株洲某住宅小區(qū)開發(fā)項目市場調(diào)研報告

1、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫株洲某住宅小區(qū)開發(fā)項目市場調(diào)研報告.doc *第一部分 株洲城市及經(jīng)濟(jì)分析一、 城市現(xiàn)狀分析1、株洲概述株洲古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。株洲主要以發(fā)展工業(yè)為主，在整個湖南省的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動了整個城市穩(wěn)步發(fā)展。有“鐵路拉出來的城市” 之稱。現(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。總面積11420平方公里，其中市區(qū)面積542平方公里。全市總?cè)丝诩s370

2、萬，市區(qū)人口76萬。通過對株洲初步的考察，對株洲有以下幾點(diǎn)的認(rèn)識：1、 城市定位為工業(yè)城市：株洲被定為全國工業(yè)重點(diǎn)建設(shè)城市之一，經(jīng)過40多年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已逐步形成冶金、機(jī)械電子、化工、建材等重工業(yè)為主導(dǎo)，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門類齊全的新型工業(yè)體系，同時建立了一批科研機(jī)構(gòu)，各類專業(yè)技術(shù)人員占湖南省的17，成為湖南重要的新興工業(yè)基地。2、 交通已是城市發(fā)展的血脈：株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路

3、干線和106、320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲火車站是全國五大客貨運(yùn)輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。黃花機(jī)場距市區(qū)不過60公里，有高速公路相連。 目前株洲市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展已與鐵路交通密切相關(guān)。3、 富有的自然和礦產(chǎn)資源將是城市未來發(fā)展的動力：境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)

4、越的條件。4、 人文主義氣息濃厚增加了城市的品味和檔次：株洲有著悠久的歷史和光榮的革命傳統(tǒng)。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。1983年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn)6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的4000多年前新石器晚期龍山文化遺址。近代，1906年，孫中山先生領(lǐng)導(dǎo)同盟會的萍（鄉(xiāng)）瀏（陽）醴（陵）起義，1927年毛澤東同志領(lǐng)導(dǎo)的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。李立三、左權(quán)、譚震林、耿飚、楊得志、宋時輪等近、現(xiàn)代的革命先驅(qū)和軍事將領(lǐng)就誕生在這塊熱土上。5、 高新技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為株洲新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在冶金、機(jī)械、化工、建材等已形成

5、全市性的支柱產(chǎn)業(yè)的同時，介于科學(xué)前沿的新材料技術(shù)、電子信息技術(shù)、光機(jī)電一體化技術(shù)、新能源與節(jié)能新技術(shù)、生物工程技術(shù)等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。6、 優(yōu)勢地理位置造就新物流經(jīng)濟(jì)中心。由于株洲特別的地理位置，現(xiàn)在的株洲在湖南省物流中心的作用已經(jīng)明顯超過其省會城市長沙。并且正在以積極的姿態(tài)面對中南五省。因此，株洲已經(jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。7、 以人為本的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展迅猛。由于株洲的中轉(zhuǎn)站型地理位置和日益繁忙的對外通商，為此相配套的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展非常迅速。以各大酒店為核心所延伸出的餐飲、按摩、娛樂等服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)也

6、逐漸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，目前株洲有五星級酒店一家、四星級一家、三星級四家，在工業(yè)型的三線地級城市擁有這樣多數(shù)量的高檔次涉外酒店的現(xiàn)象并不多見。同時，必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑闹匾顒訄鏊弧?、各區(qū)域概述南區(qū)運(yùn)輸中心、商業(yè)中心n 城市地位： 南區(qū)也就是株洲的中市區(qū)，是株洲最早形成的老市區(qū)，株洲市也最早形成于中市區(qū)。n 功能定位： 是株洲市商業(yè)服務(wù)業(yè)的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司及大型的商業(yè)中心。人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務(wù)區(qū)。n 交通狀況：擁有建設(shè)路、蘆淞路、新華路、人民路等城市干道北區(qū)城

