第4章房地產(chǎn)評(píng)估 2014

1、第四章第四章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試 v考試設(shè)考試設(shè)5個(gè)科目，具體是：個(gè)科目，具體是： 資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì) 計(jì)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程計(jì)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程 評(píng)估基礎(chǔ)。評(píng)估基礎(chǔ)。 考試分考試分5個(gè)半天進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估考試個(gè)半天進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估考試 時(shí)間為時(shí)間為3個(gè)小時(shí)，其余個(gè)小時(shí)，其余4科考試時(shí)間均為科考試時(shí)間均為2個(gè)個(gè) 半小時(shí)。半小時(shí)。 v考試時(shí)間一般在每年考試時(shí)間一般在每年9月的第二個(gè)周末。月的第二個(gè)周末。 報(bào)名報(bào)名: 一般在當(dāng)年的一般在當(dāng)年的4月至月至5月報(bào)名月報(bào)名 考試以考試以3年為一個(gè)周期，參加全部科目考試的年

2、為一個(gè)周期，參加全部科目考試的 人員須在連續(xù)人員須在連續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目的個(gè)考試年度內(nèi)通過全部科目的 考試。參加考試。參加4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè)個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè) 考試年度內(nèi)通過所報(bào)科目的考試?？荚嚹甓葍?nèi)通過所報(bào)科目的考試。 v房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試成績(jī)實(shí)行兩年為房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試成績(jī)實(shí)行兩年為 一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部四個(gè)科一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部四個(gè)科 目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試年度內(nèi)通 過全部科目。過全部科目。 v考試設(shè)房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地考試設(shè)房地產(chǎn)基本制度與政策（含房地 產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知

3、識(shí)）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管 理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地 產(chǎn)估價(jià)案例與分析（開卷）產(chǎn)估價(jià)案例與分析（開卷）4個(gè)科目?？荚噦€(gè)科目。考試 分為四個(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)科目考試時(shí)間為兩分為四個(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)科目考試時(shí)間為兩 個(gè)半小時(shí)。個(gè)半小時(shí)。 賣房二十大騙局曝光賣房二十大騙局曝光 1、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要、大家購(gòu)房所付的保險(xiǎn)費(fèi)其實(shí)是可以打八五折的，不要 在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你在售樓處買保單，外面的保險(xiǎn)公司都可以為你打折打折。 2、現(xiàn)在高價(jià)房根本不用首付三成，但是你不要去找大銀、現(xiàn)在高價(jià)房根本不用

4、首付三成，但是你不要去找大銀 行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成行，找像民生、浦發(fā)等小行，你完全可以辦成8成成貸款貸款 ，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)，四大銀行每年都要被央行來查，所以他們很少違規(guī)， 但小銀行卻可以不受限制但小銀行卻可以不受限制 3、開盤開盤絕對(duì)沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每絕對(duì)沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每 個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系，個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快，要么就是你有關(guān)系， 他們才給你好的房子。他們才給你好的房子。 4、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面顏色、廣告沒有一個(gè)是真的，千萬別相信其中的外立面

5、顏色 ，很多造出來比畫的難看多了。，很多造出來比畫的難看多了。 5、售樓員會(huì)用許多方法來逼你買房、售樓員會(huì)用許多方法來逼你買房(業(yè)內(nèi)叫業(yè)內(nèi)叫SP)，讓你無，讓你無 時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買時(shí)無刻感到緊張，這時(shí)你千萬要冷靜。要自己看中才買 。 v6、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這、別以為高層中的九到十一樓不錯(cuò)，那你大錯(cuò)了，這 些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我些樓層正好是揚(yáng)灰層，臟空氣到這個(gè)高度就會(huì)停頓，我 們是不會(huì)告訴你們的。們是不會(huì)告訴你們的。 v7、別對(duì)景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從、別對(duì)景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個(gè)月從

6、 外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能夠存活就不錯(cuò)了。外地買來直接插土進(jìn)去的，所以能夠存活就不錯(cuò)了。 v8、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比、別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料涂料漏漏 水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料涂料，沒人用面，沒人用面 磚當(dāng)外墻。磚當(dāng)外墻。 v9、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通、別以為實(shí)測(cè)面積是對(duì)的，其實(shí)測(cè)繪局都被我們買通 的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國(guó)家就只承認(rèn)他的，少你一個(gè)平米你也看不出來，但是國(guó)家就只承認(rèn)他 的測(cè)繪報(bào)告。的測(cè)繪報(bào)告。 v 10、得房率，綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符、得房率，綠

