商業(yè)街的發(fā)展與規(guī)劃

1、商業(yè)街的發(fā)展與規(guī)劃I、商業(yè)街的發(fā)展研究一、建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)街，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力1、住宅開發(fā)的相對(duì)飽和，促使房地產(chǎn)開發(fā)商尋求新的商機(jī)近幾年，住宅的開發(fā)與建設(shè)發(fā)展較快，整體市場(chǎng)趨于飽和，房地產(chǎn)商 如何尋找新商機(jī)，追求更大的發(fā)展空間，一一商業(yè)用房的開發(fā)正當(dāng)時(shí)。商業(yè)用房的開發(fā)經(jīng)歷了四個(gè)階段：（1）96年以前，以大百貨的開發(fā)為中心，進(jìn)行舊城改造；（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐漸出現(xiàn)；（3）20世紀(jì)末，21世紀(jì)初，商業(yè)街的建設(shè)開始起步，舊城的改造、 新城的建設(shè)正興起；（4）目前的SHOPPING MALL建設(shè)熱。目前，全國已經(jīng)建成及將要完成的購物中心有54個(gè)，約680萬m2,平均每個(gè)約12.6

2、萬m2。新增項(xiàng)目約120個(gè)，1500萬m2，支撐這樣的大項(xiàng) 目,每m2的保本銷售額為60008000元/ m2，需要完成銷售額10001200 億元，占全國社會(huì)零售總額的3%5%。這樣驚人的數(shù)據(jù)、這樣快速的發(fā)展 速度，將會(huì)為其它業(yè)態(tài)、中外企業(yè)帶來強(qiáng)烈沖擊。事實(shí)上，美國SHOPPING MALL平均約為1萬m2，日本不足2萬m2，英國均為1.48萬m2，我國目 前SHOPPING MALL的規(guī)模及發(fā)展速度，遠(yuǎn)超過西方發(fā)達(dá)國家，有過快的 趨勢(shì)。2、商業(yè)街的建設(shè)，要把握好新的概念（ 1）現(xiàn)代商業(yè)街不同于傳統(tǒng)商業(yè)街 商業(yè)街，是以商業(yè)中心為主導(dǎo)，以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以各種商業(yè)街為 特色，形成的多層次、多結(jié)

3、構(gòu)的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)代商業(yè)街，是多功能的整合，既有購物中心的功能，也有商業(yè)街的 特點(diǎn)，是多業(yè)態(tài)、多功能的整合。商業(yè)業(yè)態(tài)，即商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，國家規(guī)定有 8 種形式：包括百貨、 超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、倉儲(chǔ)商場(chǎng)、產(chǎn)銷店、專門 店（即銷售著名品牌） 、專業(yè)店（如國美）、便利店。商業(yè)形態(tài)， 是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生群體的利益， 而產(chǎn)生的一種積聚模式， 有三種形態(tài)，一種是原始狀態(tài)（如集市貿(mào)易） ，二是發(fā)展形態(tài)（含現(xiàn)代商業(yè) 街、購物廣場(chǎng)、商品一條街等） ，三是最高形態(tài)，包括國際購物中心、廠家 直銷中心，它是商業(yè)用房開發(fā)的主要形態(tài)。（ 2）現(xiàn)代商業(yè)街是城市的輻射、 內(nèi)聚的所在，

4、是吸引客流的重要所在。（ 3）現(xiàn)代商業(yè)街不是商品經(jīng)營(yíng)概念，而是商品和服務(wù)的綜合營(yíng)銷，這 里的服務(wù)有兩層含義，一是商品本身的服務(wù)，二是服務(wù)領(lǐng)域、服務(wù)項(xiàng)目、 服務(wù)內(nèi)容。（ 4）現(xiàn)代商業(yè)街不是業(yè)態(tài)的概念，而是反映城市特色的商業(yè)形態(tài)，它 更強(qiáng)調(diào)的是整合的概念。（ 5）現(xiàn)代商業(yè)街不是商業(yè)企業(yè)的概念，而是城市的縮影，是城市的精 華，是城市的標(biāo)志，城市的窗口，集中反映城市物質(zhì)文明和精神文明的發(fā)展程度。3、在商業(yè)街的建設(shè)上存在的誤區(qū)及傾向（ 1）現(xiàn)代商業(yè)街不是產(chǎn)業(yè)化，越大越好，而是與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi) 者需要相適應(yīng)，要因城、因市、因地開發(fā)，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)研究， 一條商業(yè)街最為合適的規(guī)模為1520萬m2，

