財務(wù)報表分析002

1、財務(wù)報表分析財務(wù)報表分析報告萬科股份有限公司財務(wù)報表分析 報告一、 公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，是目前中國最大的 專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。 2008 年公司完成新開工面積 523.3 萬平方米， 竣工面積 529.4 萬平方米，實現(xiàn)銷售金額 478.7 億元，結(jié)算收入 404.9 億元，凈利潤 40.3 億元。萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)， 1993 年將大眾住宅開發(fā)確定為公 司核心業(yè)務(wù)。至 2008 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海 三大城市經(jīng)濟圈為重點的 31 個城市。當(dāng)年共銷售住宅 42500套，在 全國商品住宅市場的占有率從 2.07%提升到 2.34%

2、，其中市場占有率 在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山 9 個城 市排名首位。萬科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的 業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn) 可。1991年1月29日，發(fā)行 A股在深圳證券交易所上市。 1993年5 月 28 日，發(fā)行 B 股在深圳證券交易所上市。過去二十年，萬科營業(yè) 收入復(fù)合增長率為 31.4.% ，凈利潤復(fù)合增長率為 36.2%；公司在發(fā)展 過程中先后入選 福布斯 “全球 200 家最佳中小企業(yè)”、 “亞洲最 佳小企業(yè) 200 強”、“亞洲最優(yōu) 50大上市公司”排行榜；多次獲得 投資者關(guān)系 等國際

3、權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、 最佳投資者關(guān) 系等獎項。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢： “萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)， 旗下“四季花城”、 “城市 花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛； 公司研 發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā) 明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證； 公司創(chuàng) 立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。 同時也是國內(nèi)第一家 聘請第三方機構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)萬科 2010 年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司， 2011 年正式宣布三大產(chǎn)品線， 近兩年，萬科雖然一直

4、強調(diào)以住宅開發(fā)為主， 但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動作頻頻。 截止目前， 萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科 2049 四大商業(yè)產(chǎn)品線，在全國在建、 規(guī)劃 18 個購物中心項目，商業(yè)面積達(dá) 150 萬平方米。、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 1、2011年房地產(chǎn)市場回顧分析 圖表 1：2008-2011 年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2011年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 :國房景氣指數(shù)） 為99.87 ，這是該指數(shù)連續(xù)第 6個月下跌， 也是自2009年8月份以來該 指數(shù)首次跌破 100的“景氣臨界點”（見圖表 1）。該數(shù)據(jù) 也反映出在 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、 新開工面積、 施工面積以及銷售面積增速 全

5、面回落的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)“全面入冬”。2 、 2012 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（1）行業(yè)全面回穩(wěn)如果說 2010-2011 年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段， 期間行業(yè)政 策面持續(xù)收緊， 市場交易量持續(xù)萎縮， 一二線城市房價持續(xù)回調(diào)， 而 進(jìn)入 2012 年以來，調(diào)控其實逐漸進(jìn)入了第二階段，我們看到行業(yè)基本面在 2012 年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企 業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價也正逐漸企穩(wěn)回升2)銷售額普超2012 年雖然宏觀經(jīng)濟政策沒有調(diào)頭放松，但長期的平穩(wěn)過后， 下半年整個房地產(chǎn)市場進(jìn)入了以消費持續(xù)回歸市場為特點的 “后調(diào)控 時代”。(3) 行業(yè)利潤率明顯降低 雖然標(biāo)桿房

6、企的銷售業(yè)績?nèi)€飄紅，但行業(yè)利潤率卻明顯降低。今年以來企業(yè)去利潤化已成為行業(yè)的主基調(diào)。 隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè) 的調(diào)控持續(xù)加壓， 整個行業(yè)的利潤水平逐漸回落， 未來繼續(xù)回調(diào)的趨 勢已經(jīng)確立。以標(biāo)桿房企發(fā)布的半年報和三季報的銷售凈利潤率作為 其 2012 年的銷售凈利潤參考， 通過數(shù)據(jù)對比可以看到， 自 2007 年以 來，標(biāo)桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，已從 2007 年的 24% 下滑到 2012 年的 18%。從典型企業(yè)的利潤率來看，多數(shù)企業(yè)的盈利 能力下降，僅中海、華潤等少數(shù)幾家央企仍然保持增長。(4) 房企開始謀求轉(zhuǎn)型，通過多元化業(yè)態(tài)規(guī)避風(fēng)險2012 年上半年房企“以價換量”已經(jīng)導(dǎo)