7、化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符 的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的， 能對(duì)八成就不錯(cuò)了。能對(duì)八成就不錯(cuò)了。 v11、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是、漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是 樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^大，造 成外墻裂縫才漏水的。成外墻裂縫才漏水的。(上海最適合打樁的是地下上海最適合打樁的是地下33 - 35米，這部分土特別好米，這部分土特別好) v12、不要再相信任何獎(jiǎng)項(xiàng)，我們公司買到的最大的一個(gè)、不要再相信任何獎(jiǎng)項(xiàng)，我們公司買到的最大

8、的一個(gè) 獎(jiǎng)是全國(guó)人居經(jīng)典獎(jiǎng)，是在人民大會(huì)堂發(fā)的獎(jiǎng)狀，你說獎(jiǎng)是全國(guó)人居經(jīng)典獎(jiǎng)，是在人民大會(huì)堂發(fā)的獎(jiǎng)狀，你說 大不大？五萬一個(gè)嘛！大不大？五萬一個(gè)嘛！ v13、開盤開盤的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊的時(shí)候售樓處會(huì)有許多四五十歲的人在模型邊 上說這個(gè)房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo)上說這個(gè)房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導(dǎo) 來捧場(chǎng)的。來捧場(chǎng)的。 v14、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通?；?、注意，代理公司來代理銷售的樓盤，他們通常花樣 最多，比如排隊(duì)買號(hào)等，但是開房商直接銷售就不會(huì)搞最多，比如排隊(duì)買號(hào)等，但是開房商直接銷售就不會(huì)搞 很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更

9、多的代理費(fèi)。很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_發(fā)商更多的代理費(fèi)。 v15、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只、為何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通風(fēng)的只 有很小一扇，我們說是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開有很小一扇，我們說是為了安全，其實(shí)是整個(gè)上海的開 發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。發(fā)商都是為了省錢而內(nèi)部統(tǒng)一那么做的。 16、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要、如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬不要 去買這個(gè)房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺去買這個(gè)房型，不是買不掉的就是位置有問題，我們叫最后沖刺 ，你想啊，他干嘛不印其他的呢？，你

10、想啊，他干嘛不印其他的呢？ 17、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以、到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以 確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別 準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會(huì)做一份假的。準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會(huì)做一份假的。 18、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否、一個(gè)好的施工單位關(guān)鍵是看他的工地是否干凈，建材堆放是否 井井有條。井井有條。 19、不要相信、不要相信物業(yè)物業(yè)管理會(huì)是廣告上的外資單位來管理，通常只買他管理會(huì)是廣告上的外資單位來管理，通常只買他 們的一個(gè)名字，然后叫

11、們的一個(gè)名字，然后叫物業(yè)物業(yè)顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單顧問，這些外資物業(yè)公司通常只為單 價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。價(jià)在一萬以上的樓盤來服務(wù)，別的其實(shí)都由本地公司來管理。 20、不要相信建筑、不要相信建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的，是什么美國(guó)或加拿大的公司，這也是假的， 國(guó)家規(guī)定外資國(guó)家規(guī)定外資設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必單位不能單獨(dú)參與一個(gè)樓盤的建筑設(shè)計(jì)，而必 須是是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的須是是外加一個(gè)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)公司來共同設(shè)計(jì)，但是真正做出房型的 就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的

12、心理。就是國(guó)內(nèi)公司，弄個(gè)外國(guó)名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v按用途不同分類：按用途不同分類： 居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)居住、商業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè) v關(guān)于土地使用年限：關(guān)于土地使用年限： 居住居住70年；商業(yè)、旅游用地年；商業(yè)、旅游用地40年；其余年；其余50年年 v層數(shù)劃分規(guī)定：層數(shù)劃分規(guī)定： 低層：低層：13層；多層：層；多層：46層；層； 小高層：小高層：711層；中高層：層；中高層：1216層；層； 高層：高層：16層以上；層以上； 超高層：超高層：40層以上或者層以上或者100米以上建筑米以上建筑 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基

13、本知識(shí) v五證五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃 許可證許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地國(guó)有土地 使用證使用證、商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。 v兩書兩書：住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書 v房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)：地產(chǎn)買賣與租賃市場(chǎng)。：地產(chǎn)買賣與租賃市場(chǎng)。 v產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán) v土地使用權(quán)土地使用權(quán)：擁有者對(duì)土地使用期限，包括開發(fā)權(quán)：擁有者對(duì)土地使用期限，包括開發(fā)權(quán) 、收益權(quán)和處置權(quán)。、收益權(quán)和處置權(quán)。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v生地生

