設(shè)備管理工作手冊(cè)

1、中海物業(yè)管理有限公司ZHONGHAI PROPERTYMANAGEMENTCOLTD .編號(hào)：ZHPWI/S版本：A設(shè)備管理工作手冊(cè)編制： _日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：文件受控章聲明：未經(jīng)許可，不得翻印。責(zé)任部門：設(shè)備管理部WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊(cè) A/1/3編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)WI/S-001設(shè)備管理部組織機(jī)構(gòu)圖1A/0WI/S-002設(shè)備管理部職責(zé)1A/0WI/S-003設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé)1A/0WI/S-004設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé)1A/0WI/S-005設(shè)備保修期管理辦法1A/0WI/S-006水電過戶審批制度2A/0WI/S-007配電房管理制度1A/0WI/

2、S-008發(fā)電機(jī)房管理制度1A/0WI/S-009水泵房管理制度1A/0WI/S-010空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0WI/S-012材料管理制度1A/0WI/S-013物品驗(yàn)證制度1A/0WI/S-014計(jì)量器具定期檢定制度1A/0WI/S-015計(jì)量器具的檢定方法4A/0WI/S-016電氣維修規(guī)定1A/0WI/S-017大廈臨時(shí)用電管理規(guī)定1A/0WI/S-018用水、供水管理規(guī)定1A/0WI/S-019供方選擇評(píng)定規(guī)定2A/0WI/S-020工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定1A/0WI/S-021設(shè)備管理規(guī)程14A/0WI/S-022公共設(shè)備大的故障維修

3、程序1A/0WI/S-023設(shè)備更新、技術(shù)改造程序1A/0WI/S-024紅旗設(shè)備檢評(píng)2A/0WI/SHT-0 01公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同8A/0QR-001配電房、電表房電能表抄表記錄 1A/0QR-002配電房巡查記錄1A/0QR-003發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄1A/0WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊(cè) A/2/3A/0編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)QR-004水池（箱）加藥記錄1A/0QR-005水表抄表記錄1A/0QR-006水泵房巡查記錄1A/0QR-007防央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表2A/0QR-008計(jì)量器具檢定臺(tái)帳1A/0QR-009計(jì)量器具檢定計(jì)劃1A/0QR-010萬用表檢定記錄1A/

4、0QR-011S甘形表檢定記錄1A/0QR-012S匕歐表檢定記錄1A/0QR-013供方初審記錄1A/0QR-014S類供方評(píng)價(jià)表1A/0QR-015S類供方評(píng)價(jià)表1A/0QR-016合格供方名單1A/0QR-017工程竣工驗(yàn)收證明1A/0QR-018工程結(jié)算協(xié)議書1A/0QR-019S軍除缺陷責(zé)任證書1A/0QR-020機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/0QR-021設(shè)備（機(jī)具）購置申請(qǐng)表1A/0QR-022設(shè)備（機(jī)具）驗(yàn)證單1A/0QR-023設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表1A/0QR-024設(shè)備維修記錄1A/0QR-025設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單1A/0QR-026設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表1A/0QR-027S、U級(jí)設(shè)

5、備保養(yǎng)記錄1A/0QR-028S、U級(jí)設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄1A/0QR-029SD級(jí)設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄1A/0QR-030S設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表1WI/S-目錄ZHPM 設(shè)備管理工作手冊(cè) A/3/3A/0A/0編號(hào)標(biāo)題頁碼版號(hào)/狀態(tài)QR-031S設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)匯總表1QR-032設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單1A/0QR-033S設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄1QR-034S艮廢設(shè)備、器件清單1A/0QR-035紅旗設(shè)備申報(bào)表1A/0QR-036紅旗設(shè)備評(píng)分表1A/0QR-037S紅旗設(shè)備統(tǒng)計(jì)表1A/0QR-038S紅旗設(shè)備率統(tǒng)計(jì)表1A/0WI/S-1ZHPM設(shè)備管理部組織機(jī)構(gòu)圖A/01/1WI/S-2ZHPM 設(shè)備管理部

6、職責(zé) A/01/1 10設(shè)備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時(shí)完成交辦的各項(xiàng)工作。 20負(fù)責(zé)在合約管理部組織下對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，擬制機(jī)電設(shè)備方面的合理化建議。 30負(fù)責(zé)代表公司組織機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收組，對(duì)新樓宇機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收接管，負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資 料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負(fù)責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)及運(yùn) 行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對(duì)偏差進(jìn)行 糾正。50負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃；制定設(shè)備中修、大修計(jì)劃，審批中修、大修方案、更 新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請(qǐng)、維修設(shè)備、電動(dòng)工具購置申

7、請(qǐng)（1000元以上）報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。60負(fù)責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評(píng)審。 負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收。負(fù)責(zé)合同管理（招標(biāo)、訂 立- 辦理合同會(huì)簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會(huì)簽手續(xù)。 70負(fù)責(zé)定期對(duì)公司所屬物業(yè)內(nèi)的機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、診斷。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備 方面）。80負(fù)責(zé)公司安委會(huì)的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做 出初步處理意見報(bào)主管副總經(jīng)理。90負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備管理績效每年進(jìn)行一次評(píng)審，統(tǒng)計(jì)出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重 大事故率。10. 0負(fù)責(zé)

