以人為本進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理改善人居環(huán)境

1、以人為本，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)治理，改善人居環(huán)境 物業(yè)治理?xiàng)l例和上海市住宅物業(yè)治理規(guī)定的頒布，預(yù)示著物業(yè)治理正向法制化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的方向進(jìn)展，物業(yè)治理制度的確立，為維護(hù)物業(yè)治理市場(chǎng)、規(guī)范物業(yè)治理活動(dòng)提供了有力的法律保障。2005年物業(yè)治理工作，要抓住全面貫徹物業(yè)治理法規(guī)的契機(jī)，從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想出發(fā)，在物業(yè)治理這一關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的工作中，充分發(fā)揮黨的執(zhí)政能力，扎扎實(shí)實(shí)推動(dòng)物業(yè)治理的各項(xiàng)工作。 一、 依法行政，加強(qiáng)物業(yè)治理，構(gòu)建科學(xué)、民主、和諧的社會(huì)環(huán)境。 物業(yè)治理是社區(qū)治理的重要組成部分，加強(qiáng)居住區(qū)的物業(yè)治理是制造科學(xué)、民主、穩(wěn)定社會(huì)的前提，作為物業(yè)行政治理部門(mén)，要牢牢抓住物

2、業(yè)治理企業(yè)和業(yè)主這兩個(gè)市場(chǎng)主體，依法履行房地行政治理職能，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)、業(yè)主開(kāi)展物業(yè)治理工作。 1、 加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，依法組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展自治治理，是維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、建立規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和幫忙，首先，在業(yè)主大會(huì)組建和業(yè)主委員會(huì)組建、換屆中，要把握好程序關(guān)、人選關(guān)。在業(yè)主委員會(huì)的人選上，要緊緊依靠社區(qū)黨組織的力量，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的核心作用，介紹一些遵守法律、盡責(zé)、熱心的業(yè)主，通過(guò)房地局指導(dǎo)程序，組織業(yè)主選舉，依法規(guī)范組建業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主委員會(huì)正確行使職權(quán)，真正發(fā)揮作用；其次，加大業(yè)主委員會(huì)成員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)知

3、識(shí)培訓(xùn)。要結(jié)合當(dāng)前出臺(tái)的一系列物業(yè)治理政策法規(guī)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員開(kāi)展1-2次集中培訓(xùn)，使他們盡快熟悉條例、規(guī)定以及配套文件，能夠在日常工作中，依法維護(hù)廣大業(yè)主的利益。第三，探索建立業(yè)主自律、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督體系。將業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)置于業(yè)主大會(huì)和廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，引導(dǎo)業(yè)主間的自律機(jī)制。要在商品房小區(qū)內(nèi)，試點(diǎn)開(kāi)展業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則主要內(nèi)容公示，采取樓道內(nèi)張貼，業(yè)主委員會(huì)辦公室上墻；建立業(yè)主委員會(huì)定期接待制度，業(yè)主委員會(huì)成員每周設(shè)立固定時(shí)間接待業(yè)主；幫忙、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好投訴、咨詢、會(huì)議記錄等臺(tái)帳。 2、 加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，努力提升物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)水平。 房地辦事

4、處要指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)依法開(kāi)展物業(yè)治理活動(dòng)，組織物業(yè)治理企業(yè)學(xué)習(xí)條例和規(guī)定，使之盡快把握法律、法規(guī)的規(guī)定，并按照物業(yè)治理服務(wù)合同的約定，科學(xué)規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)治理。要繼續(xù)以小區(qū)經(jīng)理為抓手，會(huì)同居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展小區(qū)經(jīng)理的日常考核，從小區(qū)的房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保潔保安、裝修治理等方面，綜合評(píng)定小區(qū)經(jīng)理的治理水平，并在充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，執(zhí)行小區(qū)經(jīng)理年檢制度，對(duì)一些不合格的小區(qū)經(jīng)理，果斷不予通過(guò)年檢。同時(shí)，將小區(qū)經(jīng)理的日?？己撕湍隀z，與企業(yè)資質(zhì)評(píng)定掛鉤，促使物業(yè)治理企業(yè)治理重心下移，真正做到治理責(zé)任落在小區(qū)。在物業(yè)行風(fēng)建設(shè)中，仍要以“維修、服務(wù)、收費(fèi)”為重點(diǎn)，繼續(xù)與區(qū)糾風(fēng)部門(mén)聯(lián)合，聘請(qǐng)物