7、致利潤率狀況持續(xù)惡化， 因此不少房企開始謀求轉(zhuǎn)型， 通過養(yǎng)老地產(chǎn)、 商業(yè)地產(chǎn)、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等 多元化業(yè)態(tài)來規(guī)避未來住宅市場的風(fēng)險。三、行業(yè)狀況及行業(yè)地位分析1 、萬科股份有限公司1)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢萬科為我國行業(yè)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司。截至2008年 9月，公司的總資產(chǎn)由 499億元增長 1214億元。經(jīng)營規(guī)模的 逐步擴大將為公司與其他大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭創(chuàng)造條件。 公司可以 憑借規(guī)模效應(yīng)增強市場營銷能力、 降低生產(chǎn)成本， 進(jìn)而提高公司盈利 能力和抗風(fēng)險能力。（2）品牌號召力優(yōu)勢 在當(dāng)前形勢下，開發(fā)商的分化加劇，品牌開發(fā)商凸顯競爭優(yōu)勢。在市場調(diào)整中，萬科 2008 年 1 9 月份銷售業(yè)

8、績明顯好于行業(yè)水平。 08年以來公司市場份額相比 07年進(jìn)一步上升。 公司品牌以產(chǎn)品優(yōu)勢 為支撐，與各地產(chǎn)項目品牌、 物業(yè)品牌互動。 經(jīng)過 1 多年的住宅業(yè)經(jīng) 營經(jīng)驗，公司積累了相當(dāng)數(shù)量的忠實客戶。 品牌效應(yīng)促進(jìn)銷售額的增 加，提高公司的盈利水平和社會形象。 從前段時間降價促銷的效果來 看，表明消費者更傾向于選擇品牌開發(fā)商， 對其降價促銷也較容易認(rèn) 同。（3）管理優(yōu)勢在日常管理里中， 萬科從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個方面， 建立跨地域 設(shè)計工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 構(gòu)成了創(chuàng)新的萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系。 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè) 計能切實保證不同地區(qū)、 不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)提高設(shè)計、 采購、施工 的效率，從而使產(chǎn)品的個性與創(chuàng)新具有更

9、堅實的基礎(chǔ)。 最大化客戶價 值，加強了“精益管理”的探索，進(jìn)一步關(guān)注客戶需求、立足剛性需 求，積極應(yīng)對市場風(fēng)險變化的公司將在競爭中有更大的優(yōu)勢。（4）創(chuàng)新技術(shù)優(yōu)勢萬科從流程和成果標(biāo)準(zhǔn)兩個方面， 建立跨地域設(shè)計工作的統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)，構(gòu)成了創(chuàng)新的萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系。 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計能切實保證不同 地區(qū)、不同系列產(chǎn)品的品質(zhì)，提高設(shè)計、采購、施工的效率，從而使 產(chǎn)品的個性與創(chuàng)新具有更堅實的基礎(chǔ)。 創(chuàng)新的產(chǎn)品開發(fā)既適應(yīng)了未來 更激烈的市場競爭、建立更強大競爭優(yōu)勢的重要手段 .（5）資源優(yōu)勢融資能力優(yōu)勢 根據(jù)中誠信證券評估有限公司的綜合評定， 萬科的主體信用等級 為 AA+。即使在 2008 年信貨緊縮的宏觀背景

10、下公司仍然具備相對豐 富的融資來源。萬科積極探索新的融資渠道，其中發(fā)行不超過 59 億 的公司債券的方案已獲中國證監(jiān)會發(fā)審委審核通過 . 萬科在資本市場 的信用， 不僅在行業(yè)內(nèi)、 而且在跨行業(yè)對比中， 已經(jīng)積累了一定的優(yōu) 勢。在行業(yè)資金緊張的局面下， 具有良好的資信能力和廣泛融資渠道 的企業(yè)，在房地產(chǎn)這種資金密集性行業(yè)中的競爭中將占據(jù)更為有利的 地位。人力資本優(yōu)勢萬科長期形成的規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理人文化， 不僅培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的 職業(yè)經(jīng)理人 . 團隊，而且還將這種人力資本的優(yōu)勢不斷轉(zhuǎn)化為專業(yè)化 的企業(yè)競爭力。 公司于 2007 年啟動了“社會精英計劃”，跨行業(yè)招募 國際化精英人才。公司還于 2007

