新版《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)考考試題庫(kù)（含答案解析）

1、新版房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)考考試題庫(kù)（含答案解析）一、單選題1.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考點(diǎn):收益法總結(jié)。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：VAY，A10077（萬(wàn)元），設(shè)土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7AL，則AL6（7AL）8100，AL3（萬(wàn)元）。2.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會(huì)因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是社會(huì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安

2、狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。3.房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）。A、房屋征收決定公告之日B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日D、委托估價(jià)之日答案：A解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。4.在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于（）。A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A

3、解析：考點(diǎn):建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建成本。5.下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是（）。A、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者的收入增加答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房

4、地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加；反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。6.（）要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂客觀，就是要求估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。7.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。A、過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B、市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格答案：A解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨

5、勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。8.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說(shuō)是以（）為基礎(chǔ)的。A、收益遞增遞減原理B、均衡原理C、適合原理D、替代原理答案：D解析：考點(diǎn):替代原則。整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。9.完整的房租構(gòu)成因素不包括（）。A、地租B、管

6、理費(fèi)C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)D、教育費(fèi)附加答案：C解析：考點(diǎn):買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。完整的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。10.下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、起價(jià)是銷售新建商品房的最低價(jià)B、一般情況下，買賣雙方圍繞標(biāo)價(jià)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)C、商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是成交價(jià)D、均價(jià)是指新建商品房成交價(jià)的平均價(jià)格答案：D解析：考點(diǎn):起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。選項(xiàng)D，均價(jià)是新建商品房的平均價(jià)格，一般有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格兩種。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體

7、價(jià)格水平。11.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）方法進(jìn)行測(cè)算。A、平均增減量法B、平均發(fā)展速度法C、移動(dòng)平均法D、指數(shù)修勻法答案：B解析：本題考查的是平均發(fā)展速度法。運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。12.某宗房地產(chǎn)交易中，合同約定成交價(jià)格為2500元/m2，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交

8、價(jià)格最接近于（）元/m2。A、2427B、2500C、2575D、2632答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格買方實(shí)付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。13.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具（）。A、估價(jià)委托書B、估價(jià)代理書C、估價(jià)報(bào)告書D、估價(jià)結(jié)果書答案：A解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書。14.下列選項(xiàng)中，屬于按照估價(jià)目的劃分的業(yè)務(wù)來(lái)源的是（）。A、商業(yè)銀行委托的估價(jià)B、稅收估價(jià)C、商業(yè)用房估價(jià)D、工業(yè)用房估價(jià)答案：B解析：考點(diǎn):估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道。選項(xiàng)A屬于按照不同類

9、型的委托人或客戶為來(lái)源的估價(jià)；選項(xiàng)CD屬于按照不同種類的估價(jià)對(duì)象為來(lái)源的估價(jià)。15.在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B、抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估C、抵押成數(shù)測(cè)算D、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。16.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按（）進(jìn)行估價(jià)。A、超市用途B、社會(huì)平均收益C、地價(jià)加房?jī)r(jià)D、服裝店用途答案：D解析：考點(diǎn):最高

10、最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。17.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是（）A、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著對(duì)未來(lái)的預(yù)期D、消費(fèi)者的偏好答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)D，消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給量。18.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用

11、10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、1372.7B、1309.9C、953.9D、900.6答案：D解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬(wàn)元），Y=3%+0.5（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬(wàn)元）。19.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)

12、能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化答案：D解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。20.（）是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、購(gòu)買力B、有用性C、稀缺性D、有效需求答案：D解析：考點(diǎn):價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。21.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.

13、63D、114.82答案：B解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。投資利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。22.約翰.馮.杜能的地租的計(jì)算公式是（）。A、地租農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本B、地租農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)C(jī)、地租農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)投資的利息D、地租農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本一般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)章答案：C解析：考點(diǎn):地租理論及地租的測(cè)算。地租農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)投資的利息。23.比較法的理論依據(jù)是（）。A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理B、均衡原理C、替代原理D、預(yù)期原理答案：C解析：本題考查的是比較

14、法概述。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。24.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：考點(diǎn):編制價(jià)格修正率表。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。25.下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)作業(yè)方案主要內(nèi)容的是（）。A、估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求B、估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度C、估價(jià)工作的人員安排D、委托方的協(xié)助義務(wù)答案：D解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：（1）估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求；（2）估價(jià)工

