干貨：萬達(dá)物業(yè)接管驗(yàn)收五大模塊155條評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

1、干貨：萬達(dá)物業(yè)接管驗(yàn)收五大模塊155條評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)物業(yè)接管驗(yàn)收五大模塊155條評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，包含保安消防、設(shè)備設(shè)施、環(huán)境綠化、房屋建筑和配套設(shè)施。序號(hào)評(píng)估細(xì)項(xiàng)評(píng)估細(xì)則與要點(diǎn)評(píng)估類別一安防、消防、交通類安防模式對(duì)住區(qū)交通實(shí)行全封閉式管理。1安防智能化配置1、紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯(cuò)設(shè)置，消除翻越死角。2、電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地 段、管理處門口。3、電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲(chǔ)存方式。4、電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個(gè)轎箱。5、泳池設(shè)計(jì)12個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。6、攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電

2、話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。7、攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當(dāng)事人面部特征。應(yīng)具備一定的夜視能力。8、設(shè)置自動(dòng)巡更系統(tǒng)。9、設(shè)置門禁可視對(duì)講系統(tǒng)。10、接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。11、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。12、圍墻周界防越增設(shè)紅外報(bào)警和強(qiáng)光燈聯(lián)動(dòng)功能。2其它安防設(shè)置1、精裝住宅社區(qū)圍墻平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且精裝住宅社區(qū)圍墻高度不小于2.5m。2、不使用平行隔柵作為精裝住宅社區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應(yīng)不利于攀爬。3、具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應(yīng)安裝防爬刺等物防設(shè)施。

3、4、建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止攀爬的考慮。3消防設(shè)備設(shè)施配置1、消防控制室與安全控制中心合并設(shè)置。2、消防、噴淋供水主泵設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制開停（在監(jiān)控中心直接開停）。3、在天臺(tái)設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。4、煙感溫感控制系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)直接反映到消防監(jiān)控中心。5、變配電室、發(fā)電機(jī)房、動(dòng)力設(shè)備房等設(shè)備用房配置CO2自動(dòng)滅火裝置。6、消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。7、室外消防給水可采用高壓、臨時(shí)高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建筑物的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m。4消防通道設(shè)置1、

4、消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。2、消防車道中心線間距不宜超過160m。3、當(dāng)建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時(shí)，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道。4、供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。5、消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。6、防煙門、天臺(tái)門、設(shè)備房門鑰匙通用。7、防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。8、疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標(biāo)志。5人員及車輛出入口設(shè)置1、在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式。2、若人車共用出入口時(shí)，設(shè)置人行道寬

5、度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。3、車輛出入口盡量避免設(shè)計(jì)在坡道上。并設(shè)置防倒車裝置和防滑槽。4、精裝住宅社區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要設(shè)置道閘控制，并配置圖像對(duì)比識(shí)別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明裝置。5、主出入口崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)應(yīng)考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時(shí)還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費(fèi)時(shí)的遮陽和避雨設(shè)施。6、住區(qū)或車場(chǎng)出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)。6停車場(chǎng)設(shè)置1、機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車

6、位數(shù)的10%）。2、車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。3、在機(jī)動(dòng)車位配置密度較小的停車場(chǎng)（庫）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)。4、車庫出入口對(duì)著城市道路時(shí)應(yīng)留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.0m的60角內(nèi)不準(zhǔn)有遮擋。兩個(gè)出入口之間距離不小于10m。5、組團(tuán)內(nèi)的停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物品下墜損壞車輛。6、位于機(jī)動(dòng)車道旁的路燈燈位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)距離車道邊2m以上。位于室外車場(chǎng)上的路燈，底座應(yīng)安裝防護(hù)裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。7、高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開管理，劃定區(qū)域分開停放。

7、8、地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，另在停車庫內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。9、車庫照明使用多路或分級(jí)控制，合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。10、室內(nèi)停車場(chǎng)需設(shè)置清潔取水口及清潔池。11、非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)的服務(wù)半徑不宜大于100m，應(yīng)設(shè)置電源，便于保潔打掃。7道路設(shè)置1、精裝住宅社區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。2、住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。3、人車混流路段合理設(shè)置減速

8、標(biāo)志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。4、為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時(shí)應(yīng)有防撞措施。5、精裝住宅社區(qū)級(jí)道路及組團(tuán)級(jí)道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。6、住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設(shè)計(jì)在機(jī)動(dòng)車道中心位置。7、住區(qū)級(jí)道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活所造成的影響。8、住區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)盡可能實(shí)行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排

9、在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對(duì)行人的干擾。評(píng)估類別二設(shè)備設(shè)施、生活配套類1設(shè)備綜合1、機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房等設(shè)備房地面鋪設(shè)防滑地磚。2、大型設(shè)備的設(shè)備房（如變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房等）需預(yù)埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。3、商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計(jì)量。計(jì)量及計(jì)費(fèi)方式使用IC卡及抄表到戶。4、機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。2給排水系統(tǒng)1、精裝住宅社區(qū)進(jìn)水管口徑應(yīng)與精裝住宅社區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用

10、熱水器能正常點(diǎn)火）。2、二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。3、地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，兩個(gè)水池的出水管用環(huán)管相連；需清洗水池時(shí)關(guān)閉一個(gè)水池進(jìn)行清洗，使用另一個(gè)水池。4、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。5、所有大廈（精裝住宅社區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高低水位報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。6、排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。3供配電系統(tǒng)1、智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有

11、發(fā)電機(jī)備用電源。2、變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，變壓器溫度自動(dòng)控制系統(tǒng)；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號(hào)應(yīng)連接到中心。3、各種配電箱（柜）鑰匙通用。4、多層、小高層精裝住宅社區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。5、強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。6、發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。4照明系統(tǒng)1、路燈、草坪燈設(shè)計(jì)為可分路段、分時(shí)間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。2、住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯

