土地增值稅有關(guān)政策及清算審核綜述

1、1土地增值稅有關(guān)政策及清算審核土地增值稅有關(guān)政策及清算審核主講人：賈主講人：賈 麗麗2 公司公司簡介簡介 四川君誠稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司是經(jīng)國家稅務(wù)四川君誠稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司是經(jīng)國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)財稅服務(wù)機(jī)構(gòu)。總局注冊稅務(wù)師管理中心批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)財稅服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司秉承公司秉承“君子之道，貴在于誠君子之道，貴在于誠”的經(jīng)營理念的經(jīng)營理念; ;充分貫充分貫徹徹“以客戶財稅需求為關(guān)注焦點(diǎn)的以客戶財稅需求為關(guān)注焦點(diǎn)的”服務(wù)宗旨；為各類服務(wù)宗旨；為各類企事業(yè)單位提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)、高效的財稅專企事業(yè)單位提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)、高效的財稅專業(yè)服務(wù)；建立了完善的經(jīng)營

2、管理機(jī)制和質(zhì)量控制體系；業(yè)服務(wù)；建立了完善的經(jīng)營管理機(jī)制和質(zhì)量控制體系；專業(yè)水平高、服務(wù)理念好，贏得了廣大客戶的信賴，深專業(yè)水平高、服務(wù)理念好，贏得了廣大客戶的信賴，深得國稅、地稅等政府職能部門的認(rèn)同，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。得國稅、地稅等政府職能部門的認(rèn)同，在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)。3 主要內(nèi)容主要內(nèi)容第一部分第一部分 土地增值稅法規(guī)體系土地增值稅法規(guī)體系第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算第四部分第四部分 土地增值稅的核定征收土地增值稅的核定征收4n一、土地增值稅法規(guī)體系一、土地增值稅法規(guī)體系n1、行政法規(guī)、行政法規(guī) 1993年年12月

3、月13日，國務(wù)院頒布日，國務(wù)院頒布中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令第（國務(wù)院令第138號）號）n2、部門規(guī)章：、部門規(guī)章：1995年年1月月27日，財政部頒布日，財政部頒布中華人民共和國中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財法字（財法字19956號）號）第一部分第一部分 土地增值稅法規(guī)體系土地增值稅法規(guī)體系5n3、規(guī)范性文件：、規(guī)范性文件：n國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知國稅發(fā)201053號號n國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函國家稅務(wù)總局關(guān)

4、于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2010220號號n國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國稅的通知國稅發(fā)發(fā)200991號號n國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)的通知國稅發(fā)2006187號號n第一部分第一部分 土地增值稅法規(guī)體系土地增值稅法規(guī)體系6n二、與土地增值稅相關(guān)的文件目錄二、與土地增值稅相關(guān)的文件目錄n土地增值稅政策匯編土地增值稅政策匯編1993-20111993-2011第一部分第一部分 土地增值稅法規(guī)體系土地增值稅法規(guī)體系7第二部分第二部

5、分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 土地增值稅的概念土地增值稅的概念 土地增值稅是對土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。的單位和個人所征收的一種稅。 土地增值稅的特點(diǎn)土地增值稅的特點(diǎn) （一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象 （二）征稅面比較廣（二）征稅面比較廣 （三）采用扣除法和評估法計算增值（三）采用扣除法和評估法計算增值 （四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（四）實(shí)行超率累進(jìn)稅率8第二部分第二部分 土地增值稅基本

6、政策介紹土地增值稅基本政策介紹一、征稅范圍一、征稅范圍 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 9第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（一）征稅范圍的一般規(guī)定（一）征稅范圍的一般規(guī)定 1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。 國有土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收

7、取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。10第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。11第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況： （1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)

8、、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。 （2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。12第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（二）具體規(guī)定有關(guān)事項有關(guān)事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營1.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征3.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征4.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)企

9、業(yè)，暫免2.合作建房1.建成后自用，暫免2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免13第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹有關(guān)事項有關(guān)事項是否屬于征稅范圍是否屬于征稅范圍4.房地產(chǎn)交換1.單位之間換房，征2.個人之間互換自住房免征5.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征6.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）7.房地產(chǎn)評估增值不征（無收入）8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)不征9.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換征14第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹二、納稅人二、納稅人 土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有

10、土地使用權(quán)及地上的建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。即不論法人還是自然人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，不論內(nèi)外資，不論部門。15第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹三、課稅對象三、課稅對象 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。即計稅依據(jù)是其增值額部分。 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入稅土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入稅法規(guī)定的扣除項目金額法規(guī)定的扣除項目金額16（一）收入額的確定（一）收入額的

