及 RR 市 RRRR的規(guī)劃，中華南大街區(qū)塊土地以后將成為 RR 的商務(wù)中心，具備有以下特征因素：1、宗地現(xiàn)狀平整且方正，非常有利于規(guī)劃、設(shè)計(jì)

11、；目前該區(qū)塊宗地還未有詳規(guī) 出臺，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)耕地；現(xiàn)有周邊居民主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部的村民。無需 要進(jìn)行拆遷的建筑物。無需受保護(hù)的古跡和構(gòu)建；2、交通便捷，距離京珠高速 RR南出入口、繞城高速林坦出入口、 RR高鐵站、 RR 火車站、 RR機(jī)場、 107國道等均在 5 公里內(nèi)，立體式交通迅速、快捷。3、周邊居住環(huán)境優(yōu)越，中華南大街快速道的兩旁5 公里之內(nèi)就有著名的 RR市第一中學(xué)、 RR學(xué)院、 RR市中心醫(yī)院、人民路商業(yè)圈和南湖公園、大型購物中心等， 車程不過 10-20 分鐘。但是中華南大街區(qū)塊建設(shè)基礎(chǔ)套配設(shè)施尚不完善，預(yù)計(jì)大規(guī)模的建筑高潮將 出現(xiàn) 5 年以后，項(xiàng)目周邊市政配套真正完善將要 10

12、年左右的時間。從長遠(yuǎn)發(fā)展看， 該區(qū)塊的升值潛力肯定很大。綜上所述，從宗地概況、交通狀況、市政配套、土地成本、入住對象等多因 素綜合考慮，我們認(rèn)為中華南大街地塊相對合適一些。五、總部基地規(guī)劃設(shè)想RRRR總部基地初步規(guī)劃設(shè)想為第一期項(xiàng)目用地 40 萬平方米（ 600畝），容積率 1.6 ，地面建筑面積 64 萬平 方米，綠化率 40%，其中：1、辦公區(qū)域：占地 300畝，建設(shè) 32 萬平方米；2、總裁官邸：占地 100 畝，建設(shè) 6.6 萬平方米；3、中央廣場：占地 80 畝 ；4、員工公寓區(qū)：占地 50畝，建設(shè) 11.4 萬平方米；【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】【MeiWei_81 重點(diǎn)借

13、鑒文檔】5、SOHO商業(yè)區(qū)：占地 50 畝，建設(shè) 11.4 萬平方米；6、配套公建（含展覽館、科技館等） ：占地 20 畝，建設(shè) 2.6 萬平方米；RRRR總部基地項(xiàng)目用地性質(zhì)計(jì)劃1、辦公區(qū)域?yàn)?50 年土地使用權(quán)的商住用地；2、總裁官邸、員工公寓區(qū)為 70 年土地使用權(quán)的居住用地；3、SOHO商業(yè)區(qū)為 40 年土地使用權(quán)的居住用地；4、中央廣場、配套公建為劃撥用地；六、總部基地項(xiàng)目合作模式方式一：政商共同出資合作經(jīng)營以北京中關(guān)村豐臺園區(qū)總部基地為例，成立中關(guān)村豐臺園區(qū)道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司，股權(quán)分配為：北京中關(guān)村豐臺園區(qū)管委會持有40%股權(quán)、英國道豐國際集團(tuán)持有 45%股權(quán)、北京道豐

14、數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司 15%股權(quán)。三方按 照按照有限公司責(zé)任法進(jìn)行出資、決策、管理、利潤與風(fēng)險的承擔(dān)分享。這樣的項(xiàng)目合作方式能夠充分利用與政府的關(guān)系，依托項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，以 土地價格低和享受各項(xiàng)優(yōu)惠政策等特點(diǎn)來進(jìn)行招商引資。方式二、以土地入股合股經(jīng)營開發(fā)RR以規(guī)劃的土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為合作的無形資產(chǎn)入股，我公司投入整個 建設(shè)開發(fā)資金進(jìn)行合作，雙方按照測算投入的比例組建股份有限公司，由新組建 的股份有限公司自主管理，自主決策，自主經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險，自負(fù)盈虧。規(guī)劃范圍內(nèi)征收土地、拆遷安置、道路橋梁建設(shè)、土地平整、土地報批均由 合作方前期出資入股，開發(fā)后的商業(yè)和居住用地由合作組建的股份有限公司進(jìn)行

15、 拍賣或開發(fā)出讓；辦公區(qū)由 RR負(fù)責(zé)招商；開發(fā)后的公共用地按約定價格移交 RR 政府使用。我公司依靠經(jīng)營利潤來取得回報。方式三：土地分塊招商開發(fā)RR以規(guī)劃范圍內(nèi)土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為合作條件和優(yōu)惠政策，我公司按規(guī) 劃要求完成規(guī)劃范圍內(nèi)的土地征地拆遷安置、道路及橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地 報批、土地平整等費(fèi)用。辦公用地、居住用地的土地一級市場按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行招商拍賣，拍賣所得 歸 RR所有。按照我公司投入費(fèi)用，商業(yè)用地、居住用地的經(jīng)營權(quán)和開發(fā)權(quán)歸按比 例歸我公司所有， 我公司投入可在商業(yè)、 居住用地出讓及開發(fā)中獲得回報。 方式四：特許經(jīng)營模式RR以規(guī)劃范圍內(nèi)的土地一級市場經(jīng)營權(quán)作為抵押物，我公司負(fù)責(zé)規(guī)劃范圍內(nèi) 的土地的征地拆遷安置、道路橋梁等公共設(shè)施建設(shè)、土地報批、土地平整等前期 投入和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成道路等公共設(shè)施建設(shè)和總部基地的施 工，由 RR和我公司共同售賣和租賃經(jīng)營。 RR在規(guī)劃范圍內(nèi)總部基地項(xiàng)目的 銷售和租賃及其他財(cái)政收入中分期支付企業(yè)或自然人投入的資金及利息，其利息 按銀行一般貸款利率上浮 30%，企業(yè)通過公共設(shè)施建設(shè)、 總部基地建設(shè)