14、地 ：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作：是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作 為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。 v毛地毛地：城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)龋撼鞘信f區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)?土地開發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地土地開發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地 v熟地：熟地：是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設(shè)條件的土是指經(jīng)過土地開發(fā)、具備基本建設(shè)條件的土 地。地。 v三通一平三通一平：水通、電通、路通以及場(chǎng)地平整；：水通、電通、路通以及場(chǎng)地平整； v七通一平七通一平：水通、電通、路通、排水通、排污通、：水通、電通、路通、排水通、排污通、

15、通信通、煤氣通以及場(chǎng)地平整。通信通、煤氣通以及場(chǎng)地平整。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v紅線圖（宗地圖）紅線圖（宗地圖）：按一定比例尺制作的用意標(biāo)示：按一定比例尺制作的用意標(biāo)示 一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。由 政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi)政府土管部門頒發(fā)給使用者，使用者只可在紅線內(nèi) 開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè) v總用地面積總用地面積：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土：城市規(guī)劃部門劃定的用地范圍內(nèi)的土 地面積。包括：地面積。包括：建設(shè)用地面積、代征道路面積和代建設(shè)用地面積、代征道路面積和代 征綠化面積征綠化面積 v建設(shè)用地面積（凈用地面積

16、）建設(shè)用地面積（凈用地面積）：城市規(guī)劃部門劃定：城市規(guī)劃部門劃定 的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v總建筑面積總建筑面積：建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地：建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地 面以上及地面各層建筑面積和。面以上及地面各層建筑面積和。 v容積率容積率：總建筑面積與總用地面積之比。：總建筑面積與總用地面積之比。 v建筑面積建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之 和。包括陽臺(tái)、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋和。包括陽臺(tái)、地下室、室外樓梯，且有永久上蓋 的層高在的層高在2.2米以上的

17、永久建筑。米以上的永久建筑。 v建筑密度建筑密度：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建：用地范圍內(nèi)所有建筑物基地面積和與建 設(shè)用地面積的比率。設(shè)用地面積的比率。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v房屋銷售面積：房屋銷售面積：為購(gòu)買者所購(gòu)得的為購(gòu)買者所購(gòu)得的套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積和 公攤面積公攤面積之和之和 v套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使：門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套內(nèi)使 用面積、墻體面積和陽臺(tái)面積。用面積、墻體面積和陽臺(tái)面積。 v套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按墻體內(nèi)：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按墻體內(nèi) 表面計(jì)算。表面計(jì)算。 v墻體面積：墻體

18、面積：分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑分為公用墻（套間分隔墻，與公用建筑 分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計(jì)入一半的建筑分隔墻和山墻）和非公用墻；前者計(jì)入一半的建筑 面積，后者全部計(jì)入。面積，后者全部計(jì)入。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v陽臺(tái)面積計(jì)算陽臺(tái)面積計(jì)算：按照陽臺(tái)外圍和房屋外墻的水平投：按照陽臺(tái)外圍和房屋外墻的水平投 影計(jì)算。原設(shè)計(jì)為影計(jì)算。原設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)封閉式陽臺(tái)，則計(jì)為全面積計(jì)算，則計(jì)為全面積計(jì)算 ；非封閉式非封閉式陽臺(tái)則按半面積計(jì)算陽臺(tái)則按半面積計(jì)算 v公攤面積計(jì)算公攤面積計(jì)算：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄裕荷唐贩抗媒ㄖ娣e的分?jǐn)傄源贝睘闉?單位。分?jǐn)偟墓媒ㄖ?/p>

19、面積為單位。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用每幢樓內(nèi)的公用 建筑建筑 面積面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)?。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)?給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為給本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；?局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商 品房分?jǐn)偲贩糠謹(jǐn)?。各套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為 每戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。每戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v公用建筑面積由兩部分組成：公用建筑面積由兩部分組成： （1）大堂、公共

20、門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、 樓梯間、電梯井、樓梯間、電梯井、 電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制 室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通 道、變電室、煤道、變電室、煤 氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電 梯工梯工 休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建 筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； （2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及

21、外墻（包）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半。括山墻）墻體水平投影面積的一半。 （3）公用建筑面積）公用建筑面積=全幢建筑面積全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之全幢各套套內(nèi)建筑面積之 和和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下 車庫、倉庫、人防工程等）車庫、倉庫、人防工程等） 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v層高層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距 離；通常要求為離；通常要求為2.73m。 v凈高凈高：層高減去樓板厚度：層高減去

