商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書案例

1、商業(yè)地產(chǎn)招商計(jì)劃書案例一 項(xiàng)目介紹： 溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點(diǎn)項(xiàng)目句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府2004年重點(diǎn)標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟(jì)圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機(jī)電批發(fā)市場。該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲(chǔ)面積35000平米。 二 產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)： 溫州商貿(mào)城堅(jiān)持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟(jì)、板塊經(jīng)濟(jì)和名牌經(jīng)濟(jì)，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時(shí)尚集聚的趨勢(shì)，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力

2、發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的要求，它高起點(diǎn)的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠(yuǎn)經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個(gè)融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項(xiàng)目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機(jī)電消費(fèi)市場進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運(yùn)作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲(chǔ)物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。 三 交通概況： 本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達(dá)句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項(xiàng)目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達(dá)市區(qū)。項(xiàng)

3、目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。 四 swot分析： 1、s優(yōu)勢(shì) （1）地段離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對(duì)于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。 （2）交通項(xiàng)目內(nèi)有公交2路車直達(dá)市區(qū)10分鐘一班，10路車離項(xiàng)目只有5分鐘的路程。 （3）口碑項(xiàng)目為句容市政府招商引資項(xiàng)目，2005年10強(qiáng)民營企業(yè)，2006年消費(fèi)者信得過企業(yè)。 （4）物業(yè)項(xiàng)目占地面積200畝，該項(xiàng)目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達(dá)80000平米，倉儲(chǔ)面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。 （5）配套配置自動(dòng)扶梯、6500平米的大型停

4、車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。 （6）品牌商家入駐一期，二期成功引進(jìn)馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店 嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強(qiáng)大。 2、w劣勢(shì) （1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。 （2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認(rèn)知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。 （3）項(xiàng)目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。 （4）項(xiàng)目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布較稀，商業(yè)氛圍不足。 3、o機(jī)會(huì) （1）經(jīng)濟(jì)因素股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低

5、，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報(bào)的投資方式。 （2）政策因素國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控失當(dāng)，造成房價(jià)一路高升，給投資者帶來了商機(jī)。 （3）市場因素隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費(fèi)水平提高，消費(fèi)能力和消費(fèi)總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。 （4）區(qū)域發(fā)展本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項(xiàng)目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟(jì)適用房,加大了本區(qū)域的人流量。 （5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。 4、t威脅 （1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾

6、返租。 （2）工商局以及廣告法對(duì)返租、回報(bào)承諾等禁止宣傳，使本項(xiàng)目在推廣中無法將信息傳達(dá)到位。 （3）國家對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。 （4）招商難度大，開業(yè)時(shí)若無大量商戶進(jìn)入，商場經(jīng)營會(huì)遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機(jī)。 （6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負(fù)擔(dān)而無法徹底解套。 五九大賣點(diǎn)分析： 、地段前景 本項(xiàng)目位于政府規(guī)劃中的句容西門中央商業(yè)圈正中心，周邊規(guī)劃有大規(guī)模的住宅區(qū)，西門商務(wù)區(qū)將有11萬人口入住，未來升值潛力無限。溫州商貿(mào)城周邊將聚集開發(fā)高級(jí)商務(wù)酒店、多個(gè)大中型居住區(qū)。 、規(guī)模超大：總建筑面積近12萬平米，是句容市規(guī)模最大

7、的建材裝飾市場。 、業(yè)態(tài)齊全：市場內(nèi)規(guī)劃有五金電器、陶瓷潔具、水暖、木制品、燈具、家具、油漆、石材等建材家俱一應(yīng)齊全；二樓家俱現(xiàn)已全部招滿。 、倉儲(chǔ)充足：物流、餐飲、娛樂、工商、技監(jiān)、商務(wù)等配套，讓業(yè)主和顧客可享受到更高品質(zhì)和快捷的服務(wù)，并設(shè)有35000平方米的超大倉儲(chǔ)。 、停車便捷：6700平方米的大容量停車場，使得一般市場停車難的問題得以解決，市場交通組織極為便捷，頗具前瞻性。 、實(shí)力開發(fā)：開發(fā)商擁有近十年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力雄厚，為市場的長期興旺提供最好的保障。 、交通便利：距離句容市中心800米，交通便利； 與南京、鎮(zhèn)江、丹陽等城際道路異常便利；（尤其是南京都市圈）