7、市的工業(yè)中心n 城市地位：城市重要的工業(yè)區(qū)，聚集了基本上株洲所有的大、中型廠礦企業(yè)。n 功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來發(fā)展的又一個商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時商業(yè)發(fā)展也將提上日程。n 交通狀況：株洲重要的交通中心，與京珠高速公路相鄰。河西區(qū)和高新技術(shù)區(qū)城市未來的經(jīng)濟(jì)中心n 城市地位：在政府對城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。目前，河西區(qū)與高新技術(shù)區(qū)采用“兩套班子，一套人馬”，努力加大開發(fā)力度、加快新區(qū)的建設(shè)速度。n 功能定位：整個城市西移發(fā)展的現(xiàn)狀，政府機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，奠定了河西區(qū)在未來中心城區(qū)的地位；高新技術(shù)區(qū)的繼續(xù)大力

8、發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)，可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群，進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)；同時河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動服務(wù)、旅游、交通等行業(yè)，從多方面帶動和促進(jìn)整個城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。n 交通狀況：隨著新區(qū)的發(fā)展建立起新的交通樞紐。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。二、現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況分析1、 株洲是一個以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè)1258家，城市的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地湖南豐原集團(tuán)是全國知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場的很大份額。近幾年來隨著城市對外開發(fā)的不斷加大，利用外資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口貿(mào)易快速增長，全市成立了外資投資企業(yè)235家。整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)

9、展呈現(xiàn)蒸蒸日上的趨勢。2、 消費(fèi)品市場繁榮興旺。消費(fèi)品市場運(yùn)行保持了穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢。16月份，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額62.3億元，與上年同期相比，增長10.83%。（1）、城市消費(fèi)品市場平穩(wěn)增長。上半年，株洲城市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額40.14億元，與上年同期相比，增長12.42%。（2）、餐飲市場繼續(xù)看好。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的生活節(jié)奏加快和消費(fèi)觀念的改變，株洲居民在外就餐比例不斷增大，加上外地游客和進(jìn)城務(wù)工人數(shù)的增加，促進(jìn)了餐飲業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。16月份，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.97億元，比上年同期增長13.83%，仍居各行業(yè)之首。（3）、新興業(yè)態(tài)促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展。今年15月份，株洲市限額以上批發(fā)

10、零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入凈額，與上年同期相比，增長32.32%，其中零售企業(yè)增長34.01%，利潤總額也由上年同期的1679萬元，增加到今年的3351萬元，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。其主要原因，一是株洲零售企業(yè)審時度勢，緊跟時代潮流，及時調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)，大膽嘗試新的營銷方式，各大商場都增設(shè)了超市，有的還增設(shè)了快餐、兒童游樂場等娛樂設(shè)施，集購物、娛樂、餐飲為一體，在迎合了廣大顧客消費(fèi)的同時，也贏得了市場。二是各種連鎖超市業(yè)績突出。 三、城市規(guī)劃株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對緩慢的。對于鐵路

11、和工業(yè)對于這樣一個內(nèi)陸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動了城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，但從另一個角度看也阻礙著城市的發(fā)展。如大量的工業(yè)污染無疑阻礙和限制了城市向健康型方向的發(fā)展，給城市建設(shè)帶來了許多弊端。另外，城市長久以來呈啞鈴狀發(fā)展，不合乎城市正常合理的規(guī)劃的布局，使城市部分周邊地區(qū)超負(fù)荷的運(yùn)作。1、 城市格局的改變：城市中心西移無疑給株洲的城市的建設(shè)發(fā)展注射了一針“強(qiáng)心劑”，它使株洲整個城市格局發(fā)生巨大變化。城市中心將重新建立，城市cbd將拔地而起。將要崛起的天元區(qū)是株洲以后的cbd（中心商務(wù)區(qū)）和主要的政府行政機(jī)構(gòu)，市政府以率先進(jìn)駐了該區(qū)辦公并且借此眾人表明他們對于新區(qū)的發(fā)展的信心，并