15、作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；（3）估價(jià)工作的人員安排。26.評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、0.4.0.4.0.2B、0.3.0.4.0.3C、0.4.0.2.0.4D、0.4.0.3.0.3答案：A解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。27.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為15

16、00m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A、11.80B、16.07C、23.57D、31.07答案：D解析：考點(diǎn):分解法。無(wú)效成本1500（4.13.6）/0.1107.5（萬(wàn)元），收益損失的現(xiàn)值2.5/10%（11/1.130）23.57（萬(wàn)元），功能過(guò)剩折舊31.07萬(wàn)元。28.己知某

17、收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和報(bào)酬率計(jì)算其價(jià)值。先算年收益，解得a326.97（元/m2）。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格（元/m2）。注意：報(bào)酬率如果不同，就帶入各自不同的報(bào)酬率。29.評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B、價(jià)

18、值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況答案：B解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況的估價(jià)。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。30.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。A、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B、估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C、估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值D、合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的

19、特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。本題給我們的啟示細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。31.估價(jià)報(bào)告的封面，基本要素中不包括下列（）。A、估價(jià)報(bào)告名稱B、估價(jià)項(xiàng)目名稱C、估價(jià)委托人D、估價(jià)師聲明答案：D解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。封面的基本要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱，估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱，估價(jià)委托人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，估價(jià)報(bào)告出具日期。32.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)

20、法的表述中，不正確的是（）。A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C、假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。33.某居住用地的使用權(quán)為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)人出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過(guò)（）年。A、70B、3

21、0C、40D、60答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。應(yīng)該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質(zhì)改變，成為商業(yè)用地，所以該用地的最高使用年限是40年。34.關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是（）。A、估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B、估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證C、未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D、估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明答案：B解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)師聲明應(yīng)寫明

22、所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證35.對(duì)同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、同一宗房地產(chǎn)的價(jià)值只能歸屬于這三種對(duì)象之中B、房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割.合并估價(jià)相同C、在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值D、房地價(jià)格往往等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)答案：B解析：本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的

23、各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和36.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的（）的“倒算法”。A、比較法B、收益法C、成本法D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。37.當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，下列選項(xiàng)中說(shuō)法正確的是（）。A、成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）高于比較法B、成本法的測(cè)算結(jié)果（不考慮外部折舊）低于比較法C、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，可比實(shí)例不好收集，所以不適合采用比較法評(píng)估D、因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，開發(fā)房地產(chǎn)出售困難，所以

24、不適合采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估答案：A解析：考點(diǎn):確定估價(jià)結(jié)果。市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值通常被市場(chǎng)所低估，從而比較法的測(cè)算結(jié)果一般會(huì)明顯低于成本法測(cè)算結(jié)果（在未考慮外部折舊的情況下）。38.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（）。A、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：A解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)B，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面

25、積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)C，在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；選項(xiàng)D，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲。39.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是（）。A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：D解析：考點(diǎn):保值增值。

26、外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。40.已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為300萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。A、490.5B、517.5C、545.0D、609.0答案：C解析：本題考查的是路線價(jià)法計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街寬度為20英尺的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為A萬(wàn)元，300A（403020），A333.33（萬(wàn)元），臨街寬度為20英尺，臨街深度為125英尺的地塊的總價(jià)333.33（403020109）363.33（萬(wàn)元），乙地

27、塊的總價(jià)363.33（30/20）545（萬(wàn)元）41.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考點(diǎn):開發(fā)利潤(rùn)。土地投資1000萬(wàn)，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn)；投資利息1000（110%）1.511200（110

28、%）0.751242.61（萬(wàn)元），銷售費(fèi)用30002%60（萬(wàn)元），銷售稅費(fèi)30005.5%165（萬(wàn)元），銷售利潤(rùn)300010001200242.6160165332.39（萬(wàn)元），銷售利潤(rùn)率332.39/300011.08%。42.現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、房地產(chǎn)使用管制答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。43.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買賣

29、中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格賣方實(shí)得金額/（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）2385/（16.8%）2559.01（元/m2），買方實(shí)付金額正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格（1應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）2559.01（13.9%）2658.81（元/m2）。44.下列關(guān)

30、于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A、耕地占用稅不屬于其稅收B、賣方市場(chǎng)，增加賣方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)上漲C、買方市場(chǎng)，減少賣方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)下降D、賣方市場(chǎng)，減少賣方的稅收會(huì)使房?jī)r(jià)下降答案：D解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，如果是賣方市場(chǎng)，減少賣方的稅收則主要使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。45.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A、商業(yè)用房B、住宅C、寫字樓D、工業(yè)用房答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的位置因素。聯(lián)系商鋪的實(shí)例。46.不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變

