【報告】地房地產(chǎn)市場形勢分析報告[001]

1、.房地產(chǎn)市場形勢分析報告一、2003 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情形：（一）市場供應(yīng)情形： 土地一級市場2003年的商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為 64.53 萬平方米，可建建筑面積 154.87萬平方米，而去年商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)量為203.97 萬平方米，可建建筑面積是 581.31 萬平方米 , 與去年相比下降了 73.35%；商品房供應(yīng)量2003 年商品房預(yù)售批準(zhǔn)量為301.83 萬平方米， 其中住宅 222.89 萬平方米，比去年同期的 289.68 萬平方米上升了 4.2%；住宅與去年同期的 221.34 萬平方米基本持平；供應(yīng)節(jié)奏與去年相近，都是一、二、三季度量較少，四季度供應(yīng)量 偏大；商品

2、房供應(yīng)結(jié)構(gòu)各類商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與去年相差不大，分別為住宅74，商場 10，寫字樓 3，工業(yè)用房 1，車庫 8，別墅 3%,其他 1；（二）成交行情：截止 12 月底，市商品房銷售面積總量為 329.53 萬平方米，首次突破 300 萬大關(guān)，比 2002 年上升了 14，超出本年批準(zhǔn)預(yù)售面積 17.7 萬平方米，消化了一些空置房；成交總金額 136.7 億元，比去年同期上升了31%；成交均價也由去年的每平方米 3597 元上升到今年的每平方米4148 元，比 2002 年每平方米上升 551 元，漲幅達(dá) 15%；其中商品住宅銷售面積總量為269.55 萬平方米，成交金額為 102.05 億元，比

3、去年同期分別上升了 9%、26%，成交均價由去年的每平方米 3287 元上升到今年的每平方米 3786 元，上漲幅度 15%；3 / 7從今年商品房的季度的量、 價走勢上， 可明顯看出， 我市商品房的季度成交量、均價相對于去年高出一個臺階，在一個相對高的平臺上波動；如圖1、圖 2示：其中，商品居住用房（住宅和別墅）銷量的季度分價走勢呈如下主要特點(diǎn)： 1、成交面積最大的價格區(qū)間在 3000-4000 元，占總量的 41%-52%，其走勢較去年有所下滑； 2、3000 元以下的商品居住用房不論是面積銷量走勢，仍是占總面積銷量的比例走勢均呈下降趨勢；今年較去年銷量比例明顯削減；3、單價區(qū)間在 400

4、0-5000 的商品居住用房在今年呈顯著上升走勢； 4、單價區(qū)間在 5000 元以上的居住用房所占比例雖然最小， 但從走勢圖上可看出其慢慢的上升趨勢； 如圖3、圖 4 示；從今年島、外商品住宅銷售數(shù)據(jù)看，島、外的商品住宅單價相差在1600 元以上，今年島外的銷量比例呈逐季上升走勢，島、外銷量比例約為1： 0.2 ；主要數(shù)據(jù)如下表 1 所示；2003 年市島、外住宅銷售季度數(shù)據(jù)（不包括別墅）表 1季島面積（萬平方米）島均價（元/ 平方米）島外面積（萬平方米）島外均價（元/ 平方米）島、外價差.2003 年 1 季度5437977213016672003 年 2 季度583917122269164

5、82003 年 3 季度50400111229817032003 年 4 季度57414712260815392003 年累計 21939664323491617截止 12 月底，市房地產(chǎn)三級市場 （二手房） 交易面積總量為 141.93 萬平方米，成交金額 32.95 億元，比去年同期的 89.92 萬平方米、 19.56 億元分別上升了 58%、68.5%；成交均價也由去年的 2175 元/ 平方米上升到今年的 2322 元/ 平方米，上漲幅度 6.8%；其中居住用房（包括住宅、房改房和別墅）交易面積為104.23 萬平方米， 占總交易量的 74%，成交金額為 25.74 億元， 比去年同