12、帶動整個城市向南發(fā)展。通過新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來幾年的總目標(biāo)。2、 城市規(guī)模的擴(kuò)容：根據(jù)株洲城市發(fā)展的規(guī)劃，城市將在未來五年得到大力的擴(kuò)容，城市化進(jìn)程速度大大加快，整個城市將向西、向東擴(kuò)張，從現(xiàn)有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。第二部分 株洲市市民生活模式描述一、現(xiàn)有生活模式簡述1、 市民生活基本表現(xiàn)1）中高檔消費(fèi)氣氛尚未形成：株洲消費(fèi)市場不論從市場供應(yīng)來說，還是從消費(fèi)品的選擇面來說，僅提供了有限的中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。該現(xiàn)象體現(xiàn)在普通日耗品上，尤為明顯。城市中高檔消費(fèi)的氣氛尚

13、未形成，有限的四、五星級的酒店也成為部分富人的重要消費(fèi)場所。另一方面很多人認(rèn)為，自己的收入近期內(nèi)不會有較大增長，有的甚至還會下降，而今后要花的錢將越來越多，消費(fèi)心理壓力加大。2）消費(fèi)市場缺乏熱點(diǎn)商品，未來地產(chǎn)可能走紅：一方面商品相對飽和，物價持續(xù)走低，而老百姓的錢卻越攥越緊，價格越便宜越等待觀望，買漲不買落。另一方面，消費(fèi)品市場缺乏象80年代后期那樣集中度高、有共性、能上臺階的熱點(diǎn)商品。所以新的消費(fèi)熱點(diǎn)尚未形成，造成市民有錢不愿花。但是，房地產(chǎn)類的消費(fèi)由于全國性的普漲以及地產(chǎn)項目本身具有的稀缺性和保值性等因素始終向好，株洲也不例外，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅價格都在強(qiáng)大的買力作用下上漲。株洲的房地

14、產(chǎn)業(yè)將可能成為未來幾年里株洲的消費(fèi)熱點(diǎn)。3） 城市的主要娛樂模式是餐飲和按摩：由于缺乏豐富的娛樂、休閑場所，街邊的飲食排擋自然而然成為人們?nèi)胍购蟮闹饕卜绞?，由于價格低廉，排擋的生意十分紅火。另外，按摩場所眾多，也是株洲一大景觀。夜生活的時間也不如大城市，通常晚上11點(diǎn)就早早收場，這與常住人口在工廠上班和小生意人為主有關(guān)，需要較早的上班或準(zhǔn)備開市。同時說明株洲仍然缺少高新技術(shù)的公司和白領(lǐng)工作族。4） 城市呼喚內(nèi)容豐富的業(yè)余生活：人們渴望豐富、形式健康的業(yè)余文化生活。在株洲的中心有一個著名的開放式公園文化園，從早上五點(diǎn)鐘到晚上十一點(diǎn)都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風(fēng)景。5） 消費(fèi)能力與收

15、入不成比：敢于花錢是湖南人的普遍消費(fèi)性格。對于相對傳統(tǒng)而又熱情開放的湖南人來說，吃飯雖然是較為簡單的事情，因為即使是最簡單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐桌前，午市的消費(fèi)更加火暴些。而穿衣、居住、出行等的消費(fèi)更是不甘人后。2、株洲市家庭結(jié)構(gòu)的一些特點(diǎn)據(jù)一些資料顯示，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)簡單的核心家庭已成為株洲家庭戶的主要形式。1）、戶數(shù)增加，規(guī)模縮小。據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計，2000年株洲家庭戶為99.42萬戶，比1990年四次人口普查增加11.5萬戶，增長13.72%。從平均戶規(guī)?？矗?000年為3.44人，比1990年第四次人口普查3.84人減少0.4人。 2）、世代結(jié)

16、構(gòu)仍以二代戶為主。二代戶比例占55.12，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分別占20.7和24.18，分別比1990年上升了8.82和4.39個百分點(diǎn)，二代戶則大幅下降，比1990年下降13.21個百分點(diǎn)。 3）、有老年人口的家庭增加較多。隨著老齡人口的不斷增多，2000年株洲有65歲及以上老人戶21.74萬戶，比1990年增加5.88萬戶，增長37.07。在有65歲及以上老年人口家庭中，有一個老人的家庭為16.31萬戶，占有65歲及以上老人戶的75，比1990年增加3.73萬戶，增長29.66，其中，單身老人戶1.59萬戶；一個老人與未成年親

