農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的研究綜述

1、本科生專業(yè)文獻(xiàn)綜述題 目:農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的研究綜述 姓 名: 謝兆鵬 學(xué) 院: 人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院 專 業(yè): 法學(xué) 班 級(jí): 法學(xué) 51班 學(xué) 號(hào): 2265130 指導(dǎo)教師: 付堅(jiān)強(qiáng) 職稱: 講師 2008年 6 月 20 日南京農(nóng)業(yè)大學(xué)教務(wù)處制農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的研究綜述法學(xué)專業(yè)學(xué)生 謝兆鵬指導(dǎo)教師 付堅(jiān)強(qiáng)摘要：集體建設(shè)用地使用權(quán)是否準(zhǔn)許自由流轉(zhuǎn)的法律論爭(zhēng),并未隨著物權(quán)法于2007年的頒行而終結(jié)，也沒(méi)有在其他法律中予以規(guī)定，這樣使其在法律上處于模糊與真空的狀態(tài)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)游走在法律的邊緣；在理論界，眾多專家、學(xué)者觀圍繞著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的

2、提出、可行性分析、深層原因及怎樣進(jìn)行制度的構(gòu)建等幾個(gè)方面展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)論，筆者將對(duì)專家學(xué)者們的觀點(diǎn)作出分析與總結(jié)，以便對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有更好的了解。關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地 ；流轉(zhuǎn)；制度構(gòu)建 about countryside collective construction land right of use literature searchstudent majoring in law xie zhao pengtutor fu jian qiangabstract：whether the collective construction land right of use do

3、es allow the free circulation the legal debate，not issues and executes along with reality of laws in 2007 ends，also has not given in other laws to stipulate, through to numerous experts, scholar viewpoint analysis and summary, may draw the conclusion: the collective infrastructure lands circulation

4、system, belongs to our country reality of laws inherent method attribute important attribute, has no alternative but to give a thought to chinas objective reality situation absolutely, theoretically blind copy overseas surface rights and so on related system. sells, the transfer, the mortgage as wel

5、l as the investment according to our country land reforms actual situation to outside the urban planning area scopes collective construction lands land employment right, uses for oneself and soon to make the unified regulations.key words: collective construction land；circulation；system construction我

6、國(guó)法律雖然規(guī)定集體組織享有集體土地的所有權(quán)，但是在現(xiàn)實(shí)中，集體土地所有權(quán)受到了諸多的限制，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也遭到了極大限制，針對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，專家們就農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)流轉(zhuǎn)而展開(kāi)了深入的探討。本綜述擬對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的概括與總結(jié)。一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的提出在我國(guó)法學(xué)界和社會(huì)學(xué)界中，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)流轉(zhuǎn)，通過(guò)對(duì)眾多專家、學(xué)者觀點(diǎn)的分析，主要存在以下兩種學(xué)說(shuō)：（一） 限制流轉(zhuǎn)說(shuō)該學(xué)說(shuō)主張?jiān)瓌t上不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn),但法律有規(guī)定的除外。以王利明等為代表的中國(guó)民法學(xué)家認(rèn)為，基于農(nóng)村集體土地固有的特殊性,集體建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有限制流轉(zhuǎn)。集

7、體建設(shè)用地使用權(quán)直接以出讓方式流轉(zhuǎn),受利益驅(qū)使,大量的耕地將會(huì)被出讓,這樣,國(guó)家的土地利用總體規(guī)劃將難以實(shí)現(xiàn),同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂國(guó)有土地市場(chǎng)。所以,集體建設(shè)用地使用權(quán)不能采取出讓方式設(shè)立,而應(yīng)采用審批方式。1高圣平,劉守英在“集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)與法律困境”一文中認(rèn)為：集體建設(shè)用地使用權(quán)主體目前法律意識(shí)薄弱,缺乏對(duì)其代表機(jī)構(gòu)即農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的濫用權(quán)利實(shí)行有效監(jiān)督，所以應(yīng)當(dāng)限制流轉(zhuǎn)。鞏獻(xiàn)田教授認(rèn)為應(yīng)當(dāng)限制集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這樣才能維護(hù)我國(guó)生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，才能防止國(guó)家制度的性質(zhì)不被改變。周江在“集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)利弊分析”中指出：準(zhǔn)許集體建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn),會(huì)與現(xiàn)行國(guó)家

