房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議(通用版)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議（通用版）第一部分項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)提示建議第二部分項(xiàng)目調(diào)研及戶型配置建議項(xiàng)目品牌形象定位項(xiàng)目具有絕版地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，享有“合肥地王”美譽(yù)，周邊市政配套齊全、生活資源完善，盡享都市繁華與便利。我們針對(duì)地塊獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值優(yōu)勢(shì)這一突出點(diǎn)，加之對(duì)周邊住宅的綜合分析，提出項(xiàng) 目總體形象定位思路：屬性定位：CBD首席府邸 SOHO商務(wù)公寓USP （核心營(yíng)銷理念）定位:財(cái)富中心 知本領(lǐng)袖項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)以遵循上述形象定位的思路為原則，完全展現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代的、時(shí)尚的、健康的、優(yōu)雅的、個(gè)性化的、極富品味的獨(dú)特魅力 項(xiàng)目功能定位集商、住于一體的綜合性大廈。項(xiàng)目之兩座塔樓的功能定位思路： A 座

2、設(shè)計(jì)為純住宅，B座設(shè)計(jì)為SOH（商務(wù)樓和 酒店式公寓?？紤]到項(xiàng)目特殊的地段區(qū)位與研判合肥目前已開(kāi)發(fā)與在售物 業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)，按照分區(qū)設(shè)計(jì)的原則， 策劃代理公司提出項(xiàng)目的物 業(yè)功能定位建議如下：裙樓商業(yè)部分以引進(jìn)大型超市、主題商場(chǎng)作為主要用 途。定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商 業(yè)廣場(chǎng)；裙樓頂層可考慮引進(jìn)大型證券 公司營(yíng)業(yè)部。塔樓部分建議根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品功用形式的不同分兩個(gè)區(qū) 域商務(wù)區(qū)域：主要以大開(kāi)間SOH成商居物業(yè)與小間隔酒店式商務(wù) 公寓兩類產(chǎn)品為主，適合于中小型公 司（金融、證券、風(fēng)險(xiǎn)投資、資訊、 IT 高科技等）辦公或自用居住目的， 并吸引部分用于出租獲利的投資置業(yè) 者購(gòu)買(mǎi)；高檔豪宅區(qū)域： 以

3、滿足城市富裕階層、 事業(yè)成功人士 居家自用為目的的高檔次、 高品位物 業(yè)為主，盡量體現(xiàn)都市CBD中心物業(yè) 的尊貴性與身份象征。同時(shí)，根據(jù)合肥當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)水平與市場(chǎng)售價(jià)情況， 在建筑智能 化、生態(tài)化配套設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分考慮現(xiàn)代高新科技成果的綜合運(yùn)用 與合理超前 .設(shè)計(jì)理念建議：1. 項(xiàng)目的總體形象應(yīng)具有鮮明個(gè)性特色，特別是作為合肥都市 中心的地標(biāo)性建筑， 項(xiàng)目不僅代表了實(shí)力雄厚的古井集團(tuán)在房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的扛鼎之作，更代表了 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)騰飛的新合肥的新 面貌，應(yīng)能充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高層、高檔商用、居家建筑的尊貴感 與時(shí)代感。百花大廈建成后將是合肥的 第一品牌物業(yè)。2. 在住宅的“三度空間”（適用空

4、間、 意境空間、結(jié)構(gòu)空間）中， 營(yíng)造具有獨(dú)特品位的個(gè)性空間。3. 提供健康、自然、安全、舒適的商務(wù)與居家環(huán)境。4. 建立當(dāng)代新的理想生活、工作模式。5. 具有居住、休閑、游憩、學(xué)習(xí)、工作等綜合性完整功能。6. 充分運(yùn)用現(xiàn)代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生態(tài) 環(huán)境方面具有未來(lái)前瞻性。7. 具有戶型、功用選擇的多樣性、整體感及認(rèn)同感。8. 建筑立面及造型充滿朝氣、活力、趣味、美感與想象力。9. 結(jié)合徽商文化的精髓“通商四海、誠(chéng)信為本” ，醞釀獨(dú)具特色的文化氛圍與生活品味。注：住宅的“三度空間”：適用空間：符合于功能要求的空間意境空間：符合于審美要求的空間結(jié)構(gòu)空間：按照材料性能和力學(xué)的規(guī)律性而