11、年啟動了海外新動力計劃，為未來 的發(fā)展蓄積人才資源。 通過人力資本的運作可以有效提高管理的有效 性和精細(xì)程度以及企業(yè)的創(chuàng)新技術(shù)， 以此增強自身的竟?fàn)幠芰偷钟L(fēng)險的能力土地資本優(yōu)勢 行業(yè)資源整合的加速也為公司提供了較多機會。從土地儲備來 看，報告期內(nèi)公司 76.2%的項目資源通過合作方式獲取，新增土地平 均成本約 2155元/ 平方米，遠(yuǎn)低于去年平均水平。公司以為珠三角、 長三角和環(huán)渤海區(qū)域為核心實施“ 3+X”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。從儲備資源 在三大經(jīng)濟圈以及一線城市的分布清況來看， 考慮到人口遷徙的主要 目的地是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的中心城市， 這些地區(qū)年輕人口流入、 年輕家庭增 長的趨勢更為明顯。在未來相當(dāng)

12、長一段時間內(nèi)，住房需求依然旺盛， 公司在這些地區(qū)都有很強的競爭實力。2 、保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)始終堅持以普通住宅開發(fā)為主、 適度拓展商業(yè)地產(chǎn)， 產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)合理。公司始終堅持以廣州、北京、上海地區(qū)為主，重點發(fā)展 經(jīng)濟中心城市， 適當(dāng)拓展二線城市， 實施全國化戰(zhàn)略布局， 在全國十 大中心城市擁有 46 個項目，具有戰(zhàn)略管理優(yōu)勢。保利地產(chǎn)既有經(jīng)過軍旅生涯錘煉的部隊指揮干部， 又有一大批專 業(yè)技術(shù)人才，公司員工 82%以上擁有本科以上學(xué)歷， 35%以上擁有研 究生以上學(xué)歷，還有博士和海外歸來留學(xué)人士 14 名。他們“奮發(fā)向 上、團結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、誠信規(guī)范、紀(jì)律嚴(yán)明”，具有人力資源優(yōu) 勢。保利地產(chǎn)有近 1

13、000 萬平方米建筑面積的優(yōu)質(zhì)土地儲備，成本較 低，結(jié)構(gòu)合理， 主要為京穗滬等中心城市的普通住宅用地； 平均每股 的土地儲備量居行業(yè)前列，具有土地資源優(yōu)勢。保利地產(chǎn)以 “打造中國地產(chǎn)長城”的公司愿景， 以“規(guī)范誠信” 的公司形象，以“和諧、自然、舒適”的產(chǎn)品理念，全面實施品牌戰(zhàn) 略，公司品牌價值和感召力迅速提升， 品牌價值居全國行業(yè)五強之列， 至 2010 年，“保利地產(chǎn)”品牌資產(chǎn)將爭取突破 30 億元。對于保利地產(chǎn)來說， 打通了資本運作的渠道， 將有效下降公司資 產(chǎn)負(fù)債率，財務(wù)抗風(fēng)險能力和償債能力明顯增強， 資本結(jié)構(gòu)得到改善， 同時，由于公司資產(chǎn)規(guī)模擴大， 將使公司的綜合競爭實力和盈利能力

14、在新的平臺上實現(xiàn)躍升。3 、世茂世貿(mào)分別在港交所和上交所上市， 旗下有世貿(mào)房地產(chǎn)和世貿(mào)股份 兩家上市公司， 11 月 11 日的上市市值約 687 億元（人民幣），居國 內(nèi)開發(fā)商第五位。世貿(mào)是目前國內(nèi)前五大開發(fā)商中唯一的民營企業(yè)， 由許榮茂家族掌控。世貿(mào)起家于福建，成長于北京，成功于上海。本 世紀(jì)初開始，世貿(mào)在上海浦東陸家嘴開發(fā)的 “世貿(mào)濱江花園” 是上海 房地產(chǎn)發(fā)展史上里程碑式的項目。 “世貿(mào)濱江花園”是上海房地產(chǎn)市 場走向繁榮的開山之作， 曾邀請當(dāng)時以主演電影 “花樣年華” 而紅極 一時的梁朝偉和張曼玉為代言人， 面向全球發(fā)售， 轟動一時。 對于世 貿(mào)而言， 老五位置并非穩(wěn)固， 可能很快就

