上半年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1、2009年上半年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告第一部分 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)2008年的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)充滿著嚴(yán)酷的年度，隨著國(guó)家隊(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以縮進(jìn)銀根為主要措施的連續(xù)打擊，加上08年初的雪災(zāi)和出現(xiàn)在美國(guó)的次貸危機(jī)，使得房地產(chǎn)行業(yè)從一季度起就開始陷入困境，各區(qū)域的商品房成交量明顯萎縮，除北京受奧運(yùn)會(huì)影響外，上海，深圳，廣州，南京等一線城市的高檔商品房?jī)r(jià)格均開始下跌，至9月出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，幾乎所有城市的價(jià)量都跌倒了歷史最低點(diǎn)。10月起，國(guó)家針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，迅速出臺(tái)了以加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、放松銀根的相應(yīng)政策，各地區(qū)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也紛紛采取“救市”措施，至11月，國(guó)內(nèi)各主要城市的房地業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，成交量

2、逐步回升。09年上半年，國(guó)內(nèi)各大城市的商品房成交量進(jìn)入大幅回升階段，杭州，深圳住宅成交面積叫哦08年同期分別增長(zhǎng)180.4%，148.9%，南京增幅也達(dá)到77%，上海則為27.9%。天津、蘇州、重慶、青島也都接近超過100%。而隨著上半年成交量的大幅度提升，國(guó)內(nèi)一線城市的新增商品房供應(yīng)量下降幅度約為20-30%，存量商品房得到快速去化，09年3月，國(guó)內(nèi)主要大眾城市有54.29%出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格上漲，5月則有88.57%的大中城市出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格上漲，6月繼續(xù)有80%的大中城市保持環(huán)比價(jià)格上漲，上半年70個(gè)大中城市的價(jià)格同比上漲0.2%。上半年，國(guó)內(nèi)商住建設(shè)用地的交易也開始回溫，105個(gè)主要檢測(cè)城市上半

3、年商住用地平均增幅為1.08%，部分城市在6月份甚至重新出現(xiàn)“地王”。值得關(guān)注的是；長(zhǎng)江三角洲上半年居住用地的同比增長(zhǎng)率則為-1.37%，而商用地價(jià)同比、環(huán)比分別為0.47%和1.27%，綜合地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)0.32%。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，也增加了房地產(chǎn)投資商的投資信心。首先是土地交易市場(chǎng)開始活躍，其次是大量存量土地開始轉(zhuǎn)入新開工階段，房地產(chǎn)投資額從5月起出現(xiàn)連續(xù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前的房地產(chǎn)形式雖然可喜，但仍應(yīng)當(dāng)值得警惕的是：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然具有不可預(yù)測(cè)性，國(guó)家在二季度后針對(duì)可能出現(xiàn)的通脹趨勢(shì)迅速采取了相應(yīng)措施，涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域，下半年起價(jià)量雙增的局面有可能不再繼續(xù)，銅山，商品房新開工面積和房地

4、產(chǎn)投資額的增加，將迅速彌補(bǔ)上半年造成的存量不足的問題，而最近數(shù)月中股市和證券市場(chǎng)的突出表現(xiàn)，也將從房地產(chǎn)中分流出大量社會(huì)資金，入地交易市場(chǎng)雖然有所復(fù)蘇，但市場(chǎng)反應(yīng)依然平平，土地價(jià)格總體仍然處于同比下降階段。所有這些因素，都很難用“樂觀”來形容當(dāng)前和未來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二部分 08年鎮(zhèn)江樓市回顧1、 宏觀調(diào)控發(fā)力，年初銷量萎縮2008年初，受2007年第四季度樓市拐點(diǎn)論的影響，加上國(guó)家以收緊銀根為主要措施的抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控政策的影響，鎮(zhèn)江樓市的銷售速度明顯開始減緩，加上08年初雪災(zāi)因素等原因，08年1月鎮(zhèn)江市區(qū)商品房銷售套數(shù)為964套，同步于環(huán)比的降幅分別為39.56%與37.4%。銷