17、屬的戶3260戶，分別占有老人戶的7.3和1.5。有二個65歲及以上老年人口戶5.37萬戶，比1990年增加2.11萬戶，增長64.74。其中，只有一對老人夫婦的戶1.53萬戶，一對老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，分別占有老人戶的7.03和1.21。株洲市的家庭結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)為我們在戶型設(shè)計和主力面積的確定方面起到很好的參考作用。二、居民需求分析1、 居民消費(fèi)狀況分析1） 2002年,全市居民人均可支配收入7934元，按可比口徑計算增長9.5%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬12328元，增長12.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為35.6%,下降0.9個百分點(diǎn)。 城市居民生活消費(fèi)性支出6252元，增

18、長10%，從各大類指標(biāo)來看，衣著、家庭設(shè)備略有下降，可見居民受費(fèi)重點(diǎn)仍以滿足基本需求為主。 2） 從具體指標(biāo)來看，娛樂、教育和文化支出1113元，增長24.92%，增長最大；居住支出只有692元，增長5.01%。城市居民人均居住面積16.53平方米，增加0.73平方米。2、 城市居民收入分析1） 據(jù)最新勞動統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165元，同比增加929元，增長17.75%。2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴(kuò)大。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工

19、平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351元增加至今年的17267元，差額增大4916元。小結(jié)：根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費(fèi)和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費(fèi)和生活水平偏低。隨著整個城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建立一個多元化層次消費(fèi)的體系是不容忽視的。第三部分 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)宏觀市場分析1、投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。2002年上半年2003年上半年增長率投資開發(fā)量5.82億元9.43億元115.8%房地產(chǎn)企

20、業(yè)80家90家12.5%原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項目，如城市廣場建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復(fù)工及舊城改造項目的實(shí)施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮；今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開工的上億元項目9個。如江山置業(yè)總投資4.3億元的湘江四季花園；華中房地產(chǎn)投資2億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產(chǎn)投資3.1億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的近三成，5000萬元以上項目投資27個，上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投

21、資額的66.5%。這些項目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。2、銷售情況分析2002年上半年2003年上半年增長率商品房預(yù)售面積14.79萬平方米20.97萬平方米41.8%預(yù)售住宅13.56萬平方米20萬平方米47.5%，實(shí)際銷售面積18.66萬平方米27.62萬平方米48%住宅銷售面18.0萬平方米25.4萬平方米41%商業(yè)用房0.6萬平方米2.21萬平方米268%l 從預(yù)售情況我們可以看到：2003年上半年即期市場狀況比往年好，住宅市場活躍。l 從實(shí)際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。3、售價較平穩(wěn)，空置有所下降。2002年2003年上半年增長率銷售均價1035元/1

22、077元/4%l 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價格比較平穩(wěn)。一季度商品房價格指數(shù)為100.1%，二季度恢復(fù)到100%。今年由于株洲市商業(yè)營業(yè)用房銷售增長3.7倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的1035元/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。l 購房需求的不斷擴(kuò)大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的9.64萬平方米，減少到4.58萬平方米，下降52.5%?？罩妹娣e僅占全省4.41%。4、投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理2003年增長倍數(shù)有限責(zé)任公司和股份有限公司占完成投資44%， 增長1.26倍；中私營和個體投資， 占完成投資20.8

23、%增長1.24倍集體投資， 占完成總量的7.73%增長65.4%；外商投資增長占完成投資15.85%，20.35倍l 非國有投資見旺，土地投入多。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍l 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的6.2%，增幅達(dá)11倍，其二是商品房投入占59%，增幅1.87倍；其三是土地購置費(fèi)，占完成投資總量的12.5%，增幅89.5%。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景比較樂觀。5、株洲房地產(chǎn)市場整體運(yùn)營良好。今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)