8、財(cái)政體制和城市建設(shè)體制產(chǎn)生矛盾。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革一旦實(shí)施,會(huì)減少政府出讓土地的財(cái)政收入和城市建設(shè)資金,直接影響城市發(fā)展速度。另一方面,城市土地包括建成區(qū)周邊農(nóng)村集體土地的升值,也是政府投巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的結(jié)果,與此相應(yīng),農(nóng)地增值收益也有一部分是國(guó)家應(yīng)收取的級(jí)差地租。2（二）自由流轉(zhuǎn)說(shuō)該學(xué)說(shuō)認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快完善土地方面的立法，既然農(nóng)村集體組織享有集體土地的所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)讓這種權(quán)能得到充分的行使，而不是像目前一樣存在諸多限制，應(yīng)當(dāng)允許其自由流轉(zhuǎn)。以孫憲忠為代表的經(jīng)濟(jì)科學(xué)家認(rèn)為：只有允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行自由流轉(zhuǎn),才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取出讓方式設(shè)立,其理

9、由在于:集體土地所有權(quán)與國(guó)有土地所有權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的民事法律地位應(yīng)當(dāng)平等,并獲得同等對(duì)待。3王衛(wèi)國(guó)等法學(xué)家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行自由流轉(zhuǎn),這樣不但不會(huì)導(dǎo)致國(guó)家收益減少,反而會(huì)有利于城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展。同時(shí),農(nóng)民在法律準(zhǔn)許的前提下自由流轉(zhuǎn)其所享有的集體建設(shè)用地使用權(quán),不僅可獲得一定的收益或創(chuàng)業(yè)資金,更重要的是,為他們?nèi)蘸笤诔鞘谢蚱渌l(xiāng)村創(chuàng)業(yè)放下包袱,甚至促使很多創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)生。溫世揚(yáng)在“集體所有土地諸物權(quán)形態(tài)剖析”一文中從抵押角度考察集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題,允許集體土地使用權(quán)抵押,是集體土地使用權(quán)物權(quán)化的要求。4其他學(xué)者認(rèn)為：從對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)進(jìn)行價(jià)值判斷的角度上看,作為

10、一種具體法律制度的“集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”,應(yīng)具備法律的一般共同價(jià)值,即維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保障人的自由,實(shí)現(xiàn)正義的理念等。準(zhǔn)許集體建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn),有利于農(nóng)村社會(huì)保障體系的建立;有利于盤活閑置土地、合理配置土地資源;有利于發(fā)展中小企業(yè),解決勞動(dòng)就業(yè);有利于完善城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng);有利于體現(xiàn)集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析在面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性方面，專家們的觀點(diǎn)并沒(méi)有太大的分歧，下面筆者將從農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論依據(jù)、法律空間、現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)以及深層原因四個(gè)方面對(duì)專家的觀點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。（一）構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的理

11、論依據(jù)1、制度變遷理論說(shuō)許恒周,郭忠興,劉芳等社會(huì)學(xué)家認(rèn)為：制度是決定人們相互關(guān)系而人為設(shè)定的一些制約,它通過(guò)向人們提供一個(gè)日常生活的結(jié)構(gòu)來(lái)減少不確定性,為人們提供了行為的選擇集合。一項(xiàng)有效率的制度安排是應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而不斷創(chuàng)新和變化的。5盧現(xiàn)祥在西方新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)一書中強(qiáng)調(diào)：制度變遷則是指制度的替代、交換與交易的過(guò)程。制度變遷可以視為現(xiàn)有制度(起點(diǎn)模式)轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N效益更高的制度(目標(biāo)模式)或是目標(biāo)模式對(duì)起點(diǎn)模式的替代。6制度變遷的過(guò)程即從制度均衡到制度不均衡,再到制度均衡的過(guò)程。制度變遷分兩種類型:誘致性制度變遷和強(qiáng)制性制度變遷。前者是指一群人或一個(gè)人響應(yīng)制度“不均衡”引致獲利機(jī)會(huì)