22、樓板厚度 v期房期房：開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)：開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn) 權(quán)證為止的商品房，此階段消費(fèi)者可簽訂預(yù)售合同權(quán)證為止的商品房，此階段消費(fèi)者可簽訂預(yù)售合同 。 v現(xiàn)房現(xiàn)房：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權(quán)證后的商品房。：開發(fā)商辦妥大產(chǎn)權(quán)證后的商品房。 v毛坯房毛坯房：沒裝修的房，北方也稱為：沒裝修的房，北方也稱為“清水房清水房”。 v入伙入伙：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，入住（也稱交付）。：業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，入?。ㄒ卜Q交付）。 房地產(chǎn)的一些基本知識(shí)房地產(chǎn)的一些基本知識(shí) v契稅：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，向契稅：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，向產(chǎn)權(quán)承受人產(chǎn)權(quán)承受人征收的財(cái)產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn) 稅。稅。 征繳契稅的情況：征繳契

23、稅的情況： 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 房屋出售房屋出售 房屋贈(zèng)與房屋贈(zèng)與 房屋交換房屋交換 第四章第四章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估 v一、教學(xué)目的一、教學(xué)目的 v通過本章教學(xué)，要求大家了解房地產(chǎn)的 特征，理解房地產(chǎn)價(jià)值和影響因素，掌 握房地產(chǎn)估計(jì)的具體方法 v二、教學(xué)要求二、教學(xué)要求 v 通過本章的學(xué)習(xí)，要求在理解房地產(chǎn)及 房地產(chǎn)評(píng)估的特性、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因 素的基礎(chǔ)上，了解資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng) 估中的運(yùn)用，具體掌握收益法、市場(chǎng)法、成 本法、剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本原理與 應(yīng)用. v三、重點(diǎn)、難點(diǎn)三、重點(diǎn)、難點(diǎn) v重點(diǎn)：掌握收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法 在房地產(chǎn)評(píng)估中的基

24、本原理與應(yīng)用 v難點(diǎn)：剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的基本原理與應(yīng) 用 v 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的概述 一、土地與土地使用權(quán)一、土地與土地使用權(quán) （一）（一） 土地土地 土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水土地一般是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水 域和灘涂。域和灘涂。兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn)兩重性：不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然自然 供給：地球提供的可利用數(shù)量供給：地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給土地的供給 經(jīng)濟(jì)供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給經(jīng)濟(jì)供給：人類開發(fā)利用而形成的土地供給 明確評(píng)估的基本事項(xiàng)明確評(píng)估的基本事項(xiàng) 制定工作計(jì)劃制定工作計(jì)劃 實(shí)地勘察與收集資料實(shí)地勘察與收集資料 測(cè)算被估房地

25、產(chǎn)價(jià)值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值 綜合分析確定結(jié)果綜合分析確定結(jié)果 撰寫評(píng)估報(bào)告撰寫評(píng)估報(bào)告 簽訂評(píng)估合同簽訂評(píng)估合同 確定評(píng)估基準(zhǔn)日確定評(píng)估基準(zhǔn)日 了解評(píng)估對(duì)象了解評(píng)估對(duì)象 明確評(píng)估目的明確評(píng)估目的 歸檔保管歸檔保管 v 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素 一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 1 1、根據(jù)權(quán)益不同分為、根據(jù)權(quán)益不同分為 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、 其他權(quán)利價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格 2 2、根據(jù)價(jià)格形成方式分為、根據(jù)價(jià)格形成方式分為 市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估 價(jià)格價(jià)格 其中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分其中房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使

26、用目的及其作用可分 為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易地為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易地 價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，通常價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，通常 指空地的價(jià)格。指空地的價(jià)格。 3 3、根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可分為、根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可分為 土地價(jià)格、建土地價(jià)格、建 筑物價(jià)格、房地產(chǎn)筑物價(jià)格、房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）（房產(chǎn)和地產(chǎn)合一）價(jià)格價(jià)格 v 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) （一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是按照城市土地級(jí)別或（一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是按照城市土地級(jí)別或 均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和各類用地和 綜合土地級(jí)別綜合土地

27、級(jí)別的土地使用權(quán)的的土地使用權(quán)的平均平均價(jià)價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)格。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng) 估以估以城市為單位城市為單位進(jìn)行?；鶞?zhǔn)進(jìn)行?；鶞?zhǔn)地價(jià)地價(jià)由由政府政府以文件下達(dá)公以文件下達(dá)公 布。布。 v 標(biāo)定地價(jià)（一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是市、縣政府根據(jù)需標(biāo)定地價(jià)（一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是市、縣政府根據(jù)需 要評(píng)估的、正常地產(chǎn)市場(chǎng)中要評(píng)估的、正常地產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地具體宗地在一定使用年期在一定使用年期 內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)可以以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土 地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū) 位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以按市位等

