物業(yè)工程管理規(guī)程培訓(xùn)

1、 2015年9月基礎(chǔ)管理運行管理安全管理危機管理 為了完全掌握房屋及其物業(yè)設(shè)備的養(yǎng)護、維修，并對房屋維修管理和物業(yè)設(shè)施/設(shè)備管理有一個初步的概括的認(rèn)識，使其充分發(fā)揮物業(yè)功能，延長物業(yè)使用壽命，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。什么是物業(yè)設(shè)備？ 物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備。 大致包括以下：1、建筑、衛(wèi)生設(shè)備（給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等）2、建筑電器工程設(shè)備（供電及照明、弱電、電梯）3、防雷裝置等4、房屋廚房設(shè)備5、房屋景觀設(shè)備6、房屋清潔設(shè)備等 物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。主要有四類：1、設(shè)備資料案管理2、標(biāo)準(zhǔn)

2、化管理3、規(guī)章制度4、教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作基礎(chǔ)管理之設(shè)備資料案管理1、設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。2、設(shè)備維資料：如報修單、事故記錄、中大修記錄、技術(shù)革新記錄等。3、設(shè)備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料。設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一、是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管;二、是為設(shè)備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。基礎(chǔ)管理之標(biāo)誰化管理1、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：如各類設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)，完成標(biāo)準(zhǔn)，維修等級標(biāo)準(zhǔn)等2、管理標(biāo)準(zhǔn)：如報修程序，信息外理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個方面：一是為設(shè)備管

3、理職能的實施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟活動得供基本的依據(jù)和手段基礎(chǔ)管理之規(guī)章制度1、生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程2、管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度；3、責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報告度、安全制度、交接班制度等?；A(chǔ)管理之教育與培訓(xùn) 對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育物業(yè)設(shè)備的運行管理是設(shè)備在日常運行和使用過程中的各項給組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以

4、下兩類：1、設(shè)備運行的勞動組織2、設(shè)備運行管理制度設(shè)備運行的勞動組織定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設(shè)備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)的組織：如電梯設(shè)備運行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。設(shè)備運行管理制度設(shè)備的安全操作規(guī)程設(shè)備的巡視工作制度崗位責(zé)任制度制度與交接班制度記錄下報表制度報告制度服務(wù)規(guī)范物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機人亡的重大事故。同時，設(shè)備的合理使用

5、和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：加強安全教育與宣傳設(shè)備安全管理措施落實設(shè)備合格證制度安全責(zé)任制度加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓(xùn)安全作業(yè)訓(xùn)練，安全意識教育和安全作業(yè)管理。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設(shè)備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標(biāo)志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。設(shè)備管理安全管理措施對一些特殊或具有危險性的設(shè)備需設(shè)計和安裝必要的安全保護措施定期進行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度設(shè)備合格證制度 落實國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度。 要求使用和維修人員持證上崗。安全責(zé)任制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在

6、崗位責(zé)任制中，巡全必須作為一項責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)形成一整套安全責(zé)任制度特種設(shè)備 特種設(shè)備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實行政府安全監(jiān)察制度 按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗 配合安全檢查，落實合格證制度 形成一整套安全責(zé)任制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括：設(shè)備的三級保養(yǎng)。定期檢查計劃維修計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價設(shè)備的三級保養(yǎng)日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。一級給養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進行局部解體，進行清

7、洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設(shè)備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。定期檢查設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設(shè)備運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設(shè)備維修管理中的一個生要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設(shè)備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，有目的地做好修理前的準(zhǔn)備工作，以提高維修質(zhì)量。房屋安全檢查房屋安全檢查是物業(yè)管理的生要內(nèi)容。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)生損壞房、危險房五類。定期評定房屋完損等級（一般13年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。計劃維修 計

8、劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計劃維修的基本依據(jù)。計劃維修 零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機構(gòu)和精度， 中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%30%。 大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計算修理工作量的假定單位，勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量

9、標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示 有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計劃機電設(shè)備維修養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)供水設(shè)施當(dāng)班：日常保養(yǎng)、安全操作、運行情況正常、自動控制良好。周末：維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表 、聯(lián)軸器；水泵軸承加油。季末：泵體檢查、更換磨損件、管道系統(tǒng)保養(yǎng)。年終：上、下半年務(wù)清洗水池1次，電機軸承加油。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無滴漏，電機保護齊全，水表計量準(zhǔn)確，運轉(zhuǎn)無異常聲響、振動，軸承溫度正常，連續(xù)不間斷供水，有檢查記錄，維修、保養(yǎng)記錄。機電設(shè)備維修養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)供電設(shè)施當(dāng)班：日常檢查，無缺相，運行正常，記錄變壓器運行情況。周末：變壓器全面檢查，配電房、計

10、量儀表開關(guān)標(biāo)識、安全標(biāo)識，與電房防塵1次，發(fā)電機組運轉(zhuǎn)1次，時間不少于20分鐘。季末：保養(yǎng)變壓器接線柱，高低壓線路，發(fā)電機組。年終：化驗變壓器油。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準(zhǔn)確，配電房溫度不超過40度，備用發(fā)電機組發(fā)出額定功率，有檢查、維修保養(yǎng)記錄。機電設(shè)備維修養(yǎng)護質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)電梯日常保養(yǎng)，安全操作，正確使用，工作有記錄。維修、保養(yǎng)的周期、級別、內(nèi)容嚴(yán)格按國家電梯管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)資質(zhì)人員操作、維修，持證上崗；橋箱內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、電話保持工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)無振動，到站定位準(zhǔn)確，層門開閉靈活，自動性能良好，建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案。物業(yè)