12、時(shí)所進(jìn)行的自發(fā)性制度變遷,是一種自下而上的制度變遷;后者是指由政府法令引起的變遷,是一種自上而下的變遷。誘致性制度變遷必須由某種在原有制度安排下無(wú)法得到獲利機(jī)會(huì)引起。7通過(guò)專家觀點(diǎn)可以看出：我國(guó)當(dāng)前體制下所發(fā)生的農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)就屬于制度變遷,并且屬于誘致性制度變遷。其主要理由是：土地自身價(jià)值利益的驅(qū)動(dòng)是集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)在原因；隨著經(jīng)濟(jì)體制和土地使用制度改革的深化以及土地市場(chǎng)的建立和逐步完善，土地由過(guò)去的無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)的使用制度改革成為有償、有限期、可流動(dòng)的使用制度，一些集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民個(gè)人受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)了集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。2、土地產(chǎn)權(quán)理

13、論說(shuō)以王利明為代表的法學(xué)家認(rèn)為：從現(xiàn)代意義上說(shuō),土地產(chǎn)權(quán)就是以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利束,包括占有、使用、收益和處分等權(quán)能。8在我國(guó),土地產(chǎn)權(quán)分兩種,一種是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán),另一種是集體土地產(chǎn)權(quán),集體土地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性和兩種土地產(chǎn)權(quán)的平等性是我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度的基本原則，完整的土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)人有權(quán)將產(chǎn)權(quán)內(nèi)含的占有、使用、收益和處分權(quán)能分解行使而不受限制,即使是為國(guó)家和社會(huì)公益進(jìn)行限制也應(yīng)當(dāng)是在產(chǎn)權(quán)平等的原則下完成，而目前我國(guó)的情況卻恰好相反。（二）構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律空間雖然我國(guó)的法規(guī)和政策對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制相當(dāng)嚴(yán)格,但并未完全否定在現(xiàn)行制度下集體建設(shè)

14、用地的流轉(zhuǎn)。從憲法和土地管理法中，我們可以清晰的看到法律對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定還是留有余地的。現(xiàn)行法律規(guī)定為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)留有創(chuàng)新空間。9現(xiàn)行政策為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了可能。10（可以說(shuō),這些政策精神為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法控制在逐步松綁、開(kāi)口子,體現(xiàn)了積極明朗的改革方向）。（三）構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)針對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市的現(xiàn)實(shí),國(guó)家有關(guān)部門近年來(lái)先后在安徽蕪湖、江蘇蘇州、河南安陽(yáng)、廣東順德、浙江湖州以及上海等地組織開(kāi)展了試點(diǎn)工作,試點(diǎn)工作已經(jīng)取得了顯著成效,走出了各具特色的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的新路子。為配合試點(diǎn)工作, 各地還相繼出臺(tái)

15、了一些規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地方性法規(guī)、規(guī)章。吳敬璉在激蕩三十年一書中強(qiáng)調(diào)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)是導(dǎo)致集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的根本原因。11隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)的市政、公用、交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)土地的需求量越來(lái)越大，而城鎮(zhèn)國(guó)有土地可供量卻非常有限，這種日益突出的供求矛盾，使許多投資者將眼光轉(zhuǎn)向城鄉(xiāng)結(jié)合部交通便利的農(nóng)村集體土地，為集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。以溫鐵軍為代表的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的全球化導(dǎo)致集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開(kāi)辟土地流轉(zhuǎn)新途徑是導(dǎo)致集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的客觀原因。12賀衛(wèi)方教授認(rèn)為大多數(shù)農(nóng)民在主觀上認(rèn)為