5、售面積與成交金額的同比與環(huán)比也都在30%以上，08年2月，市區(qū)（不含大港）商品房銷售套數(shù)、面積、成交金額在08年1月的基礎(chǔ)上持續(xù)大幅度下降，降幅分別為55.54%、55.35%、58.96%，鎮(zhèn)江樓市至此開始進(jìn)入低迷期。08年3月至08年11月，鎮(zhèn)江樓市的商品房銷售始終在低位徘徊，銷售套數(shù)3月份1069套，4月份1049套，5月份1358套，6月份1008套，7月份1023套外，其余月份均在1000套以下，往年的金九銀十銷售套數(shù)僅為807套盒875套。以該期比較具有代表性的8月份為例，當(dāng)月銷售套數(shù)為868套，與07年同期1729套相比，下降幅度為49.8%，銷售面積同比下降48.61%，成交金

6、額同比下降53.11%。直至08年12月，鎮(zhèn)江樓市開始出現(xiàn)回溫跡象。當(dāng)月成交套數(shù)聚升至1461套，與鎮(zhèn)江樓市成交量最好的07年同期1540套相比，僅下降5.13%，當(dāng)月銷售面積為162449，與07年同期172316相比下降5.73%，當(dāng)月成交總額716919202元，與07年同期7193377571元相比下降0.345。2、 影響08年鎮(zhèn)江樓市走勢(shì)的原因分析縱觀08年鎮(zhèn)江樓市，市場(chǎng)走勢(shì)特征表現(xiàn)為：成交量大幅下降，成交均價(jià)持續(xù)小幅上升。影響08年鎮(zhèn)江樓市成交量大幅下降的主要因素有1、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的作用；2、市民對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，期望樓市成交量下降的同時(shí)，價(jià)格也隨之下降，因此普遍采取等待觀望態(tài)

7、度；3、9月份發(fā)生的國(guó)際金融風(fēng)暴；4、置業(yè)投資者全線撤離樓市。值得注意的是，在08年全年成交量大幅下降的同時(shí)，市區(qū)商品房均價(jià)卻持續(xù)上升。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，價(jià)格上升幅度達(dá)13.2%，造成價(jià)格上升的主要原因是：1、鎮(zhèn)江市雖然同樣也受到了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及下半年國(guó)際金融風(fēng)暴等因素的影響，但在08倆土地供應(yīng)價(jià)等蛀牙開發(fā)成本并沒有因此降低，相反開發(fā)成本繼續(xù)持續(xù)上升；2、鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)雖然經(jīng)過了數(shù)年的快速增長(zhǎng)，但并沒有形成價(jià)格虛高的泡沫，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)一直保持在合理的額度內(nèi)，因此大多數(shù)開發(fā)企業(yè)主觀上不愿意降價(jià)讓利銷售；3、鎮(zhèn)江的開發(fā)企業(yè)主要投資資金鏈來自于自籌，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款金額占全市銀行商業(yè)貸款總額的比例不足

8、7%，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的三分之一甚至四分之一，同年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款與07年同比上升7.2%，二自有資金與07年同比增長(zhǎng)43%，因此鎮(zhèn)江的開發(fā)企業(yè)受銀根緊縮政策的影響較小，資金壓力也相對(duì)較??；4、08年鎮(zhèn)江居民的儲(chǔ)蓄存款持續(xù)上升，排斥從證券市場(chǎng)流出金額等因素，全年居民儲(chǔ)蓄存款比07年增長(zhǎng)約25%，說明鎮(zhèn)江居民的實(shí)際消費(fèi)能力仍然處于上升過程中，因此鎮(zhèn)江居民的商品房購買力不僅沒有消弱，反而還在提高；5、08年中，支撐鎮(zhèn)江樓市的主要?jiǎng)恿缀蹙鶃碜杂谑袇^(qū)居民的剛性需求，且絕大多數(shù)購房者均為被迫入市，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的處境相比，購房居民在于開發(fā)企業(yè)的房?jī)r(jià)博弈中顯得較為被動(dòng)。第三部分 2