15、被人代替。 目前世貿(mào)的位置 將面對恒大、碧桂園、富力、招商、龍湖等開發(fā)商的直接競爭。四、競爭策略分析1 、萬科股份有限公司戰(zhàn)略（1）萬科在公司層戰(zhàn)略上選擇的是增長戰(zhàn)略。增長戰(zhàn)略追求不 斷擴大組織的經(jīng)營規(guī)模， 提高產(chǎn)品的市場占有率， 并不優(yōu)先考慮產(chǎn)品 的利潤率， 而是通過較低的定價， 擴大產(chǎn)品的銷量， 以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟 效應(yīng)，從而確立市場的主導(dǎo)地位。（2）在事業(yè)層戰(zhàn)略上萬科選擇的是成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn) 略尋求在生產(chǎn)、 營銷和其他運營領(lǐng)域中的高效率， 制造費用保持在盡 可能低的水平上， 企業(yè)想方設(shè)法削減成本， 但這并不是以犧牲產(chǎn)品質(zhì) 量為代價， 它們的產(chǎn)品在質(zhì)量上并不會低于競爭對手， 至少能夠為

16、消 費者所接受，旨在通過提供相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品耕地的價格來增強市場競爭 力。萬科之所以能夠在市場上勝出， 與其強大的成本管理能力是密不 可分的。房地產(chǎn)是一個高利潤的行業(yè)， 往往使大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商忽 視了成本的控制， 而萬科早就意識到這個問題， 通過多種手段有效地 控制了成本。（3）堅持主流市場定位、嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，立足現(xiàn)有城市，以自 主需求為基礎(chǔ)，堅持“為普通人蓋好房子” 、“蓋有人住的房子”的產(chǎn) 品和服務(wù)理念， 繼續(xù)探索和加強服務(wù)配套， 提高客戶居住感受。 為更 好地滿足客戶的生活需要，公司積極推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)升級。（4）堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略，包括：堅持小戶型和裝修房；堅持快 速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲

17、備； 重視合作；穩(wěn)健的投資策略； 以及推動住 宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。2 、萬科的競爭戰(zhàn)略優(yōu)勢（1）公司定位明確，管理層的戰(zhàn)略意識強。萬科戰(zhàn)略實施的 退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)， 萬科成為真正意義上 經(jīng)營單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團。（2）良好的品牌優(yōu)勢萬科就是在中國房地廣行業(yè)尚未成熟許多企業(yè)尚未有此意識 的環(huán)境下， 努力建立以服務(wù)為宗旨的品牌， 強調(diào)住戶的舒適和個 性化，依靠品牌 優(yōu)勢來調(diào)動樓盤的發(fā)展， 從而搶先在市持中占據(jù)了 比較大的份額。 在高度的專業(yè) 化、標(biāo)準(zhǔn)化的運作下， 萬科提煉出自 身獨特的核心競爭力，最終成為房地產(chǎn)第一 品牌。3 、萬科的競爭戰(zhàn)略劣勢：（1）資金需求的壓力日益增大。由于房地產(chǎn)的繁榮

18、發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)形成比較成熟的發(fā)展模式， 相對而言已經(jīng)形成了幾大巨頭的主導(dǎo)發(fā)展。 住宅的開發(fā)已經(jīng)往精細(xì)化 的方向發(fā)展， 各大房地產(chǎn)的實力都不弱。 這時的競爭就是靠籌措資金 能力，以期獲得更好的項目。 這從萬科的凈利潤現(xiàn)金含量變化可以看 出：2011年 30.22%、2010年 30.72%、2009年 173.62%。逐年的比 例下降表明萬科的現(xiàn)金流動能力壓力增大。 再加上近兩年的國家宏觀 調(diào)控，出臺限價的政策之后，萬科越發(fā)顯現(xiàn)了資金的需求壓力。（2）土地儲備的劣勢 與保利這些國家大型的控股企業(yè)相比，在土地儲備上面處于劣 勢。如下圖所示：4、世茂與萬科對比：（ 1）世茂在公司層戰(zhàn)略上選擇的是穩(wěn)

19、定戰(zhàn)略。 穩(wěn)定戰(zhàn)略并不片面追 求規(guī)模的快速增長和市場占有率的大幅度提高， 而是把追求高的投資 回報率和組織的平穩(wěn)發(fā)展置于優(yōu)先位置。 近年來，世茂的銷售增長率 明顯不如萬科，但在主營業(yè)務(wù)毛利率方面則一直高于萬科。（ 2）在事業(yè)層戰(zhàn)略上世茂選擇的是差異化戰(zhàn)略。 主要通過提供與眾 不同的產(chǎn)品， 以得到顧客的廣泛認(rèn)同， 避免和其它同行在價格上展開 直接的競爭。 世茂立足于高端市場， 主要開發(fā)高檔住宅、 高級酒店和 商務(wù)社區(qū)， 通過重塑其樓盤的形象來贏得消費者的高度認(rèn)可。 其樓盤 的高昂守家， 足以彌補實行差異化所增加的成本， 切能夠獲得較高的 投資回報。因此其銷售毛利率一直高于萬科。五、會計分析1.