8、本部門IS09002和IS014001文件的修訂工作。負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、電梯、空調(diào)、管道工、 鉗工的考核及題庫的收集工作。11. 0負(fù)責(zé)電梯、計(jì)量工具的檢定工作。12. 0負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對(duì)外聯(lián)絡(luò)。13. 0負(fù)責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應(yīng)用。14. 0負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。WI/S-3ZHPM 設(shè)備管理部經(jīng)理職責(zé) A/01/1 10領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達(dá)的各 項(xiàng)任務(wù)。2 0檢查 總結(jié) 當(dāng)月 工作 ，制 定下 月工作 計(jì)劃，并 組織安排 實(shí)施。3 0掌握設(shè)備管理 情況， 指導(dǎo)各管理處作好機(jī) 電設(shè)備的 使用

9、、維 修保養(yǎng)、節(jié)能 降耗工作。初審價(jià)值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的購置、大修、外委維修方案， 并報(bào)主管副總經(jīng)理審批。4 0組織 各專 業(yè)人 員參 加新 入伙 樓宇機(jī) 電設(shè)備的 驗(yàn)收。 50組織紅旗設(shè)備檢查評(píng)比。定期組織設(shè)備管理績效評(píng)審。 6 0組織 安全 檢查 。70了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動(dòng)態(tài)，幫助解決工作難點(diǎn)， 提高管理及業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)解決投訴。8 0掌握 國內(nèi) 外行 業(yè)管 理動(dòng) 態(tài)， 負(fù)責(zé)引 進(jìn)國內(nèi)外 先進(jìn)的設(shè) 備管理模 式、經(jīng) 驗(yàn)。 9 0遵守 公司 各項(xiàng) 規(guī)章 制度 ，勤 奮工作 ，潔身自 律。WI/S-4ZHPM 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) A/01/21 0機(jī)電工程

10、師職責(zé)1 1接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。1 2作 好 本專 業(yè)的 工 作計(jì) 劃， 初審 保 養(yǎng) 計(jì)劃 、 維修 方案 、改 造方 案 ；編 制 外 委 維修招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。1 3編制 、修 訂本 專業(yè) ISO9002 及 ISO14001 文 件 ，制 定 公司 的規(guī) 范、 標(biāo)準(zhǔn) 。負(fù) 責(zé) 機(jī)電設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審、合同會(huì)簽。1 4參加 樓宇 接管 驗(yàn)收 工作 ，負(fù) 責(zé) 強(qiáng)弱 電設(shè) 備、 發(fā)電 設(shè)備 及資 料檢 驗(yàn)。15辦 理用 電過 戶 會(huì)簽 手續(xù) ，用 電分 攤。負(fù) 責(zé) 落實(shí) 抄 表 到戶 、供 電設(shè) 備向 供電 局 移交工作，用電設(shè)備節(jié)能

11、及成本費(fèi)用測算。1 6負(fù)責(zé) 編制 本專 業(yè)技 工考 試題 庫 。1 7遵 守 公司 規(guī)章 制 度， 勤奮 工作 ， 努 力提 高 業(yè)務(wù) 水平 ，完 成本 職 工作 ， 有 所 創(chuàng)新。2 0電梯工程師職責(zé)2 1接受 部門 經(jīng)理 領(lǐng)導(dǎo) 與工 作安 排 ，主 管電 梯設(shè) 備。22負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收并收集整理電梯接管驗(yàn)收資料。2 3 負(fù) 責(zé) 電 梯 設(shè) 備 維 修 、 保 養(yǎng) 計(jì) 劃 的 審 批 ， 制 定 電 梯 年 審 計(jì) 劃 并 實(shí) 施 。 負(fù) 責(zé) 電 梯檢定及節(jié)能工作。2 . 4負(fù)責(zé)編制本專業(yè)IS09002IS014001文件，電梯維修、養(yǎng)護(hù)供方評(píng)審，合同會(huì) 簽。2 5 定 期 對(duì) 各 管

12、 理 處 電 梯 進(jìn) 行 檢 查 ， 指 導(dǎo) 。2 6編 制 本 專 業(yè) 技 工考 試題 庫。2 7遵 守 公司 規(guī)章 制 度， 勤奮 工作 ， 努 力提 高 業(yè) 務(wù) 水平 ， 完 成本 職 工作 ， 有 所 創(chuàng)新。3 0給排水空調(diào)工程師職責(zé) 31接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。3 2作 好 本 專 業(yè) 的 工 作計(jì) 劃， 初審 保 養(yǎng) 計(jì)劃 、 維 修 方 案 、 改 造方 案 ；編 制 外 委 招標(biāo) 文件 ；定 期檢 查、 指導(dǎo) 、 調(diào) 研 ， 解 決技 術(shù)難 題。WI/S-004ZHPM 設(shè)備管理部專業(yè)工程師職責(zé) A/02/23.3編制、修訂本專業(yè)IS0

13、9002及IS014001文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)本專業(yè) 分包商評(píng)審。34參加樓宇接管驗(yàn)收工作， 負(fù)責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、 中央空調(diào)及資料檢驗(yàn)。 35辦理水過戶會(huì)簽手續(xù)， 用水分?jǐn)偂?負(fù)責(zé)組織水量平衡測試， 中央空調(diào)節(jié)能 及成本費(fèi)用測算。36遵守公司規(guī)章制度， 勤奮工作， 努力提高業(yè)務(wù)水平， 完成本職工作， 有所 創(chuàng)新。4 0設(shè)備管理部資料員職責(zé) 41接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排， 努力完成任務(wù)。42參加樓宇交接驗(yàn)收， 負(fù)責(zé)辦理資料交接手續(xù)。 收集、 分類、 整理各管理處 的竣 工資 料， 并歸 檔妥 善保 存。4 3負(fù) 責(zé) 工程 資料 、 書 籍的 借閱 ， 質(zhì)量 記錄表格 的發(fā)放。4.4負(fù)