8、通過滬寧高速、寧杭高速、104國道等快速連通長三角經(jīng)濟(jì)圈。 、重金推廣：經(jīng)營商投入數(shù)千萬巨額資金，將市場在句容市區(qū)及下屬各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣，致力于帶來消費(fèi)人潮，做旺市場經(jīng)營。 投入媒體：10多塊戶外廣告、全年句容電視臺(tái)黃金時(shí)段、全年江蘇廣播電視報(bào)、市中心公交車身廣告、市場專用網(wǎng)站、多頻率短信平臺(tái)、社區(qū)裝修行情夾報(bào)等。 、優(yōu)惠政策 本次招商期間，招租商鋪免租一年； 知名品牌入駐，免費(fèi)提供廣告宣傳一年； 地方稅收和工商管理費(fèi)按全市最低標(biāo)準(zhǔn)收?。?為經(jīng)營戶代辦各種經(jīng)營證照； 為經(jīng)營戶辦理子女如住戶口、入托、上學(xué)手續(xù)； 協(xié)助品牌經(jīng)營戶辦理銀行貸款手續(xù)，并可提供貸款擔(dān)保。 六. 招商人員工作安排及工作責(zé)任分布

9、: 招商總指揮(羅祖秋): 主要負(fù)責(zé)招商指導(dǎo)及檢查 招商副總指揮(羅宗隘):主要負(fù)責(zé)招商細(xì)則的實(shí)施監(jiān)督及大客戶的談判成交 招商顧問（陳平）：主要負(fù)責(zé)招商時(shí)對(duì)于項(xiàng)目情況的解答 招商助理（姬霞）：主要負(fù)責(zé)招商時(shí)合同的簽訂及檔案的管理 招商經(jīng)理（虞勇）：主要負(fù)責(zé)招商工作的實(shí)施招商人員的培訓(xùn)，及普通客戶的談判。 招商專員：（李淑婷，戴天，王盛，崔恒麗，鍛煉）：主要負(fù)責(zé)招商客戶的接待，介紹，談判，辦理手續(xù)，回訪客戶等工作。 七 招商政策： 商鋪?zhàn)赓U：1. 一期商鋪?zhàn)饨?.8元/平米/天 2. 二期商鋪?zhàn)饨?.8元/平米/天(租一年送半年) 3. 三期商鋪?zhàn)饨?.8元/平米/天(租一年送一年) 倉庫租賃:

10、 1. 倉庫租金為0.3元/平米/天 八崗位職責(zé)： 招商部職責(zé) 一、 部門本職： 1、組織及負(fù)責(zé)整個(gè)商城的招商工作：市場調(diào)查、市場分析、項(xiàng)目定位、信息收集、反饋信息、商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織各種促銷及展銷活動(dòng)； 2、負(fù)責(zé)招商洽談工作，進(jìn)行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 二、 主要職能： 1、 計(jì)劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計(jì)劃； 2、 業(yè)務(wù)開展：對(duì)部門本職所管業(yè)務(wù)進(jìn)行信息搜集和業(yè)務(wù)開展； 3、 規(guī)范制訂：對(duì)部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理 制度； 4、 檢查考勤：對(duì)本部門所管業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核； 5、 資料管理：對(duì)本部資料進(jìn)行管理； 6、 工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)

11、系； 7、 市場拓展：開展對(duì)外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?8、 工作報(bào)告：向總經(jīng)理提交部門工作報(bào)告； 三、 管理范圍： 部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。 四、 工作要求： 1、 本部人員要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； 2、 要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢(shì)，搜集信息，提出計(jì)劃方案及實(shí)施策略； 3、 將以顧客服務(wù)為中心作為工作原則，高質(zhì)量完成好本職工作，促進(jìn)公司整體管理服務(wù)水平的提高； 4、 對(duì)于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)； 5、 同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。 招商部經(jīng)理： 一、 崗位職責(zé)： 1、 履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作； 2、 負(fù)責(zé)制定招商工作計(jì)劃及目標(biāo)； 3、 根據(jù)招

12、商計(jì)劃及目標(biāo)，制定相關(guān)招商工作方案，落實(shí)及實(shí)施各項(xiàng)招商方案，統(tǒng)籌本部人員聯(lián)系客戶，并洽談?wù)猩碳?xì)節(jié)； 4、 建立及健全招商各項(xiàng)管理制度及實(shí)施細(xì)則； 5、 評(píng)估部門下屬各人員的工作業(yè)績； 6、 評(píng)估各項(xiàng)招商方案的工作效果； 7、 定時(shí)向上級(jí)匯報(bào)招商工作情況； 8、 定時(shí)開展市場調(diào)查工作并及時(shí)匯總上報(bào)； 9、 建立完整的一套招商資料庫。 二、 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任： 1、 對(duì)部門工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé)； 2、 對(duì)下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負(fù)責(zé)； 3、 對(duì)下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負(fù)責(zé)。 三、 主要權(quán)限： 1、 對(duì)本部門的工作有建議和領(lǐng)導(dǎo)權(quán)； 2、 對(duì)本部門下屬人員有工作調(diào)配建議和任免建議權(quán)； 3、