5、業(yè)行風(fēng)監(jiān)督員，通過(guò)明查暗訪、征詢業(yè)主、輿論報(bào)道等外部門(mén)監(jiān)督機(jī)制，開(kāi)展各種形式的物業(yè)行風(fēng)檢查，宣揚(yáng)和發(fā)揚(yáng)行風(fēng)建設(shè)中物業(yè)治理企業(yè)的先進(jìn)事跡和規(guī)范做法，批評(píng)物業(yè)治理中存在的不規(guī)范行為，從而促進(jìn)物業(yè)行風(fēng)建設(shè)的長(zhǎng)效治理機(jī)制。 3、 加強(qiáng)自身建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)施行政治理。 物業(yè)行政治理人員要仔細(xì)學(xué)習(xí)法規(guī)、法章、相關(guān)業(yè)務(wù)和社區(qū)治理理論，在實(shí)踐中提高綜合知識(shí)的把握運(yùn)用能力，仔細(xì)履行職責(zé)，開(kāi)拓工作思路，規(guī)范行政行為，嚴(yán)格依法辦事。房地辦事處的屬地治理工作要落到實(shí)處，主任要定期向街道（鎮(zhèn)）匯報(bào)物業(yè)治理工作，溝通轄區(qū)的物業(yè)治理信息，接受街道（鎮(zhèn)）布置的物業(yè)治理工作，并保證每周有一天時(shí)間在小區(qū)內(nèi)檢查、指導(dǎo)；治理員要帶領(lǐng)今年

6、上崗的房屋協(xié)管員，開(kāi)展物業(yè)小區(qū)的巡查、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，保證每月巡視小區(qū)一遍，每周走訪居委會(huì)、業(yè)委會(huì)，并做好記錄，及時(shí)解決物業(yè)小區(qū)內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)治理矛盾。房地辦事處要做好房屋協(xié)管員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、考核等工作，要發(fā)揮協(xié)管員在基層治理中的作用，使之成為房屋行政治理中的一支重要力量。同時(shí)，房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎(chǔ)資料信息，充分利用物業(yè)治理信息系統(tǒng)，強(qiáng)化物業(yè)行政治理，抓好日常來(lái)信、來(lái)訪、來(lái)電的處理，力爭(zhēng)將各類(lèi)物業(yè)矛盾化解在基層。 4、 加強(qiáng)基層治理，切實(shí)推動(dòng)物業(yè)治理網(wǎng)格化建設(shè)。 物業(yè)治理行政資源的合理配置，要結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化治理的要求。物業(yè)行政治理要充分運(yùn)用社區(qū)網(wǎng)格化為載體，加強(qiáng)行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在

7、組織治理機(jī)制上，街道（鎮(zhèn)）物業(yè)協(xié)調(diào)小組統(tǒng)攬全局，具體領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)治理的各項(xiàng)工作；在各網(wǎng)格治理中，以若干個(gè)居委會(huì)范圍劃成網(wǎng)格，以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎(chǔ)，運(yùn)用快速反應(yīng)機(jī)制、綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，具體處理居住小區(qū)內(nèi)的物業(yè)矛盾。物業(yè)治理網(wǎng)格化，房地辦事處要在每個(gè)網(wǎng)格中按排治理人員，執(zhí)行劃塊負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。日常治理上，房地辦事處要服從街道（鎮(zhèn)）的統(tǒng)一指揮，執(zhí)行12小時(shí)輪流值班制度，在工作效果上，體現(xiàn)各司其職，形成合力。物業(yè)治理網(wǎng)格化建設(shè)中“四位一體”的規(guī)范運(yùn)作，是網(wǎng)格化推動(dòng)的要害，房地辦事處要落實(shí)“四位一體”的各方職責(zé)，明確“四位一體”的操作程序，使物業(yè)治理網(wǎng)格化工作規(guī)范，有序的推動(dòng)。 二、

8、抓住難點(diǎn)，加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。 已經(jīng)實(shí)施的上海市住宅物業(yè)治理規(guī)定明確了房地部門(mén)是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體，這就要求，行政治理部門(mén)必須加大行政執(zhí)法力度，以進(jìn)一步維護(hù)小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據(jù)法規(guī)，采用各種措施，力求達(dá)到整治拆除的效果。 1、 違法建筑整治的措施。 按照條例規(guī)定，對(duì)正在實(shí)施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報(bào)或小區(qū)巡查中發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)立即會(huì)同物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行制止，制止無(wú)效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業(yè)治理企業(yè)代為改正；對(duì)老的違法建筑要結(jié)合小區(qū)綜合整治，會(huì)同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門(mén)，開(kāi)展集中整治；對(duì)嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)

9、境、矛盾焦點(diǎn)較突出的違法建筑個(gè)案，運(yùn)用行政處罰程序，通過(guò)司法途徑強(qiáng)制拆除。 2、 違法建筑整治的方法。 新建住宅小區(qū)，要督促物業(yè)治理企業(yè)加強(qiáng)治理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)要加大業(yè)主臨時(shí)公約或業(yè)主公約的宣揚(yáng)力度，引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內(nèi)，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū)，要會(huì)同規(guī)劃部門(mén)開(kāi)展專題研究，從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上，尋找結(jié)合點(diǎn)，采取集中整治、聯(lián)合執(zhí)法的方式，進(jìn)一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。 三、 明確目標(biāo)，開(kāi)展房屋綜合整治，營(yíng)造整潔安寧的居住環(huán)境。 歷年來(lái)，開(kāi)展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對(duì)居住小區(qū)環(huán)境的改善