14、責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負(fù)責(zé)IS09001IS014001 文件復(fù)印、 發(fā)放、 保管。45負(fù)責(zé)搜集報(bào)紙、 雜志上有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、 法規(guī)、 標(biāo)準(zhǔn)， 并剪貼、 整理。46遵守公司規(guī)章制度， 勤奮工作， 努力提高業(yè)務(wù)水平， 完成本職工作， 有所 創(chuàng)新。WI/S-5ZHPM 設(shè)備保修期管理辦法 A/01/1 10國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供 熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝， 為2年；其他項(xiàng)目的保修期限自竣工驗(yàn)收合之日起計(jì)算。保修期的計(jì)算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保 修期限為準(zhǔn)。

15、工 程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者， 應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。2 0物業(yè)設(shè)備接管 時(shí)，管 理處、發(fā)展商、保修 單位三方 應(yīng)就設(shè)備 保修期（特別 是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付， 做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評(píng)的需要，保 修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決 矛盾、糾紛。3 0設(shè)備保修期時(shí) 間內(nèi)， 管理處宜委托專業(yè)公 司對(duì)設(shè)備 進(jìn)行維護(hù) ，機(jī)電設(shè)備可 委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托， 工作應(yīng)以清潔、防腐、

16、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電 設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決。4 0保修期結(jié)束， 保修單 位結(jié)算保修金時(shí)，管 理處須在 結(jié)算申請(qǐng) 書上如實(shí)填寫 使用方意見，并報(bào)公司設(shè)備管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理 處有權(quán)拒絕簽字。WI/S-6ZHPM 水電過戶審批制度 A/01/2用電、用 水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運(yùn)營成本，各 單位須嚴(yán)格遵 守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件： 11各項(xiàng)政府驗(yàn)收通過，物業(yè)接管驗(yàn)收房屋設(shè)備驗(yàn)收合格、計(jì)量裝置符合要求。1 2工程 施工 收尾 工作 均結(jié) 束， 無施工 臨時(shí)用電 、用水發(fā) 生

17、。1 3不支付空置房 管理費(fèi) 的發(fā)展商，須根據(jù)空 置比率， 就公共水 電費(fèi)對(duì)管理處 進(jìn)行補(bǔ)貼。1 4水電居民、商 業(yè)比例 發(fā)展商已調(diào)整到合理 的數(shù)值。 未調(diào)整到 合理值者，就 發(fā)展商對(duì)多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。1 5 以 住 宅 為 主 的 小 區(qū) / 大 廈 ， 發(fā) 展 商 已 申 請(qǐng) 辦 理 抄 表 到 戶 。1 6原用 電用 水戶 結(jié)清 已發(fā) 生的 水電費(fèi) 。2 0水電過戶由公 司設(shè)備 管理部負(fù)責(zé)審核并辦 理合同會(huì) 簽手續(xù)。 管理處須向發(fā) 展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費(fèi)、 水費(fèi)單提交公司設(shè)備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶 事宜，未

18、經(jīng)設(shè)備部審核管理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程是否滿足過戶條件1、政府部門已驗(yàn)收 及以往通單水比例:部門已封表否展合已接理處向供否供水部。寫抄 表到戶申請(qǐng)，請(qǐng)他們現(xiàn)場檢杳是否滿 足展表到改的或書面承（改改章），管理處與發(fā)展商一同抄表， 整阪供水合同、水電費(fèi)單及空白供電供 合同書，到公司設(shè)備管理部辦理合同會(huì)到戶。要求發(fā)展商辦 -理，調(diào)整比例面 管理處去供電供水所取用 尸信息采集表及銀行代收 公共部分同收水電寫合同 fill以 is會(huì)簽會(huì)小收水電費(fèi) 行所理過為貫徹安全第一的方針,確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特制定WI/S-006ZHPM水電過戶審批制度 A/02/

19、2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶 期間水電費(fèi)。管理處提供此期間 WI/S-007水電抄表記錄。ZHPM配電房管理制度A/01/1配電房管理制度。1. 0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電 氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。2. 0、配送電建立2 4小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置及高壓室每2小時(shí)巡查 一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明； 不能解決的問題及時(shí)上報(bào)管理處、并通知分包方。3. 0配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作, 非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)

20、護(hù)制度，高 壓環(huán)進(jìn)、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣 鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做好值班 記錄，認(rèn)真作好交接班。4 0配電 房、 電表 房計(jì) 量電 能表 須每月 定時(shí)抄表 。5 0變壓器嚴(yán)禁超 負(fù)荷或 極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有 計(jì)劃的向 供電局報(bào) 停或啟用。冬 季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓 器空載運(yùn)行。原供我司6 0須有專人對(duì)巡 查記錄 、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 、制圖、 分析，監(jiān) 視系統(tǒng)運(yùn)行狀 態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。7 0停電時(shí)，應(yīng)提 前向用 戶發(fā)出通知；恢復(fù)送 電時(shí)，在 確認(rèn)供電 線路正常、