24、投資主要指標(biāo)高于全省平均水平。從開發(fā)總量來說，占全省總量有9.6%，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速86.5百分點(diǎn)，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長1.48倍，比全省平均水平高70.7個百分點(diǎn)；總量居全省第2位；商品房銷售總額比上年增長1.58倍，比全省平均水平高35.2個百分點(diǎn)，總量居全省第3位。全省“一點(diǎn)一線”和常德的七個重點(diǎn)城市完成投資84.42億元，株洲占11.13%；金三角的長沙、株洲、湘潭三市完成投資62.59億元，增長92.5%，株洲占有15%。二、城市住宅市場分析1、 住宅市場總體描述房改政策推動經(jīng)濟(jì)型住房銷售增長迅速。在20

25、01年4月,株洲市正式出臺就房改房上市交易的有關(guān)政策局以來，使那些住房面積較小、居住環(huán)境較差的居民戶可以用“以舊換新”的方式來改善自己的居住條件。那么，需要“以舊換新”的“房改房”究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積38萬平方米，已按房改政策賣出約26萬平方米，這部分住房絕大部分是80年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標(biāo)準(zhǔn)住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟(jì)條件的老職工和機(jī)關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為250元左右。一套60平方米的住房只花1萬元左右，而且上市交易就可賣到2-3萬元左右，若再補(bǔ)上3萬元左右，就可

26、以住上寬敞明亮的新房。26萬平方米的舊房，如果更新30，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費(fèi)市場。雖然房改房上市交易的政策還未出臺，但人們的購房積極性已充分調(diào)動起來了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺，株洲市適時地推出了經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，在稅費(fèi)上予以減免，使得房價較其他類型住房更低和更優(yōu)。據(jù)統(tǒng)計：經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房銷售面積5.19萬平方米，較去年同期增長32.4。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動了房價回升，據(jù)測算，株洲市一季度經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房價格較去年同期上升1.7。消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。株洲市是一個工業(yè)城市，部、省級企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢，大都建造了

27、一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對優(yōu)越。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費(fèi)觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費(fèi)方式已被大多數(shù)人認(rèn)同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是購置一套滿意的住房。也有不少實(shí)力雄厚的人士熱衷購買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機(jī)遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟(jì)效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以

28、上），一季度銷售收入較去年增長23。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園316戶，計33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動工的72戶，計8610平方米住宅現(xiàn)已售出25。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅432棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕投資觀念漸濃商鋪炙手可熱。隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風(fēng)險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)調(diào)查，近一段時間來，購買商鋪的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是在住房銷售30左右就已告磬。據(jù)統(tǒng)計，株洲市今年一

29、季度共銷售商業(yè)用房0.64萬平方米，較去年增長7倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升4.5。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價格將還會進(jìn)一步上揚(yáng)。城市建設(shè)和改造使土地價格增值去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達(dá)的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價迅

30、速上升。尤其是最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)，從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。由于多重因素的影響，土地價格上升已是必然。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點(diǎn)左右。房交會對房屋銷售價格的上升起了推動作用。地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。一些規(guī)模較大、實(shí)力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位

31、上向消費(fèi)者展示，并配有專車免費(fèi)接送購房者到實(shí)地勘查，同時實(shí)行一條龍銷售服務(wù)，當(dāng)場議價，當(dāng)場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費(fèi)者稱為“房產(chǎn)超市”。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡化，商品房成交火爆。據(jù)統(tǒng)計，僅7月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達(dá)2億元。由于交易量上升的推動，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。經(jīng)濟(jì)回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強(qiáng)勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計 ，三季度，株洲市房地產(chǎn)租賃價格較上年同期

32、上漲0.5，其中住宅租賃價格上漲8.5。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓辦公，也推動了該類房屋租賃價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計，株洲市三季度高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓較上年同期也上升了5.6。2、 部分樓盤簡析以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區(qū)。湘銀社區(qū)位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積120,290，其中住宅面積95000，綠化總面積46000，人均綠化面積18，道路面積8000。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)

33、建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭，建寧港南岸。同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。碧玉花園位于蘆淞區(qū)省道1815線旁，距株洲市電腦市場3公里，占地276畝擬建別墅320棟。東面為小區(qū)大門直通1815線。南。西。北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。小區(qū)規(guī)劃依山就勢，視野開闊，小區(qū)綠地率達(dá)5