10、，表現(xiàn)出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大力度，切切實(shí)實(shí)將這件為民辦實(shí)事的好事做好。 1、 仔細(xì)梳理，制定計(jì)劃。 要在深化小區(qū)、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，廣泛聽(tīng)取廣大市民和社會(huì)各方對(duì)居住物業(yè)治理的意見(jiàn)，仔細(xì)梳理各類(lèi)歷史遺留的險(xiǎn)、漏、堵、水、電等“老大難”問(wèn)題，合理編制整治計(jì)劃，集中力量開(kāi)展整治，切實(shí)解決物業(yè)治理方面的“急、難、愁”問(wèn)題。2005年房屋綜合整治的重點(diǎn)為：著重開(kāi)展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設(shè)施老化、管道堵塞等項(xiàng)目，明年整治58幢，計(jì)69萬(wàn)平方米；舊公房小區(qū)整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門(mén)衛(wèi)、車(chē)棚整修等項(xiàng)

11、目為整治目標(biāo)，突出小區(qū)的單項(xiàng)目整治，明年共整治48個(gè)小區(qū)，計(jì)110萬(wàn)平方米。 2、 各方籌措，落實(shí)資金。 舊住宅小區(qū)的房屋整治資金，以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)創(chuàng)建資金、建設(shè)單位資金等作相應(yīng)補(bǔ)貼，原則上區(qū)政府凈歸集款不作補(bǔ)貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個(gè)一點(diǎn)”原則，即在上述五方共同籌集的基礎(chǔ)上，區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補(bǔ)貼。 3、 落實(shí)責(zé)任，鞏固成果。 房屋綜合整治后，小區(qū)的各項(xiàng)治理措施要及時(shí)跟上。要督促物業(yè)治理企業(yè)抓好基礎(chǔ)設(shè)施的日常治理，要維護(hù)小區(qū)的整體環(huán)境，非凡要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)

12、小區(qū)、安全小區(qū)，使綜合整治成果在日常治理中加強(qiáng)和提升。 四、 強(qiáng)化機(jī)制，突出長(zhǎng)效治理，提高治理水平和治理質(zhì)量。 1、 運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，建立舒適型小區(qū)的長(zhǎng)效治理。 商品住宅小區(qū)要嚴(yán)格履行物業(yè)治理服務(wù)合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務(wù)特色，注重治理的效果性，體現(xiàn)人性化的治理理念。服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)體系，要以業(yè)主的滿足度為標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)治理企業(yè)的選聘要充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，采取招投標(biāo)的方式，建立優(yōu)勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)治理法規(guī)的范圍內(nèi)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，建立完善的長(zhǎng)效治理機(jī)制。 2、 運(yùn)用指導(dǎo)、協(xié)調(diào)機(jī)制，建立改善型小區(qū)的長(zhǎng)效治理。 舊售后房小區(qū)和

13、動(dòng)遷房小區(qū)要主動(dòng)推動(dòng)“一體化”治理，切實(shí)做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務(wù)工作。服務(wù)要求上，做到維修及時(shí)、保安保潔盡責(zé)、綠化養(yǎng)護(hù)到位、收費(fèi)規(guī)范。房地辦事處要會(huì)同街道（鎮(zhèn)）主動(dòng)協(xié)調(diào)多家治理，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)基礎(chǔ)上，選聘一家物業(yè)治理企業(yè)治理，使小區(qū)物業(yè)治理開(kāi)展規(guī)范有序。在小區(qū)治理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用，運(yùn)用“四位一體”治理機(jī)制，切實(shí)解決小區(qū)中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。 3、 通過(guò)宣揚(yáng)、引導(dǎo)，逐步推動(dòng)保障型小區(qū)的規(guī)范治理。 無(wú)人治理房屋在綜合整治以后，落實(shí)了物業(yè)治理企業(yè)托管，但由于業(yè)主付費(fèi)服務(wù)的觀念尚未轉(zhuǎn)變，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)又無(wú)法組建，因此物業(yè)治理以維持日常維修為主開(kāi)展。為此，要充分發(fā)揮“兩級(jí)政府，三級(jí)治理”中街道（鎮(zhèn)）的綜合協(xié)調(diào)作用，通過(guò)居民的自治組織居委會(huì)牽頭，會(huì)同房地辦，組織居民執(zhí)行自我治理，將小區(qū)的維修、清潔、保安