28、條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估得到，也可以按市 場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。場(chǎng)交易資料，直接進(jìn)行評(píng)估得到。 v 交易地價(jià)（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中交易地價(jià)（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中 實(shí)際成交的價(jià)格。實(shí)際成交的價(jià)格。 v 課稅價(jià)格（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是政府為征收有關(guān)土課稅價(jià)格（二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格）是政府為征收有關(guān)土 地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課地稅收，如土地增值稅、土地使用稅等，作為地產(chǎn)課 稅基礎(chǔ)的價(jià)格。課稅價(jià)格的確定與課稅政策密切相關(guān)。稅基礎(chǔ)的價(jià)格。課稅價(jià)格的確定與課稅政策密切相關(guān)。 v 例：例：投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容 積率為

29、積率為5，單價(jià)為，單價(jià)為1000元元/平方米；乙地的容平方米；乙地的容 積率為積率為3，單價(jià)為，單價(jià)為800元元/平方米。假使兩幅土平方米。假使兩幅土 地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一 幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) v5、其它價(jià)格類型。公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià)、其它價(jià)格類型。公告地價(jià)、申報(bào)地價(jià) 二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 v1、房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；、房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格； v2、房地產(chǎn)價(jià)格與用途有關(guān)；、房地產(chǎn)價(jià)格與用途有關(guān)； v3、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性； v4、房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。、房地產(chǎn)價(jià)格具有可

30、比性。 第三節(jié)第三節(jié) 收益法收益法 商場(chǎng)商場(chǎng) 寫字樓寫字樓 旅館旅館 公寓公寓 一、基本思路及適用范圍一、基本思路及適用范圍 （一）概念（一）概念 又稱收益還原法，是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來預(yù)期收又稱收益還原法，是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來預(yù)期收 益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來收益還益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評(píng)估對(duì)象未來收益還 原為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。原為評(píng)估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。 （二）適用范圍（二）適用范圍 有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用 性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適

31、用性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用 二、二、凈凈收益收益 （一）含義（一）含義 凈凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后 的收益，一般以年為單位。區(qū)分實(shí)際的收益，一般以年為單位。區(qū)分實(shí)際凈凈收益和客收益和客 觀觀凈凈收益。只有收益。只有凈凈觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。 凈凈收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。 v實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益，由于受實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益，由于受 到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。 v例如：例如

32、： 1. 當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的 限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能 隨同轉(zhuǎn)讓；隨同轉(zhuǎn)讓； 2. 當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低； 3. 收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值； 4. 土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當(dāng)前收益，同時(shí)還必須支付有關(guān)稅、 費(fèi)，凈收益為負(fù)值。費(fèi)，凈

33、收益為負(fù)值。 v由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì)由于評(píng)估的結(jié)果是用來作為正常市場(chǎng)交易的參考，因此，必須對(duì) 存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中存在上述偏差的實(shí)際凈收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的特殊的、偶然的 因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場(chǎng)條件下用于法律上允許的最佳最佳 利用方向利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)上的收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù) 期。我們把這個(gè)收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為期。我們把這個(gè)收益稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為 評(píng)估的依據(jù)。評(píng)

34、估的依據(jù)。 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的 各種設(shè)施，勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。各種設(shè)施，勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。 也就是被評(píng)估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。也就是被評(píng)估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。 求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而 不能以實(shí)際收益計(jì)算。不能以實(shí)際收益計(jì)算。 在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn)在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí)，房地產(chǎn)所產(chǎn) 生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。生的

35、正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。 最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方式最佳利用方式和和最佳最佳 利用程度利用程度。在確定收益值時(shí)，。在確定收益值時(shí)， （1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較； （2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)；）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)； （3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。 （三）客觀總費(fèi)用（三）客觀總費(fèi)用 v 總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支 出，如裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總出，如裝修費(fèi)、管理費(fèi)等，也就是為創(chuàng)造總 收益所必須投入的正常

