房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 一、項目背景 1 、 項目名稱：秋爽花園 居住小區(qū)（暫定名） 2、可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2）龍山縣城市拆遷管理條例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 3、項目概況 1 ）地塊位置：該基地東起原物資局 ，南至 回龍 路，西至 民族路、北至 第二小學(xué)背后 ，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 15300平方米，該地塊屬龍山a 類地段。2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：23 畝（ 15300方米） 容積率： 開

2、發(fā)周期：2年 土地價格： 元/畝（a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價） 建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積： 3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施 （1）步行約3分鐘可至a市中心。 （2）西側(cè)為龍山繁華街道民族路 （3）東側(cè)為 龍山老街新建路，城市繁華主道 （4）西南靠近龍山縣二小學(xué)。 （5）北面為龍山縣汽車客運(yùn)站4 、項目swot分析 優(yōu)勢及機(jī)會 (1) 該項目地處龍山最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2) 龍山幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有很大的升值空間。 (3) 東側(cè)物資局 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐

3、步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 (5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以城區(qū)改造，安置國企職工遺留問題進(jìn)行房改項目開發(fā)，前期資金投入較小。 (7) 我公司已與原氮肥廠280戶取得支持，達(dá)成了意向性開發(fā)協(xié)議，讓我們在和別的公司競爭中占有較大優(yōu)勢。 (8) 我公司與龍山的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 (9) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。 劣勢及威脅 (11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。 (12) 龍山拆遷實(shí)施

4、細(xì)則沒有具體政策，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 其他公司的介入，有可能使得土地的運(yùn)作出現(xiàn)不可預(yù)料性。 (15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 (17) 該地塊地形的不規(guī)則性，使規(guī)劃建設(shè)的難度加大。 (18) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場分析 1 龍山概況（參考） 龍山縣位于湖南西北邊陲、武陵山脈腹地，史稱“川鄂之樞紐，湖湘之屏藩”，現(xiàn)被譽(yù)為“湘鄂渝之門戶”，是湘鄂渝邊區(qū)與沿海

5、省份東進(jìn)西出的必經(jīng)之地。縣治民安鎮(zhèn)，距湖北省來鳳縣縣城僅7.5公里，兩縣城近距為全國之最。龍山地處東經(jīng)10912571095406，北緯284423294000之間，東連湖南省桑植、永順縣，南鄰保靖縣，西接重慶市秀山、酉陽、湖北省來鳳縣，北毗宣恩縣?？h境東西寬32.5公里，南北長106公里,總面積3131平方公里。境域群山聳立,峰巒起伏，酉水、澧水及其支流縱橫其間。地勢北高南低,東陡西緩，最高海拔1736.5米,最低海拔218.2米。龍山屬中亞熱帶山地季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明,氣候宜人，年平均氣溫15.8。生漆、桐油、馬鈴薯產(chǎn)量居湖南省首位，烤煙生產(chǎn)收購居全省第二位，百合栽培面積居全國首位。2

6、002年里耶出土全國唯一保存完整的戰(zhàn)國秦代古城遺址和37300余枚秦簡牘，為20世紀(jì)全國出土秦簡牘的10倍。在這片神奇而又美麗的土地上,繁衍生息著土家、苗、回、壯、瑤等16個少數(shù)民族。2007年12月全縣總?cè)丝跒?6.4萬人，其中城鎮(zhèn)人口17.8萬人?？?cè)丝谥校贁?shù)民族人口36.89萬人，占總?cè)丝?5.4萬人，其中土家族29.28萬人，苗族7.07萬人。 項目所在區(qū)位于龍山縣最繁華的區(qū)域，周邊商品房小區(qū)遍布，是縣城經(jīng)濟(jì)文化中心?？h城城區(qū)約人口12萬。 2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析 龍山房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1998年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性

7、，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1998年至2005年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2005年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和城西小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是近年來鐵路和高速公路即將開通的消息確定后，城市人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，龍山房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二o一o年，龍山地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)3

8、3.4%,占全縣建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全縣固定資產(chǎn)投資12.6%。 表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。 表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全縣全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。龍山城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。 表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值

9、14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預(yù)測： -從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“

10、夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，怡和園花園一期65%以上購房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到20萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，龍山每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項目 套數(shù) 建筑面積（萬） 平均單價（元/） 位置怡和園小區(qū) 520 1.5 1400 回龍路財富花園

11、 485 1.8 1344 岳簏大道龍城世家 570 2 1460 朝陽西路世紀(jì)春城 620 2.5 1400 岳簏大道 部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項目 面積 單價元/ 位置怡和園小區(qū) 4080 40005600 回龍路財富花園 5070 500010000 岳簏大道龍城世家 3650 700012000 朝陽西路世紀(jì)春城 4050 6500 岳簏大道三、項目財務(wù)分析 （一）、拆遷成本分析 圍合區(qū)域內(nèi)房屋多為棚戶搭建，其中1棟原廠房為3層磚混結(jié)構(gòu)，也已殘破不堪。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅4329平方米，廠房600平方米，合計住戶約280戶。住戶成份多為原氮肥廠職工遷到

12、此健房。住戶98%以上均無土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、有獨(dú)戶水、電表。拆遷成本估算： 按照我公司和氮肥廠原職工簽定的協(xié)議，我公司對搬遷的職工作出以下補(bǔ)償：1、住宅：640元/平方米*60平方米*280戶=10752000.00元2、經(jīng)營性用房：無3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 無4、室內(nèi)裝飾：無5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等： 無6、搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)等： 1）、搬家費(fèi)、過渡費(fèi)： 職工：280戶/年*2000元=560000元 經(jīng)營性用房：無 小計：560000元其他費(fèi)用 3）、 管理費(fèi)，拆遷費(fèi)： 15300平方米*4元/平方米=61200元 4）、 房屋拆遷評估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

13、 上述所有費(fèi)用小計：11408200元，折抵每平方補(bǔ)償金額為745.64元。 （二）建筑成本分析 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15

14、*12層； 一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554 總占地面積：5861，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460，容積率：2.17 高層均設(shè)計地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建設(shè)成本估算 （一）、工程前期費(fèi)： 1、拆遷成本 2、土地出讓金 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460*50元/=307.3萬元 4、人防基金：配套建地下室 5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元 6、墻改：61460*8=49.168萬元 7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元 8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元 9、質(zhì)量

15、監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元 10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元 11、防雷審查：61460*1=6.15萬元 12、消防審查： 13、文物：0.2萬元 14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元 15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元 16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元 17、測量定位：10萬元 18、煤氣增容：2500元/戶 19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/ 小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計） （二） 工程成本 1、樁基：59460*100元/=594.6萬元 2、地下室：4861*600元/=291.66萬元 3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元 6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元 7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元 小計：7527.1萬元總計、8155.03萬元（三）項目費(fèi)用分析 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/ 銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總