5、圍合起來(lái)的空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：考慮城市空間的延伸與項(xiàng)目作為城市有機(jī)體組成部分的和諧與互補(bǔ)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目定位與周邊環(huán)境的功能關(guān)系處理好建筑單體、裙體與建筑鄰近周邊特定環(huán)境互動(dòng)的空間關(guān)系【特別提示一】提高建筑的均好性分布。平均賣(mài)點(diǎn)，朝向、位置等自然條件差的地方，通過(guò)人造景觀或人文景觀改善；創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，利用設(shè)計(jì)手段將低價(jià)區(qū)部分盡量拉高?！咎貏e提示二】充分考慮建筑密度、人口密度與公共、私密空間組織的關(guān)系協(xié)調(diào)。特別注意都市中心的父通、噪音、空氣、光化學(xué)污染等不利因素的處理。避免商住混雜，確保整體環(huán)境營(yíng)造下的高品質(zhì)、高品位?！咎貏e提示三】 可考慮塔樓頂層設(shè)計(jì)空中會(huì)所，與架空層住戶泛會(huì)所相配套， 完善建筑公共設(shè)施，

6、 提高物業(yè)檔次外立面設(shè)計(jì)建議風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。 線條明朗、簡(jiǎn)潔。造型俊雅、 色彩統(tǒng)一 顏色：三段式即裙樓、塔樓主體、頂層采用不同色系搭配。 統(tǒng)一式即整個(gè)建筑采用同一色系的顏色。色彩可選擇：湖青、湖藍(lán)、湖綠、象牙白等。平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：A座住宅采用三梯六戶的平面布局，B座寫(xiě)字樓采用大開(kāi)間布局。環(huán)境設(shè)計(jì)建議：注重觀賞性與實(shí)用性。重綠化、輕水景。重休閑、忌嚴(yán)謹(jǐn)。以徽派 園林風(fēng)格為主。環(huán)境設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在豪宅物業(yè)與商務(wù)公寓住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)所以及頂層空中會(huì)所， 以徽派園林造景手法結(jié)合現(xiàn)代 時(shí)尚休閑生活主題，營(yíng)造健康、活潑、向上的居家生活與商務(wù)工作環(huán) 境氛圍，處處充滿文化氣息與生活

7、品味，倡導(dǎo)一種全新的以國(guó)際人居 文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式。環(huán)境設(shè)計(jì)是提升物業(yè)附加值、打造樓盤(pán)品牌形象的重要手段， 對(duì)于刺激目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買(mǎi)欲有著不可忽視的作用?！咎貏e提示】建議米用最能體現(xiàn)“徽商傳統(tǒng)、儒商氣質(zhì)” 的園藝環(huán)境小品如：軒、閣、榭、廊、舫、 臺(tái)等，統(tǒng)領(lǐng)貫穿整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格?！咎貏e提示二】在住戶大堂、電梯間等設(shè)計(jì)富有生活趣味與人文氣息的裝飾小品。展示與宣揚(yáng)“以認(rèn)為本、關(guān)懷人性”的全新生活主張?！咎貏e提示三】架空層泛會(huì)所作為住戶私家的休憩、娛樂(lè)場(chǎng) 所，環(huán)境組織應(yīng)特別注重兒童、主婦與老人 的親情共享與鄰里交流，尤其是要在鬧市中 心商業(yè)裙樓的開(kāi)敞環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)鬧中取 靜、意境悠然的休

8、閑場(chǎng)所?！咎貏e提示四】頂層空中會(huì)所的設(shè)計(jì)應(yīng)能代表業(yè)主尊貴顯赫、品味優(yōu)雅的身份形象，功能空間安排與設(shè)施配套要同時(shí)兼顧商務(wù)交流 和健康休閑活動(dòng)的互補(bǔ)。3、目標(biāo)客戶群華僑城，顧名思義，是歸國(guó)華僑的理想棲居地，但也不乏商界名流、 政界顯赫、影視文體明星，因?yàn)槿A僑城作為舉世聞名的旅游城，擁 有五大著名的主題公園，是真正的藝術(shù)品，是人們鐘愛(ài)的“綠色家 園”，它不僅具備適合人類居住的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，譬如良好的空氣質(zhì)量， 50的高綠化率等等，而且具備較高的品牌知名度，故而在消費(fèi)者 心目中、尤其是換房人士、有車(chē)一族心目中處于極高的地位?？梢?說(shuō)這里才是成功人士居家的理想之所。二、戶型定位：通過(guò)上述調(diào)查結(jié)果與分析研究我