21、電 氣設(shè)備完好后方可送電。8 0配電房內(nèi)設(shè)備 及線路 變更，要經(jīng)公司設(shè)備 管理 部同意； 重大變更， 要上報(bào) 公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9 0配電房室溫不 可超過 攝氏40度。消防 設(shè)施須定 期檢查， 保持完好、有效， 并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許 可方可進(jìn)入。10 0加 強(qiáng) 日常 清潔 、維護(hù)、 檢修，確 保供配電 系統(tǒng)正 常，配 套 設(shè)施 、設(shè) 備、 裝 置完好。WI/S-8ZHPM 發(fā)電機(jī)房管理制度 A/01/11 0非公司領(lǐng)導(dǎo)或 維修班 人員須經(jīng)管理處辦公 室同意后 ，在值班 員的陪同下方 可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門應(yīng)加鎖。2 0機(jī)房

22、內(nèi)禁 止存 放易 燃、 易爆 物品， 嚴(yán)禁吸煙 。3 0發(fā)電機(jī)平時(shí)置 于自動(dòng) 待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置 于浮充電 狀態(tài)，須 定期進(jìn)行充放 電。40配電房值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)， 應(yīng)派專人值班。5 0每月 起動(dòng) 機(jī)組 運(yùn)轉(zhuǎn) 檢查 半小 時(shí)，確 保機(jī)組正 常自動(dòng)投 入。6. 0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備8小時(shí)滿負(fù)荷用油量。7 0發(fā) 電 機(jī) 實(shí) 行 定 人 定 機(jī) 操 作 、 保 養(yǎng) 和 每 月 周 期 運(yùn) 行 檢 查 。 非 值 班 或 維 修 人 員 不得操作。8.0機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。9.0機(jī)房及油 庫內(nèi) 消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。10.0發(fā)電

23、機(jī)檢查時(shí)須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電 機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。WI/S-9ZHPM 水泵房管理制度 A/01/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直 接影響到住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為 及時(shí)向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水， 管理好水泵房，特制定如下制度：1 0水泵房、地下 水池、 屋面水箱、消防水系 統(tǒng)、設(shè)備 等，由維 修班負(fù)責(zé)使用 管理，并指定專人負(fù)責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、 抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。20水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。 停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。3 0消防泵、生活

24、泵、穩(wěn) 壓泵、污水泵在正常 運(yùn)轉(zhuǎn)下， 選擇開關(guān) 應(yīng)放在自動(dòng)位 置，所有操作標(biāo)志簡單明確。4 0生活 水泵 每周 至少 輪換 使用 一次， 接觸器主 開關(guān)每月 檢查一次 。5 0消防泵每月進(jìn) 行一次 “自動(dòng)、手動(dòng)”切換 操作檢查 。無條件 啟動(dòng)的消防水 泵（有過壓危險(xiǎn)或開噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤車，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行一次絕 緣搖測。6 0泵房每周打掃 一次， 泵及管道每月檢查、 清潔一次 ，并進(jìn)行 潤滑、緊固、 調(diào)整。7 0水池人孔需有 蓋密封 并加鎖，透氣孔需用 不銹鋼窗 紗布包扎 上。鑰匙由水 管員保管。8 0水 管 員 按 規(guī) 定 定 期 取 水 送 市 防 疫 站 進(jìn) 行 水 質(zhì) 檢 查

25、化 驗(yàn) ， 化 驗(yàn) 結(jié) 果 交 辦 公 室 存檔。9 0各 級(jí) 水 表 須 每 月 定 時(shí) 抄 表 ， 水 管 員 須 對(duì) 抄 表 記 錄 進(jìn) 行 統(tǒng) 計(jì) 分 析 ， 確 定 給 水 系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。100嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消 防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申 請(qǐng)手續(xù)。WI/S-10ZHPM 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 A/01/1 空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作 如下規(guī)定： 10空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止 操作。2 0無關(guān)人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進(jìn)入

26、制冷機(jī)設(shè)備房。30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。40做好設(shè)備運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn) 異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。 ?5 0須 每 三天 對(duì)中 央 空調(diào) 系統(tǒng) 抄一 次 電 能表 ， 并做 分析 。根 據(jù)空 調(diào) 負(fù)荷 的 變 化 調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運(yùn)行在節(jié)能狀態(tài)，費(fèi)用不超標(biāo)。60定期保養(yǎng)檢查，及時(shí)更換磨損的零件，并作好記錄。7 0定期 對(duì)冷 凍水 系統(tǒng) 、冷 卻水 系 統(tǒng)進(jìn) 行清 理、 水處 理。8 0空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次， 制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。WI/S-015ZHPM 材料管理制

27、度 A/01/11 0維修班下個(gè)月 的材料 計(jì)劃，應(yīng)在本月 25日前報(bào) 管理處采 購主管，由 采購主 管送交管理處主任審批，確定下月需購買材料。2 0一般材料由采 購主管 與所需物資部門協(xié)同 購買；采 購時(shí)要兩 人同行采購， 報(bào)銷時(shí)附采購計(jì)劃或報(bào)告書。3 0采購材料要貨 比三家 ，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì) 量下應(yīng)取 最底價(jià)進(jìn) 行采購，供貨 方應(yīng)為合格供應(yīng)商。4 0材料購回后 應(yīng)由維修 班長進(jìn)行驗(yàn)證。發(fā) 票數(shù)量應(yīng)與 貨相同， 物品及數(shù)量應(yīng) 與采購記錄表上所述相同。5 0材料入庫應(yīng)由 庫管員 驗(yàn)收，庫管員開入庫 單，并在 發(fā)票反面 簽上名；采購 主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的