5、長(zhǎng)度800m左右。（ 2）商業(yè)街不是形象工程，應(yīng)以需求為導(dǎo)向，以企業(yè)行為為主體。政 府有時(shí)為了追求政績(jī)，而盲目上馬商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，空置量 增大。（ 3）商業(yè)街不應(yīng)該是政府行為，而是商業(yè)行為，要考慮投入、經(jīng)濟(jì)效 益、可持續(xù)發(fā)展，建市容易，興市難。（4） 商業(yè)街的開發(fā)不是單純的商業(yè)用房的開發(fā)，而是塑造一個(gè)商業(yè)環(huán) 境和生活方式，以地氣提商氣，以商氣聚人氣，以人氣促地氣。（5）商業(yè)街的建設(shè)不是單一的房地產(chǎn)行為， 而是將開發(fā)與經(jīng)營(yíng)有機(jī)結(jié) 合。4、要開發(fā)建設(shè)好現(xiàn)代商業(yè)街，要處理好新的關(guān)系（ 1 ）處理好城與市的關(guān)系，城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力 =生產(chǎn)力+流通力+文化 力，城市的發(fā)展要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民

6、生活以及與城市的整體發(fā)展相適 應(yīng)，市與城在，城因市興，以城建市，以市興城。（2）處理好商與業(yè)的關(guān)系，有商才有業(yè)，有業(yè)才能聚商，商以業(yè)為目 的和基礎(chǔ)。（3）處理好規(guī)模與功能集成、業(yè)態(tài)集成、經(jīng)營(yíng)要素的關(guān)系，要對(duì)居住區(qū)商業(yè)設(shè)置實(shí)施定量控制，根據(jù)不同居住規(guī)模，確定商業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)。 35 萬人的居住區(qū)商業(yè)面積不低于 2.5萬m2 (上海標(biāo)準(zhǔn))。業(yè)態(tài)設(shè)置分為必備性 業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)兩種，必備性業(yè)態(tài)主要有超市、便利店、餐館、理發(fā)、 洗染等服務(wù)設(shè)施，指導(dǎo)性業(yè)態(tài)有專賣店、休閑娛樂等。( 4)處理好開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系， 商業(yè)街在前期建設(shè)時(shí)應(yīng)考慮好經(jīng)營(yíng)的 業(yè)態(tài)及分布，并按其不同要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。( 5)處理好規(guī)劃與環(huán)

7、境的關(guān)系。整體規(guī)劃，局部設(shè)計(jì)，商業(yè)街的建設(shè) 要以商業(yè)與藝術(shù)的完美結(jié)合為宗旨，力求打造業(yè)態(tài)豐富、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代 商業(yè)街。( 6)處理好選址與環(huán)境的關(guān)系。傳統(tǒng)商圈是以步行距離為半徑，但隨 著交通的發(fā)展，商圈概念正悄悄發(fā)生變化，現(xiàn)在的商圈可能是條形的、扇 形的，要根據(jù)商圈的輻射半徑，適度控制商業(yè)街規(guī)模。( 7)處理好商品與服務(wù)的關(guān)系，硬件與軟件設(shè)施的統(tǒng)一，商品和提供 服務(wù)相統(tǒng)一，物質(zhì)服務(wù)與精神服務(wù)相統(tǒng)一。( 8)處理好點(diǎn)與面的關(guān)系，即商業(yè)街與城市的網(wǎng)點(diǎn)布局關(guān)系。( 9)處理好主體與配套的關(guān)系。( 10)處理好主題店與專業(yè)店的關(guān)系。二、商業(yè)街的規(guī)范性與科學(xué)性1、商業(yè)街的形成( 1)商業(yè)街的形成與發(fā)展階