31、化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為（）。A、主要因素B、次要因素C、增值因素D、貶值因素答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。47.住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，層數(shù)等于或者超過(guò)（）層為高層住宅。A、7B、8C、9D、10答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。住宅通常是按照總層數(shù)來(lái)劃分的，10層以上（含10層）為高層住宅。48.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，不正確的是（）

32、。A、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格B、房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格C、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響D、房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較短答案：D解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：（1）與區(qū)位密切相關(guān)；（2）實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；（3）同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；（4）易受交易者的個(gè)別情況影響；（5）形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；（6）包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項(xiàng)D，房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。49.在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為（）。A、名義價(jià)格B、實(shí)際價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、成交價(jià)格答案：B解析：

33、考點(diǎn):名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。50.某委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且不能提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，此時(shí)估價(jià)師對(duì)缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明進(jìn)行說(shuō)明并對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于（）。A、一般假定B、不相一致假定C、依據(jù)不足假定D、未定事項(xiàng)假設(shè)答案：C解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假定，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料情況下，缺少資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。51.一套建筑面積為100m2，單價(jià)為15000元m2的住宅，

34、首期付款50萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8，則該套住宅的（）。A、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為154萬(wàn)元B、實(shí)際單價(jià)為15400元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元C、實(shí)際單價(jià)為15000元/m2，實(shí)際總價(jià)為150萬(wàn)元D、實(shí)際單價(jià)為15795元/m2，實(shí)際總價(jià)為157.95萬(wàn)元答案：C解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。首付款50萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。52.評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，

35、收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。A、甲B、乙C、丙D、丁答案：B解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈；選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。53.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、489.99B、495.53C、695.53D、800.00答案：C解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。建筑物收益=20012%=24（萬(wàn)元）；土地收益=60-24=36（萬(wàn)元）；土地價(jià)值=（36/6%）（1-1/1.0630）=495.53（萬(wàn)元）；房地產(chǎn)價(jià)

36、值=200+495.53=695.53（萬(wàn)元）。54.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元m2，建筑物重置價(jià)格為900元m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元m2。則該建筑物的成新率為（）。A、44B、50C、67D、86答案：C解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物的成新率q建筑物現(xiàn)值（V）建筑物的重置價(jià)格（C）（180020008003000）（9002000）67。55.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該

37、房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16答案：B解析：考點(diǎn):凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。56.某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，

38、新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為（）。A、維持現(xiàn)狀B、裝修改造C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓答案：B解析：考點(diǎn):最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價(jià)值=6500元/m21300元/m25200元/m25000元/m2，說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=（220030050）100050001500（元），說(shuō)明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=（8000380050300）150039501500

39、（元）50001500（元），不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益成本，大于0，才是可行的。57.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是（）。A、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B、得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后C、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以答案：A解析：考點(diǎn):價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。58.某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置

40、費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考點(diǎn):分解法。該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值25001002400（萬(wàn)元）。59.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是（）。A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C、開發(fā)期間稅費(fèi)D、臨時(shí)安置費(fèi)答案：D解析：考點(diǎn):建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。選項(xiàng)D屬于土地成本。60.【2013年真題】采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A、成交價(jià)格

41、B、賬面價(jià)格C、正常價(jià)格D、期望價(jià)格答案：C解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。BD可以先行排除，A成交價(jià)格屬于實(shí)際價(jià)格，可能存在價(jià)格扭曲因素；只有C正常價(jià)格，也可以稱之為客觀價(jià)格。61.邊際消費(fèi)傾向，指的是（）。A、成本每增加一個(gè)單位所引起的售價(jià)變化B、售價(jià)每增加一個(gè)單位所引起的需求變化C、收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化D、產(chǎn)能每增加一個(gè)單位所引起的利潤(rùn)變化答案：C解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占

42、新增加收入的比例。62.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、現(xiàn)狀價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值B、投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值C、市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D、同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值答案：A解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場(chǎng)價(jià)值，不是的話，就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。63.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分，本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有（）性A、體量龐大B、價(jià)值量大C、不可移動(dòng)D、權(quán)益特性答案：C解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)而成了

43、房地產(chǎn)的重要組成部分。64.某類商品房20042008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.255=8056.25（元/m2）。65.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事