28、一聯(lián)附在 發(fā)票后作為報(bào)銷憑據(jù)。6 0應(yīng)急材料可以 先口頭 報(bào)告同意購買，再補(bǔ) 填采購 計(jì)劃審批 表或補(bǔ)寫正 式報(bào)告。7 0材 料 出 庫 時(shí) 需 注 明 此 材 料 用 于 什 么 地 方 、 什 么 用 途 ， 領(lǐng) 料 人 需 在 出 庫 單 上 簽名。8 0維修人員可以 根據(jù)日 常實(shí)際情況一次性領(lǐng) 用若干材 料，領(lǐng)料 人需在出庫單 上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員 在領(lǐng)用專用配件時(shí)，需拿廢舊零部件換取。90維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。 100禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng) 發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)處理。 11 0

29、庫 房 保管 員應(yīng) 按材料 的品種、質(zhì) 量、性能不 同采取 不同 的 保管 措施 ，否 則 造成損失追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。12 0發(fā) 放 材料 要堅(jiān) 持憑 派工 單發(fā) 料。13 0材 料出 庫須遵 循先進(jìn)先 出的原則 ，對(duì)入庫的 材料要 作好 日 期標(biāo) 識(shí)， 以便 于 發(fā)放管理。14 0材 料庫 房每月 要進(jìn)行一 次庫房盤 存，每季 度要 對(duì)維 修人 員 領(lǐng)用 的材 料公 布 一次。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況， 做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費(fèi)，造福業(yè)主。WI/S-015ZHPM 物品驗(yàn)證制度 A/01/11 0為了確保向服 務(wù)對(duì)象 提供合格的物品，所 有用于大 廈

30、內(nèi)影響 服務(wù)質(zhì)量的進(jìn) 貨物品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗(yàn)證。2 0所需物品部門 必須對(duì) 影響服務(wù)的進(jìn)貨物品 進(jìn)行驗(yàn)證 ，并認(rèn)真 填寫物品驗(yàn) 證單，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在物品驗(yàn)證單上簽名。3 0所需物品部門 在驗(yàn)證 時(shí)依據(jù)驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn) 不合格品 時(shí)，應(yīng)即 時(shí)通知采購主 管，并會(huì)同管理處主管主任對(duì)不合格品進(jìn)行確認(rèn)。40對(duì)不合格品應(yīng)及時(shí)處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任， 三方應(yīng)共同商討對(duì)不合格品的處理方法（ 返修、降級(jí)使用、退 貨或報(bào)廢）。 不 合格品處理單由所需物品部門主管負(fù)責(zé)填寫，由主管主任確認(rèn)。50所需物品部門主管應(yīng)對(duì)所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進(jìn)行

31、標(biāo)識(shí)。60物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和采購計(jì)劃審批表所提供的相符。WI/S-015ZHPM 計(jì)量器具定期檢定制度 A/01/11 0 凡 有 關(guān) 維 修 、 保 養(yǎng) 、 檢 測 的 計(jì) 量 器 具 ， 按 市 計(jì) 量 局 規(guī) 定 一 年 檢 定 一 次 。2 0各 管 理處 維修 班 按檢 定計(jì) 劃表 所 規(guī) 定時(shí) 間 提前 一周 將計(jì) 量器 具 送設(shè) 備 部 待 檢，由設(shè)備部專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自檢并作記錄，建立計(jì)量器具檢定 臺(tái)帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各管理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月 送計(jì)量站檢定。30凡經(jīng)檢驗(yàn)不合格的計(jì)量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報(bào)廢后重新購買。 40管理處新購買的

32、計(jì)量器具，須上報(bào)公司設(shè)備部建帳，并納入檢定計(jì)劃。5 0 凡 計(jì) 量 器 具 有 水 浸 等 損 壞 或 參 數(shù) 有 變 動(dòng) 時(shí) ， 應(yīng) 送 設(shè) 備 部 重 新 進(jìn) 行 檢 定 。 60計(jì)量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。7 0 凡 基準(zhǔn) 器具 ， 使用 者不 得隨 意自 行亂 調(diào)動(dòng) ，不 得亂 放， 應(yīng) 合理 使用 ，妥 善 存放。WI/S-015ZHPM 計(jì)量器具的檢定方法 A/01/4 10目的：對(duì)計(jì)量器具進(jìn)行定期檢定，確保計(jì)量器具測量的有效性。 20范圍：公司所有測量器具。30職責(zé)：各管理處維修班按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一周將計(jì)量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部 專人根據(jù)基準(zhǔn)計(jì)量器具進(jìn)行自

33、檢并作記錄，建立計(jì)量器具檢定臺(tái)帳，然后將結(jié)果下發(fā)給 各管理處。基準(zhǔn)器具按檢定計(jì)劃表時(shí)間提前一個(gè)月送計(jì)量站檢定。40內(nèi)容：4. 1計(jì)量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20芳C ；濕度：65為。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。4.2.1檢視外表是否完好，附件是否齊全。4.2.2DCV檔，用DF13直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法對(duì)110.0V、220.0V、380.0V各點(diǎn)電壓檢定誤差，并作記錄。4.2.4DC

34、A值，用DF13（直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負(fù)載作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì) 3.000MA 100.0MA 300.0MA 3.000A進(jìn)行檢定，并作記 錄。4.2.5ACA值，用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì) 30.00MA 100.0MA 300.0MA 3.000A進(jìn)行檢定，并作記錄。4.2.6 OHQ值：用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分別對(duì)200.0 Q、2.000KQ、20.00KQ進(jìn)行測定后與被測驗(yàn)的萬用表測定值對(duì)比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值1Q以上的檢定。）