8、段 自發(fā)而成的集市，由各個(gè)點(diǎn)組成； 商鋪林立的街坊； 繁榮熱鬧的區(qū)域商業(yè)中心； 大型商業(yè)街的形成，標(biāo)志著商業(yè)街進(jìn)入新時(shí)期； 大型商場(chǎng)及超市的出現(xiàn)； 城市的改造帶來部分商業(yè)的沒落， 城市空洞化開始出現(xiàn)， 商業(yè)衰敗 也開始出現(xiàn)； 市場(chǎng)變革，老商業(yè)街回潮（ 98 年開始），最為典型的是芝加哥，人 們?cè)谧≌紖^(qū)化、轎車家庭化進(jìn)程中，仍然懷念城市的繁榮。（ 2）商業(yè)誕生的 2 條件 市場(chǎng)條件，市場(chǎng)的需要造就了商業(yè)的出現(xiàn)； 市政條件，是商業(yè)存在的硬件設(shè)施。（3）商業(yè)街開發(fā)的 4 大原因 政績(jī)，政府為追求政績(jī)，而大量興建商業(yè)街； 消費(fèi)者，消費(fèi)者的需求是商業(yè)街產(chǎn)生的基礎(chǔ)； 商家，商業(yè)街為商家?guī)砣舾珊锰帲?例

9、如王府井商業(yè)街在改造前共47 家，僅其中 5家盈利，改造后，增至 63家，且全部盈利； 開發(fā)商，開發(fā)商從商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)中獲利。（4）21 世紀(jì)商業(yè)街的發(fā)展方向 原有老商業(yè)街的改造； 發(fā)展城市邊緣地帶的商業(yè)街。2、商業(yè)街的功能（ 1）商業(yè)街的功能 交易功能：商業(yè)街是商品交易的場(chǎng)所。 環(huán)境功能：兩層含義，一是商業(yè)內(nèi)部的環(huán)境，二是商業(yè)街作為城市 環(huán)境的組成部分。 享受功能：商業(yè)街已不僅僅是購物的場(chǎng)所， 也是休閑、 娛樂的場(chǎng)所。 展示功能： 商業(yè)街是城市的窗口， 同時(shí)也是展示各類商品的理想場(chǎng) 所。（ 2）商業(yè)街的主體購成 商家，包括國際知名企業(yè)集團(tuán)、國內(nèi)文化品牌、廠家直銷企業(yè)、作 坊、生產(chǎn)中心展示區(qū)

10、（如義烏小商品市場(chǎng)） 、銷售中心的經(jīng)銷商等 等。 顧客，包括主流顧客、支流顧客、輔助客流（旅行者、觀光者） 、 隨機(jī)客流等等。 行業(yè)的構(gòu)成：即各業(yè)態(tài)的比例。3、商業(yè)街的特色（1）區(qū)域性， 例如北京王府井大街， 為國際精品一條街； 西單商業(yè)街， 則為平民商業(yè)街，前門商業(yè)街，則為民族商業(yè)街；（2）歷時(shí)性，商業(yè)街往往是文化的積淀，是民俗的延續(xù)，是生活方式 的反映。（3）品質(zhì)性，商業(yè)街內(nèi)在所蘊(yùn)含的豐富的歷史文化，以及其外在的表 現(xiàn)形式，都體現(xiàn)其優(yōu)質(zhì)性。（主要體現(xiàn)在、商業(yè)街的結(jié)構(gòu)與布局上，強(qiáng)調(diào) 其嚴(yán)謹(jǐn)性，尤其要注意商業(yè)街首要的功能應(yīng)體現(xiàn)其商業(yè)性，文化廣場(chǎng)應(yīng)放 在商業(yè)街最不影響交易的一角。、商業(yè)街的風(fēng)格與