34、6%，容積率只有0.56，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。珠江花園株洲市高新區(qū)珠江南路，占地245畝，建筑面積十五萬平方米，是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅、別墅、門面于一體的高檔小區(qū)。小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波，環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場、門球場；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二00二年十二月全面完工，90以上住宅已認(rèn)購。聯(lián)誼家園地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。建設(shè)用地

35、27784，總建筑面積76011，綠化率36.4%，容積率2.33，總戶數(shù)400，機(jī)動車位170。親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔(dān)綱建筑規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計由上海vta景觀設(shè)計公司設(shè)計，設(shè)計中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。由5棟9-16層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動中入臨街商鋪組成。三、項目分析1、區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。路 交 通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線的交匯處株洲火車站1.5公里；道路網(wǎng)絡(luò)縱

36、橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機(jī)場60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場35公里；繞區(qū)而過的湘江四季通航，千噸級輪船可經(jīng)長江直達(dá)株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地15公頃的炎帝廣場和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢恢宏，是中國南方最大的城市廣場和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級以上涉外賓館、一個大型會議中心和一個大型文化宮；各類學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等一應(yīng)俱全。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析株洲市

37、圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路，株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟(jì)中心。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。天元區(qū)主要樓盤分析項目名稱產(chǎn)品類型占地（畝）總建面（）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別珠花園別墅、多層、小高層163160000145親親家園小高層4176011233學(xué)林雅苑商住1146珠江花園多層、別墅245150000091（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)比較低分散。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但

38、也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。（二）、開發(fā)類型天元區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開發(fā)的項目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤也都出現(xiàn)多層與別墅混合開發(fā)的現(xiàn)象。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。這樣開發(fā)類型太多，說明當(dāng)?shù)亻_發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。（三）、區(qū)域房地產(chǎn)價格該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格，其區(qū)域均價在1450元/左右。具體部分項目價格如下：項目名稱產(chǎn)品類型主力面積（）均價（元

39、/）備注湘銀小區(qū)多層90-1201550小高層100-1301600海創(chuàng)明珠花園多層90-1301630別墅3003500聯(lián)誼親親家園小高層1201500學(xué)林雅苑商住130-1701450l 天元區(qū)價格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/，別墅也是明珠花園的3500元/。l 隨著房地產(chǎn)市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。3、項目stow分析優(yōu)勢：1、城市房地產(chǎn)市場處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場競爭還不是十分激烈，同時，市民對房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識，市場的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；2、項目位于天元區(qū)政府對面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢，未來的具有較

40、大的升值潛力；3、政府對于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項目周邊的配套的日趨完善；4、有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑?、本公司的品牌優(yōu)勢和豐富的操盤經(jīng)驗；劣勢：1、項目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會給項目帶來一定的抗性；2、原有的工廠是否會影響地塊土質(zhì)不明確，可能對項目成本有一定的影響因素；3、項目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時日，將對本項目有一定影響。機(jī)會點(diǎn)：1、隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；2、項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；3、項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期；4、項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)

41、域的影響力。威脅點(diǎn)：1、項目周邊其它一些高素質(zhì)項目的競爭，對于項目有一定威脅；2、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商將一些開發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對公司的本地化操作有一定影響。第四部分：投資回報分析初步投資概算表一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 建設(shè)用地面積：98畝（65366）2、 總建筑面積：1045863、 土地價格：98畝30萬/畝=2940萬元4、 樓面地價：281元/二、 初步投資概算表序號項目名稱單位成本費(fèi)用合計備注一土地成本281元/2940萬元二前期費(fèi)用100元/1046萬元臨水、臨電、圍墻、報批、設(shè)計、勘測等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同）三建設(shè)成本500元/5229萬元含基礎(chǔ)部分四配套工程98元/1

42、025萬元該項費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計算，基本適合各地的開發(fā)成本。株洲方面提供成本僅為10元/，即十分簡單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計入開發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計入成本。1給水工程18元/188.25萬元2污水處理8元/83.67萬元3配電工程18元/188.25萬元4電話12元/125.5萬元5有線電視7元/73.2萬元6智能化系統(tǒng)10元/104.59萬元7綠化25元/261.47萬元五不可預(yù)見費(fèi)16元/166萬元一四項的3%