36、支出。總費(fèi)用也應(yīng)該收益所必須投入的正常支出。總費(fèi)用也應(yīng)該 是客觀費(fèi)用。客觀費(fèi)用非實(shí)際費(fèi)用是客觀費(fèi)用。客觀費(fèi)用非實(shí)際費(fèi)用。 稅金稅金 管理費(fèi)管理費(fèi) 維修費(fèi)維修費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) 三三、資本化率、資本化率 資本化率又稱資本化率又稱還原利率、本金化率還原利率、本金化率，它是決定評(píng)估，它是決定評(píng)估 價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。資本化率的每個(gè)微小變動(dòng)，價(jià)格的最關(guān)鍵的因素。資本化率的每個(gè)微小變動(dòng)， 都會(huì)使評(píng)估價(jià)格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的都會(huì)使評(píng)估價(jià)格發(fā)生顯著變化。因此，要求確定的 資本化率的精度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純收益的精度。資本化率的精度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純收益的精度。 （一）資本化率的實(shí)質(zhì)（一）資本化率的實(shí)質(zhì) 收益性房地

37、產(chǎn)的購(gòu)買實(shí)際上是一種投資收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買實(shí)際上是一種投資 行為。資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正行為。資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正 相關(guān)的關(guān)系。資本化率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，相關(guān)的關(guān)系。資本化率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大， 在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格越低。處在純收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格越低。處 于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時(shí)間的房地于不同用途、不同區(qū)位、不同交易時(shí)間的房地 產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)各不相同，因此，資本化率也各產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)各不相同，因此，資本化率也各 不相同。不相同。 實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)房地產(chǎn) 投資收益率投資收益率 （二）求取資本化率的方法（二）求取資本化率的方法 1 1、凈凈收益與

38、售價(jià)比率法（市場(chǎng)提取法）收益與售價(jià)比率法（市場(chǎng)提取法） 評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估房地評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估房地 產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料， 反算出它們各自的資本化率。這種方法運(yùn)用的是基反算出它們各自的資本化率。這種方法運(yùn)用的是基 于房地產(chǎn)商品的替代性。于房地產(chǎn)商品的替代性。 v 案例案例1 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所收集到在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所收集到5個(gè)與待估房個(gè)與待估房 地產(chǎn)類似的交易實(shí)例：地產(chǎn)類似的交易實(shí)例： 純收益與售價(jià)交易實(shí)例純收益與售價(jià)交易實(shí)例 對(duì)以上對(duì)以上5 5個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就個(gè)可比實(shí)例的

39、資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就 可以得到資本化率為：可以得到資本化率為： r=r=（7.17.17.57.56.96.97.37.37.87.8）5 5 =7.32=7.32 2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法通常選擇銀行 中長(zhǎng)期利率作為安全利率，然后根據(jù)房地產(chǎn)的 風(fēng)險(xiǎn)因素確定調(diào)整值。 （風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性太強(qiáng)，不易掌握） 3、各種投資收益率排序插入法 v（三）資本化率的種類（三）資本化率的種類 v 1 1、綜合資本化率。、綜合資本化率。 v 這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體 評(píng)估所采取的資本化率。此時(shí)評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的評(píng)估所采取的資本化率。此時(shí)評(píng)估

40、的是房地產(chǎn)整體的 價(jià)格，采用的價(jià)格，采用的凈凈收益也是房地合一的收益也是房地合一的凈凈收益。收益。 v 2 2、建筑物資本化率。、建筑物資本化率。 v 建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。這建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)格。這 時(shí)采用的時(shí)采用的凈凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈凈收益，把房收益，把房 地產(chǎn)整體收益中的土地地產(chǎn)整體收益中的土地凈凈收益排除在外。收益排除在外。 v 3 3、土地資本化率。、土地資本化率。 v 土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)格。這時(shí)采土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)格。這時(shí)采 用的用的凈凈收益是土地自身的收益是土地自身的凈凈收益，把房地

41、產(chǎn)整體收益收益，把房地產(chǎn)整體收益 中的建筑物中的建筑物凈凈收益排除在外。收益排除在外。 綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率 的關(guān)系，可用公式表示如下：的關(guān)系，可用公式表示如下： 式中式中 ： r r綜合資本化率綜合資本化率 r r1 1土地資本化率土地資本化率 r r2 2建筑物資本化率建筑物資本化率 x x土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例 y y建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格的比例 L L土地價(jià)格土地價(jià)格 B B建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 （四）收益期的確定（四）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房單獨(dú)評(píng)房建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

42、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地單獨(dú)評(píng)地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 一般一般先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土 地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，據(jù)土地使用權(quán)年限確定收益期。 房地合一 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，可采用以下方法： v 五、計(jì)算公式五、計(jì)算公式 （一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)凈凈收益收益/ /綜合資本化率綜合資本化率 房地產(chǎn)房地產(chǎn)凈凈收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi) 用用 房地產(chǎn)