9、們得知： 華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā) 的物業(yè)以高尚大戶型為主， 但這是不是說(shuō)國(guó)際市長(zhǎng)大廈也跟風(fēng)做 “大 戶型”呢？回答是否定的，理由是：1、華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)規(guī)模均較大，社區(qū)配套十分齊全， 如 世紀(jì)村占地 8.77 萬(wàn)平米，總數(shù)約 2000戶，一期 412戶，已售 75%， 二期工程也已破土動(dòng)工，三期也在規(guī)劃當(dāng)中，象這樣的樓盤(pán)還不 少，這說(shuō)明未來(lái)兩年內(nèi)周邊同類產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大，如果 國(guó)際市長(zhǎng)大廈住宅部分也做同等大的戶型，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必然處 于劣勢(shì)，因?yàn)槠湔嫉貎H 5000 平米，屬于單體建筑，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 決定其自身配套很難做全， 可是內(nèi)部環(huán)境與社區(qū)配套又是自 98 年 以來(lái)倍受消費(fèi)者關(guān)注的

10、焦點(diǎn)，因此單體項(xiàng)目很難與分期開(kāi)發(fā)的大 盤(pán)分庭抗禮。2、國(guó)際市長(zhǎng)大廈的物業(yè)命名雖具有權(quán)威性、稀缺性，但其給人們的 第一印象，必然是寫(xiě)字樓或者是商務(wù)公寓，很難想象這里是住家的，在入市宣傳推廣階段消費(fèi)者很容易產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，避開(kāi)媒體誤導(dǎo)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是適當(dāng)做一些中小戶型，而且可以自由組合，還要設(shè) 計(jì)一定商務(wù)空間，留給那些不循蹈于朝九晚六的自由職業(yè)者。3、根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，香港人對(duì)中小戶型的高層項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，而 華僑城物業(yè)外銷比例占 30左右，隨地鐵、西部跨海大橋的開(kāi)工， 外銷比例將與日劇增。4、國(guó)際市長(zhǎng)大廈是內(nèi)地城市以及國(guó)際友好城市與深圳對(duì)話的一個(gè)窗 口，在這里可以引進(jìn)來(lái)，也可以走出去。這種功能定位寓示著本

11、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群有相當(dāng)一批是商務(wù)精英，他們或往返于深港、或 往返于深圳與內(nèi)地城市、或往返于深圳與國(guó)際友好城市等等，這 都意味著這些人士不可能在深圳長(zhǎng)期定居，作為度假式居住的棲 居地，戶型上不可能很大，應(yīng)為這會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。5、作為一個(gè)品牌物業(yè)，國(guó)際市長(zhǎng)大廈也會(huì)吸引一批擁躉者前來(lái)投資， 因?yàn)樯钲谟羞@么一批看好就出手的“炒家” ，華僑城、 深南大道標(biāo) 志性物業(yè)的高投資回報(bào)率， 不能不讓這些附庸風(fēng)雅的投資者傾心， 而他們看好的就是一房、兩房；此外這種偏小戶型作為成功者的 一個(gè)私人空間，比如會(huì)客的招待所也是十分愜意的。6、做一定比例的小戶型，由于降低價(jià)格門(mén)檻，在入市階段更易吸聚 人氣，做熱市場(chǎng)，對(duì)宣

12、傳推廣十分有利，而且可以根據(jù)市場(chǎng)變化 自由組合，極具靈活性。綜上所述： 我們認(rèn)為依據(jù)地段屬性決定產(chǎn)品屬性的原則，本項(xiàng)目之戶型定位應(yīng)走 中等戶型 路線，小戶型與大戶型只是作為項(xiàng)目的補(bǔ)充戶型三、戶型設(shè)置原則：1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)平和大氣，并且分類集中，戶型種類以平層為主，復(fù) 式為輔。2、大戶型套型設(shè)計(jì)，如躍復(fù)合體單位及復(fù)式單位，應(yīng)做到舒適性、 實(shí)用性、休閑性兼?zhèn)洹?、無(wú)論大、中、小戶型單位。其套型設(shè)計(jì)應(yīng)方正實(shí)用，盡可能避免 浪費(fèi)和黑房子出現(xiàn)。4、設(shè)計(jì)應(yīng)注重產(chǎn)品的國(guó)際化品牌、智能化設(shè)備、星級(jí)化配套。作為 21世紀(jì)E時(shí)代SOHC智能化星級(jí)樓宇的套型設(shè)計(jì)，應(yīng)兼具居家與 辦公功能。5、戶型不必繁雜， 以自由組合