9、009年上半年鎮(zhèn)江樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析一、 鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)交易情況1、 商住用地交易情況上半年鎮(zhèn)江市區(qū)共出讓15幅商住用地，成交總面積為1857畝，平均成交價(jià)為64.57萬元/畝。2、 商住用地出讓情況分析首先，鎮(zhèn)江市城市投資公司，鎮(zhèn)江市交投投資建設(shè)發(fā)展公司由于系政府所屬公司，因此兩公司所取得地價(jià)并不能客觀反映鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)的價(jià)格狀況，其次，江蘇明豪投資有限公司，鎮(zhèn)江佳豐開發(fā)建設(shè)有限公司，鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)華城房地產(chǎn)有限公司取得的地方是為了建設(shè)拆遷安置房，因此也不能代表鎮(zhèn)江市當(dāng)前的地價(jià)水平。除上述單位外，其余單位所取得的地塊平均成交價(jià)為107.79萬元/畝。3、 當(dāng)前土地價(jià)格從商住建設(shè)用地出讓結(jié)果中可以看出

10、，09年上半年鎮(zhèn)江市的土地交易狀況并不樂觀，真正用于商住開發(fā)的單位（不含二重）只有5家共受讓六幅地塊，而這6幅地塊才真實(shí)反映了目前鎮(zhèn)江市的土地價(jià)格水平。以下圖表是其中具有代表性的三幅地塊的基本情況，其中江蘇興地投資發(fā)展有限公司取得的地塊位置位于南徐達(dá)到以南，鎮(zhèn)江九潤(rùn)國(guó)際置業(yè)有限公司取得的地塊處于礦機(jī)路東側(cè)，兩副地塊均處于市內(nèi)較好區(qū)域，地價(jià)也相對(duì)合理，說明鎮(zhèn)江市區(qū)目前較好的地塊，單位樓面價(jià)約在1500元/，而相對(duì)較偏的地塊，單位樓面價(jià)尚未突破1000元。4、 地價(jià)比較具有相對(duì)可比性的地塊是同處于南徐新城的江蘇興地公司地塊和07年初國(guó)際冠城地塊、江蘇陽光置業(yè)地塊的樓面價(jià)。由于江蘇興地的地塊位置略遜

11、于國(guó)際冠城和陽光置業(yè)，加上高容積率對(duì)建筑成本的提高，因此總體上可以認(rèn)為：09年上半南徐新城的土地價(jià)格相對(duì)于兩年前而言，價(jià)格基本處于平穩(wěn)。二、 鎮(zhèn)江樓市綜述1、08年底多方“救市”鎮(zhèn)江樓市開始回暖自08年9月發(fā)生國(guó)際金融風(fēng)暴后，10月起，國(guó)際酒立即出臺(tái)了降低房貸利率，加大公積金貸款額度，降低購房者首付比率、降低小面積商品房交易契稅等刺激樓市發(fā)展的措施，各地方政府為了“救市”，則紛紛出臺(tái)了更有利于樓市發(fā)展的相關(guān)措施。鎮(zhèn)江市11月4日也出臺(tái)了相關(guān)政策，從強(qiáng)化政府協(xié)調(diào)、調(diào)控土地供應(yīng)、降低用地成本、加大房地產(chǎn)信貸投放、加大個(gè)人購房貸款支持力度、減輕開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)、放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理、規(guī)范涉房收費(fèi)行

12、為等方面做出來相關(guān)規(guī)定。與中央和地方政府的救市政策、措施相呼應(yīng)、開發(fā)企業(yè)也表現(xiàn)出了極大的“誠意”。鑒于中央政府、地方政府、開發(fā)商三方面救市力量的作用，沉寂了近一年的鎮(zhèn)江樓市，從08年12月起明顯呈現(xiàn)出回暖跡象，當(dāng)月銷售驟然升至了1461套，比當(dāng)年前11個(gè)月的平均銷售套數(shù)提高55%2、09年一季度淡季不淡 二季度成交量持續(xù)上行自08年12月鎮(zhèn)江樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)后，09年初鎮(zhèn)江樓市隨著市民對(duì)市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，剛性需求開始得到釋放，商品房銷量不僅沒有出現(xiàn)常規(guī)性淡季特征，相反卻出現(xiàn)淡季不淡的現(xiàn)象。即使在春節(jié)前后，商品房交易也顯得比往年更加活躍。在進(jìn)入三月份后，市區(qū)商品房日成交記錄被屢屢刷新