11、設(shè)備的更新改造和購置評價設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟比較后，確定更新方案。物業(yè)設(shè)備的購置目的要進行反復(fù)研究。保證購置項目技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設(shè)備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)的方案。四大目標(biāo)查明危機原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)制止危機繼續(xù)存在工作重點鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限配合政府部門之行動善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒危機產(chǎn)生的內(nèi)部原因硬件軟件設(shè)計制度維修監(jiān)察更改

12、經(jīng)驗突發(fā)效率（反應(yīng)）外辦影響產(chǎn)生的危機法規(guī)供應(yīng)突發(fā)預(yù)防危機發(fā)生之措施物業(yè)管理是計劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）每天都有所準(zhǔn)備消除物業(yè)設(shè)計的危險性完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)控檢查）配合實際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度加強培訓(xùn)，加強效率（計論，演習(xí)）給常演習(xí)，加強宣傳急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件危機處理電梯困人確認(rèn)位置電梯編號、樓層；通知有關(guān)員要采取相應(yīng)行動乘家人數(shù)、照明、通風(fēng)情況；安撫乘客，注意傷?。患脊ぃ罕M快救人；密切監(jiān)控現(xiàn)場情況，管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)）安排臨時指導(dǎo)員盡快救出被困乘客，注意空氣暢順跟進乘客需要，道歉，如有病患情況

13、，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復(fù)改善；詳盡報告，注意事項：考慮設(shè)備之價值危機處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）應(yīng)變準(zhǔn)備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護地下室保護電梯保證去水道暢通 危機處理設(shè)備損壞（漏水）1、確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設(shè)備之距離，重點在電器、電梯及通訊設(shè)備等）2、關(guān)閉、切斷水源3、防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導(dǎo)，避開物業(yè)之較重要地方）4、加速排水（必須保證排水有效及順通）5、進行搶修6、監(jiān)察其它可能受影響之地方（可能引致之隱患）7、清潔及修復(fù)8、詳盡報告（拍照記錄）9

14、、向保險公司提交報告，要求索賠10、如有需要，跟進用戶關(guān)系（道歉，協(xié)助清理、修復(fù)等） 危機處理設(shè)備損壞（停電）1、確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）2、檢查原因3、備用發(fā)電機/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）4、注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）5、加強保安，加派巡邏6、恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）7、水泵排氣8、電腦系統(tǒng)9、檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)危機處理風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備1、留意政府有關(guān)部門通知/指示2、檢查秘有設(shè)施正常3、檢查所有應(yīng)急設(shè)備（備用）4、加固容易被吹走的戶外物品5、收回可移動之戶外物品6、檢

15、查下水道通暢7、關(guān)好窗戶，并加保護8、關(guān)好防風(fēng)閘門9、通知客戶10、當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備11、適時做戶外檢查危機處理風(fēng)災(zāi)之前準(zhǔn)備應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機，地拖物業(yè)準(zhǔn)備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或指派專人指示安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵┪C處理之風(fēng)災(zāi)過后檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復(fù)檢修受損設(shè)備詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠危機處理之誤報火警 派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情 盡快報告現(xiàn)場情況 確實誤報，盡快消防控制復(fù)位 調(diào)查誤報原因 消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報

16、告 如有需要，安排進行維修危機處理之火警處理程序確認(rèn)火警后，盡快評估是否報消防部門確認(rèn)所有消防系統(tǒng)正確運作，關(guān)閉空調(diào)機組考慮是否執(zhí)行緊急疏散計劃（封鎖大廈，許可人士除外）派遣物業(yè)保安及義務(wù)消防員進行滅火切斷火場電源關(guān)閉所有電梯于首層，只留消防專梯（派專人操作）協(xié)助消防員滅火火警過后，清理場地詳盡報告，照相如有需要，向保險公司索賠分析起火原因，究責(zé)任人，教育群眾危機處理之氣體泄漏如證實氣體泄漏，必須報警急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法現(xiàn)場查證是否屬實切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生炎花之行為關(guān)掉手機、傳呼機、對講機等無論是否屬實，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流關(guān)閉現(xiàn)場有關(guān)氣體開關(guān)疏散在場人士往空氣流通之處急救（

17、保安，防止盜竊）將昏迷者（暈倒）移至空氣流通之處急救讓有關(guān)部門檢查現(xiàn)場情況（如屬設(shè)備故障搶修）查證是否有犯罪行為是公安的責(zé)任詳盡報告（物業(yè)管理負(fù)責(zé)人研究是否跟進有關(guān)問題）思考案例危機處理討論1、自來水壓力低，停水2、裝修噪音3、停電4、噴頭爆裂5、配電房、制冷機房火災(zāi)6、漏水7、室外管線，管井問題設(shè)備管理值班制度1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。2、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。3、如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)

18、人員。4、值班人員接到報修時，應(yīng)及時通知相關(guān)班組，安排人員前往維修。5、所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報主管人員用意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、值班人員同值班人員對調(diào)；在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。設(shè)備管理交接班制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦班請假手續(xù)，才能請假。2、交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運行記錄；介紹運行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點儀表、工具：檢查設(shè)備狀況。交班時，雙方領(lǐng)班在值班日志上簽字。3、在下列情況下不得交接班：1）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時。2）交接班準(zhǔn)備工作未完成時。3）接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時。4）領(lǐng)班或由主管指定替代領(lǐng)班的人未到時。5）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人員時。設(shè)備管理報告制度1、出現(xiàn)下列情況應(yīng)報告領(lǐng)班：1）主要設(shè)備非正常操作的開停。2）主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3）設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修。4）維修才料的領(lǐng)用。5）零部件改造、代換或加工修理。6）運行人員短時間暫離崗位。7）維修人員工作去向。8）對外班組聯(lián)系。設(shè)備管理報告制度2、出現(xiàn)下列情