11、特征上，在商業(yè)街的 建設(shè)上應(yīng)重視整體風(fēng)格的把握，景觀與建筑的相與融合。 ）（ 4）價(jià)值性：以人為本，以情為根，是體現(xiàn)商業(yè)街價(jià)值之根本所在。4、商業(yè)街的產(chǎn)品（ 1）打破傳統(tǒng)模式，創(chuàng)造抽象產(chǎn)品目前商業(yè)街出現(xiàn)了 3 種創(chuàng)新形態(tài)：城中街（如天津南市食品街） 、店中 街（如東安市場(chǎng)“老北京一條街” ）、廣場(chǎng)街（如福州臺(tái)江路商業(yè)街、新加 坡烏節(jié)路商業(yè)街等）（ 2）保存舊地風(fēng)貌，改善內(nèi)部以適應(yīng)環(huán)境 適應(yīng)現(xiàn)代營(yíng)銷，做到零庫存。 硬件為軟件服務(wù)（3）取消社區(qū)符號(hào)，創(chuàng)造公眾體驗(yàn) 心理上突出共識(shí)理念 形式上描述象征生活事務(wù)，景觀、雕塑的生活場(chǎng)景化。（ 4）幻化室內(nèi)場(chǎng)景，營(yíng)造特色風(fēng)格：主要是在室內(nèi)裝飾裝修上做到色 彩

12、夸張，形態(tài)抽象。（5）組織視覺走廊，珍惜自然景觀：注意城市景觀與自然的結(jié)合，并 可人工再造自然景觀。（6）提供“第三空間”軟化城市界面：緩和建筑與城市的界面，提供 一個(gè)情緒轉(zhuǎn)化的場(chǎng)所。（ 7）詩化高新技術(shù)，改善購物環(huán)境：要利用高新技改善購物環(huán)境。（8）塑造商業(yè)街的形象：以體現(xiàn)地方風(fēng)貌為主。H、商業(yè)街功能定位的理念選擇一、市場(chǎng)導(dǎo)向理念1、商業(yè)街規(guī)劃與建設(shè)中的操作誤區(qū)（1）引資為上：一個(gè)或幾個(gè)大的投資商的抉擇決定了一條商業(yè)街的功 能；（2）租售為先：開發(fā)商將便于租售、盡快收回投資列為首要任務(wù)，重 形式上的包裝與炒作，輕經(jīng)營(yíng)上的謀劃與設(shè)計(jì)；（ 3）轉(zhuǎn)租獲利： 首批購租物業(yè)者投資行為比例過大， 在其轉(zhuǎn)

13、租獲利后， 實(shí)際經(jīng)營(yíng)者規(guī)模小且功能多元分散，商業(yè)街的功能特色無法得以確立。2、市場(chǎng)導(dǎo)向首先是消費(fèi)導(dǎo)向（1）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位首先取決于消費(fèi)力的支撐；（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)的功能定位同時(shí)取決于其輻射能力。3、市場(chǎng)導(dǎo)向其次是經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向（1）商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者居于市場(chǎng)中心，最了解市場(chǎng)情況；（2）只有商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)者獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)， 商業(yè)街才可能可持續(xù)發(fā)展。4、市場(chǎng)導(dǎo)向的實(shí)現(xiàn)需要規(guī)劃者和開發(fā)建設(shè)者進(jìn)行功能控制，必須樹立 “經(jīng)營(yíng)商業(yè)街”的意識(shí)。二、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)理念正如人們都十分清楚的一條商業(yè)發(fā)展規(guī)律：一家商業(yè)企業(yè)，為避免與 其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩敗俱傷，在經(jīng)營(yíng)過程中時(shí)常采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)之術(shù)。一條 商業(yè)街與其它商業(yè)街的錯(cuò)位，主