35、4. 3鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。4.3.1交流電流值，用自耦調(diào)壓器 小型交流電焊機(jī)作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采用對(duì)比法分別對(duì) 10.0A、50.0A、100A、200A進(jìn)行檢定誤差，并 作記錄。4. 4轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計(jì)量所直接檢定一次WI/S-15ZHPM 計(jì)量器具的檢定方法 A/02/445兆歐表的檢定 （ 每年一次 ） ：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計(jì)量所檢定合格（或準(zhǔn)用） 的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對(duì) 0.10MQ、0.5MQ、5.0MQ、50MQ、100血、500MQ讀數(shù)值采 用對(duì)比法檢定誤差，并作記錄

36、。46尺類及彈簧秤的檢定、報(bào)廢。4.6.1鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時(shí)發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴(yán)重而 影響精度時(shí)可報(bào)廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。4.6.2彈簧秤類的計(jì)量器具使用滿三年報(bào)廢。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對(duì)檢定的計(jì)量器具，電壓 電流測量值的誤差在 2.5 以內(nèi)、電阻測量值的誤差在 5以內(nèi)為合格。47檢定電路原理圖4.7.1直流電壓檢定原理圖4.7.2直流電流檢定原理圖小電流檢定WI/S-015ZHPM 計(jì)量器具的檢定方法 A/03/4大電流檢定4.7.3交流電壓檢定原理圖4.7.4鉗形表檢定原理圖WI/S-015ZH

37、PM 計(jì)量器具的檢定方法 A/04/44.7.5兆歐表檢定原理圖4.7.6歐姆值檢定原理圖4.8 相關(guān)文件及記錄萬用表檢定記錄鉗形表檢定記錄兆歐表檢定記錄WI/S-16ZHPM 電氣維修規(guī)定 A/01/1 為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、 規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1 0必須嚴(yán)格遵守 執(zhí)行國 家電氣安全操作規(guī)程 ，檢修操 作人員做 到培訓(xùn)后持證 上崗，以保證工作萬無一失。2 0供方（或維修 班）對(duì) 于大廈內(nèi)配置的電氣 設(shè)備，按 計(jì)劃定期 保養(yǎng)及維修。 重大電氣設(shè)備的檢修計(jì)劃，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。3 0維修和保養(yǎng)電 氣

38、設(shè)備 時(shí)，維修人員要采取 相應(yīng)的安 全技術(shù)措 施，機(jī)電公司 （或管理處）對(duì)作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備 事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)， 至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險(xiǎn)后驗(yàn)電，并懸 掛標(biāo)識(shí)牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5 0對(duì)于高壓設(shè)備 的檢修 和維修，經(jīng)停電、驗(yàn) 電后，必 須裝設(shè)接 地線，在醒目 處懸掛標(biāo)志牌，必要時(shí)加裝遮欄。6 0維修后的電氣 設(shè)備及 線路，要經(jīng)專職人員 檢查無誤 并拆除所 有的安全措施 后，方可投入運(yùn)行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動(dòng)機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行

39、工 作。7 0本規(guī) 定與 “配 電房 管理 制度 ”同時(shí) 執(zhí)行，互 為補(bǔ)充。WI/G-017ZHPM大廈臨時(shí)用電管理規(guī)定A/01/1為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理，確保大廈電源線路安 全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，維護(hù)大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制 訂本規(guī)定。1 0管理處對(duì)樓宇 進(jìn)行重 大修繕工程使用施工 電動(dòng)設(shè)備 和電動(dòng)工 具的用電量， 必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報(bào) 修繕計(jì)劃時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。 20臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3 0用戶在進(jìn)行房 屋裝修 時(shí)使用電動(dòng)工具的名 稱、數(shù)量 和

40、規(guī)格， 必須在裝 修 登記表中寫明，同時(shí)管理處要派專業(yè)人員對(duì)其電動(dòng)工具進(jìn)行檢查核實(shí)。 40凡進(jìn)入大廈內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工 具及電源線等器材， 必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線 電閘箱和安裝電表，電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處 專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。5 0進(jìn)入大廈的臨 時(shí)施工 人員使用的電動(dòng)設(shè)備 和工具， 必須在管 理處規(guī)定時(shí)間 內(nèi)使用，禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休 息。6 0管理處專業(yè)人 員有權(quán) 對(duì)違章操作的人員和 電動(dòng)設(shè)備 工具 進(jìn)行檢查，有權(quán) 制 止違章電動(dòng)設(shè)備及工具

41、的使用。對(duì)不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告管理處，停止施工。7 0本規(guī) 定與 “裝 修管 理規(guī) 定” 同時(shí)執(zhí) 行，互為 補(bǔ)充。WI/S-18ZHPM 用水、供水管理規(guī)定 A/01/1 為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、 滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1 0由 管 理處 指派 一 名責(zé) 任心 強(qiáng)、 作 風(fēng) 正派 、 身體 健康 的水 管員 負(fù) 責(zé)對(duì) 樓 宇 水 池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。 在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí)，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時(shí)供水辦法，向住 戶供水。3 0地 下 貯水