43、六費(fèi)用小計995元/10406萬元銷售及管理成本分析表一、 主要銷售數(shù)據(jù)1、 總建筑面積：1045862、 可銷售面積：103586其中：住宅部分：100000 商鋪部分：35863、 不可銷售面積（配套面積）：1000（約為總建1%以內(nèi)）4、 預(yù)計平均銷售價格其中：住宅部分：1500元/ 商鋪部分：4500元/5、 預(yù)計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元二、 銷售及管理成本分析表序號項目名稱費(fèi)用合計備注一銷售費(fèi)用664萬元傭金為銷售收入2%、廣告及銷售中心包裝（前期臨時租用，后期商鋪改建）2%二管理費(fèi)用332萬元為項目公司的日常開銷及人員管

44、理工資三小計996萬元稅金計算表1、總投資額：10406萬元2、銷售及管理成本：996萬元3、預(yù)計銷售收入其中：住宅部分：15000萬元 商鋪部分：1614萬元總計收入：16614萬元序號項目名稱費(fèi)用合計備注一土地增殖稅166萬元該項按照有關(guān)營業(yè)稅及附加規(guī)定計算為銷售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷售稅金及附加997萬元三所得稅1336萬元四小計2499萬元現(xiàn)金流量初步分析表一、 資金的籌措本項目需要投資總額10406萬元，開工面積104586，項目將分兩期開發(fā)一期交付，計劃開發(fā)周期為2年。在項目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940萬元，前期費(fèi)用10

45、46萬元以及前期的管理、銷售啟動等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動資金為3250萬元。由于整個投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來源“公司自籌資金3200萬元”，用于土地購置的第一筆款、勘測設(shè)計、項目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動項目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開發(fā)資金壓力；第二年資金主要來源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度20061-4月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計設(shè)計定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一

46、期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計1710萬元3226萬元3407萬元4484萬元6747萬元7952萬元9209萬元10812萬元12149萬元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬元1516萬元181萬元1077萬元2263萬元1205萬元1257萬元1603萬元1337萬元土地款1000萬元1000萬元00940萬元0000前期費(fèi)用600萬元446萬元0000000土建工程款000800萬元1000萬元1000萬元1000萬元1000萬元429萬元配套工程款0000000300萬元725萬元銷售費(fèi)用100萬元30萬元50萬元100萬元100萬

47、元74萬元80萬元80萬元50萬元銷售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元40萬元42萬元銷售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計001661萬元4135萬元7476萬元9137萬元11630萬元14952元16614萬元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元銷售收入001661萬元2492萬元3323萬元1661萬元2492萬元3323萬元1661萬元項目的投資收益分析一、 項目的銷售收入：16614萬元二、 項目的投資金額：10406萬

48、元三、 項目的銷售管理成本：996萬元四、 項目的稅金：2499萬元五、 項目的稅后凈利潤：16614-10406-996-2499=2713萬元六、 項目的投資回報率2713/10406100%=26%項目的不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、社會等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、 盈虧平衡分析一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于70%時，項目的風(fēng)險較低。假定本項目的總投資額不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為70%的現(xiàn)金收入為11630萬元，而項目的投資額為10406萬元，現(xiàn)金收入大

49、于投資總額，因此該項目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于70%，證明項目是比較安全的。本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費(fèi)用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。二、 敏感性分析開發(fā)項目中最有可能發(fā)生波動的因素是建安成本以及項目的市場銷售價格水平。對項目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計，選取銷售價格上下波動5%、10%和建安成本上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響?；?準(zhǔn)方 案售價變動建安成本變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%凈現(xiàn)值271314012057336940252776274426822650凈現(xiàn)值升降幅-48%-24%