11、確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。不允許從中減除任何成本費(fèi)用。第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹17第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹（二）扣除項目及其金額（二）扣除項目及其金額第一類：新項目轉(zhuǎn)讓第一類：新項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)扣房地產(chǎn)企業(yè)扣5項項1.取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （2

12、）前期工程費(fèi) （3）建筑安裝工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi) 3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）18第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加育費(fèi)附加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除單獨(dú)扣除。 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含

13、在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。5.財政部確定的其他扣除項目財政部確定的其他扣除項目 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。的扣除。19第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第二類：舊房及建筑物扣除項目為：第二類：舊房及建筑物扣除項目為：3項項 1.房屋及建筑物的評估價格房屋及建筑物的評估價格。 評估價格重置成本價格成新度折扣率 【提示】評估僅僅針對房地產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計算土地增值稅時

14、，一般不需要評估價格，而是實(shí)際取得成本。 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 注意：評估的費(fèi)用（是否隱瞞虛報成交價格）20第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹第三類：轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行項目開發(fā)的土地使用第三類：轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行項目開發(fā)的土地使用權(quán)：扣除為權(quán)：扣除為2項項 1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 21第二

15、部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹四、稅率四、稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應(yīng)適用哪一級稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。級數(shù)級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率增值額與扣除項目金額的比率稅率（稅率（%）速算扣除系數(shù)（速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%部分50154超過200%的部分603522第二部分第二部分 土地增值稅基本政策介紹土地增值稅基本政策介紹五、計算方法五、計算方法 （一）確定收入額及扣除項目金額（一）確定收入額及扣除項目金額 （二）計算增值額

16、（二）計算增值額 增值額收入額扣除項目金額 （三）計算增值率（三）計算增值率 增值率增值額扣除項目金額100% （四）確定適用稅率（四）確定適用稅率 依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。 （五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額（五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)實(shí)施細(xì)則：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。23第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 財法字財法字1995第第6號號實(shí)施細(xì)則

17、實(shí)施細(xì)則：納稅人在項目全部：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 。 土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表向?qū)９芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納

18、土地增值稅稅款的行為。24第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算一、一、 清算時點(diǎn)清算時點(diǎn) 應(yīng)清算應(yīng)清算：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)； 可清算可清算：對可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 清算時點(diǎn)的確定主要考慮清算單位和清算條件兩大因素的影響清算時點(diǎn)的確定主要考慮清算單位和清算條件兩大因素的影響25第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 1、清算單位的界定、清算單位的界定n

19、實(shí)施細(xì)則：以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算n國稅發(fā)2006187號土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。應(yīng)分別計算增值額。n 國稅發(fā)【2009】91號清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。26第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 1、清算單位的界

20、定、清算單位的界定 實(shí)際工作中實(shí)際工作中對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算條件時，以五證的內(nèi)容為條件，由于在確認(rèn)清算條件時，以五證的內(nèi)容為條件，由于建建設(shè)工程規(guī)劃許可證設(shè)工程規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，具體明確了項目開發(fā)的建設(shè)項目名稱和建設(shè)規(guī)模，在具體明確了項目開發(fā)的建設(shè)項目名稱和建設(shè)規(guī)模，在實(shí)際操作中，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期依據(jù)為實(shí)際操作中，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期依據(jù)為宜宜。27第三部分第三部分 土地增值稅清算土

21、地增值稅清算 2 2、清算條件：、清算條件：第一種情況：納稅人符合下列條件之一的，第一種情況：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的土地增值稅的清算清算。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 竣工、完成銷售的界定竣工、完成銷售的界定第二種情況：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)第二種情況：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求可要求納稅人進(jìn)行土納稅人進(jìn)行土地增值稅地增值稅清算清算。 （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85

22、%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 28第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 二、清算流程土地增值稅清算流程土地增值稅清算流程1、納稅人自行清算或稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算（1）在符合清算條件時，納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報土地增值稅納稅清算申報表及要求報送的其他資料。（2）在符合可清算條件時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)土地增值稅清算通知書。納稅人按要求填報土地增值稅納稅清算申報表及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。清算應(yīng)報資料

23、29第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算2、受理及審核（1）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算事宜，出具土地增值稅清算受理通知書。（2）對納稅人資料提供不全要求補(bǔ)充資料的，下達(dá)土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書。（3）對實(shí)行查賬清算的項目，審核人員應(yīng)按照土地增值稅相關(guān)規(guī)定對本項目的應(yīng)稅收入，扣除項目金額等進(jìn)行認(rèn)真審核，計算應(yīng)納稅額。對不具備查賬清算條件擬實(shí)行核定征收的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)土地增值稅查賬清算終止核定通知書。同時，由審核人員對本項目的應(yīng)稅收入進(jìn)行審核，計算應(yīng)納稅額。（4）下達(dá)清算審核通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)土地增值稅清算審核通知書，納稅人據(jù)此辦理土地增值稅納稅