43、總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) 稅金空房損失費(fèi)稅金空房損失費(fèi) （二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格 1 1、由土地收益評(píng)估土地價(jià)格、由土地收益評(píng)估土地價(jià)格( (適用于空地出租適用于空地出租) ) 土地價(jià)格土地純收益土地價(jià)格土地純收益/ /土地資本化率土地資本化率 土地土地凈凈收益土地總收益土地總費(fèi)用收益土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金 2 2、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格。、由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格。 （1 1）土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值）土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值 （2 2）土地價(jià)格（房地產(chǎn)）土地價(jià)格（房地產(chǎn)凈凈收

44、益建筑物收益建筑物凈凈收益）收益）/ / 土地資本化率土地資本化率 （三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格 1 1、建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格 2 2、建筑物價(jià)格（房地產(chǎn)、建筑物價(jià)格（房地產(chǎn)凈凈收益土地收益土地凈凈收收 益）益）/ /建筑物資本化率建筑物資本化率 v注意：以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用期為注意：以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用期為 無限年期，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的無限年期，但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的 有限年限，進(jìn)行相應(yīng)的有限年期計(jì)算。有限年限，進(jìn)行相應(yīng)的有限年期計(jì)算。 六、應(yīng)用舉例六、應(yīng)用舉例 案例案例3 3 有一宗土地，

45、出讓年期為有一宗土地，出讓年期為5050年，資本化年，資本化 率為率為1010，預(yù)計(jì)未來前，預(yù)計(jì)未來前5 5年的純收益分別為年的純收益分別為1515萬元、萬元、1616 萬元、萬元、1818萬元、萬元、1515萬元、萬元、2020萬元，第六年開始收益大萬元，第六年開始收益大 約可以穩(wěn)定在約可以穩(wěn)定在2525萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià) 格。格。 解：解： P= + P= + + 1- + 1- 216.1216.1萬元萬元 5432 %)101 ( 20 %)101 ( 15 %)101 ( 18 %)101 ( 16 5 %)101%(10 25 550

46、%)101 ( 1 1 %)101 ( 15 案例案例4 4 某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于20022002年年3 3月以有償出讓月以有償出讓 方式取得一塊土地方式取得一塊土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于20042004年年3 3月在此月在此 地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每 平方米平方米20002000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為5555年，殘值率為年，殘值率為2 2。 目前，該類建筑物重置成本價(jià)格為每平方米目前，該類建筑物重置成本價(jià)格為每平方米25002500元。元。 該建筑物占地面積該建筑物占地面積500500平方米，

47、建筑面積為平方米，建筑面積為900900平方平方 米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3 3萬元。另據(jù)萬元。另據(jù) 調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ{(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ?平方米平方米5050元，空置率為元，空置率為1010，每年需支付的管理費(fèi)，每年需支付的管理費(fèi) 用為年租金的用為年租金的3.53.5，維修費(fèi)為重置成本的，維修費(fèi)為重置成本的1.51.5， 土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米土地使用稅及房地產(chǎn)稅為每建筑平方米2020元，保險(xiǎn)元，保險(xiǎn) 費(fèi)為重置成本的費(fèi)為重置成本的0.2%0.2%，土地資本化率，土地資本化率7 7，建筑

48、物資，建筑物資 本化率本化率8 8。試據(jù)以上資料評(píng)估該宗地。試據(jù)以上資料評(píng)估該宗地20082008年年3 3月的月的 土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格。 解：解： （1 1）選定評(píng)估方法）選定評(píng)估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。 （2 2）計(jì)算總收益）計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年總收益年總收益50501212900900（1 11010）486000486000元元 （3 3）計(jì)算總費(fèi)用）計(jì)算總費(fèi)用 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。 年管理費(fèi)年管理

49、費(fèi)4860004860003.53.51701017010元元 年維修費(fèi)年維修費(fèi)250025009009001.51.53375033750元元 年稅金年稅金20209009001800018000元元 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)250025009009000.2%=45000.2%=4500元元 年總費(fèi)用年總費(fèi)用7326073260元元 （4 4）計(jì)算房地產(chǎn)純收益）計(jì)算房地產(chǎn)純收益 房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用 4860004860007326073260412740412740元元 計(jì)算年（折舊費(fèi)）貶值額。年（折舊費(fèi)）貶值計(jì)算年（折舊費(fèi)）貶值額。年（折舊費(fèi)）貶值 額本來是

50、應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來確定的 ，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐 用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十 一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土 地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重 置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中 ，房屋使用者可使用的年期為，房屋使用者可使用的年期為48年（年（50-2） ，并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限