50、24%48%2.3%1.1%-1.1%-2.3%投資利潤率26%13.5%19.8%32.3%38.7%26.7%26.4%25.8%25.5%投資利潤率升降幅-48%-23.8%24%48.8%3.7%1.5%-0.8%-1.9%1、 當(dāng)售價下降20.7%時，該項目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時如果再降價將會虧本；建安費(fèi)用上升43.4%，該項目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時如果再增加成本投入將會虧本。2、 當(dāng)售價下降14.3%時，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，即達(dá)到保底收益率（8%），此時如果再降價將無法達(dá)到該項目的基本收益率；建安費(fèi)用上升30%，該項目的投資利潤率將達(dá)到臨界點(diǎn)，此時如果再

51、增加成本投入將無法達(dá)到該項目的基本收益率。由上分析可知，項目的經(jīng)營風(fēng)險主要來自于項目的銷售是否能夠達(dá)到預(yù)期的銷售價格，而整個建安成本對項目的影響將不大。而售價的主導(dǎo)因素是工程質(zhì)量、設(shè)計水平以及建設(shè)周期等因素。因為，以上因素將直接導(dǎo)致消費(fèi)者對該項目的認(rèn)同度和信任度，對整個后期的資金回籠和項目的達(dá)到自有資金的滾動開發(fā)有至關(guān)重要的因素。第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃第一、 生態(tài)性原則。目前，所有的城市設(shè)計和造城運(yùn)動都必須遵循生態(tài)性原則，綠色城市設(shè)計已經(jīng)成為本世紀(jì)的造城運(yùn)動的主流，人類對健康的渴望，對綠色的向往，構(gòu)成了綠色城市設(shè)計的城市基礎(chǔ)；同時，對人本主義的理解也構(gòu)成城市設(shè)計生態(tài)性原則的最高詮釋。該項目作為城市

52、，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。第二、 融合性原則。項目和外部環(huán)境之間、新城區(qū)內(nèi)部的建筑和園林綠化之間，要存在一種融合關(guān)系，不僅是建筑特色上的共融，也是景觀上的生態(tài)共融，更是文化藝術(shù)上的文脈共融。令項目輕松融入縈縈翠色和廣袤的人文空間。第三、 文化性原則。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項目設(shè)計的形，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計才是其神，也是居住城市所追求的城市本源的東西。做項目必須做到形神兼?zhèn)洳拍芊Q為完美。 第四、 層次性原則。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上的層次感。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利

53、用的最大化，同時其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。第五、 功能性原則。城市各區(qū)域功能明確，城市的各主要功能節(jié)點(diǎn)布局合理，路網(wǎng)交通分布合理，通達(dá)性較為廣泛。而項目作為城市的一分子，充分的融合，并承擔(dān)自身相應(yīng)應(yīng)該也能夠承擔(dān)的功能，為居者提供力所能及的必要配套，并注重與周邊配套的差異性和互補(bǔ)性，避免投資浪費(fèi)。第六、 創(chuàng)新性原則。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。創(chuàng)新是在不破壞原有文脈、風(fēng)脈的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新, 形成該項目獨(dú)有的不可復(fù)制的城市特色。 以上六點(diǎn)原則是我們對株洲項目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對這些原則性的內(nèi)容思考，我們對

54、本案有如下思考：一、 房產(chǎn)市場突出問題思考及建議在開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，我們想先依照我們在做產(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題做一個思考，并提出建議。這些突出的問題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計定位。株洲市房地產(chǎn)市場起步時間不算長，特別是天元區(qū)作為株洲的開發(fā)新城區(qū)，開發(fā)者的開發(fā)意識、購房者的購房意識均仍處于初級階段。天元區(qū)作為株洲市民最認(rèn)可的居住區(qū)，已經(jīng)有不少在株洲比較成功的項目推出，許多開發(fā)商也在努力尋求突破口，尋找同沿海城市物業(yè)同軌道的契機(jī)，“湘銀地產(chǎn)”、“海創(chuàng)”就是走在株洲住宅市場前列的開發(fā)者。他們似乎已經(jīng)找到了適合各自的法門，湘銀的物業(yè)、海創(chuàng)的產(chǎn)品在株洲都是首屈一指的，但他們?nèi)匀辉谂Υ蚱埔粋€瓶頸價格。(一)、環(huán)境，何去何從？“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。