13、，當(dāng)月市區(qū)（含大港）共成交商品房1970套，創(chuàng)下鎮(zhèn)江樓市歷年來最新成交記錄。至此，鎮(zhèn)江樓市回暖趨勢(shì)已成定局。二季度，市區(qū)商品房月成交量繼續(xù)“高位運(yùn)行”，分別成交1867套、2007套、2142套，就單月平均成交量而言，為歷年來鎮(zhèn)江樓市單月成交之最。三、 鎮(zhèn)江樓市成交量統(tǒng)計(jì)與分析（包括大港片區(qū)）提醒注意：以下引用數(shù)據(jù)除有特別注明外，均為當(dāng)月即使統(tǒng)計(jì)數(shù)，未考慮統(tǒng)計(jì)期間的備案數(shù)據(jù)調(diào)整，未作加權(quán)平均，故實(shí)際成交量與引用數(shù)據(jù)約存在5%左右的統(tǒng)計(jì)誤差。1、 成交套數(shù)上半年逐月成交套數(shù)及比對(duì)09年1月，市區(qū)商品房成交量為1461套，與08年1月964套同比增長(zhǎng)51.56%，與07年1月1595套同比下降8.

14、4%，與08年12月1461套環(huán)比持平。09年2月，市區(qū)商品房成交量達(dá)到1209套，與08年2月422套同比增長(zhǎng)186.49%，與07年2月769套同比增長(zhǎng)57.22%；與09年1月1461套環(huán)比下降17.25%。09年3月，市區(qū)商品房成交量達(dá)到1970套，與08年3月1069套同比增長(zhǎng)84.28%；月07年3月份1205套同比增長(zhǎng)63.49%；與09年2月1209套環(huán)比增長(zhǎng)62.94%。09年4月，市區(qū)商品房成交量為1867套，與08年4月份965套同比增長(zhǎng)93.4%，與07年4月1017套同比增長(zhǎng)83.58%。09年5月份，市區(qū)商品房成交量達(dá)到2007套，與08年5月1385套同比增長(zhǎng)44

15、.91%，與07年5月1830套同比增長(zhǎng)9.68%。6月份，市區(qū)商品房成交量達(dá)到2142套，與08年6月1008套同比增長(zhǎng)112.5%，與07年6月1328套同比增長(zhǎng)61.3%；與08年5月2007套環(huán)比增長(zhǎng)6.73%。上半年總成交套數(shù)及比對(duì)09年上半年，市區(qū)商品房總成交套數(shù)9948套，與08年上半年5813套同比增長(zhǎng)71.13%，與08年下半年6007套環(huán)比增長(zhǎng)65.61%。2、 成交面積09年上半年，市區(qū)商品房總成交面積1166616，與08年上半年668554同比增長(zhǎng)74.5%。與07年上半年815715同比增長(zhǎng)43.02%。四、 商品房成交均價(jià)雖然09年以來，鎮(zhèn)江市商品房成交量以升再升

16、并持續(xù)保持高位狀態(tài)，但來自官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，持續(xù)的銷量增長(zhǎng)并沒有拉動(dòng)市區(qū)總體房?jī)r(jià)水平的提高，相反呈下降態(tài)勢(shì)。上半年房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的原因?qū)κ袇^(qū)總體房?jī)r(jià)在09年上半年保持相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)象，主要因素有；1.09年上半年由于鎮(zhèn)江市大規(guī)模城建拆遷，市政府及新區(qū)（大港）政府相繼推出的拆遷安置房?jī)r(jià)格都在2500元/，甚至2000元以下，比如上半年大港銀山鑫城就銷售近1000套，檀香園200余套。2. 08年的鎮(zhèn)江樓市雖然遭遇了連續(xù)11個(gè)月的暗淡時(shí)期，但絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有以降低房?jī)r(jià)來作為促使樓市回溫德手段，08年期間的房?jī)r(jià)始終處于小幅上漲勢(shì)態(tài)，因此也影響了整體房?jī)r(jià)的同比比率。3.08年期間，平均房?jī)r(jià)最高的京口