51、屆滿 ，地上建筑物一并由政府無償收回，地上建筑物一并由政府無償收回 （5 5）計(jì)算房屋純收益）計(jì)算房屋純收益 計(jì)算年折舊費(fèi)計(jì)算年折舊費(fèi) 年折舊額年折舊額= =建筑物重置價(jià)建筑物重置價(jià)/ /使用年限使用年限 = =46875 = =46875（元）（元） 計(jì)算房屋現(xiàn)值計(jì)算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年限 2500250090090046875468754 420625002062500元元 計(jì)算房屋純收益計(jì)算房屋純收益 房屋純收益房屋現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù)房屋純收益房屋現(xiàn)值年金現(xiàn)值系數(shù) 2062500 2062500 （P/AP/A8%8%，4444）

52、170 778170 778元元 48 9002500 （6 6）計(jì)算土地純收益）計(jì)算土地純收益 土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740412740170778170778241962241962元元 （7 7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)在20082008年年3 3月的剩余使用年限為月的剩余使用年限為 50 506 64444年年 V= V= 或或=241962=241962 （PVIFAPVIFA8%8%，4444） =3280499 =3280499（元）（元） 單價(jià)單價(jià) 3280499 32804

53、99 50050065616561（元）（元） 44 1 1 241 7%(1 962 7%) v 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一、基本思路一、基本思路 市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之 一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。由一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。由 市場(chǎng)法得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià) 格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn) 的近

54、期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、 交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估 房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。 二、適用范圍二、適用范圍 市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng) 用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中， 與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法 應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法

55、往往難以適 用：用： 1.沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地沒發(fā)生房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地 區(qū)；區(qū)； 2.某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地某些類型少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地 產(chǎn)，如古建筑等；產(chǎn)，如古建筑等； 3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等 4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；風(fēng)景名勝區(qū)土地； 5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。圖書館、體育館、學(xué)校用地等。 三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式 市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是： P=P P=PA AB BC CD D 式中：式中： P P被評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格被評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

56、 P P可比交易實(shí)例價(jià)格可比交易實(shí)例價(jià)格 A A交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) B B交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) C C區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) D D個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 四、操作步驟四、操作步驟 （一）交易資料收集（一）交易資料收集 （二）可比交易案例確定（二）可比交易案例確定 （三）因素修正（三）因素修正 1.交易情況修正。交易情況修正。 （1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害 關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市

57、價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易； （2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。 如有人為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易如有人為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易 價(jià)格抬高。價(jià)格抬高。 （3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或 偏低。偏低。 （4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了 賣方。賣方。 （5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。）特殊的交易方式。如拍

58、賣、招標(biāo)等。 v如果可比實(shí)例比正常高就，低就-。 100 100 )( 參照實(shí)例交易情況指數(shù) 正常交易情況指數(shù) 交易情況修正率 A 通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修通過交易情況修正，即將可比實(shí)例價(jià)格修 正為正常交易情況下的價(jià)格正為正常交易情況下的價(jià)格.修正交易中特殊情修正交易中特殊情 況和個(gè)別因素。況和個(gè)別因素。 計(jì)算公式為：計(jì)算公式為： %1 .111 10100 100 交易情況修正率參照實(shí)例M %2 .86 16100 100 交易情況修正率參照實(shí)例N 2 2、交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地、交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地 產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。

59、需要根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。需要根據(jù)房地 產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng) 估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。主要通過物價(jià)指數(shù)來修主要通過物價(jià)指數(shù)來修 正正 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來表示。 利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式如下：利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式如下： ()B 評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) 交易期日修正率 參照實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù) v一般國(guó)土部門都會(huì)發(fā)布地價(jià)指數(shù)，比如一般國(guó)土部門都會(huì)發(fā)布地價(jià)指數(shù)，比如 這個(gè)月比上個(gè)月土地價(jià)格增長(zhǎng)多少、今這個(gè)月比上個(gè)月

60、土地價(jià)格增長(zhǎng)多少、今 年比去年增長(zhǎng)多少，另外，若是當(dāng)?shù)貨]年比去年增長(zhǎng)多少，另外，若是當(dāng)?shù)貨] 有發(fā)布該地區(qū)地價(jià)指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)赜邪l(fā)布該地區(qū)地價(jià)指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)?的物價(jià)變動(dòng)指數(shù)的物價(jià)變動(dòng)指數(shù) v例4： 現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6000 元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006 年1月-2007年7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月 上漲1%；2007年7月-2008年1月，該類房地產(chǎn)價(jià) 格每月比上月下降0.2%。則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行 交易日期修正后，2008年1月的房地產(chǎn)價(jià)格為： P= 6000（1+1%）12 （1-0.2%）6 = 6681元/平方米 %3 .103)11%3