13、 對(duì)本部門下屬人員有管理、監(jiān)督、檢查、考核和獎(jiǎng)罰款建議權(quán)。 招商專員： 一、 崗位職責(zé)： 1、 履行招商部經(jīng)理所指派的一切工作； 2、 負(fù)責(zé)招商工作，執(zhí)行可行的招商方案，聯(lián)系客戶，洽談 細(xì)節(jié)，并負(fù)責(zé)各項(xiàng)招商細(xì)節(jié)工作； 3、 根據(jù)招商需求，開展市場調(diào)查及分析； 4、 建立客戶信息資料庫； 5、 向上級(jí)反饋信息。 九答客問： 一、公司篇 1. 本項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)及簡介？ 答：江蘇奔宏置業(yè)有限公司，該公司經(jīng)營市場多年，實(shí)力較強(qiáng)，有20年經(jīng)營建材經(jīng)驗(yàn)。 2. 本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備何種開發(fā)資質(zhì)？它的經(jīng)營期限多久？ 答：二級(jí)資質(zhì)。 3. 本項(xiàng)目的物業(yè)公司？有過那些管理經(jīng)驗(yàn)？ 答：溫州商貿(mào)城物業(yè)公司。

14、 4. 本項(xiàng)目的商業(yè)管理公司？有過那些管理經(jīng)驗(yàn)？ 答：憑現(xiàn)有經(jīng)營狀況加以完善。 5. 本項(xiàng)目的建筑施工單位？工程監(jiān)理公司？ 答：開發(fā)區(qū)建安總公司，鎮(zhèn)江方圓監(jiān)理公司。 624小時(shí)招商熱線 答：051187283333 87280678 二、產(chǎn)品篇 1、本項(xiàng)目的名稱？政府對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。 答：溫州商貿(mào)城。本項(xiàng)目開發(fā)商2005年被評(píng)為“十強(qiáng)”民營企業(yè)，市政府把本項(xiàng)目定為重點(diǎn)項(xiàng)目，有關(guān)工商、稅務(wù)做最大優(yōu)惠。 2、本項(xiàng)目的地理位置？ 答：句容市西環(huán)路與104國道交匯處西南角。 3、本項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模多大？ 答：總占地200畝，總建筑面積115000平方米（包括8萬平方米的商鋪及35000平方米的倉庫和加工

15、區(qū)。 4、本項(xiàng)目的相關(guān)政府批復(fù)如何？（五證） 答：見售樓處墻面。 5、本項(xiàng)目有沒有停車場？多大？停車需收費(fèi)嗎？ 答：有6700平方米的停車場，至少兩年內(nèi)不收取停車費(fèi)。 6、本項(xiàng)目的國有土地使用年限有多長？ 答：40年。 7、項(xiàng)目一共分幾期開發(fā)？目前正在招商的是哪期？ 答：分三期開發(fā)，目前在招商的是三期。 8、項(xiàng)目三期于何時(shí)開工、何時(shí)竣工？ 答：07年10月至08年6月 9、項(xiàng)目三期將于何時(shí)交付？項(xiàng)目整體何時(shí)交付能夠投入使用？ 答：在建工程于08年8月8日交付， 10、 項(xiàng)目采用什么結(jié)構(gòu)？其建筑耐久性如何？抗震度為多少？ 答：框架結(jié)構(gòu)，耐久性佳（50年），7度。 11、 鋪位之間采用什么材料分隔

16、？其防水、防火、隔音效果怎么樣？分隔墻的厚度有多少？ 答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。 12、 項(xiàng)目主體外墻采用什么材料，以什么顏色為主色調(diào)？ 答：三色外墻磚及局部涂料。橘紅色。 13、 項(xiàng)目三期交付裝修標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？ 答：外墻：瓷磚、涂料，內(nèi)墻：涂料，頂棚：涂料，地面：水泥地面，門窗：鋁合金。 14、 本項(xiàng)目有哪些消防設(shè)施？ 答：自動(dòng)噴淋、消防栓、滅火器。 15、 項(xiàng)目商鋪的面積（包括分?jǐn)偯娣e）、面寬、進(jìn)深、層高為多少？ 答：沿西環(huán)路兩棟商鋪一層開間：4米；縱深：24米；層高：5.4米； 內(nèi)街商鋪一層開間：4米；縱深：9米； 層高：4.6米，共20棟； 縱向兩棟商鋪：一層開間：4米；縱深