12、供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安計(jì)量設(shè)備，以便對(duì)住區(qū)公共用電的耗電情況進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)計(jì)。3、應(yīng)在廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)置臨時(shí)用電電源插座。4、十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關(guān)，十八層以上高層住宅應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。5、水景地?zé)糇呔€不要做水下燈，做壁燈，走明線。6、盡量減少地?zé)襞渲?、消除后期維修隱患。5電梯系統(tǒng)1、控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。2、與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。3、電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水系統(tǒng)。4、在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。5、高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應(yīng)考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行

13、至特定樓層）6、轎廂內(nèi)轎廂風(fēng)扇要保證通風(fēng)良好。7、電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫，降噪設(shè)備，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只。評(píng)估類別三環(huán)境、綠化類1清潔設(shè)施1、根據(jù)人流、環(huán)境狀況，精裝住宅社區(qū)適當(dāng)位置合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對(duì)以上設(shè)備進(jìn)行清洗。2、高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施，可容納生活垃圾收集桶。3、宜考慮夏季風(fēng)影響，在精裝住宅社區(qū)偏僻地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標(biāo)準(zhǔn)為： 5-7立方米/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，地面鋪設(shè)

14、廣場(chǎng)磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。4、地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。5、苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。6、靠路邊2030cm處， 間距40m左右應(yīng)設(shè)置綠化給水點(diǎn)。每10個(gè)單元設(shè)置一個(gè)保潔取水點(diǎn)，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨(dú)加裝計(jì)量表。2景觀綠化設(shè)置1、綠化樹木種植應(yīng)該考慮對(duì)精裝住宅社區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。2、住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植高大樹木，利于隔音。3、住區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機(jī)動(dòng)車道和人行道，并設(shè)置一定寬度

15、的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。4、設(shè)計(jì)時(shí)考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時(shí)花壇內(nèi)水向外滲出，造成路面積水。5、綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。6、綠化布局不宜遮擋住宅采光及機(jī)動(dòng)車拐彎視角，影響機(jī)動(dòng)車拐彎視角時(shí)需設(shè)置凸鏡。7、水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用。8、因水景的維護(hù)成本較高，項(xiàng)目多設(shè)置休閑、兒童娛樂設(shè)施，少規(guī)劃水景；水景盡量利用天然水系。9、水系岸床應(yīng)設(shè)置警示和防護(hù)設(shè)施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)

16、施。10、精裝住宅社區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用。評(píng)估類別四房屋單體類1空調(diào)位1、空調(diào)位尺寸應(yīng)滿足市場(chǎng)最大空調(diào)型號(hào)尺寸。2、空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設(shè)計(jì)要合理，距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。3、空調(diào)預(yù)留穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進(jìn)入。預(yù)留孔應(yīng)距當(dāng)層樓地面2.2米左右，4、空調(diào)冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于32mm，以防堵塞。5、空調(diào)百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。2屋面、露臺(tái)1、天臺(tái)、露臺(tái)宜統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。2、多層、高層在屋頂

17、女兒墻的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。3、上人屋面應(yīng)在公共位置設(shè)置人孔。4、10平方米以上公共可上人屋面、天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置給水、排水點(diǎn)。5、高層采光井平臺(tái)設(shè)計(jì)專用清潔通道。6、面積較大的陽臺(tái)、露臺(tái)統(tǒng)一安裝雨蓬。7、頂層應(yīng)考慮鄰里陽臺(tái)的隔離，宜作分戶隔墻（欄），以保證安全和住戶的私密性。3門窗1、陽臺(tái)門使用推拉門。2、住宅外窗應(yīng)考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對(duì)其它住戶的門窗。3、一層或易于翻越的樓層設(shè)置防盜網(wǎng)、門。4、陽臺(tái)、露臺(tái)門宜有門檻，高度在150mm左右適宜.5、門窗的開啟方向應(yīng)不影響使用者活動(dòng)。4其它1、煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸

18、不小于250mm250mm。2、底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。3、聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。評(píng)估類別五公共服務(wù)設(shè)施類1物業(yè)管理用房1、管理處辦公室位置在精裝住宅社區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。管理處功能用房應(yīng)包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。2、管理用房面積根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應(yīng)考慮相適宜的臨時(shí)用房。3、客戶營銷中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設(shè)置在會(huì)所，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨(dú)立于會(huì)所的對(duì)外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會(huì)所前臺(tái)功能重疊的錯(cuò)覺，影響會(huì)所的正常運(yùn)作。4、員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自

19、然通風(fēng)較好、利于員工健康，在設(shè)有倉庫的建筑物內(nèi)不宜設(shè)置員工集體宿舍。5、食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設(shè)計(jì)合理的排油煙道，避免油煙對(duì)業(yè)主的影響。2業(yè)委會(huì)、社康中心1、業(yè)委會(huì)用房面積按地規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起2、15萬平方米以上的大精裝住宅社區(qū)宜設(shè)置100平方米左右社康中心房屋。3商鋪1、根據(jù)商鋪用途設(shè)置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設(shè)置獨(dú)立、公用洗手間。2、封閉管理的精裝住宅社區(qū)外圍商鋪不設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)后門，考慮到消防的要求設(shè)置有隔柵的窗戶。3、部分噪音大，營業(yè)晚等對(duì)住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。4、對(duì)于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。5、餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時(shí)此類功能用房在精裝住宅社區(qū)下風(fēng)口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。6、在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。7、城郊地區(qū)的需要提前考慮商業(yè)的引入。4體育活動(dòng)設(shè)施1、在精裝住宅社區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)器械