17、區(qū)其銷售量均高于其他區(qū)域，直到08年10月后這一區(qū)域銷售排名才發(fā)生變化，這也是08年市區(qū)房?jī)r(jià)居高不下的原因之一4.08年期間，以第一樓街為代表的商業(yè)用房以及許多樓盤存量商業(yè)用房的出售，也大大提高了當(dāng)年平均成交價(jià)，而09年除義烏小商品城的商鋪明顯高于普通住宅外，其他商業(yè)用房平均銷售價(jià)則大約與普通商品房均價(jià)持平或略高。5.市區(qū)（包括大港）經(jīng)濟(jì)型商品房09年成交量較大6.大港片區(qū)09年上半年均價(jià)1482，而08年均價(jià)在2500元/，且09年上半年大港片區(qū)銷售量占市區(qū)的15.87%，而08年該比例僅為10.14%。五、市區(qū)及各片區(qū)銷售情況統(tǒng)計(jì)分析09年上半年全市銷售情況對(duì)比09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)（包括大

18、港）銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)71.13%，銷售面積同比增長(zhǎng)74.49%，銷售金額同比增長(zhǎng)68.81%，銷售均價(jià)同比下降3.26%09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)（不包括大港）銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)63.94%，銷售面積同比增長(zhǎng)70.03%，銷售金額同比增長(zhǎng)70.55%，銷售均價(jià)上漲0.3%。09年上半年各片區(qū)銷售情況及分析京口區(qū)：銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)71.57%，銷售面積同比增長(zhǎng)92.37%，銷售金額同比增長(zhǎng)71.93%，銷售均價(jià)同比下降10.6%。京口區(qū)是上半年各片區(qū)中成交量絕對(duì)數(shù)最大的片區(qū)，繼續(xù)保持著領(lǐng)軍片區(qū)的地位，成交量相對(duì)增長(zhǎng)幅度也較為理想，主要原因是京口區(qū)在售樓盤數(shù)量最多，共33個(gè)，且樓盤大多數(shù)處于城市中心區(qū)，也

19、說明市民在置業(yè)時(shí)，區(qū)域因素依然是最重要的考慮因素之一。但上半年京口區(qū)德銷售均價(jià)是除大港片區(qū)外下降幅度最大的片區(qū)，其原因是上半年京口沒有位于市中心的商業(yè)樓盤銷售，而去年同期正是第一樓街步行街的銷售高峰期，其次，京口區(qū)許多樓盤由于開發(fā)建設(shè)得早，尾盤較多，產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境等相對(duì)比較落后，也直接影響成交價(jià)格的增長(zhǎng)，再則是上半年京口區(qū)部分主力樓盤（如江山名洲、中南世紀(jì)城等）推出的產(chǎn)品大多屬于普通物業(yè)，疊拼、聯(lián)排等中高端物業(yè)比去年同期減少，因此成交單價(jià)也有所下降。潤(rùn)州區(qū)銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)45.57%，銷售面積同比增長(zhǎng)53.57%，銷售金額同比增長(zhǎng)65.1%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)7.49%09年上半年，潤(rùn)州區(qū)絕對(duì)成

20、交量尚可，但成交量同比值則低于市區(qū)總體水平。主要原因是潤(rùn)州區(qū)范圍內(nèi)上半年供應(yīng)量比去年同期減少，除華都名城、檀香園、純熟春色江南、南山華庭等幾個(gè)少數(shù)供應(yīng)量較為充足的樓盤外，許多如萬科，樸園、鑫韻花苑、紫陽花園的等品質(zhì)或地段較好的樓盤均告無房可售，而金山片區(qū)和朱方片區(qū)大多數(shù)樓盤則屬于尾盤。但上半年潤(rùn)州區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)幅度則遠(yuǎn)高于市區(qū)平均增幅，主要與南徐新城新行政中心的啟動(dòng)和城際鐵路建設(shè)快速推進(jìn)有關(guān)，證明南徐板塊的樓盤越來越受到市民的追捧。同時(shí)市民對(duì)價(jià)格的接受度也越來越高。如華都名城4-6月期間，成交均價(jià)從4251提高到4849，增幅達(dá)14.07%，國(guó)際冠城的花園洋房公開報(bào)價(jià)則從三月份的5700tig提高

21、到5月份的6800，增幅達(dá)19.3%。丁卯區(qū)銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)131.76%，銷售面積同比增長(zhǎng)103.9%，銷售金額同比增長(zhǎng)126.99%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)11.76%。09年上半年，丁卯片區(qū)的價(jià)量增長(zhǎng)幅度均居各片區(qū)榜首。首要原因是受義烏小商品城08年底和亞太五金電器城，億都建材家居城09年5月開盤的影響；其次是受沃爾瑪開業(yè)和城市商業(yè)副中心逐步形成的影響；另外丁卯片區(qū)多少樓盤由于相對(duì)集中在去年年度開盤，因此上半年的供應(yīng)量比較充足。片區(qū)成交價(jià)除了受幾個(gè)大商業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)外，住宅商品房的價(jià)格在上半年中也增幅明顯，增幅范圍在3%-8%之間不等，如永隆城市廣場(chǎng)4、5、6三個(gè)月，成交套數(shù)分布為58套，55套