6、期分別上升了 63%、77%，成交均價由去年的每平方米 2241元上升到今年的每平方米 2423元，上漲幅度 8%；總之，今年市房地產(chǎn)二、 三級市場較去年又上升了一個臺階， 連續(xù)了近年來的旺盛態(tài)勢；商品居住用房與二手居住用房交易頻繁程度比約為 1：0.4 ，三級市場仍有較大的進(jìn)展空間； 房地產(chǎn)市場日趨活躍， 市場機(jī)制、 政策推動力明顯發(fā)揮作用，商品房市場需求結(jié)構(gòu)基本出現(xiàn)良性進(jìn)展態(tài)勢；（三）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)和諧進(jìn)展情形截止到 10 月，我市房地產(chǎn)投資額為 63.5992 億元，同比增長 29.17%，固定資產(chǎn)投資額 149.5563 億元，同比增長 13.21%，gdp總量為 624.7482

7、 億元， 同比增長 18.1%，因此，房地產(chǎn)投資占定資產(chǎn)的比重為42.53%，占 gdp的比重為10.18%，可見房地產(chǎn)業(yè)已是我市的支柱產(chǎn)業(yè)；（四）存在主要問題1、土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控力度不夠，仍無法通過公開的土地供應(yīng)方式調(diào)控市 場房價；由于歷史緣由， 目前大部分的商品房用地仍是歷史遺留的協(xié)議出讓用地，7 / 7實(shí)行公開招標(biāo)、 拍賣、掛牌方式出讓的用地比例很??； 只有待這部分協(xié)議用地清理完成，政府的土地供應(yīng)調(diào)控之手才能有效發(fā)揮作用；2、大型商場、寫字樓和車庫銷售緩慢，其空置情形比較嚴(yán)峻，需出臺相應(yīng)政策引導(dǎo)消化，數(shù)據(jù)如下表示：市歷年各類商品房銷售空置面積一覽表年別墅住宅商場寫字樓車庫廠房19981

8、.8832.1217.6520.9318.06-0.1619993.8218.1114.344.9714.790.122000-0.58-20.299.459.5114.511.1120017.1524.9113.685.5914.80 6.782002-1.57-18.2210.92-5.0616.75-2.63合計 10.7136.6366.0335.9478.915.23未售比例 36%4%37%48%83%26%注：（ 1）、銷售空置面積批準(zhǔn)預(yù)售面積實(shí)際銷售面積（2）、未售比例銷售空置面積 / 批準(zhǔn)預(yù)售面積從表中可以看出：（ 1） 98 年以來，占總量 80%以上的商品住宅的銷售空置面

9、積不大，未售比例只有 4%，預(yù)售空置肯定量 36.63 萬平方米，近年的商品住宅稅收、金融等優(yōu)惠政策的引導(dǎo)已顯見成效；（2）已批準(zhǔn)預(yù)售但未售出的大部 分是車庫，面積達(dá) 78.91 萬平方米，未售比例達(dá) 83%，近年來，市私家車數(shù)量急增，車庫銷售略有好轉(zhuǎn)， 但由于購車時對車輛停放未加限定， 很多住宅小區(qū)隨便停放現(xiàn)象嚴(yán)峻，因此，私家車市場的火爆并未給車庫的銷售帶來“春天”；（3） 寫字樓的未售比例達(dá) 48%，躍居其次，但肯定空置量不算很大，5 年來的合計量為 35.94 萬平方米； 98 年以來，寫字樓的預(yù)售批準(zhǔn)量可謂“年年滑坡”，占總量的比例由 1998 年的 11%，一路下滑到 2002 年的