14、要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：1、整體經(jīng)營(yíng)理念的區(qū)別。 經(jīng)營(yíng)理念是 CIS 系統(tǒng)的核心， 在同一條街上， 不同的企業(yè)，可以有不同的經(jīng)營(yíng)理念，但為了構(gòu)造統(tǒng)一的街區(qū)形象識(shí)別， 則需要在整體上有一個(gè)統(tǒng)一的與其它商業(yè)街不同的理念。這一經(jīng)營(yíng)理念城 逐步融入到每個(gè)企業(yè)、每個(gè)經(jīng)營(yíng)管理人員的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)和行為中，需表 現(xiàn)在商業(yè)街的視覺載體上。2、目標(biāo)市場(chǎng)的定位不同。企業(yè)選取不同的目標(biāo)市場(chǎng)定位，會(huì)使企業(yè)采 有不同的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營(yíng)銷策略，并采取不同的經(jīng)營(yíng)方式和服務(wù) 方式為自己特定的目標(biāo)顧客服務(wù)。商業(yè)街同樣有總體的目標(biāo)市場(chǎng)定位，不 同的目標(biāo)市場(chǎng)定位會(huì)決定其商圈范圍的大小、客流量及客流構(gòu)成、功能構(gòu) 成與結(jié)構(gòu)、業(yè)種業(yè)態(tài)

15、的選擇、投資和經(jīng)營(yíng)主體的確定等等。3、功能構(gòu)成不同。以功能構(gòu)成劃分，商業(yè)街可分為主題型、綜合型和 混合型等不同類型。主題型商業(yè)街功能相對(duì)單一，主題突出，功能特色鮮 明，易于與其它商業(yè)街形成錯(cuò)位（例如重慶八一路好吃街） ；綜合型商業(yè)街 強(qiáng)調(diào)“復(fù)合配套”，要求購物、餐飲、休閑、娛樂等功能齊全，難以從功能 與其它同類型商業(yè)街形成錯(cuò)位；混合型商業(yè)街強(qiáng)調(diào)突出其“有限主題” ，并 建設(shè)完善為之服務(wù)的配套設(shè)施，局部的強(qiáng)勢(shì)既是其市場(chǎng)形象形成的前提， 又是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。4、商業(yè)建筑及裝修的形式與風(fēng)格不同。例如位于北京世紀(jì)金源大酒店9 -負(fù)一層的商業(yè)街，以其地道的歐式建筑而獨(dú)樹一幟，風(fēng)格鮮明5、交通組織的不

16、同。 科學(xué)合理的交通組織不但使商家的經(jīng)營(yíng)因此獲益， 直接影響顧客在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)時(shí)的切身感受，同時(shí)又是商業(yè)街空間結(jié)構(gòu)的功能 分區(qū)的標(biāo)識(shí)。例如，蘇州周莊鎮(zhèn)商業(yè)街利用其水鄉(xiāng)的特點(diǎn)，通過游船實(shí)現(xiàn) 人流交通。6、商業(yè)環(huán)境與商業(yè)氛圍不同。商業(yè)街商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，由多種因素構(gòu) 成：建筑物、衛(wèi)生、街景、夜景、綠化、燈光照明、廣告及懸掛物、雕塑、 城市小品等，均是商業(yè)街環(huán)境的組成部分，這些構(gòu)成要素形成商業(yè)街的環(huán) 境特色；同時(shí)，商業(yè)街的環(huán)境必須體現(xiàn)其整體統(tǒng)一性，這樣才能從總體上 有別于其它商業(yè)街。三、生態(tài)平衡理念任何一條商業(yè)街，在規(guī)劃及建設(shè)發(fā)展中，將“生態(tài)商業(yè)”的理念植入 其中，均可對(duì)其特色的形成產(chǎn)生重要影響。生態(tài)商業(yè)