22、、76套，成交均價(jià)則從3月份的4136提高到6月份4287；尚東國(guó)際成交均價(jià)則從三月份的4246提高到4614。丹徒片區(qū)：銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)40.60%，銷售面積同比增長(zhǎng)39.18%，銷售金額同比增長(zhǎng)44.96%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)4.15%09年上半年。雖然丹徒片區(qū)成交量也有較大幅度提高，但卻明顯低于市區(qū)平均增幅。雖然也受到高鐵建設(shè)得推進(jìn)，南徐新城開發(fā)建設(shè)，片區(qū)城市配套逐步完善、人氣逐漸旺盛，開發(fā)投入量大、供應(yīng)量充足等利好因素的影響，相對(duì)而言，丹徒片區(qū)仍然受到離城市中心距離較遠(yuǎn)，市民置業(yè)理念的影響而顯得市場(chǎng)地位排序較為靠后。價(jià)格方面，受風(fēng)景城邦，科苑華庭、新城家園、圣地雅格、亞廈風(fēng)和苑、魏瑪假日

23、等主力或品質(zhì)樓盤的影響，使得丹徒片區(qū)依然一如既往地維持著前幾年穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。大港片區(qū)：銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)123.02%，銷售面積同比增長(zhǎng)107.77%，銷售金額同比增長(zhǎng)44.23%，銷售均價(jià)同比下降30.55%。從鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的研究?jī)r(jià)值上說，大港片區(qū)應(yīng)當(dāng)屬于一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，其成交量和成交價(jià)格對(duì)于市區(qū)樓市而言并不具備研究意義，也不能代表鎮(zhèn)江樓市的正常水平，但由于官方在進(jìn)行統(tǒng)計(jì)時(shí)，將大港也列入市區(qū)范圍，因此統(tǒng)計(jì)和研究大港片成交量和成交價(jià)的德主要意義則體現(xiàn)在可以甄別鎮(zhèn)江樓市的客觀發(fā)展?fàn)顩r，以此來對(duì)鎮(zhèn)江樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的修正，以免因數(shù)據(jù)誤差而導(dǎo)致分析判斷的結(jié)論錯(cuò)誤。第七部分 未來走勢(shì)分析

24、與判斷一、 未來土地交易走勢(shì)09年上半年鎮(zhèn)江市區(qū)土地出讓情況相對(duì)07年和08年顯得比較活躍，1-6月共成交住宅用地1857畝，平均容積率均為2，可建住宅約250萬方，比鎮(zhèn)江市區(qū)歷史最好商品房銷售年份（2007）全年銷售面積多50余萬方。這部分土地將會(huì)在2010年以及2011年逐步建成商品房投向市場(chǎng)。按照上半年的土地出讓面積和可建成的住宅面積，應(yīng)該說已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了鎮(zhèn)江市區(qū)未來2-3年內(nèi)商品房的平均需求量，同時(shí)由于08年和09年上半年市區(qū)商品房新開工面積下降幅度較大，使得市區(qū)范圍內(nèi)的存量土地繼續(xù)呈飽和態(tài)勢(shì)，因此新增建設(shè)用地和存量土地勢(shì)必將使得未來2-3年內(nèi)商品房供應(yīng)量大增，大大增加了未來住宅商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、 未來成交量的預(yù)測(cè)與判斷成交量總體走勢(shì)如果排除宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)鎮(zhèn)江樓市的影響，總體上說，09年下半年起一直到2010年，鎮(zhèn)江市區(qū)的成交量將會(huì)繼續(xù)維持甚至高于上半年的成交量水平，但相對(duì)而言，拆遷房的成交量將比上半年有所提高，而普通商品房的成交量將會(huì)有所下降影響總體走勢(shì)的原因影響總體走勢(shì)的主要原因是由于下半年起到