20、資產(chǎn)負(fù)債表20102012年萬科股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報表日期2010-12-31 （萬元）2011-12-31 （萬元）2012-12-31 （萬元）2011年變動率2012年變動率流動資產(chǎn) :貨幣資金3,781,690.003,423,950.005,229,154.00-9.46%34.52%交易性金融資產(chǎn)-應(yīng)收賬款159,402.00151,481.00188,655.00-4.97%19.70%預(yù)付款項1,783,800.002,011,620.003,337,361.0012.77%39.72%其他應(yīng)收款1,493,830.001,844,060.002,005,792.0

21、023.45%8.06%存貨13,333,300.0020,833,500.0025,516,411.0056.25%18.35%流動資產(chǎn)合計20,552,100.0028,264,700.0022.09%36,277,373.0037.53%非流動資產(chǎn) :可供出售金融資產(chǎn)40,476.4044,126.20476.009.02%-9170.21%長期股權(quán)投資449,375.00642,649.00704,031.0043.01%8.72%投資性房地產(chǎn)12,917.60112,611.00237,523.00771.76%52.59%固定資產(chǎn)原值167,441.00212,119.0026.6

22、8%累計折舊45,482.8052,532.9015.50%固定資產(chǎn)凈值121,958.00159,586.0030.85%固定資產(chǎn)凈額121,958.00159,586.00161,226.0030.85%1.02%在建工程76,428.2070,555.30105,112.00-7.68%32.88%無形資產(chǎn)37,395.2043,547.4042,685.0016.45%長期待攤費用3,216.144,099.944,232.0027.48%3.12%遞延所得稅資產(chǎn)164,316.00232,624.00305,486.0041.57%23.85%其他非流動資產(chǎn)105,599.0046,

23、379.3021,849.00-56.08%商譽20,169.00非流動資產(chǎn)合計1,011,680.001,356,180.001,602,789.0034.05%18.18%資產(chǎn)總計21,563,800.0029,620,800.0037,880,162.0037.36%21.80%流動負(fù)債 :短期借款147,800.00172,445.00993,240.0016.67%82.64%交易性金融負(fù)債1,505.451,704.182,576.0013.20%33.84%應(yīng)付票據(jù)03,125.00497,713.00-99.37%應(yīng)付賬款1,692,380.002,974,580.004,48

24、6,100.0075.76%33.69%預(yù)收款項7,440,520.0011,110,200.0013,102,398.0049.32%15.20%應(yīng)付職工薪酬141,576.00169,035.00217,775.0019.40%22.38%應(yīng)交稅費316,548.00407,862.00451,559.0028.85%9.68%應(yīng)付利息12,780.7027,229.9064,969.00113.05%58.09%其他應(yīng)付款1,681,400.003,021,680.003,604,532.0079.71%16.17%一年內(nèi)到期的非 流動負(fù)債1,530,570.002,184,580.00

25、2,562,496.0042.73%14.75%流動負(fù)債合計12,965,100.0020,072,400.0025,983,358.0054.82%22.75%非流動負(fù)債 :長期借款2,479,050.002,097,200.003,603,607.00-15.40%41.80%應(yīng)付債券582,114.00585,040.000.50%預(yù)計非流動負(fù)債4,110.733,867.794,429.00-5.91%12.67%遞延所得稅負(fù)債73,899.3077,890.6073,381.005.40%-6.15%其他非流動負(fù)債881.611,179.821,568.0033.83%24.76%非

26、流動負(fù)債合計3,140,060.002,765,170.003,682,985.00-11.94%24.92%負(fù)債合計16,105,160.0022,837,570.0029,666,343.0041.80%23.02%所有者權(quán)益 :實收資本 （ 或股 本）1,099,520.001,099,520.001,099,555.000.00%0.00%資本公積878,934.00884,346.00868,386.000.62%-1.84%盈余公積1,058,770.001,364,870.001,701,705.0028.91%19.79%未分配利潤1,347,030.001,893,460.0

27、02,668,810.0040.57%29.05%外幣報表折算差 額39,013.2054,577.6044,099.0039.90%-23.76%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計4,423,270.005,296,780.006,382,555.0019.75%17.01%少數(shù)股東權(quán)益1,035,350.001,486,470.001,831,264.0043.57%18.83%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計5,458,620.006,783,250.008,213,819.0024.27%17.42%20102012年保利房地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報表日期2010-12-31