17、：14米； 層高：高為5.4米。 16、 項(xiàng)目內(nèi)部主干道的寬度？次干道的寬度？市場內(nèi)南北向道路寬度？ 答：24米主干道，12米的兩次干道，9米的市場通道。 17、 項(xiàng)目有幾個(gè)出口？在項(xiàng)目的什么位置？ 答：3個(gè)入口，如圖所示。 18、 對(duì)于店鋪的裝修，市場有沒有規(guī)范和要求？業(yè)主在裝修過程中，可否改動(dòng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)？ 答：內(nèi)部結(jié)構(gòu)不可改動(dòng)，如需改造經(jīng)市場部同意，外觀統(tǒng)一。 19、 是否有倉庫和加工廠？是買還是租賃？ 答：有35000平方米的倉庫和加工廠，是租賃。 20、 業(yè)主是否可以自行將商鋪隔兩層？ 答：可以。 21、 2004年政府重點(diǎn)工程，是否有相關(guān)文件可以證明或報(bào)紙摘要，政府配合程度如何？ 答：

18、附政府相關(guān)文件。 22、 項(xiàng)目的水，電，通訊是不是直通到戶？是不是一戶一表？店鋪用電多少瓦？是兩相電還是三相電？水、電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)？ 答：是的，是的，商鋪一般是兩相電，可以接三相電。 23、 項(xiàng)目商鋪二樓可不可以居住，是否通管道煤氣？ 答：可以，沒有通管道煤氣。 24、 購買商鋪是否可以辦理戶口？在哪里辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)？ 答：可以，開發(fā)商包辦。 25、 市場要收取的相關(guān)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)？ 答：房租、水電費(fèi)押金（1間500元）。一年內(nèi)不收取物業(yè)管理費(fèi)。 26、 句容整體規(guī)劃？尤其是本案所處區(qū)域西區(qū)的規(guī)劃？ 答：如圖所示。按市委、市政府多項(xiàng)會(huì)議定位：西門商貿(mào)物流區(qū)（商業(yè)市場群）。周邊亦規(guī)劃居住用地。市西北規(guī)劃

19、工業(yè)園區(qū)。目前在建小區(qū)有黃金壩經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，和紅太陽小區(qū)。 27、 你們所講的一站式購物是什么意思？ 答：“一站式”服務(wù)最先萌生在歐美，其后迅速擴(kuò)展到全球，全面提供各種服務(wù)的“一站式”服務(wù)理念開始流行。“一站式”服務(wù)的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)的集成、整合，既可以是服務(wù)流程的整合，也可以是服務(wù)內(nèi)容的整合。家居“一站式”購物廣場，在這里能買到與建家、裝家、飾家有關(guān)的一切需求。 28、 我能否按照自己的需要設(shè)計(jì)門頭招牌？ 答：須符合市場統(tǒng)一管理要求。 29、 項(xiàng)目周邊是否有銀行、醫(yī)院、郵局、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（超市）等？ 答：是的，104國道向東一農(nóng)業(yè)銀行，對(duì)面有便民超市及一些小超市，到華陽南路相當(dāng)近有人民醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)

20、點(diǎn)、郵局等。 30、辦理營業(yè)執(zhí)照需要提供哪些數(shù)據(jù)？ 答：包辦。身份證、照片、購房合同（租賃合同），費(fèi)用購房的交219元，租房的交419元。 31、稅務(wù)登記證如何辦理？費(fèi)用多少？ 答：包辦。身份證、照片、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、購房合同（租賃合同），工本費(fèi)125元。 32、項(xiàng)目是主要是什么人來購買的？ 答：外地及本地的自購自營戶，以及本地一些機(jī)關(guān)、公務(wù)員購買。 33、老城區(qū)到本項(xiàng)目，有幾路公交車可以直達(dá)？若喊出租車的話需要多長時(shí)間，有幾公里？ 答：2路公交車可直達(dá)，喊出租車兩分鐘即能到達(dá)老城區(qū)。 34、市場內(nèi)部軟件是否能夠配套(如業(yè)主的門面市場衛(wèi)生市場的導(dǎo)購牌) 答： 35、商鋪有經(jīng)營限制嗎？經(jīng)營區(qū)位是怎樣劃分的？ 答：是的，嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)區(qū)域劃分經(jīng)營。準(zhǔn)確的見圖紙。 36、若現(xiàn)階段招商客戶要入駐是否有地方入駐? 答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住 37、對(duì)于大品牌,大客戶優(yōu)惠政策是否有彈性? 答：可以根據(jù)具體情況匯報(bào)到公司如有需要可以考慮 38、市場h棟業(yè)態(tài)規(guī)劃有無確