42、池、 天 面水 箱每 年應(yīng) 徹 底 清洗 兩 次（ 特殊 情況 由水 管 員向 管 理 處 建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢 驗(yàn)，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4 0水 管 員在 巡查 中 發(fā)現(xiàn) 跑、 冒、 滴 、 漏現(xiàn) 象 ，應(yīng) 立即 向管 理處 報(bào) 告， 由 管 理 處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費(fèi)。5 0抄 表 員每 月要 對(duì) 每戶 用水 量進(jìn) 行 分 析， 發(fā) 現(xiàn)用 水異 常應(yīng) 進(jìn)戶 查 詢 ， 幫助 解 決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。6 0隨 時(shí) 向住 戶進(jìn) 行 節(jié)約 用水 、計(jì) 劃 用 水宣 傳 教育 ，提 高全 體用 戶 節(jié)約 用 水 意

43、 識(shí)。70執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。 80本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時(shí)執(zhí)行，互為補(bǔ)充。WI/S-19ZHPM 供方選擇評(píng)定規(guī)定 A/01/21 0供方 分類A類提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商2 0新供 方評(píng) 價(jià)當(dāng) 發(fā) 生設(shè) 備 維 修 保 養(yǎng) 、 設(shè) 備 中 修大 修 、 設(shè)備 更 新改 造、 設(shè)備 缺陷 整 改 、 貴 重 設(shè) 備及配件采購等項(xiàng)目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由設(shè)備管理部組織公開招標(biāo)或議 標(biāo) 。 除邀 請(qǐng) 合 格的 供 方參 加 投 標(biāo)外 ， 還 應(yīng)邀 請(qǐng) 新供 方參 加。 設(shè)備

44、 部 組織 有 關(guān) 專 家組 成 評(píng) 標(biāo)小 組， 負(fù)責(zé) 開標(biāo) 、 評(píng) 標(biāo) 。凡 符合 供 方初 審記 錄 初審內(nèi)容 要求者， 擬 定 為合 格 的 供 方 ， 填寫 供 方 初審 記 錄 ，由 主 管副 總經(jīng) 理審 批通 過 后， 列 入 合 格供 方名 單。 評(píng)標(biāo) 小組 打分 確定 一 、 二 名預(yù) 中 標(biāo) 單位 報(bào)主 管領(lǐng) 導(dǎo)做 最后 確 定。 3 0供 方 選 擇工 程 / 采 購價(jià) 款 在 2000 元 以上 20000 元以 下 的 由 設(shè)備 部專 業(yè) 工 程 師從 合格 供 方中 初選 3家符 合條 件 者 報(bào)設(shè) 備部 經(jīng)理 審核 ，經(jīng) 理審 核后 確定 一 家報(bào) 主管 領(lǐng)導(dǎo) 批

45、準(zhǔn) 并 辦理 合 同 會(huì)簽 手 續(xù)， 簽訂 合同 。 工 程 / 采 購價(jià) 款在 20000 元以 上 的 ， 由設(shè) 備 部組 織公 開招 標(biāo)， 由專 家組 評(píng)標(biāo) ，選 定 2名 擬中 標(biāo)單 位 報(bào)主 管領(lǐng) 導(dǎo)決 策，確定 中 標(biāo)單 位， 辦理 合同 會(huì)簽 手續(xù) ，簽 訂合 同 。工 程/ 采購 價(jià) 款在 2000 元以 下的 ，由 管 理處選定。4 0供 方 的 評(píng) 價(jià)A類供方按供方評(píng)價(jià)表B類供方評(píng)價(jià)：按B類供方評(píng)價(jià)表由管理處主任組織技術(shù)人員、公司設(shè)備部組織有關(guān)工程師進(jìn)行兩級(jí)評(píng)定，合同期內(nèi)最少作一次。每條內(nèi)容，若管理處、設(shè)備部均有評(píng)分，則按管理處權(quán)數(shù)0.6，設(shè)備部權(quán)數(shù) 0.4作計(jì)權(quán)平均，若只

46、有一家評(píng)分，權(quán)數(shù)取 1。未發(fā)生的條款，不評(píng)分，最后計(jì)算 得分率（即折算到百分制）。得分率 85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合 格供方名單，以備再選用。評(píng) 審 結(jié)果 為不 合格 的 分 包 商 ，經(jīng) 主管 副總 經(jīng)理 簽字 后 ，WI/S-019ZHPM 供方選擇評(píng)定規(guī)定 A/02/2 將從合格供應(yīng)商名單上去掉。C類供方評(píng)價(jià)：設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按C類供方評(píng)價(jià)表進(jìn)行評(píng)價(jià)。 未發(fā)生的條款，不評(píng)分，最后計(jì)算得分率（即折算到百分制）。得分率 85%為合格。合格供 方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評(píng) 審 結(jié)果 為不 合 格的 分 包商， 經(jīng)主管副總經(jīng)

47、理簽字后， 將從合格供應(yīng)商名單上去掉。5 0供 方 檔 案設(shè)備部應(yīng)建立并保存合格供方檔案，檔 案內(nèi)容包括：評(píng) 審記錄、資質(zhì)證書或 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合 格供 方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。 合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號(hào)及修改狀態(tài)， 如名單發(fā)生變化， 應(yīng)更換版號(hào)或修 改狀態(tài)， 舊有的名單作廢或銷毀。WI/S-20ZHPM 工程質(zhì)量的驗(yàn)收規(guī)定 A/01/1 為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國家規(guī)范及使用需要，加 強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理，特制定如下工程驗(yàn)收規(guī)定：1 0驗(yàn)收組由供方 、管理 處，設(shè)備部共同組成 。驗(yàn)收合 格后，由 三方簽字蓋章 方有效。（若由發(fā)展商投資建設(shè)，發(fā)展商也