28、（萬元）2011-12-31 （萬元）2012-12-31 （萬元）2011年變動率2012年變動率流動資產(chǎn) :貨幣資金1,915,145.001,815,262.003,267,270.00-5.22%79.99%交易性金融資產(chǎn)00-#DIV/0!應(yīng)收票據(jù)30.0045.00應(yīng)收賬款58,718.00105,765.00188,028.0080.12%77.78%預(yù)付款項1,337,068.001,254,471.001,641,855.00-6.18%30.88%其他應(yīng)收款366,421.00412,868.00251,222.0012.68%-39.15%存貨10,989,814.001

29、5,210,743.0018,964,382.0038.41%24.68%流動資產(chǎn)合計14,667,166.0018,799,139.0024,312,802.0028.17%29.33%非流動資產(chǎn) :可供出售金融資產(chǎn)長期股權(quán)投資93,696.0098,658.00135,079.005.30%36.92%投資性房地產(chǎn)423,960.00480,121.00471,796.0013.25%-1.73%固定資產(chǎn)32,294.0093,980.00137,843.00191.01%46.67%在建工程#DIV/0!#DIV/0!無形資產(chǎn)896.001,021.001,087.0013.95%6.4

30、6%長期待攤費用516.001,134.003,658.00119.77%222.57%遞延所得稅資產(chǎn)13,231.0026,370.0053,563.0099.30%103.12%其他非流動資產(chǎn)1,039.001,034.001,034.00-0.48%0.00%非流動資產(chǎn)合計565,632.00702,318.00804,060.0024.17%14.49%資產(chǎn)總計15,232,798.0019,501,457.0025,116,862.0028.02%28.79%流動負(fù)債 :短期借款45,000.00212,340.00134,800.00371.87%-36.52%交易性金融負(fù)債#DI

31、V/0!#DIV/0!應(yīng)付票據(jù)776-100.00%#DIV/0!應(yīng)付賬款420,951.00954,492.001,279,289.00126.75%34.03%預(yù)收款項5,154,433.007,092,823.009,054,736.0037.61%27.66%應(yīng)付職工薪酬24,052.005,696.009,412.00-76.32%65.24%應(yīng)交稅費-147,809.00-395,193.00-408,460.00167.37%3.36%應(yīng)付利息16,533.0018,770.0015,730.0013.53%-16.20%其他應(yīng)付款687,351.00789,463.001,52

32、9,203.0014.86%93.70%一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債688,380.001,180,203.002,432,403.0071.45%106.10%流動負(fù)債合計6,889,667.009,858,594.0014,047,113.0043.09%42.49%非流動負(fù)債 :長期借款4,702,938.004,997,979.005,585,041.006.27%11.75%應(yīng)付債券427,179.00428,241.000.000.25%-100.00%預(yù)計非流動負(fù)債遞延所得稅負(fù)債10,980.0010,201.006,755.00-7.09%-33.78%其他非流動負(fù)債非流動負(fù)債合計5

33、,141,097.005,436,421.005,591,796.005.74%2.86%負(fù)債合計12,030,764.0015,295,015.0019,638,909.0027.13%28.40%所有者權(quán)益 :#DIV/0!實收資本 （ 或股 本）457,564.00594,833.00713,799.0030.00%20.00%資本公積1,327,963.001,189,723.001,077,692.00-10.41%-9.42%盈余公積47,563.0062,775.0081,172.0031.98%29.31%未分配利潤1,137,870.001,678,293.002,375,8

34、31.0047.49%41.56%外幣報表折算差額-31.00143.00145.00-561.29%1.40%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計2,970,929.003,525,767.004,248,639.0018.68%20.50%少數(shù)股東權(quán)益231,105.00680,675.001,229,314.00194.53%80.60%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計3,202,034.004,206,442.005,477,953.0031.37%30.23%負(fù)債和所有者權(quán)益（ 或股東權(quán)益 ） 總計15,232,798.0019,501,457.0025,116,862.0028.02%

35、28.79%20102012年上海世貿(mào)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債水平分析表報表日期2010-12-31 （元）2011-12-31 （元）2012-12-31 （元）2011 年變動率2012年變動率流動資產(chǎn) :貨幣資金4,060,863,433.895,015,390,584.924,733,739,283.0623.51%-5.62%交易性金融資產(chǎn)-#DIV/0!應(yīng)收票據(jù)7,000,000.00應(yīng)收賬款877,209,681.79293,229,721.75436,329,053.24-66.57%48.80%應(yīng)收股利7,200,000.0011,000,000.005,400,000.00預(yù)付