16、自己是集體非農(nóng)建設(shè)用地所有權(quán)主體，因此他們認(rèn)為有權(quán)自主處理集體土地。綜上所述，基于法理、現(xiàn)行法的法律空間和現(xiàn)實(shí)動(dòng)因幾個(gè)方面的綜合分析，筆者認(rèn)為允許農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是可行的。四、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建（一)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建的立法思路集體土地產(chǎn)權(quán)代表說(shuō):該學(xué)說(shuō)代表趙玉昆,楊學(xué)軍,祝華軍等認(rèn)為：在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建中，首先要明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表,集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬?gòu)?fù)雜,若所有權(quán)主體虛位,就會(huì)造成不同主體都在行使權(quán)利而又不一致履行義務(wù)的混亂現(xiàn)象?，F(xiàn)實(shí)中有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、村委會(huì)、村民小組等不同主體。但對(duì)村民小組的法律地位并沒(méi)有明確規(guī)定。13地位平等說(shuō)

17、:蔣曉玲在“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法設(shè)計(jì)“一文中指出：要在法律上明確賦予集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)的平等地位，是要消除對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)的法律歧視。根據(jù)我國(guó)憲法和民法通則的規(guī)定,集體土地所有權(quán)是一種獨(dú)立的所有權(quán),其與國(guó)家土地所有權(quán)處于平等的地位,二者之間不存在等級(jí)差別,也不存在派生和隸屬的關(guān)系，但從具體法律設(shè)計(jì)來(lái)看,很難認(rèn)為二者法律地位平等,這體現(xiàn)為很多個(gè)方面。14用益物權(quán)屬性說(shuō):法學(xué)家朱蘇力認(rèn)為在立法上要明確集體建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性，要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界定；專家建議在有關(guān)財(cái)產(chǎn)法中,尤其是在未來(lái)的物權(quán)法中明確集體建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán),同時(shí)明確集體土地流轉(zhuǎn)是一種

18、物權(quán)行為,均需同時(shí)具備登記和交付。政府職能說(shuō)：該學(xué)說(shuō)認(rèn)為在立法的設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變政府職能,加強(qiáng)流轉(zhuǎn)管理，取消地方政府對(duì)農(nóng)村集體土地的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”15，作為集體建設(shè)用地的管理主體,市(州)、縣(市)土地行政管理部門必須首先做好角色定位。監(jiān)督管理說(shuō)：王艷玲為代表的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，加強(qiáng)政府土地利用規(guī)劃, 加強(qiáng)集體建設(shè)用地的總量控，防止集體土地大量無(wú)序進(jìn)入市場(chǎng),禁止流轉(zhuǎn)的土地違反土地用途管制和擅自將農(nóng)地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。16取消流轉(zhuǎn)的審批說(shuō)：該學(xué)說(shuō)代表王亦白主張?jiān)诹⒎ㄔO(shè)計(jì)中取消對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的審批，專家認(rèn)為：依照我國(guó)憲法的規(guī)定,農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有,

19、農(nóng)民對(duì)于自己所有的土地應(yīng)當(dāng)有充分的、不受干涉的自由處分的權(quán)利。（二)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建的立法原則以王連洲立法學(xué)者認(rèn)為在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)建中必須堅(jiān)持以下立法原則：（1）遵守土地利用規(guī)劃,嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制的原則。（2）符合節(jié)約和集約用地的原則。（3）兼顧各方利益的原則。（三)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建的立法內(nèi)容第一，應(yīng)當(dāng)確立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍和條件。對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和條件,學(xué)術(shù)界主要有四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行區(qū)分,城市規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn),城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn),應(yīng)通過(guò)征地制度改革解決