48、應(yīng)派代表參加驗(yàn)收。） 20核對(duì)實(shí)物工程量與設(shè)計(jì)圖紙相比較，應(yīng)能達(dá)到實(shí)際使用需要。3 0對(duì)工 程量 進(jìn)行 實(shí)測 實(shí)量 。 40分部、分項(xiàng)、分專業(yè)按國家規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量檢查對(duì)照驗(yàn)收。 50按實(shí)際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。 60對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時(shí)限整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。7 0驗(yàn)收 合格 后才 能結(jié) 清工 程款 。附: 工 程 竣工 驗(yàn)收 證書 工程結(jié)算協(xié)議書WI/S-21ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/01/1410目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20適用范圍公司管轄的電力 （ 油 ） 拖動(dòng)設(shè)備、電機(jī)、電氣設(shè)備（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備（含弱電 線路）、

49、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。30定義31日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行 盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。 32一級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī) 進(jìn)行絕緣搖測；對(duì)電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備除塵、觸頭研 磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含 風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。33二級(jí)保養(yǎng) 對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振

50、動(dòng)、泄 漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè) 備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對(duì)電子 設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道 部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34中修工程 中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體修理和更 換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下 一次修理。更換率一般在 10%-30%，周期 3-5年。35大修工程 大修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢

51、修，對(duì)設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修理不合 格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過 30%，周期 610年。 36設(shè)備更新和技術(shù)改造WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/02/14設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后， 技術(shù)性能落后、 效率低、耗能大或污染（腐 蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。38狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。40設(shè)備分類 根據(jù)設(shè)備對(duì)業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣 控制

52、柜）：I級(jí)設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、B/中央管理計(jì)算機(jī)。U級(jí)設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、 氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、 DD現(xiàn)場控制器。川級(jí)設(shè)備：除I、U級(jí)以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電 箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè) 備等。50設(shè)備管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制（三級(jí)保養(yǎng) - 日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、小修、中修、大修、 設(shè)備更新和技

53、術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。5.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的I、U級(jí)設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷 水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。 中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。5.2對(duì)于I、U級(jí)電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。5.3對(duì)于川級(jí)設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。6.0職責(zé)6.1設(shè)備管理部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/0

54、3/14 程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申購、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng) 價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備 缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重 要設(shè)備進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。62質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。63管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委 托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè) 備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。 70設(shè)備前期管理71前

55、期介入設(shè)備選型、安裝要求等由設(shè)備管理部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門 的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。72設(shè)備的接管驗(yàn)收 驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備管理 部對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋設(shè)備管理部公章）。I、u級(jí)設(shè)備由設(shè)備管理部組 織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，川級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單（公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收 單）報(bào)設(shè)備管理部復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、設(shè)備管理部各留一份作為交接 憑證，管理處留復(fù)印件。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由設(shè)備管理部向發(fā)展商收取并辦理

56、接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商 尚未移交的資料，由管理處代表公司跟蹤收取并填寫樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單， 全部資料收齊后，在設(shè)備管理部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)的管理 處，資料由管理處專人保管，通過考評(píng)后，資料移交設(shè)備管理部統(tǒng)一管理。WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/04/14設(shè)備管理部審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，設(shè)備管理部負(fù)責(zé)辦 理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。 73設(shè)備的編號(hào)設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成：第一部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字0 1 99表示；第二部分表示單位的名稱：用字母A Z表示；（按接管入伙的時(shí)

57、間順序來排列，機(jī)關(guān)編號(hào) 為Z。）當(dāng)管理處數(shù)目超過26個(gè)時(shí)，用雙字母表示。如：第27, 28表示為AA AB;第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字1 .2.3 表示；第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字I、U、川表示；例：03 -B- 1 （ I ）電梯海麗i號(hào)梯i級(jí)管理設(shè)備7. 4設(shè)備的建帳7. 5設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由設(shè)備管理部委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月 整改，簽訂設(shè)備質(zhì)量缺陷整改委托合同，整改達(dá)到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由設(shè)備管理部驗(yàn)收，通 過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。7. 6設(shè)備標(biāo)識(shí)管理未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要

58、求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改 的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2設(shè)備的顏色 設(shè)備一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進(jìn)行刷漆。7.6.3設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/05/14須標(biāo)識(shí)。8. 0設(shè)備使用管理8. 1物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè) 備須征得管理處同意。8. 2管理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管 理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行

59、監(jiān)視、 檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。8. 3管理處機(jī)電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是 否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。8. 4重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)設(shè)備管理部批準(zhǔn)。9. 0設(shè)備維修保養(yǎng)管理9. 1計(jì)劃9.1.2檢定計(jì)劃92實(shí)施WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/06/14 修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄，管理處維修班負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修、保 養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈 / 小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事

60、 故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。 管理處/ 供方首先應(yīng)電話通知設(shè)備管理部門， 并立即組織搶修， 恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審 批手續(xù)。93檢查I、U、川級(jí)設(shè)備）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由管理處維修班班長檢查，按同類設(shè)備 的30%比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；I、U級(jí)設(shè)備的“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”計(jì)劃 執(zhí)行情況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的 30比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記 錄。I、U級(jí)設(shè)備由設(shè)備部組織檢定并備案；屬川級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管檢定，所有設(shè)備檢定 記錄管理處都應(yīng)備案。WI/S-021ZHPM 設(shè)備管理規(guī)程 A/07/1