17、有三層基本含義：1、環(huán)境保護(hù)及商業(yè)街的綠化美化。從總體上看，商業(yè)街的建設(shè)不但要 達(dá)到有關(guān)環(huán)保法規(guī)規(guī)定的基本要求，而且要采取特殊措施，通過獨(dú)特的綠 化美化手段和對(duì)光、氣、水、聲音等的特殊處理，形成商業(yè)街的環(huán)境特色。2、綠色經(jīng)營(yíng)與綠色消費(fèi)。從經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品上看，綠色經(jīng)營(yíng)要求其產(chǎn)品應(yīng) 當(dāng)?shù)臀廴?、無公害；從經(jīng)營(yíng)過程看，綠色經(jīng)營(yíng)要求在不對(duì)公共環(huán)境造成破 壞的前提下，重視再生資源的回收與利用。而綠色消費(fèi)不單指消費(fèi)者盡量 購買綠色產(chǎn)品，不應(yīng)包括商業(yè)街應(yīng)引導(dǎo)顧客在消費(fèi)過程中應(yīng)有較強(qiáng)的環(huán)保意識(shí)。3、商業(yè)街內(nèi)部要保持其 “生態(tài)平衡”。商業(yè)街內(nèi)部也存在相生相克、配 套協(xié)調(diào)、自然平衡的規(guī)律性，這表現(xiàn)在商業(yè)服務(wù)業(yè)的總體量是

18、否與整體的 市場(chǎng)容量相適應(yīng)、商業(yè)街的整體規(guī)劃是否適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的規(guī)律性等方 面，同時(shí)，不同行業(yè)間、不同業(yè)種業(yè)態(tài)間、不同顧客群體間、不同的商業(yè) 服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)間都存在著相互支持、依托和配套的規(guī)律性，在進(jìn)行商業(yè) 規(guī)劃時(shí)，若將眾多相克的商家聚在一起，或?qū)⒁环N非主力業(yè)態(tài)或商業(yè)能量 較低的企業(yè)置于商業(yè)街的“黃金漩渦點(diǎn)上” ，其后果可想而知，例如將書店 與迪吧放在一起，將電影院放在商業(yè)街入口處等。因此，進(jìn)行商業(yè)街的整體規(guī)劃，研究商業(yè)發(fā)展之規(guī)律，形成平衡的局 域市場(chǎng)的“生態(tài)”環(huán)境，并將本商業(yè)街置于更大范圍的市場(chǎng)去考量，看其 與其它商業(yè)街是否能夠形成相生相輔的格局，將成為商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的重 要影響因素。皿、

19、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一、 SHOPPING MALL 的開發(fā)設(shè)計(jì)1、 SHOPPING MALL 不同于住宅設(shè)計(jì)（1）傳銷而非直銷， SHOPPING MALL 設(shè)計(jì)類似于傳銷， 更多地是靠 設(shè)計(jì)師的口碑，而住宅設(shè)計(jì)則直接針對(duì)消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者的需要，類似 于直銷。（ 2）業(yè)態(tài)定位，業(yè)態(tài)定位應(yīng)先行于商業(yè)設(shè)計(jì)， 這與住宅開發(fā)有些類似： 策劃先行。（3）應(yīng)有專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)， 目前大多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走入誤區(qū)， 將開發(fā)、 建設(shè)、招商、銷售全部納入自己的業(yè)務(wù)范圍；但是，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程 中，涉及到多專業(yè)、多行業(yè)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)能手，所有，專業(yè)顧 問機(jī)構(gòu)也就應(yīng)運(yùn)而生。（4）招商須有特殊的渠道和合適的方式，例

20、如大連萬達(dá)與沃爾瑪?shù)却?商家結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為 SHOPPING MALL 的成功打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（5）招商未定，設(shè)計(jì)不宜先行。2、大型商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)按主力店要求設(shè)計(jì)。3、重視大型中庭的設(shè)計(jì)， 中庭不能有進(jìn)迷宮的感覺， 應(yīng)給人以安全感， 良好的中庭設(shè)計(jì)可以體現(xiàn)空間舒適感，增強(qiáng)消費(fèi)者逛街的樂趣。4、 SHOPPING MALL 是多種業(yè)態(tài)的大融合。5、交通組織最復(fù)雜（1）員工、貨物、顧客的交通應(yīng)予以區(qū)別；（2）應(yīng)考慮如何讓人向上走，例如通過扶梯、室外電梯的運(yùn)用；（3）怎么將人流向深處引，可能通過巧妙的入口設(shè)計(jì)、特色景觀、主 力店等方式。6、光效、廣告媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。二、商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、商業(yè)