36、款項1,682,294,984.862,458,225,762.89140,278,893.5746.12%-94.29%其他應(yīng)收款662,097,880.96908,065,351.38922,043,928.5437.15%1.54%存貨9,641,914,787.61 11,413,405,188.49 14,623,548,299.9018.37%28.13%流動資產(chǎn)合計16,931,580,769.11 20,099,316,609.43 20,868,339,458.3118.71%3.83%非流動資產(chǎn) :可供出售金融資 產(chǎn)347,823,211.44267,362,032.863

37、69,832,771.50-23.13%38.33%長期股權(quán)投資3,038,900.6949,344,837.352,141,792,221.011523.77%4240.46%投資性房地產(chǎn)7,639,300,000.00 10,808,300,000.00 12,032,500,000.0041.48%11.33%固定資產(chǎn)88,061,792.871,058,422,419.13764,921,756.991101.91%-27.73%在建工程531,815,014.43-100.00%無形資產(chǎn)36,647,921.90200,925,673.90197,013,389.73448.26%-

38、1.95%長期待攤費用15,312,128.0568,172,436.1481,816,658.07345.22%20.01%遞延所得稅資產(chǎn)352,021,312.04454,715,634.45628,270,033.0529.17%38.17%其他非流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)合計9,014,020,281.42 12,907,243,033.83 16,216,146,830.3543.19%25.64%資產(chǎn)總計25,945,601,050.53 33,006,559,643.26 37,084,486,288.6627.21%12.35%流動負(fù)債 :短期借款1,916,703,472.001,4

39、67,208,222.001,454,880,000.00-23.45%-0.84%交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)51,320,500.001,200,000.00-97.66%應(yīng)付賬款1,325,956,207.842,460,456,538.572,685,577,092.5385.56%9.15%預(yù)收款項2,884,597,275.772,302,105,001.292,717,920,195.29-20.19%18.06%應(yīng)付職工薪酬3,390,439.109,651,674.8311,776,492.07184.67%22.02%應(yīng)交稅費250,060,886.31338,345,841.0

40、8560,880,166.1935.31%65.77%應(yīng)付利息13,182,369.4050,889,664.6252,179,213.08286.04%2.53%應(yīng)付股利139,124,715.84其他應(yīng)付款3,226,921,200.533,123,444,361.175,757,712,387.97-3.21%84.34%一年內(nèi)到期的非 流動負(fù)債780,590,000.003,216,669,237.752,684,319,000.00312.08%-16.55%流動負(fù)債合計10,401,401,850.95 13,020,091,041.31 16,065,569,262.9725.1

41、8%23.39%非流動負(fù)債 :長期借款4,334,235,533.735,564,475,149.015,300,254,560.7728.38%-4.75%應(yīng)付債券預(yù)計非流動負(fù)債遞延所得稅負(fù)債1,029,750,703.271,501,686,061.051,766,180,893.5045.83%17.61%其他非流動負(fù)債非流動負(fù)債合計5,363,986,237.007,066,161,210.067,066,435,454.2731.73%0.00%負(fù)債合計15,765,388,087.95 20,086,252,251.37 23,132,004,717.2427.41%15.16%所

42、有者權(quán)益 :實收資本 （ 或股 本）1,170,595,338.001,170,595,338.001,170,595,338.000.00%0.00%資本公積5,003,148,281.585,892,468,817.116,950,550,472.5117.78%17.96%盈余公積199,580,886.98199,580,886.98264,852,895.440.00%32.70%未分配利潤1,867,400,169.303,051,119,437.134,164,896,625.1163.39%36.50%外幣報表折算差額657,403.046,008,008.236,108,72

43、4.87813.90%1.68%歸屬于母公司股 東權(quán)益合計8,241,382,078.90 10,319,772,487.45 12,557,004,055.9325.22%21.68%少數(shù)股東權(quán)益1,938,830,883.682,600,534,904.441,395,477,515.4934.13%-46.34%所有者權(quán)益 （ 或股 東權(quán)益 ） 合計10,180,212,962.58 12,920,307,391.89 13,952,481,571.4226.92%7.99%負(fù)債和所有者權(quán) 益（ 或股東權(quán)益 ） 總計25,945,601,050.53 33,006,559,643.26