20、;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照是否為新增建設(shè)用地進(jìn)行區(qū)分,現(xiàn)有非農(nóng)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn),新增集體非農(nóng)建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn);第三種觀點(diǎn)認(rèn)為只要符合土地利用總體規(guī)劃的集體建設(shè)用地均可以流轉(zhuǎn);第四種觀點(diǎn)認(rèn)為流轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當(dāng)是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地。第二，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式,主要有兩種意見(jiàn)：以朱蘇力為代表的法學(xué)家強(qiáng)調(diào)首先應(yīng)當(dāng)明確集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人之間的首次流轉(zhuǎn)關(guān)系,這是土地使用權(quán)的來(lái)源和前提,然后才是規(guī)定土地使用權(quán)人之間的再流轉(zhuǎn)關(guān)系。王曉玲為代表土地學(xué)家認(rèn)為無(wú)需明確集體土地的首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)關(guān)系,只需規(guī)定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本形式和操

21、作程序等內(nèi)容。第三，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為如果允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),就應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)的成本和長(zhǎng)期利用,不宜將流轉(zhuǎn)期限規(guī)定得太短,否則不利于對(duì)集體建設(shè)用地的綜合開(kāi)發(fā)和高效利用。所以在對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)期限進(jìn)行規(guī)定時(shí),以下幾方面應(yīng)改進(jìn)：(1)延長(zhǎng)土地使用權(quán)的使用期限。(2)明確續(xù)約是土地使用權(quán)人的一項(xiàng)法定權(quán)利。(3)明確規(guī)定土地使用權(quán)期限屆滿,土地使用權(quán)人有取回地上物或獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。第四，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序。專家認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)包括以下程序:(1)民主表決程序。集體建設(shè)用地作為農(nóng)村土地的一部分,是否允許其流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)由集體組織成員共同決定

22、,因此,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)首先要經(jīng)過(guò)集體組織成員的民主表決程序。(2)流轉(zhuǎn)許可申請(qǐng)程序。集體土地所有者代表持土地權(quán)屬證明和集體成員同意流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的證明文件,向土地主管部門申請(qǐng)流轉(zhuǎn)許可。(3)流轉(zhuǎn)審核程序。首先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)審核,初審?fù)ㄟ^(guò)后, 再報(bào)縣級(jí)土地主管部門審核,確認(rèn)權(quán)屬清楚,符合現(xiàn)行土地利用規(guī)劃和法規(guī)規(guī)定的其他條件的發(fā)給集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)許可證。(4)掛牌出讓程序。取得流轉(zhuǎn)許可證后,將待流轉(zhuǎn)的土地在土地市場(chǎng)上掛牌,采用招標(biāo)、拍賣或協(xié)議的方式,確定使用者、流轉(zhuǎn)方式和價(jià)格等,并達(dá)成協(xié)議。(5)流轉(zhuǎn)登記程序。雙方應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)持流轉(zhuǎn)許可證和流轉(zhuǎn)協(xié)議,向縣級(jí)土地主管部門申請(qǐng)土地登

23、記, 并領(lǐng)取集體土地使用權(quán)證書。最后，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的分配。對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配,理論界有三種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為既然土地的所有權(quán)屬于集體,那么土地流轉(zhuǎn)后的收益理應(yīng)歸土地所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織所有。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為土地之所以能增值,主要是國(guó)家改變了法律,使其可以流轉(zhuǎn)才產(chǎn)生了收益,因此流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當(dāng)全部歸國(guó)家。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當(dāng)兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人三方利益。結(jié)論：總而言之,土地的所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)的權(quán)責(zé)不清,是土地流轉(zhuǎn)中不可回避的焦點(diǎn)問(wèn)題。所以,筆者認(rèn)為,集體土地建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度,屬于我國(guó)物權(quán)法的固有法屬性的重要表征,絕對(duì)不能不顧中國(guó)的客觀實(shí)際情況,在理論上盲目照搬國(guó)外的地上權(quán)等相關(guān)制度。當(dāng)然,不妨今后根據(jù)我國(guó)土地改革的實(shí)際情況制定農(nóng)村集體建設(shè)用地法,對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍外的集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押以及出資、自用等作出統(tǒng)一規(guī)范。參考文獻(xiàn)：1王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明m.北京.中國(guó)法制出版社,2001.2周江.集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)利弊分析j.中國(guó)房地信息,2006,(3).3孫憲忠.論我國(guó)土地權(quán)利制度的發(fā)展趨勢(shì)