24、手續(xù)。30三、清算審核三、清算審核（一）收入部分的審核（一）收入部分的審核 1、政策依據(jù)、政策依據(jù)n國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）n土地增值稅清算管理規(guī)程（ 國稅發(fā)200991號）n國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算31第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 2、審核重點(diǎn)、審核重點(diǎn)n評價有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；n獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對；n了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)

25、部門實(shí)際測繪等情況；n審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計入增值額的收入；n查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；n正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；n對銷售價格進(jìn)行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；n審核清算項目的收入總額，可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項。確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況；n銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。32第

26、三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算3、重點(diǎn)關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注 （1）非直接銷售收入及自用：）非直接銷售收入及自用： 國稅發(fā)國稅發(fā)2006187號；國稅發(fā)號；國稅發(fā)【2009】91號號n將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。n將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。33第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算(2)拆遷安置房收入的確認(rèn)

27、拆遷安置房收入的確認(rèn) 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定房地產(chǎn)交易價格偏低且無正當(dāng)理由的認(rèn)定 對于房地產(chǎn)交易價格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。34第三部分第三部分 土地增值稅清算土地

28、增值稅清算(二二)扣除項目的審核扣除項目的審核1、取得土地使用權(quán)支付的金額、取得土地使用權(quán)支付的金額（1）細(xì)則細(xì)則第七條，取得土地使用權(quán)所支付第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。關(guān)費(fèi)用。 國稅函國稅函2010220號：號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 35第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（2）審核要點(diǎn)）審核要點(diǎn)n 審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性、合理性n 審核支付土地價款所取得的票據(jù)是否合規(guī)n 審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否

29、正確。n 審核土地契稅的繳納情況關(guān)注土地使用權(quán)取得方式、金額、票據(jù)及其他36第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算2、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本 開發(fā)成本開發(fā)成本：包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑：包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)n 審核同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。n 審核是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。n 審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是

30、支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 37（2）審核前期工程費(fèi)審核前期工程費(fèi)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。n是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)。n多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂支付的設(shè)計勘察費(fèi)用真實(shí)性、合理性，對支付境外的關(guān)注代扣稅n對三通一平地下掩埋隱蔽工程，根據(jù)勘察報告及設(shè)計圖紙審核是否存在虛增工作量。第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算38 （3）審核建筑安裝工程費(fèi)時）審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： n發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合

31、同記載的內(nèi)容相符。n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計算扣除項目。同時重點(diǎn)關(guān)注甲供料票據(jù)的真實(shí)性、付款情況、與施工單位的交接手續(xù)以及甲供料營業(yè)稅繳納情況。 甲供料應(yīng)如何開具發(fā)票甲供料應(yīng)如何開具發(fā)票n參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。重點(diǎn)關(guān)注增量、重復(fù)施工、使用材料與常規(guī)不符合等非常規(guī)情況，必要時可核查監(jiān)理記錄第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算39第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（3）審核建筑安裝工程費(fèi)時）審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營

32、方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 n建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。開票方與購票方是否為同一主體，是否存在著代開、虛開發(fā)票的情況。必要情況下可以向發(fā)票開具方進(jìn)行發(fā)票信息的核查。n所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項是否已足額支付。n審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。40（4）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。n是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。n多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。n審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)金額

33、是否合理，重點(diǎn)關(guān)注園林、道路、綠化等工程費(fèi)用，必要時核查設(shè)計圖紙并實(shí)地核查。 n審核是否向業(yè)主單獨(dú)收取基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算41第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（5） 審核公共配套設(shè)施費(fèi)審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。n是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。n多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出

34、所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：n建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；n建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；n建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 42第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算（6）審核開發(fā)間接費(fèi)用審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n是否存在將企業(yè)行政管

35、理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。n開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。（7）車庫、精裝房、樣板房、質(zhì)保金等的處理43第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核n（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁╉椖坑嬎惴謹(jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)

36、用，在按照金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用取得土地使用權(quán)所支付的金額權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。以內(nèi)計算扣除。n（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅Вǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┏龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成房地產(chǎn)開發(fā)成本本”金額之和的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。以內(nèi)計算扣除。 四川省的規(guī)定川財稅（四川省的規(guī)定川財稅（2010）12號號44第三部分第三部分 土地增值稅清算土地增值稅清算 審核利息支出審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：n是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用