44、37,084,486,288.6627.21%12.35%資產(chǎn)負(fù)債表水平分析通過對企業(yè)各項資產(chǎn)，負(fù)債和 股東權(quán)益的對比分析，揭示企業(yè)籌資和投資 過程的差異，從而分析與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，經(jīng)營管理水平，會計政策及會計 變更對籌資和投資的影響。1 、投資或資產(chǎn)角度進(jìn)行分析評價萬科公司的總資產(chǎn)增長幅度為 21.80% 其中流動資產(chǎn)增長幅度為 22.09%保利公司的總資產(chǎn)增長幅度為 28.79% 其中流動資產(chǎn)增長幅度為 29.33% 世貿(mào)公司的總資產(chǎn)增長幅度為 12.35% 其中流動資產(chǎn)增長幅度為 3.83% 由此可以發(fā)現(xiàn)前兩個公司總資產(chǎn)的增長主要體現(xiàn)在流動資產(chǎn)，而且可以從這 一個變化發(fā)現(xiàn)前兩個公司的流

45、動性有所增強，而世貿(mào)的流動性較弱。2 、籌資或權(quán)益角度進(jìn)行分析評價萬科公司： 負(fù)債的增長幅度為 23.02% ，使得總的權(quán)益增長 18.02%， 所有 者權(quán)益增長幅度為 17.42%，使得總的權(quán)益增長 3.78%；保利公司：負(fù)債的增長幅度為 28.40%，使得總的權(quán)益增長為 22.20%，所有 者權(quán)益增長幅度為 28.79%，使得總的權(quán)益增長 6.59%；世貿(mào)公司：負(fù)債的增長幅度為 15.16%，使得總的權(quán)益增長為 9.46%，所有者 權(quán)益增長幅度為 12.35 %，使得總的權(quán)益增長 2.89%；所以看的出保利公司的償債壓力加大和財務(wù)風(fēng)險增加的幅度最大，而世貿(mào)公 司的償債風(fēng)險和財務(wù)壓力相較于其

46、他的增加最少。2010-2012 年萬科資產(chǎn)負(fù)債垂直分析表報表日期2010 年占 比2011 年占 比2012 年占比變動 情況流動資產(chǎn) :貨幣資金17.54%11.56%13.80%2.24%交易性金融資產(chǎn)0.00%0.00%0.00%0.00%應(yīng)收賬款0.74%0.51%0.50%-0.01%預(yù)付款項8.27%6.79%8.81%2.02%其他應(yīng)收款6.93%6.23%5.30%-0.93%存貨61.83%70.33%67.36%-2.97%流動資產(chǎn)合計95.31%95.42%95.77%0.35%非流動資產(chǎn):0.00%0.00%可供出售金融資產(chǎn)0.19%0.15%0.00%-0.15%長

47、期股權(quán)投資2.08%2.17%1.86%-0.31%投資性房地產(chǎn)0.06%0.38%0.63%0.25%固定資產(chǎn)原值0.78%0.72%0.00%-0.72%累計折舊0.21%0.18%0.00%-0.18%固定資產(chǎn)凈值0.57%0.54%0.43%-0.11%固定資產(chǎn)0.57%0.54%0.43%-0.1凈額1%在建工程0.35%0.24%0.28%0.04%無形資產(chǎn)0.17%0.15%0.11%-0.04%長期待攤費用0.01%0.01%0.01%0.00%遞延所得稅資產(chǎn)0.76%0.79%0.81%0.02%其他非流動資產(chǎn)0.49%0.16%0.06%-0.10%商譽0.05%0.05%

48、非流動資產(chǎn)合計4.69%4.58%4.23%-0.35%資產(chǎn)總計100.00%100.00%100.00%0.00%0.00%流動負(fù)債 :2.62%0.00%短期借款0.69%0.58%2.04%交易性金融負(fù)債0.01%0.01%0.01%0.00%應(yīng)付票據(jù)0.00%0.01%1.31%1.30%應(yīng)付賬款7.85%10.04%11.84%1.80%預(yù)收款項34.50%37.51%34.59%-2.92%應(yīng)付職工薪酬0.66%0.57%0.57%0.00%應(yīng)交稅費1.47%1.38%1.19%-0.19%應(yīng)付利息0.06%0.09%0.17%0.08%其他應(yīng)付款7.80%10.20%9.52%-0.68%一年內(nèi)到 期的非流 動負(fù)債7.10%7.38%6.76%-0.62%流動負(fù)債 合計60.12%67.76%68.59%0.83%非流動負(fù)0.00%0.00%0.00%0.00債:%長期借款11.50%7.08%9.51%2.43%應(yīng)付債券2.70%1.98%0.00%-1.98%預(yù)計非流動負(fù)債0.02%0.01%0.01%0.00%遞延所得稅負(fù)債0.