13、彈性戶型為主，且同類戶型之間面積 相差不宜超過(guò) 10 米。6、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮各單位平均、合理利用景觀資源，避免棄而不用 或者沒(méi)有充分運(yùn)用。7、住宅與辦公之間的公建面積之功能定位應(yīng)加以區(qū)分與合理應(yīng)用， 增加實(shí)用率。注：因本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)由專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，故以上原則僅是 點(diǎn)到為止供發(fā)展商與建筑設(shè)計(jì)公司參考。四、戶型設(shè)置比例建議:面積戶型名稱建面占比戶數(shù)（估算）備注255 60m一房一廳一衛(wèi)8.5%30帶簡(jiǎn)單裝修、敞開(kāi)式 廚房、智能辦公配套， 可拆分靈活組合275 80m二房二廳一衛(wèi)25%65房小廳大、利于辦公、 智能空間，可拆分靈 活組合290120m三房二廳二衛(wèi)、帶功能房45%86功能房可用

14、作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等180 200吊三房三廳二衛(wèi)帶功能房16.5%躍復(fù)合體式18功能房可用作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等空中別墅220吊四房三廳三衛(wèi)帶功能房5%r式5增加功能房可用作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等說(shuō)明:1、以上配置比例以面積為基數(shù)，而不是由總套數(shù)折算而成。如一房一廳一衛(wèi)所占的15%商住樓建筑面積的15%2、 由上表計(jì)算出項(xiàng)目平均戶型面積為：115m3、得出本樓盤(pán)總套數(shù)約為：20000- 115= 174戶（商住建筑面積:20000mm）戶型配比方案比例面積（m戶型戶型說(shuō)明25%60 - 801房1廳1衛(wèi)酒店式商務(wù)公寓商務(wù)辦公、渡假自用或經(jīng)營(yíng)性出租2房1廳1衛(wèi)25%140- 180SOH或

15、居家辦公物業(yè)大開(kāi)間、全落地采光、取景通透設(shè)計(jì)，預(yù) 留衛(wèi)生間廚房管道接口，隨意間隔，完全 自由的個(gè)性化時(shí)尚空間50%120- 1803房2廳2衛(wèi)高檔次、高品位盡顯新都市主義人居理念的豪宅物業(yè)4房2廳2衛(wèi)180-220復(fù)式A座豪宅以三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái) 為主，以二房二廳一衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)、四房二廳二 衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)為輔。面積：3X2X 2； 110130 川、占總量的比例：3X 2X 2；60%2X 2X 1；量的15%7590 川、2X 2X 1 ；占總4X2X 2；量的20%150180 m24X 2X 2;占總其它；占總量的5%注明：1、每戶設(shè)計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源；2、住宅層高3.1米；

16、凈高2.95米以上；1、SOHC居家辦公物業(yè)戶型可考慮復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，純居住的豪宅 物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層；2、酒店式商務(wù)公寓考慮帶裝修及全套家私家電。3、商業(yè)區(qū)域部分應(yīng)安排商務(wù)中心、酒店客房服務(wù)、小型會(huì)議等 公共設(shè)施配套。4、可考慮設(shè)計(jì)一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)所。注明：1、每戶設(shè)計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源2、住宅層高 3.1 米；凈高 2.95 米以上。3、純居住的豪宅物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層4、可考慮設(shè)計(jì)一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)所?！咎貏e提示一】“以人為本”，充分考慮商務(wù)、居家空間的舒適程度?！咎貏e提示二】合理設(shè)計(jì)空間區(qū)隔，這是住宅的心靈美，是最響的銷售口號(hào)?！咎貏e提示三】考慮房屋的可變性和可持續(xù)性：可以因市場(chǎng)情況調(diào)整房型，可因觀念或家庭內(nèi)部變化重新裝修?！咎貏e提示四】大膽創(chuàng)新，引領(lǐng)潮流。如主人房可設(shè)計(jì)成套房，浴室可設(shè)一個(gè)小桑拿房等。會(huì)所：項(xiàng)目之會(huì)所應(yīng)本著提高物業(yè)檔次、塑造極品生活的原則設(shè)計(jì)。 基本設(shè)計(jì)應(yīng)包括： 業(yè)主俱樂(lè)部、 室內(nèi)衡溫泳池、 多功能活動(dòng)中心等。配套設(shè)施設(shè)計(jì)理念：“打造合肥地王 建構(gòu)精致生活”【特別提