10、 1%；始終以來，為削減成本， 市很多公司都租用住宅做辦公場所， 使寫字樓的銷售市場總給人以“慘淡經(jīng)營” 的味道 ，特殊是近年來，隨著商品住宅銷售市場的火熱，甚至顯現(xiàn)了少量開發(fā)商將寫字樓項(xiàng)目當(dāng)商品住宅銷售的現(xiàn)象；（4）商場的的未售比例 37%，但肯定空置量卻最大， 達(dá) 66.03 萬平方米，5 年來商場的預(yù)售批準(zhǔn)量占總量比例很穩(wěn)固， 均在 12% 14%之間；對如此大的預(yù)售空置量，我局可組織人力對市場進(jìn)行調(diào)查、 核實(shí)，以利出臺新政策進(jìn)行正確引導(dǎo)；3、島、島外進(jìn)展不平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)過于集中在島；今年，島外與島商品房成交量比僅為 0.2 ：1，平均單價相差在 1600 元以上， 根據(jù)我市海灣型城市

11、的進(jìn)展戰(zhàn)略， 島外房地產(chǎn)市場存在相當(dāng)?shù)倪M(jìn)展?jié)摿瓦M(jìn)展空間；為此，我局特地于今年 11 月 28 日就如何進(jìn)展島外房地產(chǎn)市場，邀請了島、外房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)策劃代理公司、人大城建委、建設(shè)、規(guī)劃行政治理部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、 市建行與相關(guān)媒體記者召開一次分析座談會， 逐步理清了進(jìn)展思路；4、中低價位商品房供應(yīng)不足，不能滿意廣大居民改善居住條件的需要，另外，我市仍有相當(dāng)一部分低收入家庭沒有才能進(jìn)入市場購買商品住房且又夠不上條件享受廉租住房政策， 為此，預(yù)備建立和完善我市的多層次住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策；二、對 2004 年房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢猜測影響房地產(chǎn)市場走勢的因素是多方

12、面的，從2003 年來看，非典疫情、新的購房入戶政策，都給的房地產(chǎn)市場帶來了短期的效應(yīng)，而國務(wù)院的18 號文、國土資源部的 45 號文與央行的 121 號文，又激起了房地產(chǎn)業(yè)屆一陣波瀾，這些政 策的綜合力如何，方方面面人士發(fā)表見解，見仁見智；對而言，我們認(rèn)為2004年的房地產(chǎn)市場的基本面大致這樣；從供應(yīng)角度講， 島土地稀缺已是不爭的事實(shí)， 島新建商品房， 特殊是一般商品房的土地供應(yīng)量相對不足， 因此島的供應(yīng)量不會太大， 加之島商品房均價相對于其它同類城市并不算太高， 應(yīng)仍有上升空間； 按我市海灣型城市進(jìn)展戰(zhàn)略， 島外房地產(chǎn)很有進(jìn)展空間和進(jìn)展機(jī)會， 有大片漂亮的海灣待規(guī)劃開發(fā)， 但就目前而言，基

13、礎(chǔ)配套， 交通都不是一下能跟上的， 房地產(chǎn)的土地開發(fā)供應(yīng)也只能按部就班；建筑材料價格的上漲，土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣，這些因素?zé)o疑加大了發(fā) 展商的供應(yīng)成本，可構(gòu)成房價的上漲因素之一，但就市目前狀況，土地招、拍、 掛的比例很有限， 部分歷史協(xié)議用地仍在逐步清理， 因地價引起的房價上漲更多緣由在于市場主體，曲解地價涵，刻意炒作；從需求角度講，有效需求將相對擴(kuò)大，主要表現(xiàn)在：（一）隨著我市城市化建設(shè)加快、舊城拆遷安置，城市居住、就業(yè)人口將增加；（二）居民的消費(fèi)觀念已發(fā)生變化，第一，由于房貸政策的優(yōu)惠，居民不再是先存錢，后買房，買房中 很有一部分是以投資為目的； 其次， 購房者對住房的消費(fèi)出現(xiàn)臺階上升， 逐步改善居住條件的觀念已形成，換購住房人