44、件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是（）。A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B、國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C、國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造

45、成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。66.（）要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。A、差異原則B、類似原則C、替代原則D、可比原則答案：C解析：考點(diǎn):替代原則。替代原則要求評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。67.建筑物的年齡有實(shí)際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）。A、有效年齡等于實(shí)際年齡B、有效年齡短于實(shí)際年齡C、有效年齡長(zhǎng)于實(shí)際年齡D、有效年齡可能短于或長(zhǎng)于實(shí)際年齡答案：D解析：考點(diǎn):年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實(shí)際年齡。68.甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市?chǎng)價(jià)格分別

46、為50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考點(diǎn):造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。甲宗地單獨(dú)的價(jià)格為50萬(wàn)，合并后增值150（5070）30（萬(wàn)元）。那么土地甲的擁有者可要價(jià)50萬(wàn)元至80萬(wàn)元（503080）。69.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是（）。A、市場(chǎng)價(jià)值B、最高價(jià)值C、最低價(jià)值D、理論價(jià)值答案：A解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，而不是快速變現(xiàn)價(jià)值或拍賣

47、保留價(jià)。70.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于（）。A、未定事項(xiàng)假設(shè)B、背離事實(shí)假設(shè)C、不相一致假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)答案：D解析：考點(diǎn):估價(jià)報(bào)告的組成。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。71.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)與定價(jià)，表述正確的是（）。A、估價(jià)與通常意義上的定價(jià)沒(méi)有本質(zhì)不同B、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)C、估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)，是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市

48、場(chǎng)定價(jià)D、估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值答案：B解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)與通常意義上的定價(jià)有本質(zhì)不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)師是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。72.報(bào)酬率的表達(dá)式為（）。A、投資回報(bào)所投入的資本B、投資回收所投入的資本C、（投資回報(bào)投資回收）所投入的資本D、（投資回收投資回報(bào)）所投入的資本答案：A解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)所投入資本。73.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說(shuō)

49、法，正確的是（）。A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑D、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑答案：B解析：考點(diǎn):成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場(chǎng)購(gòu)買、征收集體土地、征收國(guó)有土地上房屋等?？陀^成本原則。74.某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是

50、建立比較基礎(chǔ)。使用面積1000.880（m2）。建筑面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格使用面積/建筑面積1000080/1008000（元/m2）。75.政府對(duì)土地的壟斷會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（）。A、上升B、下降C、不變D、不相關(guān)答案：A解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)因素。在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。76.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住

51、房。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為9000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金是3000元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額是（）萬(wàn)元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。（90007800）5000600（萬(wàn)元）。77.某類房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為（）元/平方米。A、8460B、8500C、8790D、8838答案：B解析：本題考查的是平均增減量法的公式

52、。各年增減量分別為320、330、350、340，平均增減量3200.13300.23500.23400.5338（元/平方米），2010年價(jià)格681033858500（元/平方米）。78.最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是（）。A、蘇慕斯法則B、“四三二一”法則C、霍夫曼法則D、哈柏法則答案：B解析：本題考查的是路線價(jià)法。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。79.某宗“七通一平”熟地的面積為3000平方米，容積率為2.5，城市規(guī)劃要求該區(qū)域房地產(chǎn)為金融商用為主?，F(xiàn)在，某房地產(chǎn)開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字樓，取得土地后將該寫字樓建成需要1.5年，預(yù)計(jì)該寫

53、字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為4500元/平方米。動(dòng)態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓現(xiàn)值是（）萬(wàn)元。（折現(xiàn)率為10%）A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.5答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。開發(fā)完成后的該寫字樓總價(jià)值=450030002.5/（1+10%）1.5=2925.40（萬(wàn)元）。80.某套住宅總價(jià)200萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積135m2，套內(nèi)墻體面積30m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪?/p>

54、筑面積13525160（m2），200000016012500（元）。81.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)（）年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。82.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例

55、在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。A、22909.12B、23264.06C、23441.35D、23086.69答案：B解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。該可比實(shí)例在其成交日期一次性付清的價(jià)格：12080/（110%）0.540/（110%）/10023264.06（元/m2）。83.土地的地基承載力和穩(wěn)定性狀況，屬于土地實(shí)物因素中的（）。A、地質(zhì)狀況B、地形狀況C、地勢(shì)狀況D、土壤狀況答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象等。84.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去.現(xiàn)在或?qū)?lái)B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致答案：C解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)