物業(yè)設(shè)施管理與維護方案

1、第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備的管理與日常性保養(yǎng)一、附屬設(shè)備管理的意義與特征物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。影響居住水平，關(guān)系到人們生活質(zhì)量。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。反映國家、民族、時代科技經(jīng)濟特征，是人類文明的標志。 （一）物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學的管理方法、程序、技術(shù)要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運行和維修進行管理。其作用：1.是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障2.是延長設(shè)備使用壽命，保

2、障設(shè)備安全運行、發(fā)揮設(shè)備價值的保證3.利于推動房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化4.利于強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)（二）物業(yè)設(shè)備管理的特征：1.服務(wù)性功能強；2.經(jīng)營性特點突出；3.專業(yè)性技術(shù)要求高；4.綜合性強（具有計劃性與突然性，集中與分散結(jié)合的特點）。二物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成（一）給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施按照整個供水環(huán)節(jié)來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 2.排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分

3、為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道 。3房屋衛(wèi)生設(shè)備包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4熱水供應(yīng)設(shè)備包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5消防設(shè)備包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。 （二）燃氣系統(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）空調(diào)、通風系統(tǒng)包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風設(shè)備1供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分包括：鍋爐、蒸汽噴

4、射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2供冷設(shè)備包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3室內(nèi)通風設(shè)備包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。（四）電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。1供電及照明設(shè)備包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。2電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。3房屋運輸

5、設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（15M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯集選控制電梯微機程序控制電梯簡單手柄控制電梯。（2）扶梯自動扶梯組成：驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置。4防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護（五）其它設(shè)備（建

6、筑實體的一個部分）：庫房設(shè)備；裝飾性設(shè)備三、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容（一）技術(shù)檔案管理1.物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：.設(shè)備原始資料：所有設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案，內(nèi)容：驗收文件；設(shè)備卡片；設(shè)備維修資料：報修單；運行記錄；檢查記錄；運行目報；考評資料；技術(shù)革新資料；設(shè)備管理資料：設(shè)備的運行管理；維修管理。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)：設(shè)備技術(shù)檔案的保管；為設(shè)備運行維護、管理提供信息依據(jù)。2.標準化管理兩類標準：技術(shù)標準（設(shè)備的驗收標準、完好標準、維修等級標準）；管理標準（報修程序、信息處理標準、服務(wù)規(guī)范標準、考核獎懲標準）功用：提供共同行為準則和標準，提供基本依據(jù)與手段3.規(guī)章制度建設(shè)規(guī)章制度建設(shè)

7、三類： 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）；管理工作制度（接管驗收制度；預防性計劃維修保養(yǎng)制度；運行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）；責任制度（崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等）4.教育培訓（對內(nèi)、對業(yè)主用戶）（二）物業(yè)設(shè)備的使用管理特點與要求：日常性、安全性、廣泛性1設(shè)備運行的勞動組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組：強電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織：基本形式：單班制、多班制2.設(shè)備

8、運行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責任制度；值班與交班制度；記錄與報表制度；制度和服務(wù)規(guī)范等。（三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1.維修操作人員安全作業(yè)的培訓與教育培訓內(nèi)容：安全作業(yè)訓練； 安全意識教育；安全作業(yè)管理業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3.建立設(shè)備的安全管理措施包括：對特殊、具危險性設(shè)備加保護裝置定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責任制度（四）物業(yè)設(shè)備的維修養(yǎng)護管理1日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐等2定期檢查：包括日常檢查與定期檢查3計劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三

9、階段：（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為：（1）初期故障期：必須把握好運輸、安裝、調(diào)試、驗收等工作，重點是細致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。（2）偶發(fā)事故期：此時工作重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期：須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。四、三級保養(yǎng)制1.日常維護保養(yǎng)（設(shè)備操作人員）2.一級保養(yǎng)（設(shè)備操作人員和維修人員）3.二級保養(yǎng)（設(shè)備維修人員）五、房屋附屬設(shè)備維修類型1.零星維修工程2.中修工程（10%-30%）3.大修工程

10、（30%以上）4.設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通常可分為：設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報廢為止所經(jīng)歷的時間，其長短取決于：自身質(zhì)量、運行過程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復情況。（2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會技術(shù)進步和技術(shù)更新的速度與周期 （3）設(shè)備的經(jīng)濟壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)

11、備的維護保養(yǎng)、修理工作同時，注意適度進行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限。設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新*物業(yè)設(shè)備的購置及評價購置設(shè)備應(yīng)注意：1反復研究，避免盲目采購2.大型設(shè)備購置應(yīng)進行充分的技術(shù)經(jīng)濟論證，保證設(shè)備選性能達到技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理、功效上適用。3.與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；完善和改進環(huán)境與條件的添裝型購置。設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個方面：1.技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，

12、耐用性、節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2.適用性的要求：適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級、使用環(huán)境，適應(yīng)用戶的需要。3.經(jīng)濟性的要求：經(jīng)濟性評價主要方法：年費法、現(xiàn)值法。（1）年費法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學業(yè)表達式為：設(shè)備的年總費用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF：設(shè)備初期投資費；CV：設(shè)備年均維修費：（2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用，借助年金現(xiàn)

13、值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養(yǎng)護費用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學表達式為：設(shè)備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1六、管理原則1.以防為主2.做到三好、四會、五定3.專業(yè)修理與使用操作相結(jié)合4.定期維修5.修舊利廢第二節(jié) 房屋給排水設(shè)備的維修管理水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素，是商業(yè)活動運行的保障，涉及到城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防，關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，給水是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液；而排水對維持城市生態(tài)平衡必不可少，污水任意排放不僅污染水體、土地，而且環(huán)境生態(tài)遭受破壞，形成公害，所以如何收集、輸送、處理、利用污水，對排水加

14、強管理就顯得非常重要。一、嚴格給排水設(shè)備驗收接管制度二、嚴加水泵房的管理三、給水系統(tǒng)的管理與維護1.界定管理的范圍2.給水系統(tǒng)的管理3.給水系統(tǒng)的養(yǎng)護4.給水系統(tǒng)的維修四、排水系統(tǒng)管理與維護1.管理范圍的界定2.排水系統(tǒng)的管理3.室內(nèi)排水管道堵塞的清除4.室外排水管道的維修5.高位水箱及浮球閥的維修6.高位水箱的清洗消毒五、消防設(shè)備維修管理第三節(jié) 房屋電氣設(shè)備的維修管理一、電力系統(tǒng)的管理與維護1.供電設(shè)備的管理2.供電設(shè)備的維護和保養(yǎng)二、避雷設(shè)施的維護1.建（構(gòu)）筑物防雷等級的劃分2.防雷裝置的一般要求3.維修和檢測三、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1.熟悉制冷及供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度2.掌握制